Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2014 г. N 12АП-361/14

г. Саратов

04 марта 2014 г.

Дело N А57-13464/2013

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Смирникова А.В.,

судей Кузьмичева С.А., Цуцковой М.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Калинкиной К.Н.,

при участии в судебном заседании представителя администрации муниципального образования "Город Саратов" Полянского Г.Ю., действующего по доверенности N 01-03/22 от 22.01.2014, представителя комитета по управлению имуществом города Саратова Маркеловой Д.А., действующей по доверенности N 15-14/27389 от 21.10.2013, представителя общества с ограниченной ответственностью "Альбион-Инвест" Чакрыгиной Ю.С., действующей по доверенности от 18.03.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционные жалобы администрации муниципального образования "Город Саратов", комитета по управлению имуществом города Саратова

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 декабря 2013 года по делу N А57-13464/2013 (судья Бобунова Е.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альбион-Инвест" (410074, г. Саратов, п. Новосоколовогорский, ул. Павелецкая, д. 48, ОГРН 1046405004689, ИНН 6450073419),

заинтересованные лица: администрация муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003), комитет по управлению имуществом города Саратова (410600, г. Саратов, Театральная пл., д. 7, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860), комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (410002, г. Саратов, ул. Бабушкин Взвоз, д. 1, ОГРН 1126450007155, ИНН 6450056004)

о признании недействительным постановления N 925 от 07.05.2013, об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Альбион-Инвест" (далее - ООО "Альбион-Инвест", общество, заявитель) с заявлением о признании недействительным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация, орган местного самоуправления) N 925 от 07.05.2013, об обязании администрации муниципального образования "Город Саратов" заключить с ООО "Альбион-Инвест" договор аренды земельного участка площадью 1811 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, Усть-Курдюмский тракт в Волжском районе (почтовый адрес: ул. Павелецкая, 48), кадастровый номер 64:48:010140:0043, сроком на 49 лет.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16 декабря 2013 года заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительным постановление администрации N 925 от 07.05.2013 "Об отказе ООО "Альбион-Инвест" в предоставлении в аренду земельного участка в Волжском районе, занимаемого нежилыми зданиями", обязал орган местного самоуправления устранить допущенное нарушение и в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении ООО "Альбион-Инвест" в аренду земельного участка площадью 1811 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Павелецкая, участок N 48 в Волжском районе, с кадастровым номером 64:48:010140:43, занимаемого станцией технического обслуживания, автомобильной мойкой, в границах, указанных в кадастровом паспорте.

Кроме того, с администрации в пользу общества взысканы судебные расходы на оплату государственной пошлины в сумме 2 000 руб.

Администрация муниципального образования "Город Саратов", комитет по управлению имуществом города Саратова не согласились с принятым судебным актом и обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционных жалобах, и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя в полном объеме.

ООО "Альбион-Инвест" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило отзыв на апелляционные жалобы, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя данного лица, участвующего в деле.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением Мэра города Саратова от 17.04.2002 N 288-321 ООО "Фирма "БГ Компания" в аренду сроком на десять лет предоставлен земельный участок площадью 0,1811 га для проектирования и строительства торгово-сервисного центра в составе магазина автозапчастей, пункта шиномонтажа и автостоянки с кафе в Волжском районе по Усть-Курдюмскому тракту.

06.06.2002 между администрацией города Саратова (Арендодатель) и ООО "Фирма "БГ-Компания" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1063, по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды на срок 10 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер 01 01 40 43, площадью 1811 кв.м, расположенный по адресу: Усть-Курдюмский тракт, под предприятие торговли и общественного питания, проектирование и строительство торгово-сервисного центра в границах, указанных на прилагаемом к договору аренды плане земельного участка.

Договор аренды земельного участка N 1063 от 06.06.2002 зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области 28.10.2009, о чем произведена запись N 1110/2002-219.

14.07.2003 между ООО "Фирма "БК-Компания" (Передающая сторона) и ООО "Каскадстроймаркет" (Принимающая сторона) заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому Передающая сторона уступает, а Принимающая сторона принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка N 1063 от 06.06.2002.

16.03.2004 между ООО "Каскадстроймаркет" (первоначальный арендатор) и ООО "Альбион-Инвест" (новый арендатор) заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому первоначальный арендатор переуступает новому арендатору права и обязанности по договору аренды земельного участка N 1063 от 06.06.2002.

В пункте 1.1 договора оговорено, что земельный участок площадью 1811 кв.м, расположенный по адресу: г.Саратов, Усть-Курдюмский тракт в Волжском районе, предоставлен первоначальному арендатору в аренду сроком на 10 лет под проектирование и строительство торгово-сервисного центра.

16.03.2004 между ООО "Каскадстроймастер" (продавец) и ООО "Альбион-Инвест" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в собственность незавершенное строительством одноэтажное нежилое здание (А) - АЗС полезной площадью 167,2 кв.м, расположенное на земельном участке площадью 1811 кв.м, находящееся по адресу: г. Саратов, Усть-Курдюмский тракт, б/н.

Судом первой инстанции установлено, что ООО "Альбин-Инвест" на праве собственности принадлежат нежилое здание площадью 674,8 кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.05.2009 серии 64 АВ N 293589, нежилое здание площадью 170,7 кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.05.2009 серии 64 АВ N 293590, находящиеся на земельном участке общей площадью 1811 кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:43, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Павелецкая, участок N 48 в Волжском районе.

