Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2014 г. N 19АП-6434/13

г. Воронеж

26 февраля 2014 г.

Дело N А14-6042/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19.02.2014.

Постановление в полном объеме изготовлено 26.02.2014.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи судей

Донцова П.В., Протасова А.И. Миронцевой Н.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Бауман Л.В.,

при участии:

от администрации Аннинского муниципального района Воронежской области: от общества с ограниченной ответственностью "Митек Трейд":

Ананьев А.Н., главный специалист-юрисконсульт по доверенности; Малько О.В., главный специалист-юрисконсульт по доверенности; Лопатина Ж.Н. по доверенности б/н от 18.06.2013 г., Свистов Ю.А., представитель по доверенности от 19.08.2013 выданной сроком на один год.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Митек Трейд" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.10.2013 по делу N 14-6042/2013 (судья Пименова Т.В.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Митек Трейд" (ОГРН 1033600017296, ИНН 3668080011), г. Воронеж к Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области (ОГРН 10230600510460, ИНН 3601002022), г. Воронеж о признании незаконным решения, изложенного в письме N 386 от 30.04.2013 года об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (части здания гостиницы литер А) площадью 869,5 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, п.г.т. Анна, ул. Ленина, 23

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Митек Трейд" (далее - ООО "Митек Трейд", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконным решения Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области (далее - Администрации), изложенного в письме N 386 от 30.04.2013 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (части здания гостиницы литер А) площадью 869,5 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, п.г.т. Анна, ул. Ленина, 23, обязании Администрации совершить в отношении ООО "Митек Трейд" действия по реализации его преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества - части здания гостиницы литер А площадью 869,5 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, п.г.т. Анна, ул. Ленина, 23, предусмотренные Федеральным Законом РФ от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с учётом уточнения).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 18.10.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением, ООО "Митек Трейд" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, указывая следующее:

- обжалуемый отказ не содержал такого основания, как невыделение в порядке кадастрового учета арендованного ООО "Митек Трейд" имущества в отдельный обособленный объект;

- последним предложением пункта 8 информационного письма ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. N 134 прямо предусмотрена возможность формирования нежилого помещения как обособленного объекта и постановки его на кадастровый учет уже после реализации права на приобретение имущества;

- договор аренды от 2 июня 2006 года в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию, соответственно, ни у кого, в том числе государственного регистратора, не возникло сомнений в определенности предмета договора аренды и его обособленности;

- Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права субъекта малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или не поставлен на кадастровый учёт арендуемый этим субъектом объект недвижимости;

- доказательств невозможности формирования нежилого помещения (части здания гостиницы литер А) площадью 869,5 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская обл., п.г.т. Анна, ул.Ленина, 23, в качестве обособленного объекта администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области.

В заседании апелляционной инстанции представитель Общества поддержал требования апелляционной жалобы, просил их удовлетворить по вышеприведённым основаниям.

Представитель Администрации против удовлетворения требований апелляционной жалобы возражал, считая обжалуемое судебное решение законным и обоснованным.

Судебное заседание откладывалось с 18.12.2013 до 15.01.2014, с 15.01.2014 до 12.02.2014, с 12.02.2014 до 19.02.2014.

Изучив материалы дела с учётом доводов апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав и обсудив пояснения представителей участвующих в деле лиц, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:

По договору б/н от 02.06.2006, заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Аннинского муниципального района и ООО "Митек Трейд", последнее непрерывно арендует муниципальное имущество - часть здания гостиницы литер А площадью 869,5 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, п.г.т. Анна, ул. Ленина, 23.

Право собственности муниципального образования на указанное имущество зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 36АБ 039558 от 17.12.2004 (площадь объекта 2005, 3 кв. м).

