Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2014 г. N 08АП-11935/13

город Омск

11 марта 2014 г.

Дело N А75-6230/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зориной О.В.

судей Смольниковой М.В., Шаровой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: Фрис Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-11935/2013) индивидуального предпринимателя Закриева Вахи Турпал-Алиевича, (регистрационный номер 08АП-11967/2013) закрытого акционерного общества "Связной Логистика" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31 октября 2013 года по делу N А75-6230/2013 (судья Загоруйко Н.Б.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Белкиной Ирины Юрьевны (ОГРН 304860336500040, ИНН 862000067633) к индивидуальному предпринимателю Закриеву Вахе Турпал-Алиевичу (ОГРН 304860335100426, ИНН 860301328003), третье лицо: закрытое акционерное общество "Связной Логистика" (ОГРН 1057748731336, ИНН 7703567318) об обязании заключить договор аренды

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Закриева Вахи Турпал-Алиевича - Шарипов Г.Б. по доверенности N 86 АА 1161565 от 27.11.2013;

от закрытого акционерного общества "Связной Логистика" - Некрылов А.А. по доверенности N 599 от 01.01.2013;

индивидуальный предприниматель Белкина Ирина Юрьевна - лично (предъявлен паспорт);

установил:

индивидуальный предприниматель Белкина Ирина Юрьевна (далее - ИП Белкина И.Ю., истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Закриеву Вахе Турпал - Алиевичу (далее - ИП Закриев В.Т., ответчик) об обязании заключить договор аренды.

Определением суда от 24.09.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Связной Логистика" (далее - ЗАО "Связной Логистика").

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец уточнил исковые требования, просил перевести на ИП Белкину И.Ю. права и обязанности по договору аренды нежилого помещения, расположенного по адресу : г.Нижневартовск, Западный промышленный узел, панель N 18, ул.Ленина 15П, этаж первый, общей площадью 54,3 кв.м, путем обязания ответчика заключить с ней договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу : г.Нижневартовск, Западный промышленный узел, панель N 18, ул. Ленина 15П, этаж первый, общей площадью 54,3 кв.м.

Уточненное требование принято судом первой инстанции к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.10.2013 пор делу N А75-6230/2013 исковые требования удовлетворены; с ЗАО "Связной Логистика" на ИП Белкину И.Ю. переведены права и обязанности по договору аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Нижневартовск, Западный промышленный узел, панель N 18, ул. Ленина 15 П, этаж первый, общей площадью 54,3 кв.м, путем обязания ответчика ИП Закриева В.Т. заключить с ИП Белкиной И.Ю. договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Нижневартовск, Западный промышленный узел, панель N 18, ул. Ленина 15 П, этаж первый, общей площадью 54,3 кв.м на условиях, предусмотренных ранее действующим договором; с ИП Закриева В.Т. в пользу ИП Белкиной И.Ю. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ИП Закриев В.Т. и ЗАО "Связной Логистика" обратились с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционных жалоб, их податели указали следующее:

- истец пропустил установленный договор срок, уведомив ответчика о намерении продолжать договорные отношения по истечении двух месяцев после прекращения срока его действия;

- истцом ненадлежащим образом исполнялись обязанности по договору аренды, а именно в предусмотренный договором срок помещение не было возвращено арендатором арендодателю после прекращения действия договора;

- между ИП Белкиной И.Ю. и ИП Закриевым В.Т. подписано соглашение о расторжении договора аренды, поэтому права истца заключением договора аренды с новым арендатором не нарушены;

- статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрена возможность перевода на прежнего арендатора прав и обязанностей по договору, заключенному с новым арендатором. Поэтому суд первой инстанции неправильно обязал ответчика заключить договор с истцом на новый срок на условиях, предусмотренных ранее действовавшим между ними договором;

- договор аренды между ИП Закриевым В.Т. и ЗАО "Связной Логистика", заключенный в течение года после истечения срока действия договора аренды, между истцом и ответчиком, прекратил свое действие 30.10.2013. Поэтому перевод прав и обязанностей по нему невозможен.

