Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2014 г. N 16АП-78/14

г. Ессентуки

25 февраля 2014 г.

Дело N А63-6922/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Годило Н.Н.,

судей: Жукова Е.В., Сомова Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Огай А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2,

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Курортное управление (холдинг) г. Кисловодск" на решение от 15.11.2013 по делу N А63-6922/2013 Арбитражного суда Ставропольского края,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Курортное управление (холдинг) г. Кисловодск", г. Кисловодск,

к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь,

управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь,

третьи лица:

администрация города Пятигорска, г. Пятигорск,

министерство имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю, г. Ставрополь

и общество с ограниченной ответственностью "Деловой партнер", г. Ставрополь,

о признании незаконным решения

в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Курортное управление (холдинг) г. Кисловодск" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по СК (далее - комиссия) и управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра) с требованием о признании решения комиссии от 21.06.2013 N 13 недействительным и обязании комиссию принять решение об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:33:140101:44, площадью 44 764 кв. м и местоположением по адресу: г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда в размере его рыночной стоимости.

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Пятигорска (далее - администрация), министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю (далее - кадастровая палата) и ООО "Деловой партнер".

Решением от 15.11.2013 суд в иске отказал.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. Одновременно заявлено ходатайство о назначении экспертизы отчета N 163ТЗ/04/13 от 23.04.2013 об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 44 764 кв. с кадастровым номером 26:33:140101:44 и местоположением по адресу: г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда.

Поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений части 2 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными (п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Из материалов дела следует, что общество о назначении экспертизы в суде первой инстанции не заявляла. Уважительные причины, по которым о назначении экспертизы не было заявлено, заявителем не приведены.

Кроме того судом дается оценка действиям комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по СК, обоснованности их отказа на момент принятия решения согласно представленным стороной документам.

На основании изложенного, в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы, судом апелляционной инстанции протокольно отказано.

Изучив доводы апелляционных жалоб, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, не усматривает оснований к отмене решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела в соответствии с договором аренды от 21.05.2009 N 41/09ю общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:33:140101:44 площадью 44 764 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда, цель использования: под столовой, проходной галерей, спальными лечебными корпусами, спортзалом, складским зданием, насосной водопроводной станцией.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012. В частности, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:34:140101:44 утверждена кадастровая стоимость в размере 103 013 602 рублей 64 копеек.

В апреле 2013 года ООО "Деловой партнер" по заказу общества выполнены оценочные работы по определению рыночной стоимости указанного земельного участка и подготовлен отчет от 23.04.2013 N 163ТЗ/04/13, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:34:140101:44 по состоянию на 01.01.2012 определена в размере 63 659 779 рублей 68 копеек.

На указанный отчет Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией оценщиков "Деловой союз оценщиков" дано положительное экспертное заключение от 22.05.2013 N 407/05/13.

05 июня 2013 года в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) общество обратилось в комиссию с заявлением от 04.06.2013 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:34:140101:44 и определении его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в размере 63 659 779 рублей 68 копеек в соответствии с отчетом от 23.04.2013 N 163ТЗ/04/13, составленным по состоянию на 01.01.2012.

К заявлению прилагались кадастровый паспорт земельного участка, нотариально заверенная копия договора аренды, отчет о рыночной стоимости от 23.04.2013 N 163Т3/04/13, положительное экспертное заключение от 22.05.2013 N 407/05/13, доверенности представителя.

По результатам рассмотрения заявления комиссией принято решение об отклонении заявления общества. Решение оформлено 21.06.2013 под N 13.

Полагая, что решение комиссии является незаконным и нарушает права общества, последнее обратилось в суд в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности и главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа государственной власти недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина и юридического лица.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если полагают, что оспариваемый акт не соответствует закону (иному нормативному правовому акту) и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.

Исходя из предмета рассматриваемого спора, заявления и пояснений представителя заявителя материально-правовой целью при обращении в суд является обязание комиссии устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:33:140101:44 в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета от 23.04.2013 N 163ТЗ/04/13.

Из оспариваемого решения комиссии и представленных доказательств, следует, что рыночная стоимость земельного участка, определенная на основании отчета от 23.04.2013, отличается от кадастровой стоимости участка более чем на 30 процентов.

Из содержания положений Закона об оценочной деятельности следует, что оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования данного Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является, а отчет подготовлен в соответствии в с установленными стандартами оценки.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции, правомерно оценил представленный отчет от 23.04.2013 N 163ТЗ/04/13 и установил следующее.

Оценив заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу о его несоответствии действующему законодательству, указал причины, по которым пришел к такому выводу.

Объектом оценки являлся земельный участок из земель населенных пунктов под столовой, проходной галерей, спальными лечебными корпусами, спортзалом, складским зданием, насосной водопроводной станцией, с кадастровым номером 26:33:140101:44 площадью 44 764 кв. м, расположенный в г. Пятигорске, Леромонтовский разъезд. Оценка проводилась ООО Деловой партнер" оценщиком-специалистом Душиным В.В. в целях определения рыночной стоимости земельного участка и использования результатов оценки для целей обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка выбран сравнительный подход.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В разделе 7.4 отчета, указано, что участок расположен в г. Пятигорске и используется в санаторно-курортных целях. Данное использование, по мнению оценщика, является финансово осуществимым, юридически правомочным и максимально эффективным. Оценщик указал, что рынок недвижимости заполнен предложениями на продажу земельных участков и исследования рынка выявили достаточное количество объектов недвижимости, схожих с объектом оценки (п. 2 стр. 47 отчета).

