Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2014 г. N 13АП-25607/13

г. Санкт-Петербург

05 марта 2014 г.

Дело N А56-63084/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.

при участии:

от истца: представители Компанец В.В. (по доверенности от 14.01.2013), Воробьев О.Л. (по доверенности от 12.11.2012)

от ответчика: представители Болгачева Л.И. (по доверенности от 27.12.2013), Стародубцева В.В. (по доверенности от 30.12.2013)

от 3-го лица: 1) представители Табала Д.Н. (по доверенности от 09.01.2014), Проволоцкий В.В. (по доверенности от 09.01.2014), 2) представитель не явился, уведомлен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-25607/2013) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.10.2013 по делу N А56-63084/2012 (судья Изотова С.В.), принятое

по заявлению: ООО "Марин Ойл СПб"

заинтересованное лицо: Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 3-и лица: 1) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", 2) ООО "Городской центр оценки"

о признании незаконными действий государственного органа,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Марин-ойл СПб" (Санкт-Петербург, ул. Салова, д. 51; ОГРН 1037835047953) (далее - Общество, Заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (Санкт-Петербург, Смольный; ОГРН 1027809244561) (далее - Комитет) с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, о признании незаконным бездействия Комитета в части ненаправления Обществу копии решения об условиях приватизации арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Мичуринская, д. 12, лит. А, пом. 3-Н, и обязании Комитета направить Обществу названные документы, обязании Комитета заключить с Обществом договор от 19.03.2012 купли-продажи арендуемого имущества с использованием рыночной стоимости указанного помещения за вычетом стоимости неотделимых улучшений, выполненных Обществом в соответствии с проектом ООО "Штрих", согласованным с Комитетом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН) и Общество с ограниченной ответственностью "Городской центр оценки" (далее - Центр).

Решением арбитражного суда от 14.10.2013 суд обязал Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи указанного выше нежилого помещения 3-Н по цене 9 935 983 руб., определенной исходя из рыночной стоимости объекта - 14 410 000 руб. за вычетом 4 474 017 руб. стоимости неотделимых улучшений, с рассрочкой платежа на три года (12 кварталов) на прочих иных условиях проекта договора, направленного Обществу. В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с названным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просил состоявшийся судебный акт отменить, в удовлетворении заявления отказать в полном объеме. По мнению подателя жалобы, требование Общества об обязании Комитета заключить с Обществом договор от 19.03.2012 купли-продажи помещения с использованием рыночной стоимости в соответствии с протоколом разногласий от 16.04.2012 не подлежало удовлетворению по основанию пропуска срока на обращение в суд для урегулирования спора, возникшего при заключении договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, Комитет считает, что поскольку сторонами не было достигнуто соглашение о цене договора купли-продажи, которая в соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества, учитывая пропуск месячного срока на обращение в суд, договор считается незаключенным, а Общество - утратившим преимущественное право на приобретение помещения. Также Комитет полагает вывод суда об удовлетворении требования Общества об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи помещения с использованием рыночной стоимости указанного помещения за вычетом стоимости неотделимых улучшений, определенных ООО "Штрих", основанным на неправильном применении норм материального права. В обоснование данного довода Комитет ссылается на отсутствие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Поскольку Общество не обращалось в Комитет с заявлением о согласовании производства неотделимых улучшений в порядке, предусмотренном Законом Санкт-Петербурга от 30.06.2004 N 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург", то Комитетом был согласован сам факт проведения указанных работ, а объем и стоимость затрат не оценивались. Кроме того, Комитет ссылается на пункт 7.1 договора аренды, которым предусмотрено, что неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, производятся арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.

В судебном заседании апелляционного суда представители Комитета доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда в обжалуемой части отменить, в удовлетворении заявления отказать в полном объеме.

Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители ГУП "ГУИОН" заняли солидарную с Комитетом позицию по существу спора, просили решение суда отменить.

Центр своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений сторон апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

30.06.2005 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N 15-А003143 в отношении нежилого помещения 3-Н с кадастровым номером 78:3011:1:45:2 площадью 156,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Мичуринская, д. 12, лит. А, сроком до 18.07.2009 в редакции дополнительного соглашения от 14.08.2006 N 2. Впоследствии договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Дополнительным соглашением от 28.04.2011 сторонами договора уточнен предмет аренды - встроенное нежилое помещение 3-Н с кадастровым номером 78:7:3011:1:45:2 площадью 150,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, Мичуринская ул., д. 12, лит. А (далее - нежилое помещение).