В своей апелляционной жалобе ИП Закриев В.Т. указал также на нарушение ИП Белкиной И.Ю. условий договора аренды, допуска 3-6 дневные просрочки по внесению арендной платы.

В дополнении к апелляционной жалобе ИП Закриев В.Т. указал, что перевод прав и обязанностей на истца в настоящее время невозможен, поскольку помещение, используемое ИП Белкиной И.Ю. по договору аренды, в настоящее время реконструировано и присоединено к смежному помещению.

Кроме того, ИП Закриев В.Т. сослался на то, что считает неверными ссылки суда первой инстанции на пункт 4.4 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 и на нормы Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", поскольку в них регламентированы вопросы государственных мер по поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства и в отношении государственного и муниципального имущества, а ответчик не осуществляет от имени государства какие-либо полномочия и обязанности в области поддержки малого и среднего предпринимательства на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Оспаривая доводы апелляционных жалоб, ИП Белкина И.Ю. представила возражения, в которых просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика и третьего лица, поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционные жалобы - удовлетворить.

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, отзывы на них, выслушав истца, представителей ответчика и третьего лица, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии основания для изменения решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.10.2013 по настоящему делу.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из того, что право истца на заключение договора аренды нарушено ответчиком, поскольку при наличии желания арендатора заключить договор на новый срок, имущество по договору аренды было передано другому лицу.

Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела, между ИП Закриевым В.Т. (арендодатель) и ИП Белкиной И.Ю. (арендатор) 01.09.2011 заключен договор аренды N ТЦ-016/11, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на правах аренды часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Нижневартовск, ЗПУ панель N 18, ул. Ленина 15П, этаж 1, общей площадью 54,3 кв.м, помещение под номером 46 (листы дела 21-27).

Ответчик 29.08.2012 направил истцу письмо об окончании срока аренды, с просьбой освободить помещение в течении 15 дней (лист дела 31).

Истец ответил на указанное письмо, изъявив желание продлить договор аренды (лист дела 32) и обосновав причину несвоевременного обращения с таким заявлениям.

Ответчик и третье лицо, возражая против исковых требований, указали, что истцом пропущен срок, предусмотренный договором для заявления арендатора о желании продлить действие договора аренды, поэтому истец не вправе воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды.

Между тем подателями жалоб не учтено следующее:

Действительно, пунктом 9.1 договора аренды от 01.09.2011 предусмотрено, что арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании продлить срок аренды в отношении помещения не позднее, чем за тридцать календарных дней до окончания срока аренды.

При этом пунктом 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

То есть, по смыслу данной нормы только в случае неуведомления арендодателя о желании продлить договор аренды, арендатор теряет право на преимущественное заключение договора аренды, а также теряет право требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора с ним.

Несвоевременное же уведомление таких последствий не влечет.

По смыслу данной нормы в случае несвоевременного извещения арендодателя о желании продлить действие договора аренды, риск заключения в этот период договора аренды с другим лицом лежит на арендаторе.

Как усматривается из материалов настоящего дела, срок действия договора аренды, заключенного с ИП Белкиной И.Ю., истек 01.08.2012.

С письмом о продлении срока действия договора аренды арендатор обратилась 31.08.2012.

Поэтому риск заключения договора аренды с другим лицом в виде утраты права на преимущественное заключение договора аренды лежал на арендаторе только в период с 01.02.2012 по 31.08.2012.

Между тем, договор аренды спорного нежилого помещения с другим лицом - ЗАО "Связной Логистика" заключен только 03.11.2012, то есть после того как арендодатель был поставлен в известность о желании арендатора продлить действие договора аренды, заключенного с ним.

Более того, то обстоятельство, что арендодатель не сомневался в этом желании, подтверждается поведением самого арендодателя в момент истечения срока действия договора.

Так, согласно пункту 2.2. договора возврат помещения осуществляется в течение 3-х днейс даты истечения срока действия договора. Однако Закриев В.Т.А. обратился с требованием об освобождении помещения только 30.08.2012 года.