07.03.2013 ООО "Митек Трейд" обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе арендуемого помещения по указанному адресу, ссылаясь на наличие у него оснований преимущественного права на его приватизацию в силу части 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Письмом от 30.04.2013 N 386 Администрация отказала заявителю в реализации его права, сославшись на отсутствие решения о приватизации арендуемого заявителем муниципального имущества, а также на неопределенность предмета договора аренды от 02.06.2006, которая, по ее мнению, не позволяет ООО "Митек Трейд" реализовать преимущественное право на выкуп арендуемого имущества.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Митек Трейд" в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд области отказал в удовлетворении заявленных требований, указав на то, что здание по адресу: Воронежская область, п.г.т. Анна, ул. Ленина, 23, общей площадью 1725,1 кв.м. образует единый и неделимый объект недвижимости; арендованное заявителем имущество общей площадью 869,5 кв.м. не выделено в отдельный обособленный объект, который может являться предметом купли-продажи и на который может быть зарегистрировано право собственности.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного решения в связи со следующим:

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Судами первой и апелляционной инстанций объективно установлено, что ООО "Митек Трейд" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, пользующимся в соответствии со ст.3 ФЗ от 22.07.2008 N 159 - ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159 - ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) установлена совокупность следующих условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества:

1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159 - ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Нахождение во временном владении и (или) временном пользовании ООО "Митек Трейд" непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (вступил в силу 05.08.2008) муниципального имущества (части здания гостиницы литер А) площадью 869,5 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, п.г.т. Анна, ул. Ленина, 23, подтверждается договором аренды указанного имущества от 02.06.2006 б/н, заключенным с собственником имущества, зарегистрированным в установленном порядке в Росреестре, актом приема-передачи к нему, не оспаривается сторонами.

Отсутствие у ООО "Митек Трейд" задолженности по арендной плате за спорное имущество на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подтверждается постановлением Администрации Аннинского Муниципального района от 16.04.2007 года N 173 "О зачете арендной платы ООО "Митек Трейд"", письмами Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Аннинского муниципального района N 194 от 02.04.2013, N 345 от 10.06.2013, N 384 от 10.07.2013 о зачете задолженности Администрации в счет арендных платежей ООО "Митек Трейд" за спорное имущество, не опровергнуто достоверными доказательствами ответчика.

Площадь арендуемых помещений не превышает установленные законом Воронежской области от 06.10.2010 N 105-ОЗ (ред. от 25.06.2012) "Об установлении предельных значений площади арендуемых помещений и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Воронежской области или муниципальной собственности": на момент обращения ООО "Митек Трейд" с заявлением она составляла 3500 кв.м.

Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается решением Совета народных депутатов Аннинского муниципального района Воронежской области от 14 декабря 2011 года N 78 и приложением к нему.

Вместе с тем, арбитражным судом области правомерно учтено следующее.

В силу ч.1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ здания, сооружения, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

В силу ст.4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации.

В соответствии с ч.1 ст.5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О государственном кадастре недвижимости" каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер).

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу Федерального закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

При рассмотрении настоящего дела судом первой и апелляционной инстанций установлено, что арендуемое Обществом нежилое помещение является частью здания гостиницы, расположенного по адресу: Воронежская область, п.г.т. Анна, ул. Ленина, 23.

На момент возникновения арендных правоотношений здание гостиницы имело два изолированных помещения: ресторан и гостиница с баром. По данным БТИ Аннинского района Воронежской области площадь здания составляла 2 397,1 кв.м. (с учётом устранения допущенной технической ошибки при подсчёте площадей) - л.д.47 т.1.

В настоящее время спорное здание гостиницы также включает в себя два изолированных помещения ресторана и гостиницы с баром. Помещение ресторана составляет 577,3 кв. м. Помещение гостиницы литер А составляет: первый этаж - 108,9 кв. м, 2 этаж - 417,8 кв.м., 3 этаж - 412,7 кв.м. Подвал литер А1 составляет 31,1 кв. м. Помещение бара (Литер А) - 72,4 кв. м, Литеры Б,В - 104,9 кв.м, всего по бару - 177,3 кв.м. Всего по зданию - 1725,1 кв.м. Наличие вышеперечисленных помещений и их размеры подтверждаются справкой БТИ Аннинского района Воронежской области от 09.07.2013 (л.д.47 т.1) и участвующими в деле лицами не оспариваются.

Из договора аренды нежилого помещения от 02.06.2006 следует, что ООО "Митек Трейд" предоставлена часть здания гостиницы (литер А), расположенная по адресу: Воронежская область, п.г.т. Анна, ул. Ленина дом 23, площадью 869,5 кв.м. При этом из текста договора аренды и акта приема - передачи невозможно установить, какие именно помещения арендованы Обществом и на каком этаже указанной части здания они располагаются (л.д.8-14 т.1).

