Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2014 г. N 09АП-677/14

г. Москва

25 февраля 2014 г.

Дело N А40-87349/13

Резолютивная часть постановления объявлена 18.02.2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 25.02.2014 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Левиной Т.Ю., Кораблевой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ЗАО ХК"Автобан и Ко" и ЗАО"ЭРКАФАРМ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "16" декабря 2013 г. по делу N А40-87349/13, принятое судьей Кофановой И.Н., по иску ЗАО"ЭРКАФАРМ" (ОГРН 1037739330892) к ЗАО ХК"Автобан и Ко" (ОГРН 1027739718027)

о признании одностороннего отказа от исполнения Договора аренды нежилого помещения от 23.07.2010 года N ОД61 незаконным и обязании ЗАО ХК "Автобан и Ко" осуществить государственную регистрацию Договора аренды нежилого помещения от "23" июля 2010 года NОД61 в порядке, определенным законодательством Российской Федерации. и встречное исковое заявление об обязании ЗАО "ЭРКАФАРМ" освободить нежилое помещение по адресу г. Москва, Ореховый бульвар, д.14, корпус 3., в связи с истечением срока действия договора аренды NОД61 от 23.07.2010 года,

при участии в судебном заседании:

от истца: Овчинников О.В. по доверенности от 13.01.2014,Павлова О.П. по доверенности от 13.12.2013;

от ответчика: Кирюхин С.Ю. по доверенности от 31.01.2014;

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "ЭРКАФАРМ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу холдинговая компания "Автобан и Ко" о признании одностороннего отказа от исполнения Договора аренды нежилого помещения от 23.07.2010 года N ОД61 незаконным и обязании ЗАО ХК "Автобан и Ко" осуществить государственную регистрацию Договора аренды нежилого помещения от "23" июля 2010 года NОД61 в порядке, определенным законодательством Российской Федерации.

Определением от 10.10.2013 года Арбитражный суд города Москвы принял к рассмотрению встречное исковое заявление ЗАО "Автобан и Ко" об обязании ЗАО "ЭРКАФАРМ" освободить нежилое помещение по адресу г. Москва, Ореховый бульвар, д.14, корпус 3., в связи с истечением срока действия договора аренды N ОД61 от 23.07.2010 года.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2013 г. исковые требования ЗАО "Эркафарм" и ЗАО "Автобан и Ко" оставлены без удовлетворения.

При этом суд исходил из того, что Арендодатель реализовал свое право на односторонний отказ от исполнения договора в соответствии с ч.2 ст.610 ГК РФ, в силу чего договор N ОД61 от 23.07.2010 г. является расторгнутым с 07.09.2013 г. Вместе с тем, отказывая в удовлетворении встречного иска о выселении Арендатора из помещений, суд применил статью 6 Гражданского кодекса РФ, согласно которой права и обязанности сторон определяются исходя из требований добросовестности, разумности и справедливости.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ЗАО "Эркафарм" и ЗАО ХК "Автобан и Ко" обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

В обоснование апелляционной жалобы ЗАО "Эркафарм" ссылается на то, что в соответствии с условиями договора досрочное расторжение договора не допускается, в связи с чем считает, что выводы суда о прекращении договорных отношений между сторонами с 07.09.2013 г. являются ошибочными.

В судебном заседании ЗАО "Эркафарм" настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска в полном объеме.

Представитель ЗАО ХК "Автобан и Ко" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ЗАО "Эркафарм", считает решение в части отказа истцу в удовлетворении первоначальных требований законным и обоснованным, настаивал на доводах своей апелляционной жалобы,просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении встречного искового требования об обязании ЗАО "Эркафарм" освободить спорные помещения, встречный иск - удовлетворить.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует отменить в части отказа ЗАО ХК "Автобан и Ко" в удовлетворении встречного иска с принятием нового судебного акта в связи со следующим.

Как усматривается из материалов, между ЗАО "ЭРКАФАРМ" и ЗАО ХК "Автобан и Ко" был заключен Договор аренды нежилого помещения N ОД61 от "23" июля 2010 года по условиям которого Ответчик обязался передать Истцу в аренду нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: Москва, Ореховый бульвар, д. 14, корпус 3 (далее - Помещение), а Истец обязался своевременно оплачивать арендную плату за Помещение.

Помещение принадлежит Ответчику на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным 20.11.2007 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 77-77-11/095/2007-418.

Передача Помещения в аренду была осуществлена Ответчиком Истцу по Акту приема - передачи Помещения от "22" июля 2010 года.

Срок действия договора установлен сторонами - три года с момента его государственной регистрации.

Согласно п.3.4. Договора Договор считается заключенным с момента его подписания Сторонами.