Учитывая изложенное, нарушение ИП Белкиной И.Ю. обязанности по своевременному извещению ИП Закриева В.Т. о желании продлить действие договора аренды, не лишало возможности арендодателя предоставить спорное помещение в аренду истцу.

В такой ситуации нарушение срока направления уведомления о продлении действия договора аренды не нарушало прав арендодателя, а значит, не могло являться основанием для лишения арендатора его права на преимущественное заключение договора на новый срок.

Учитывая изложенное выводы суда первой инстанции о нарушении арендодателем права ИП Белкиной И.Ю. на преимущественное заключение договора аренды являются правильными.

Доводы подателей жалобы о расторжении договора аренды от 01.09.2011 между истцом и ответчиком на основании соглашения от 31.10.2012, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком, действительно, подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 01.09.2011, по условиям которого договор аренды расторгнут с 31.10.2012 (лист дела 39).

Между тем, прекращение договора аренды само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (пункт 33 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Кроме того, в заседании суда апелляционной инстанции истец пояснила, что согласилась на расторжение договора аренды от 01.09.2011 в связи с тем, что ИП Закриевым В.Т. ей было обещано другое помещение в торговом центре. Данное обстоятельство и повлияло на подписание ИП Белкиной И.Ю. дополнительного соглашения.

В дальнейшем ИП Закриев В.Т. другое помещение Белкиной И.Ю. не предоставил.

Эти пояснения подтверждаются пунктом 1 дополнительного соглашения от 31.10.2012 года, в котором имеется ссылка на пункт 11.1. самого договора.

В силу пункта 11.1 договора аренды арендодатель в случае особой необходимости имеет право перемещать арендатора из занимаемого помещения в другое помещение. Замена арендуемого помещения оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что условием действительности гражданско-правовой сделки, в числе прочего, выступает совпадение действительной воли участника отношений и его волеизъявления (статья 154 ГК РФ).

Волей сторон при заключении соглашений о расторжении договоров является прекращение договорных отношений.

В настоящем случае действительной волей истца при подписании соглашения о расторжении договора являлось получение в аренду иного помещения, а волей ответчика возврат спорного помещения без предоставления иного.

Поэтому, если бы, в настоящем случае, арендодатель не сообщил о предоставлении иного помещения, ИП Белкина И.Ю. соглашение о расторжении договора аренды от 01.09.2011 не подписала.

При указанных обстоятельствах соглашение о расторжении договора аренды от 01.09.2011 не выражает действительную волю истца и не может приниматься во внимание при разрешении спора.

Таким образом, исковые требования удовлетворены судом правильно.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что по смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 621 ГК РФ, на арендатора, право которого на преимущественное заключение договора нарушено, переводятся права и обязанности по договору, заключенному между арендодателем и другим лицом.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции о переводе на истца права и обязанностей по договору аренды путем обязания ответчика заключить с истцом договор аренды на условиях, предусмотренных ранее действовавшим договором, являются неправильными.

При указанных обстоятельствах, на истца переводятся права и обязанности арендатора по договору, заключенному ИП Закриевым В.Т. с ЗАО "Связной Логистика".

Доводы ИП Закриева о том, что ИП Белкиной И.Ю. ненадлежащим образом исполнялись обязанности по договору: несвоевременно вносилась арендная плата, несвоевременно возвращено имущество после истечения срока действия договора, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Относительно несвоевременного возврата имущества суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что в данном случае такое поведение арендатора не является нарушением обязанностей по договору, поскольку ИП Белкиной И.Ю. заявлено о желании продлить действие договора.

Ссылки ИП Закриева В.Т. на нарушение истцом сроков по внесению арендной платы судом апелляционной инстанции во внимание также не принимаются.

Пунктом 3.2 договора аренды от 01.09.2011 предусмотрено, что арендатор должен ежемесячно уплачивать стоимость арендной платы до 5 числа текущего месяца.

Как усматривается из представленных в материалы дела платежных поручений (листы дела 53-62), истцом частично внесение арендных платежей осуществлялось не до пятого числа текущего месяца, а шестого, седьмого, десятого числа.