29.07.2011 Общество обратилось в Комитет с заявлением о намерении воспользоваться преимущественным правом покупки нежилого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Заявление получено Комитетом 29.08.2011.

30.12.2011 издано распоряжение Комитета N 3867-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Мичуринская, д. 12, лит. А, пом. 3-Н", пунктом 1.1.2 которого цена продажи определена в 14 400 000 руб. на основании отчета об оценке ГУП "ГУИОН" N 31-8-0150(535)-2011.

19.03.2012 ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" вручил Обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения по цене 14 400 000 руб. Однако Общество подписало указанный договор с протоколом разногласий, полученным Комитетом 17.04.2012, в котором определило цену выкупа нежилого помещения в размере 6 308 400 руб.

Посчитав протокол разногласий отказом от заключения договора купли-продажи, распоряжением от 05.07.2012 N 1319-рз Комитет признал утратившим силу распоряжение от 30.12.2011 N 3867-рз.

Ссылаясь на то, что отказ Комитета в реализации Обществом преимущественного права выкупа является необоснованным, нарушает права и законные интересы Общества в сфере экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Из положений статей 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу абзаца 1 пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Материалами дела подтверждается, что Общество в ответ на предложение Комитета о заключении договора купли-продажи выразило согласие на приобретение в собственность нежилого помещения, однако при заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупа объекта.

Доводы подателя жалобы о том, что в результате недостижения сторонами соглашения о цене договора купли-продажи Общество утратило преимущественное право выкупа нежилого помещения противоречат положениям Закона N 159-ФЗ и основаны на ошибочном толковании правовых последствий подписания договора с протоколом разногласий. Аналогичная правовая позиция указана в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.10.2010 N ВАС-13619/10.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Доводы Комитета о пропуске Обществом срока для обращения в суд с преддоговорным спором отклоняются апелляционным судом, поскольку продолжительность срока для передачи разногласий на рассмотрение арбитражного суда для акцептанта в случае направления оферты стороной, для которой заключение договора является обязательным, не установлена (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости выкупаемого имущества на дату получения Комитетом заявления Общества о реализации преимущественного права выкупа помещения.

В качестве допустимого доказательства по делу судом первой инстанции было обоснованно принято заключение повторной экспертизы комиссии экспертов N 441-13 ООО "Бюро экспертиз", согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 29.08.2011 составила без учета НДС 14410000 руб. Обоснованных возражений против результатов повторной экспертизы участвующими в деле лицами не заявлено.

Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. Не урегулированные этим Законом отношения регламентируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным правоотношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12).

Из вышеприведенной нормы права следует, что решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату его выкупной стоимости находится в зависимости от наличия согласия его собственника на проведение, в частности, капитального ремонта арендуемого помещения.

Пунктом 6 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137 "О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных арендатором с письменного согласия арендодателя и подлежащих возмещению в соответствии с Законом Санкт-Петербурга N 387-58, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества при реализации арендатором преимущественного права на его приобретение в соответствии с Федеральным законом, за исключением случаев, когда стоимость соответствующих неотделимых улучшений ранее была зачтена в счет арендной платы по договору аренды.

Разрешая вопрос о том, имело ли место согласование с Комитетом производства неотделимых улучшений, суд первой инстанции правомерно исходил из совокупности представленных в материалы дела доказательств, в том числе письма Комитета от 02.04.2009 N 1015-15, которым Комитет согласовал проведение Обществом перепланировки спорного помещения, а также акта приемки межведомственной комиссией при Администрации Петроградского района Санкт-Петербурга законченного строительством объекта от 17.12.2009.

С учетом названных доказательств следует признать, что неотделимые улучшения произведены Обществом с согласия арендодателя, в связи с чем подлежат зачету в счет выкупной стоимости нежилого помещения.

Вместе с тем, согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12 при применении положений о зачете стоимости неотделимых улучшений неверным является уменьшение рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной независимым оценщиком, не на стоимость произведенных неотделимых улучшений, а на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя.

Поэтому, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Как следует из заключения судебной экспертизы ООО "Бюро экспертиз" N 441-13, стоимость произведенных Обществом улучшений по состоянию на 29.08.2011 составила 4 474 017 руб.

При таких обстоятельствах следует признать, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные Обществом требования, определив цену выкупа нежилого помещения с учетом неотделимых улучшений.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы Комитета не содержат фактов, которые не были бы проверены и оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность судебного акта. Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, обстоятельства, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.10.2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

И.А. Серикова И.А. Тимухина