Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2014 г. N 11АП-22999/13

г. Самара

05 марта 2014 г.

Дело N А55-27805/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,

судей Кузнецова В.В., Рогалевой Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Максимовым С.С.,

с участием:

от заявителя - не явился, извещен,

от ответчика - не явился, извещен,

от третьих лиц:

от Министерства имущественных отношений Самарской области - Гусева И.О., доверенность от 26.02.2013 г. N 359,

от Правительства Самарской области - Гусева И.О., доверенность от 09.01.2014 г. N 1-49/253,

от общества с ограниченной ответственностью "ЗемПроект" - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 февраля 2014 года в помещении суда дело по апелляционным жалобам Министерства имущественных отношений Самарской области, Правительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.11.2013 г. по делу N А55-27805/2012 (судья Щетинина М.Н.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Аграрий" (ОГРН 1076367003602), Самарская область, Волжский район, п.г.т. Петра Дубрава,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица: Министерство имущественных отношений Самарской области, г. Самара, Правительство Самарской области, г. Самара, общество с ограниченной ответственностью "ЗемПроект", Самарская область, Волжский район, п.г.т. Петра Дубрава,

о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Аграрий" (далее - заявитель, ООО "Аграрий", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по Самарской области) с заявлением о признании незаконным решения, изложенного в сообщении об отказе в государственной регистрации перехода права общей долевой и права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества - земельные участки, расположенные по адресу: Самарская область, Волжский район, в границах МУСПП "Молодая гвардия", от 07.09.2012 г. N 01/119/2012-41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58; об обязании провести государственную регистрацию перехода права общей долевой и права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества - земельные участки, расположенные по адресу: Самарская область, Волжский район, в границах МУСПП "Молодая гвардия", перечисленные в договоре купли-продажи от 26.07.2012 г. N 4.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ЗемПроект" (далее - ООО "ЗемПроект").

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.11.2012 г., оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2013 г., заявленные требования удовлетворены (т. 2. л.д. 139-142, т. 3 л.д. 30-34).

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10.07.2013 г. названные судебные акты были отменены, поскольку спор рассмотрен в отсутствие Министерства имущественных отношений Самарской области и Правительства Самарской области, чьи права и интересы могли быть затронуты рассмотрением настоящего спора. Дело направлено на новое рассмотрение в суд ервой инстанции (л.д.79-81).

При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Самарской области и Правительство Самарской области.

Решением суда первой инстанции от 06.1.2013 г. заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство имущественных отношений Самарской области и Правительство Самарской области обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение норм материального права; нарушение норм процессуального права; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что судом первой инстанции было неверно оценено уведомление ООО "Аграрий", направленное в орган исполнительной власти Самарской области, в рамках толкования ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", закрепляющей требования к уведомлению земельных участков о продаже непосредственно всего земельного участка как единого целого, и императивно закрепленного преимущественного права покупки субъектом Российской Федерации земельных участков сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с отказом в государственной регистрации в качестве одного из оснований было указано на то, что при проведении правовой экспертизы установлено, что ООО "Аграрий" продает ООО "ЗемПроект" также и оставшиеся 5/100 долей в праве общей долевой собственности на те же земельные участки, которые являлись предметом договора купли-продажи от 26.07.2012 г. N 4, и в результате совершения двух последующих сделок ООО "ЗемПроект" становится собственником земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Указанные обстоятельства свидетельствуют о совершении ООО "Аграрий" притворных сделок с целью прикрыть одну единственную сделку по отчуждению ООО "ЗемПроект" земельных участков сельскохозяйственного назначения целиком в обход Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Представитель Министерство и Правительства в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители иных лиц в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, выслушав представителя третьих лиц, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ООО "Аграрий" являлось единственным собственником 18-ти земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: Самарская область, Волжский р-н, МУСПП "Молодая Гвардия". Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав (т. 1 л.д. 9-26).

