Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2014 г. N 18АП-1228/14

г. Челябинск

12 марта 2014 г.

Дело N А07-13892/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 марта 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" и индивидуального предпринимателя Фельдман Ирины Владимировны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2013 по делу N А07-13892/2013 (судья Нурисламова И.Н.).

В судебном заседании приняли участие представители: от общества с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" - Ефремов А.А. (доверенность от 23.01.2014) (до и после перерыва), от индивидуального предпринимателя Фельдман Ирины Владимировны - Чинарева О.С. (доверенность от 05.07.2013) (до перерыва).

Индивидуальный предприниматель Фельдман Ирина Владимировна (далее - предприниматель Фельдман И.В., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" (далее - общество "ФММГ", Общество) о взыскании 377 000 руб. неосновательного обогащения, в том числе 285 000 руб. - обеспечительного платежа по предварительному договору аренды нежилого помещения от 25.03.2013 N 024П, 92 000 руб. - стоимости произведённых ремонтных работ, а также о взыскании 1 959 руб. 34 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (т. 1, л.д. 5-8, 14; т. 2, л.д. 27-31).

Определением от 14.08.2013 исковое заявление предпринимателя Фельдман И.В. принято к производству арбитражного суда, делу присвоен номер А07-13892/2013 (т. 1, л.д. 1-4).

В свою очередь, общество "ФММГ" обратилось в арбитражный суд с встречным иском к предпринимателю Фельдман И.В., в котором просило взыскать с неё 465 820 руб. 25 коп. неосновательного обогащения, составляющего плату за пользование нежилым помещением путём осуществления торговой деятельности, за использование электроэнергии, воды, канализации, за пользование услугами управляющей организации МИ, эскалаторами и лифтами, клининговыми услугами, охраной, рекламой, пожарной сигнализацией в мае и июне 2013 г. (т. 1, л.д. 61-63, 121; т. 2, л.д. 18).

Определением от 05.11.2013 суд первой инстанции принял встречное исковое заявление к рассмотрению в рамках дела N А07-13892/2013 (т. 2, л.д. 16).

Решением от 30.12.2013 (резолютивная часть объявлена 23.12.2013) суд первой инстанции удовлетворил первоначальные исковые требования частично, взыскав с общества "ФММГ" в пользу предпринимателя Фельдман И.В. 285 000 руб. неосновательного обогащения, 1 959 руб. 34 коп. процентов, 30 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований суд первой инстанции отказал. Кроме того, суд первой инстанции в полном объёме отказал в удовлетворении встречных исковых требований (т. 2, л.д. 54-64).

Стороны с принятым судебным актом не согласились и обратились в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Общество "ФММГ" ссылается на неполное исследование судом первой инстанции обстоятельств дела, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 2, л.д. 82-83).

Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Сторонами заключен предварительный договор аренды нежилого помещения. Предприниматель Фельдман И.В. грубо нарушила требования предварительного договора, а также уклонялась от заключения основного договора. Письмом от 28.06.2013 N 412 общество "ФММГ" повторно известило предпринимателя Фельдман И.В. о необходимости обеспечить явку своего представителя в администрацию общества "ФММГ" для подписания основного договора аренды и акта приёма-передачи помещения. Предприниматель Фельдман И.В. проигнорировала данное уведомление, что не соответствует пункту 7.3 предварительного договора. 29.06.2013 администрацией общества "ФММГ" при участии третьих лиц по результатам обхода торгового центра составлен акт о том, что предприниматель Фельдман И.В. покинула (освободила) торговое место N 106/1 площадью 64 кв. м, вывезла весь товар, распустила персонал без официального уведомления администрации общества "ФММГ". В силу пунктов 7.3, 7.5 предварительного договора обеспечительный платёж возврату предпринимателю Фельдман И.В. не подлежит, так как основной договор не был заключен по вине арендатора, тогда как общество "ФММГ" выполняло все предусмотренные предварительным договором условия. Судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о том, что предварительный договор не заключен, так как в приложении N 2 к данной сделке стороны согласовали объект будущего основного договора аренды.

В дополнении к апелляционной жалобе, поступившем в суд апелляционной инстанции 26.02.2014, общество "ФММГ" просит удовлетворить встречный иск и взыскать с предпринимателя Фельдман И.В. в его пользу 414 485 руб. неосновательного обогащения.

В свою очередь, предприниматель Фельдман И.В. в апелляционной жалобе ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, просит решение в части отказа в удовлетворении требования о взыскании с общества "ФММГ" 92 000 руб. неосновательного обогащения в виде сбережения платы за проведённый в помещении ремонт, а также в части вывода суда о незаключенности предварительного договора, отменить (т. 2, л.д. 68-74).