Между тем такое незначительное нарушение сроков платежа в целях оценки добросовестности арендатора и наличия у него права на преимущественное заключение договора аренды является объективно несущественным.

Доказательством тому служит поведение самого арендодателя, который, возражая против иска, не ссылался на данные обстоятельства в суде первой инстанции.

Ответчик не представил доказательств того, что иные арендаторы помещений не нарушают сроки внесения платы, а в результате просрочки истцом внесения денежных средств на несколько дней арендодателю причинен ущерб.

Ответчик не представил доказательств того, что новый арендатор не допускает аналогичной просрочки.

Поэтому указанные доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

Доводы апелляционных жалоб о том, что договор аренды помещения между ИП Закриевым В.Т. и ЗАО "Связной Логистика" прекратил свое действие 30.10.2013, поэтому по нему не могут быть переведены права и обязанности на истца, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются.

Суд апелляционной инстанции проверяет обоснованность и законность обжалуемого судебного акта с учетом тех фактических обстоятельств, которые существовали на момент его вынесения судом первой инстанции.

Так, в статье 270 АПК РФ отсутствует такое основание для отмены судебного акта судом апелляционной инстанции, как изменение фактических обстоятельств после его вынесения.

Это же следует из разъяснений, изложенных в пункте 31 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

Изменение фактических обстоятельств после вынесения судебного акта не может являться основанием для его отмены в порядке апелляционного производства.

В силу абзаца 5 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" обстоятельства, возникшие после принятия судебного акта, могут являться основанием для предъявления самостоятельного иска.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции проверяет правильность обжалуемого решения на дату его принятия с учетом тех фактических обстоятельств дела, которые существовали на дату вынесения судебного акта.

Таким образом, прекращение действия договора аренды между ИП Закриевым В.Т. и ЗАО "Связной Логистика" 30.10.2013, то есть после вынесения обжалуемого решения (резолютивная часть объявлена 24.10.2013), не может являться основанием для его отмены.

К тому же предприниматель обратилась с иском в период действия нового договора.

Также не принимаются судом апелляционной инстанции во внимание доводы ИП Закриева В.Т. о том, что перевод прав и обязанностей на истца в настоящее время невозможен, поскольку помещение, используемое ИП Белкиной И.Ю. по договору аренды от 01.09.2011, в настоящее время реконструировано и присоединено к смежному помещению.

В настоящем случае передача ответчиком спорного помещения по договору аренды другому лицу в нарушение преимущественного права на заключение договора аренды с истцом, является риском арендодателя, последствия которого не могут быть переложены на добросовестного арендатора.

Поэтому арендодатель обязан при исполнении судебного акта по настоящему делу передать истцу в аренду помещение, в состоянии имевшем место до нарушения прав ИП Белкиной И.В., то есть восстановить помещение до первоначального состояния.

Ссылка в мотивировочной части решения на пункт 4.4 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 и на нормы Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к принятию неправильного решения не привела, в связи с чем соответствующие доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции отклоняются.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 АПК РФ неправильное применение норм материального права является основанием для изменения судебного акта.

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.10.2013 по делу N А75-6230/2013 подлежит изменению.

Апелляционная жалоба ИП Закриева В.Т. подлежит частичному удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110), то есть в соответствии с пропорцией удовлетворенных исковых требований, установленных по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11935/2013) индивидуального предпринимателя Закриева Вахи Турпал-Алиевича удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31 октября 2013 года по делу N А75-6230/2013 (судья Загоруйко Н.Б.) изменить, указав на перевод на истца прав и обязанностей по договору с ЗАО "Связной Логистика".

В оставшейся части решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31 октября 2013 года по делу N А75-6230/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-11935/2013) индивидуального предпринимателя Закриева Вахи Турпал-Алиевича, (регистрационный номер 08АП-11967/2013) закрытого акционерного общества "Связной Логистика" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.В. Зорина

Судьи

М.В. Смольникова Н.А. Шарова