26.07.2012 г. между ООО "Аграрий" (продавец) и ООО "ЗемПроект" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 4 (т. 1 л.д. 27-28).

В соответствии с п. 1 договора продавец продал, а покупатель купил в собственность:

1.1. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 19301,94 кв.м., находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:94, стоимость 95/100 доли земельного участка 13014,22 руб.

1.2. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 17123,9 кв.м., находящийся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519004:126, стоимость 95/100 доли земельного участка 1 1533,28 руб.

1.3. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 5491,84 кв.м., находящийся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519004:120, стоимость 95/100 доли земельного участка 3711,95 руб.

1.4. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 24083,18 кв.м., находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519003:134, стоимость 95/100 доли земельного участка 6234,02 руб.

1.5. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 2391,61 кв.м., находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519007:126, стоимость 95/100 доли земельного участка 1608,94 руб.

1.6. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 745200 кв.м., находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:102, стоимость 95/100 доли земельного участка 502428,14 руб.

1.7. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79000 кв.м., находящейся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:63, стоимость 95/100 доли земельного участка 53259,73 руб.

1.8. 95/100 доли в праве обшей долевой собственности на земельный участок площадью 79000 кв.м., находящейся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:68, стоимость 95/100 доли земельного участка 53259,73 руб.

1.9. 95/100 доли в праве обшей долевой собственности на земельный участок площадью 79000 кв.м., находящийся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:60, стоимость 95/100 доли земельного участка 53259,73 руб.

1.10. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79000 кв.м., находящийся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:64, стоимость 95/100 доли земельного участка 53259,73 руб.

1.11. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79000 кв.м., находящийся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:72, стоимость 95/100 доли земельного участка 53259,73 руб.

1.12. 95/100 доли в праве обшей долевой собственности на земельный участок площадью 79000 кв.м., находящейся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:71, стоимость 95/100 доли земельного участка 53259,73 руб.

1.13. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79000 кв.м. находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:74, стоимость 95/100 доли земельного участка 53259,73 руб.

1.14. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79000 кв.м., находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:69, стоимость 95/100 доли земельного участка 53259,73 руб.

1.15. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79000 кв.м., находящийся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:67, стоимость 95/100 доли земельного участка 53259,73 руб.

1.16. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79000 кв.м., находящийся по адресу; Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:66, стоимость 95/100 доли земельного участка 53259.73 руб.

1.17. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79000 кв.м., находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:61, стоимость 95/100 доли земельного участка 53259,73 руб.

1.18. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 237000 кв.м., находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый номер земельного участка: 63:17:0519006:62, стоимость 95/100 доли земельного участка 159789,75 руб.

В пункте 8 договора указано, что передача отчуждаемых долей в праве общей долевой собственности, являющихся предметом указанного договора купли-продажи, осуществлена до подписания договора, а сам договор имеет силу акта приема-передачи.

03.05.2012 г. ООО "Аграрий" и ООО "ЗемПроект" обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права собственности общей долевой собственности на названные земельные участки (т. 1 л.д. 75, 76).

07.09.2012 г. Управление Росреестра по Самарской области решением, выраженном в сообщении N 01/119/2012-41-48, 50-58 отказало в государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности на земельные участки на основании абзаца 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

В силу п. 2.4 Порядка реализации преимущественного права Самарской области на приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 24.01.2006 г. N (далее - Порядок реализации), отсутствие в извещении о продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения сведений, предусмотренных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", является основанием для оставления Правительством Самарской области предложения продавца без рассмотрения.

В соответствии с п. 2.5 Порядка реализации в случае оставления предложения продавца земельного участка без рассмотрения Министерство имущественных отношений Самарской области в срок, не превышающий пяти дней, с момента поступления извещения о продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в Правительство Самарской области, направляет продавцу уведомление о необходимости представления продавцом земельного участка дополнительных сведений о земельном участке для дальнейшего рассмотрения вопроса о приобретении земельного участка в собственность Самарской области.