Истец настаивает на согласованности существенных условий сделки, утверждает, что об определении сторонами объекта будущего основного договора аренды свидетельствует факт передачи помещения арендодателем арендатору для проведения ремонтных работ. При этом обязательства из предварительного договора прекращены 30.06.2013, так как истёк установленный сторонами срок (2 квартал 2013 г.), в течение которого должен был быть заключен основной договор аренды. Кроме того, летом 2013 г. спорное помещение передано обществом "ФММГ" другому арендатору. Предприниматель Фельдман И.В. исполнила предусмотренные предварительным договором обязательства, однако в связи с тем, что торговый центр в эксплуатацию введён не был, право собственности на здание общество "ФММГ" не зарегистрировало, основной договор аренды не мог быть заключен. Поскольку Предприниматель не мог воспользоваться результатом ремонтных работ, арендодатель обязан компенсировать понесённые арендатором расходы в сумме 92 000 руб. применительно к пунктам 7.6, 7.7 предварительного договора. При этом правило абзаца 2 пункта 5.2.2 предварительного договора применению не подлежит, так как регулирует правоотношения из основного договора, который заключен не был.

В письменном отзыве от 05.02.2014 предприниматель Фельдман И.В. опровергает доводы общества "ФММГ", отмечает, что последнее не представило доказательств первичного извещения её о необходимости обеспечить явку для подписания основного договора аренды нежилого помещения, а также не подтвердило факта получения ею вторичного уведомления. Отклоняя доводы общества "ФММГ", приведённые последним со ссылкой на акт от 29.06.2013, предприниматель Фельдман И.В. указала, что предварительным договором не предусмотрено обязанности арендатора постоянно находиться в помещении. Кроме того, предварительным договором не предусмотрено такого номера торгового места как 106/1. Предприниматель Фельдман И.В. также отметила, что общество "ФММГ" не представило доказательств, подтверждающих уклонение арендатора от заключения основного договора аренды нежилого помещения.

Возражая против удовлетворения апелляционной жалобы предпринимателя Фельдман И.В., общество "ФММГ" в письменном отзыве указало следующее. Арендодатель письменного согласия на производство арендатором ремонтных работ не давал, следовательно, права требовать возмещения расходов в сумме 92 000 руб. предприниматель Фельдман И.В. не имеет. В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательств из предварительного договора не могли быть прекращены. Подготовленный обществом "ФММГ" основной договор аренды не был подписан ввиду недобросовестного исполнения предпринимателем Фельдман И.В. условий предварительного договора. В данной ситуации, в связи с не заключением основного договора по вине арендатора, арендодатель вправе на основании пунктов 7.1, 7.3, 7.5 предварительного договора отказаться от исполнения данной сделки без возврата арендатору обеспечительного платежа.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 26.02.2014 объявлялся перерыв до 05.03.2014 до 17 час. 30 мин. Публикация сообщения о перерыве на официальном сайте суда в сети "Интернет" произведена в режиме "он-лайн" 26.02.2014.

Представитель предпринимателя Фельдман И.В. (до перерыва) и общества "ФММГ" (до и после перерыва) в судебном заседании поддержали доводы апелляционных жалоб соответственно.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 25.03.2013 между обществом "ФММГ" (арендодатель) и предпринимателем Фельдман И.В. (арендатор) подписан предварительный договор аренды нежилого помещения N 024П (т.1,л.д.15-23).

Сторонами согласованы, среди прочего, следующие условия:

-стороны договорились о подготовке и заключении договора аренды нежилого помещения в строящемся Торговом центре по улице Кольцевая в Орджоникидзевском районе города Уфы Республики Башкортостан в порядке, сроки и на условиях, установленных предварительным договором и действующим законодательством (абзац 1 пункта 1.1); предметом договора аренды будет являться предоставление арендодателем за обусловленную сторонами договора плату во временное владение и пользование арендатором (в целях организации и осуществления деятельности по реализации одежды марки Fusion) нежилого помещения (торговые площади, представляющие собой помещение, обозначенное на плане в приложении N 1), ориентировочной площадью 64 кв.м., находящегося на первом этаже между осями 17-19 и М-Л в строящемся на момент заключения предварительного договора Торговом центре по улице Кольцевая в Орджоникидзевском районе города Уфы Республики Башкортостан (абзацы 2, 3 пункта 1.1); арендодатель обязуется заключить основной договор с арендатором при условии выполнения последним своих обязательств в порядке и на условиях, определённых предварительным договором (пункт 1.2); объект по окончании строительства передается в состоянии, указанном в приложении N 3 (пункт 1.5); в счет обеспечения выполнения обязательств, предусмотренных предварительным и основным договорами, арендатор обязуется перечислить арендодателю обеспечительный платёж, в порядке, предусмотренном разделом 4 предварительного договора (пункт 1.6);

-ориентировочный срок открытия Торгового центра - 2 квартал 2013 г. (пункт 2.1); основной договор действует с момента открытия Торгового центра (пункт 2.2); о дате открытия Торгового центра арендодатель письменно уведомляет арендатора за 14 дней до предполагаемой даты открытия (пункт 2.3); арендодатель направляет подписанный со своей стороны основной договор за 10 (десять) рабочих дней до даты открытия Торгового центра, арендатор обязуется в течение 5 (пяти) рабочих дней подписать основной договор и вернуть 1 экземпляр арендодателю (пункт 2.4);