До момента государственной регистрации Договор действует как краткосрочный Договор аренды, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 364 (Трехсот шестидесяти четырех) дней. В случае если Договор аренды не будет зарегистрирован по каким-либо причинам по истечению 364 дней с даты его подписания, то он автоматически пролонгируется (без дополнительного письменного оформления) на прежних условиях на 364 (Триста шестьдесят четыре) дня (в том числе и условие об автоматической пролонгации). Условия настоящего Договора, в соответствии со ст. 425 ГК РФ, применяются к отношениям Сторон, возникшим до заключения настоящего Договора, Подача документов по регистрации Договора, а также изменений и дополнений к нему осуществляется Арендодателем при условии предоставления Арендатором всех необходимых документов, требуемых от него регистрирующим органом.

Как правильно установлено судом первой инстанции, до окончания очередного краткосрочного срока действия договора, 10.06.2013 г. ЗАО ХК "Автобан и Ко" направил в адрес ЗАО "Эркафарм" уведомление об отказе от договора аренды и освобождении занимаемых арендатором помещений.

Истцом в адрес Ответчика был направлен ответ исх. N 09/265/01 от 11.06.2013 г. содержащий просьбу к Истцу осуществить государственную регистрацию Договора, а также всех изменений и дополнений к нему в соответствии с обязанностью, предусмотренной п.3.4. Договора. Указанный ответ был получен Ответчиком 13.06.2013 г. (л.д. 9)

Ответчик в своем Письме от 19.06.2013 г. N 01/Д-422 (ответ на Письмо Истца исх. N 09/265/01 от 11.06.2013 г.) указал, что считает обязательства по договору аренды выполненным, имеет намерения Договор с Истцом не продлевать и заключить Договор с другим арендатором.

На основании буквального толкования условий Договора суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что договор не ограничивает количество его пролонгаций Договора до момента его государственной регистрации, которая по условиям сделки возлагается на Ответчика и до настоящего времени им не осуществлена.

При таких обстоятельствах, выводы суда о неопределенном сроке действия договора и правомерности одностороннего отказа Арендодателя от его действия на основании статьи 610 Гражданского кодекса РФ, являются обоснованными и соответствуют обстоятельствам дела.

На основании изложенного, апелляционная жалоба ЗАО "Эркафарм" не подлежит удовлетворению, поскольку Арендодатель воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора аренды, при этом, указанная норма не связывает Арендодателя обязательными причинами для такого отказа.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии обусловленном договором.

Установив обстоятельства прекращения договора аренды N ОД61 от 23.07.2010 г., суд первой инстанции вместе с тем отказал в удовлетворении встречного иска ЗАО ХК "Автобан и Ко" об обязании арендатора освободить спорные нежилые помещения.

При этом, суд руководствовался пунктом 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, предусматривающую дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора, поскольку содержащееся в письме арендодателя от 19.06.2013 года N 01/Д-422 сообщение о намерении заключить новый договор с другим арендатором не соответствует положениям закона о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Арендатор в своих письмах от 11.06.2013года и 01.07.2013 года (л.д. 8, 9) фактически заявил о своем волеизъявлении о заключении договора на новый срок.

Судебная коллегия не соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку в материалах дела отсутствует договор, заключенный ЗАО ХК "Автобан и Ко" с каким-либо другим арендатором, в связи с чем выводы суда о наличии у ЗАО "Эркафарм" преимущественного права на заключение договора, являются преждевременными и не основанными на доказательствах.

Вместе с тем, при заключении Арендодателем договора аренды с третьим лицом, надлежащим способом защиты Арендатором своих прав будет являться перевод прав и обязанностей Арендатора по вновь заключенному договору.

Поскольку договор аренды от 23.07.2010 г. N ОД61 прекратил свое действие, а у ЗАО "Эркафарм" отсутствуют правовые основания для удержания спорного нежилого помещения, в связи с чем требования ЗАО ХК "Автобан и Ко" об обязании ответчика освободить нежилое помещение по адресу: г.Москва, Ореховый бульвар, д.14, к.3, являются правомерными и подлежащими удовлетворению, а решение в указанной части отмене.

В остальной части решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "Эркафарм" - без удовлетворения.

Расходы по госпошлине за рассмотрение первоначального и встречного исков, а также по апелляционным жалобам относятся на ЗАО "Эркафарм" согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 2 ст. 269, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "16" декабря 2013 г., по делу N А40-87349/2013 отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска Закрытого акционерного общества холдинговая компания "Автобан и Ко".

Обязать Закрытое акционерное общество "Эркафарм" освободить нежилое помещение по адресу: г.Москва, Ореховый бульвар, д.14, к.3, в связи с истечением срока действия договора аренды N ОД61 от 23.07.2010 г.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Эркафарм" - без удовлетворения.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Эркафарм" в пользу Закрытого акционерного общества холдинговая компания "Автобан и Ко" 6 000 (Шесть тысяч) руб.00 коп. в возмещение расходов по госпошлине по встречному иску и апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И.Панкратова

Судьи

Т.Ю.Левина М.С.Кораблева