Указанный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом N 64/201/2012-54697 от 03.05.2012. Согласно кадастровому паспорту разрешенное использование земельного участка - проектирование и строительство торгово-сервисного центра в составе магазина автозапчастей, пункта шиномонтажа и автомойки с кафе.

17.05.2012 ООО "Альбион-Инвест" обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 1811 кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:43, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Павелецкая, участок N 48 в Волжском районе, на котором имеются объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности, с разрешенным использованием: проектирование и строительство торгово-сервисного центра, фактическое использование: станция технического обслуживания, автомойка.

07.05.2013 администрацией муниципального образования "Город Саратов" вынесено постановление N 925, которым ООО "Альбион-Инвест" отказано в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка.

Полагая, что постановление N 925 от 07.05.2013 является незаконным, нарушает права и законные интересы заявителя, ООО "Альбион-Инвест" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у органа местного самоуправления оснований для отказа в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции верными.

В силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридическое лицо, являющееся собственником зданий, строений, сооружений, имеет исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, на котором расположены данные объекты недвижимости.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 30.10.2007 N 370 утвержден Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок.

Судом первой инстанции установлено и не опровергается администрацией, что, обращаясь в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок, ООО "Альбион-Инвест" представило все необходимые документы в соответствии с Перечнем, утвержденным вышеназванным Приказом Минэкономразвития России.

Отказывая ООО "Альбион-Инвест" в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, администрация указала на несоразмерность площади объектов недвижимости площади испрашиваемого земельного участка и непредставление обществом документов, подтверждающих, что для эксплуатации принадлежащих ему зданий необходим земельный участок площадью 1811 кв.м.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исходя из положений пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с имеющимися в материалах дела Градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером 64:48:010140:0043 от 21.11.2008 и приложенным к нему чертежом градостроительного плана земельного участка, на испрашиваемом земельном участке располагаются здание магазина автозапчастей, здание автомойки с кафе и пунктом шиномонтажа. Экспертным заключением ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Саратовской области" N 7269 от 17.11.2008 также подтверждается наличие на земельном участке двух выгребных ям.

Действующие на территории муниципального образования "Город Саратов" Правила землепользования и застройки, утвержденные решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 N 27-280, не содержат в себе указания на предельные размеры земельных участков, предоставляемых под размещение объектов недвижимости.

Нормы отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки уполномоченным органом местного самоуправления в установленном порядке не утверждены.

Между тем, фактическими обстоятельствами дела подтверждается, что земельный участок площадью 1811 кв.м с кадастровым номером 64:48:010140:43, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Павелецкая, участок N 48 в Волжском районе, изначально был сформирован для проектирования и строительства торгово-сервисного центра в составе магазина автозапчастей, пункта шиномонтажа и автомойки с кафе.

При формировании земельного участка в существующих границах его площадь была определена уполномоченным органом в соответствии с пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка изначально формировались для проектирования и строительства торгово-сервисного центра, были определены и утверждены администрацией с участием соответствующих структурных подразделений.

Формирование земельного участка производилось исключительно для целей проектирования и строительства торгово-сервисного центра, а, следовательно, для эксплуатации возводимого на земельном участке недвижимого имущества.

При этом из ситуационного плана, составленного Саратовским ГУП "Сартехинвентаризация" (т. 1 л.д. 121), следует, что значительную часть указанного земельного участка составляют два подъезда к основной территории, на которой располагаются здания заявителя, и фактически используемые: один - для подъезда автомобилей от автодороги к зданиям и второй - для выезда автомобилей с основной территории на автодорогу.

Доказательств того, что определение площади земельного участка произведено в 2002 году без учета фактического землепользования и не в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, в материалы дела не представлено. Доказательств того, что для эксплуатации объектов недвижимости необходим земельный участок иной площади, формирование которого возможно в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации, администрацией не представлено.

Апелляционная коллегия полагает, что судом первой инстанции обоснованно отклонен довод администрации о нахождении спорного земельного участка в границах территории общего пользования, что, по мнению органа местного самоуправления, в силу Положения об использовании земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования муниципального образования "Город Саратов", утвержденного решением Саратовской городской Думы от 25.05.2010 N 51-606, исключает возможность его предоставления под имеющиеся нежилые здания.

Как верно указал суд первой инстанции, объекты недвижимости, расположенные на испрашиваемом земельном участке, принадлежат заявителю на праве собственности, были возведены на законных основаниях до утверждения Саратовской городской Думой вышеуказанного Положения.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что у органа местного самоуправления отсутствовали правовые основания для отказа в предоставлении заявителю испрашиваемого земельного участка в аренду, в связи с чем судом первой инстанции постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" N 925 от 07.05.2013 "Об отказе ООО "Альбион-Инвест" в предоставлении в аренду земельного участка в Волжском районе, занимаемого нежилыми зданиями" обоснованно признано недействительным.

Довод апелляционной жалобы комитета по управлению имуществом города Саратова о непредставлении обществом доказательств соответствия размера испрашиваемого земельного участка положениям пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания несоответствия площади земельного участка, испрашиваемого обществом, положениям пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, как основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду, возложена на орган местного самоуправления.

Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

Судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 декабря 2013 года по делу N А57-13464/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа путём подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции, принявший решение, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий судья

А.В. Смирников

Судьи

С.А. Кузьмичев М.Г. Цуцкова