Вместе с тем, для сравнения выбраны 4 участка, два из которых расположены в другом городе - Ессентуки, что обосновано ограниченным количеством предложений продажи сопоставимых с объектом оценки участков (стр. 43, 44 отчета).

При этом сведения об анализе рынка объектов недвижимости г. Ессентуки аналогичных объекту оценки в сравнении с объектами, расположенными в г. Пятигорске в отчете не приведены. Таким образом, отчет не содержит обоснования использования в качестве объектов аналогов земельных участков, расположенных в городе Ессентуки, и отсутствие корректировки значений единиц сравнения.

Выводы оценщика о необходимости применения нулевой корректировке цены объектов аналогов, находящихся в г. Ессентуки, по причине близости от г. Пятигорска и сопоставления по численности подлежат отклонению, поскольку близость городов не предполагает наличие единой ценовой политики в сфере рынка недвижимости, а вывод об идентичности (близости) таких факторов как численность населения не соответствует информации находящейся в открытом доступе на сайтах городов г. Пятигорска (www.pyatigorsk.org/ru) и г. Ессентуки (www.adm-essentuki.ru), согласно информации которых численность населения г. Ессентуки составляет - 81,9 тысяч человек, а численность г. Пятигорска - 213 тысяч человек, что указывает на существенную разницу в данном компоненте. Существенную разницу в численности населения подтверждает и информация содержащаяся в открытом доступе на сайте Википедиа (ru.wikipedia.org), согласно которой населения г. Пятигорска составляет 145 427 человек, городского округа - 213 745, в то время как населения г. Ессентуки составляет 102 269 человек.

В обоснование принятых для сравнения объектов оценки их характеристик и выбор единиц сравнения к отчету приложены копии листов газеты "Из рук в руки". Сравнив информацию, указанную оценщиком в отчете (таблица характеристик сравниваемых участков, стр. 44 отчета) с текстом приложенных объявлений о продаже земельных участков, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о несоответствии сведений, указанных в отчете, сведениям, указанным в публикациях. Так по аналогу 1 в объявлении указан вид разрешенного использования объекта - под строительство жилых домов или производство с отметкой "*реклама" при этом расшифровка отметки не приведена, не указано на наличие основных видов разрешенного использования у данного земельного участка схожего с объектом сравнения; по аналогу 2 в объявлении указано назначение объекта - под комплексную жилую застройку, сведения о цене отсутствуют, в отчете указание на источник получения информации о стоимости объекта не приведено, также не указано о наличии основных видов разрешенного использования у данного земельного участка схожего с объектом сравнения; по аналогу 3 в объявлении разрешенное использование объекта не указано; по аналогу 4 разрешенное использование объекта не указано.

В объявлениях по аналогам 1 и 4 указано, что коммуникации рядом, по аналогам 2 и 3 сведения о коммуникациях отсутствуют, при этом у объекта оценки коммуникации имеются в связи с осуществлением хозяйственной деятельности, однако корректировка значений единиц сравнения в отчете не проведена. В сравнительной таблице отсутствует корректировка по наличию улучшений (на спорном земельном участке имеются здания, а в отношении объектов аналогов в отчете указано об отсутствии улучшений), что в нарушение подпунктов "а" и "б" пункта 22 ФСО N 1 в отчете не обоснованно.

Таким образом, видно, что объекты аналоги не соответствуют объекту оценки, а информация о них, использованная в отчете, не отвечает критериям достоверности и доступности. В таких условиях применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода) не обосновано, отчет от 23.04.2013 N 163Т3/04/13 не может быть признан надлежащим доказательством, а определенная им рыночная стоимость спорного земельного участка - достоверной (статья 19 ФСО N 1), в связи с чем у комиссии отсутствовали основания для принятия решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Учитывая указанные обстоятельство, а также отказ эксперта от использования иных, нежели сравнительного, подходов исследования, отсутствия результатов, полученных в рамках использования иных подходов, позволивших бы ослабить эффект влияния очень различающихся аналогов на конечный результат, суд апелляционной инстанции не может также признать заключение эксперта бесспорным и объективным.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что решение комиссии не нарушает прав и законных интересов общества и отсутствует совокупность условий для удовлетворения заявленных требований.

С доводами апелляционной жалобы о необходимости применения нулевого коэффициента величины корректировки в отношении земельного участка не имеющего коммуникаций и улучшений коллегия не соглашается, поскольку указанный фактор (наличие коммуникаций и улучшений) существенно влияют на формирования рыночной стоимости земельного участка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, относительно отсутствия недостатков у представленного отчета эксперта являлись предметом исследования при рассмотрении дела по существу, фактические обстоятельства установлены правильно, им дана надлежащая правовая оценка, по результатам которой судом указано о несоответствии отчета от 23.04.2013 N 163Т3/04/13 положениям федеральных стандартов оценки.

Согласно п. 14 федерального стандарта оценки (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно п. 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Согласно п. 4 ФСО N 3 в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

В ходе повторной оценки представленных доказательств и установления всех юридически значимых обстоятельств оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Исходя из изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края 15.11.2013 по делу N А63-6922/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Н. Годило

Судьи

Е.В. Жуков Е.Г. Сомов