Отсутствие индивидуально-определённых признаков вещи, переданной Администрацией по договору аренды Обществу, не освобождает участников рассматриваемых публичных отношений от доказывания наличия (отсутствия) возможности формирования части здания как обособленного объекта. Доводы заявителя в данной части направлены на оценку действий арендодателя при заключении договора аренды, по сути, являются самостоятельными требованиями и не могут быть рассмотрены апелляционной инстанцией в силу ст.ст. 49, 268 АПК РФ.

По мнению представителя Администрации, Обществом арендуется второй и третий этажи здания гостиницы, не являющиеся обособленными объектами недвижимости ввиду отсутствия самостоятельных входов.

Из пояснений представителя Общества следует, что помещения, находящееся в пользовании ООО "Митек Трейд", расположены на этажах 1,2,3 здания и вход в них на первом этаже имеется.

Представленный Обществом в дело кадастровый паспорт N 36-00/5001/2013-488461 от 11.12.2013 выдан на часть помещения с кадастровым номером 36:01:0010335:260/1 площадью 869,5 кв.м., расположенного на 1,2,3 этажах части здания общей площадью 970,5 кв.м. по адресу: 396250, Воронежская область, р-н Аннинский, пгт Анна, ул. Ленина, 23.

Из указанного кадастрового паспорта видно, что площадь 869,5 кв.м. образуют все помещения 2 и 3 этажа, а также часть помещений 1 этажа (N N 1,2,3)

Однако, заявителем не представлено доказательств, подтверждающих нахождение у него во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159 - ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды именно помещений 2 и 3 этажа, а также части помещения 1 этажа (N N 1,2,3).

Кроме того, апелляционная коллегия учитывает, что общая площадь части здания, поставленной на кадастровый учёт под N 36:01:0010335:260 и также являющейся гостиницей, составляет 970,5 кв.м. При этом помещения 2 и 3 этажа и часть помещения (NN1-3) 1 этажа занимают 869,5 кв.м. Оставшиеся помещения 1 этажа (NN4-14) занимают 69,9 кв.м. Часть здания гостиницы площадью 31,1 кв.м. к помещениям 1 этажа не относится и образует подвал.

Заявителем не представлено доказательств того, что к арендуемому имуществу не могли относиться помещения 1 этажа N N 4-14 или часть здания гостиницы - подвал, и возможности формирования на их основе обособленного объекта.

Установленные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что арендуемые помещения площадью 869,5 кв.м. не могут быть сформированы как обособленный объект.

Кроме того, по смыслу пункта 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134 возможность формирования обособленного объекта является условием, учитываемым при реализации права, не только в отношении испрашиваемой части помещения, но и в отношений остальных частей, из которых оно состоит.

Из кадастрового паспорта N 36-00/5001/2013-488461 от 11.12.2013 усматривается, что помещения N 13 и N 14 спорной части здания в случае реализации испрашиваемого права будут лишены самостоятельного входа, в связи с чем, утратят возможность формирования на их основе обособленного объекта.

Доводы заявителя жалобы об изменении площади помещений спорной части здания по причине произведённого ремонта действовавшим в период спорных отношений договором аренды не подтверждается.

Учитывая, что материалы дела не содержат доказательств того, что арендуемые ООО "Митек Трейд" нежилые помещения могут быть сформированы в установленном законом порядке в самостоятельный объект недвижимого имущества, арбитражный суд области правомерно отказал в удовлетворении требований ООО "Митек Трейд".

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с изложенным, решение арбитражного суда области подлежит отмене.

При подаче апелляционной жалобы Обществом была уплачена госпошлина в сумме 2000 рублей, что подтверждается платёжным поручением N 213 от 06.11.2013.

Учитывая, что на момент обращения заявителя с апелляционной жалобой ими была уплачена государственная пошлина в размере, превышающем, установленный п.п. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату заявителю из доходов федерального бюджета.

Руководствуясь ч.1 ст.269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.10.2013 по делу N 14-6042/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Митек Трейд" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Митек Трейд" госпошлину в сумме 1 000 (одна тысяча) рублей, уплаченную по платежному поручению N 213 от 06.11.2013, из доходов федерального бюджета.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

П.В.Донцов

Судьи

А.И.Протасов Н.Д.Миронцева