В соответствии с пунктами 3 и 4 ст. 8 Закона N 101-ФЗ в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки, либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже, указанной в извещении цены.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что извещением от 08.06.2012 г. ООО "Аграрий" в порядке п. 2 ст. 8 Закона N 101-ФЗ уведомило Правительство Самарской области о намерении продать доли в праве общей долевой собственности на земельные участки. В извещении определены цена, размер, местоположение земельного участка, а также указано, что согласие на приобретение или отказ от приобретения уполномоченный орган вправе направить в течение 30 дней с момента получения извещения (т. 1 л.д. 63-72).

Министерство имущественных отношений Самарской области, получив от заявителя извещение-уведомление, не направило последнему уведомления о необходимости предоставления дополнительных сведений.

По результатам рассмотрения предложения уполномоченный орган направил в адрес заявителя письмо от 28.06.2012 г., в котором указал, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ без учета особенностей ст. 8 Закона N 101-ФЗ. Министерство указало, что при продаже доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения подлежат применению нормы, изложенные в ст. 12 Закона N 101-ФЗ (т. 1 л.д. 34).

Поскольку тридцатидневный срок со дня получения Министерством имущественных отношений Самарской области извещения до даты заключения договора купли-продажи заявителем соблюден, у министерства имелась реальная возможность воспользоваться предоставленным ему преимущественным правом покупки, которую оно не реализовало.

С учетом этого судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что заявителем не нарушены интересы государства по преимущественной покупке земель сельскохозяйственного назначения и соответствующие нормы закона, регулирующие данные правоотношения.

Ссылка Управления Росреестра по Самарской области на то, что в извещении заявителя от 08.06.2012 г. размер некоторых земельных участков, составляющих предмет договора купли-продажи, существенно отличается от размера данных земельных участков, содержащегося в записях Единого государственного реестра прав, является необоснованной, не соответствующей. При этом ответчик не указал конкретно, в чем выражается несоответствие в размерах продаваемых земельных участков. Из содержания извещения о намерении продать долю в праве общей долевой собственности на земельные участки от 08.06.2012 г. и договора купли-продажи от 26.07.2012 г. N 4 следует, что данные о наименовании предмета купли-продажи, размерах земельных участков, их местоположении, кадастровых (условных) номерах земельных участков, соответствуют сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Доказательств обратного управлением суду не представлены.

Довод Управления Росреестра по Самаркой области, Министерства имущественных отношений, Правительства Самарской области о том, что регистрирующим органом был установлен факт продажи ООО "Аграрий" в собственность ООО "ЗемПроект" оставшихся у него 5/100 долей в праве общей долевой собственности на те же земельные участки, что свидетельствуют о совершении ООО "Аграрий" притворных сделок с целью прикрыть одну единственную сделку по отчуждению ООО "ЗемПроект" земельных участков сельскохозяйственного назначения целиком в обход Закона N 101-ФЗ, был предметом исследования суда первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку. В материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации перехода права на оставшиеся 5/100 долей от заявителя к ООО "ЗемПроект".

Судом первой инстанции установлено, что заявителем на государственную регистрацию были представлены правоустанавливающие документы, по форме и содержанию соответствующие действующему законодательству, следовательно, у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации перехода права.

Кроме того, возможность отчуждения долей в праве на участок, находящийся в собственности одного лица, практикуется и обосновывается положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и возможности возникновения общей собственности на имущество в случаях, предусмотренных договором (абзац 2 п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного судом сделан правильный вывод о том, что решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на имущество противоречит статьям 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 17, 18 и 19 Закона о регистрации, нарушает права заявителя на владение, пользование и распоряжение имуществом, в связи с чем, руководствуясь ст. 201 АПК РФ, удовлетворил заявленные требования.

Доводы, приведенные в апелляционных жалобах, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, однако подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 06.11.2013 г. по делу N А55-27805/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Ю. Марчик

Судьи

В.В. Кузнецов Е.М. Рогалева