-по предварительной договорённости между сторонами размер арендной платы по основному договору составляет 2 650 руб. за 1 кв.м. в месяц, в том числе НДС 18 % (пункт 3.1);

-в течение 3 (трёх) рабочих дней с момента подписания предварительного договора арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в сумме двукратного размера месячной арендной платы, который обеспечивает заключение арендатором основного договора (пункт 4.1);

-арендодатель обязан предоставить арендатору объект помещение для производства подготовительных работ ориентировочно за 30 дней до открытия объекта, при этом стороны подписывают акт допуска в помещение - приложение N 3 (пункт 5.1.1); в течение 20 дней с даты допуска арендатора в помещение по акту допуска (при условии согласования арендодателем проектной документации арендатора) арендатор обязан произвести в помещениях своими силами или силами третьих лиц за счет собственных средств работы арендатора, которые включают отделочные и ремонтные работы, работы по устройству технологических перегородок по согласованному сторонами плану помещений (приложение N 1), монтаж необходимых инженерных систем, монтаж и установку технологического оборудования, декора и рекламных носителей (пункты 5.2.1, 5.2.2); арендатор обязан в течение 10 дней со дня подписания предварительного договора предоставить и согласовать с арендодателем, в том числе со всеми техническими службами арендодателя, дизайн-проект интерьера объекта (пункт 5.2.3); арендатор обязан изготовить и установить торговое оборудование за свой счет с учетом требований арендодателя (дизайн, цвет, высота, шаг, входная группа и т.д.) и правил пожарной безопасности за 10 дней до открытия объекта (пункт 5.2.5); арендатор обязан подготовить оборудование и персонал для использования арендуемого нежилого помещения в соответствии с назначением, указанным в пункте 1.1 предварительного договора, к моменту открытия объекта (пункт 5.2.6); без предварительного письменного согласия арендодателя арендатор не вправе производить какие-либо перепланировки или перестройки в помещениях с изменением несущих конструкций, а также каких-либо улучшений или усовершенствований, не предусмотренных в приложениях (дизайн-проект), за исключением текущего ремонта помещений (пункт 5.2.11); при производстве подготовительных работ арендатор обязан соблюдать строительные нормы и правила, правила техники безопасности, правила пожарной безопасности, санитарные нормы и правила (пункт 5.2.15);

-настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента вступления в силу заключенного между сторонами основного договора (пункт 6.1);

-в случае отказа или уклонения арендатора от подписания основного договора в пределах сроков, указанных в разделе 2 предварительного договора, сумма обеспечительного платежа арендатору не возвращается, затраты на ремонтные работы, произведенные арендатором в целях подготовки объекта для пользования по основному договору, не компенсируются, а все неотделимые улучшения, произведенные в помещении, становятся собственностью арендодателя (пункт 7.3); в случае нарушение арендатором сроков исполнения своих обязательств, установленных предварительным договором, на 5 и более календарных дней, включая срок заключения основного договора, срок внесения обеспечительного платежа и иных платежей, предусмотренных в разделе 4 предварительного договора, условий пунктов 5.2.2, 5.2.7, 5.2.8 предварительного договора, а также других обязательств, арендодатель имеет право отказаться от исполнения предварительного договора в одностороннем внесудебном порядке путём направления письменного уведомления за 10 календарных дней до предполагаемой даты расторжения без возврата суммы обеспечительного платежа и без возмещения арендатору стоимости произведённых подготовительных работ (пункт 7.5); арендатор вправе отказаться от исполнения предварительного договора в одностороннем внесудебном порядке путём направления арендодателю письменного уведомления не менее чем за 10 календарных дней до предполагаемой даты расторжения в следующих случаях: если арендодатель переносит дату открытия Торгового центра более чем на 6 месяцев; если арендодатель уклоняется от заключения основного договора в течение срока более чем 6 месяцев (пункт 7.6); в случае, предусмотренном пунктом 7.6 настоящего предварительного договора, а также в случае, если арендодатель отказывается от заключения основного договора при отсутствии вины арендатора, что предполагает исполнение арендатором всех своих обязательств по предварительному договору в полном объёме и в установленные договором сроки, сумма обеспечительного платежа и стоимость подготовительных работ подлежит возврату арендатору (пункт 7.7 предварительного договора аренды от 27.02.2013 N 019П).

В приложении N 1 стороны согласовали план-схему расположения нежилого помещения ориентировочной площадью 64 кв.м. (т. 1, л.д. 23).

По платёжным поручениям от 02.04.2013 N 16061 на сумму 235 000 руб., от 30.04.2013 N 16069 на сумму 50 000 руб. предприниматель Фельдман И.В. перечислила обществу "ФММГ" 285 000 руб. в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору от 25.03.2013 N 024П (т. 1, л.д. 32, 33).

20 апреля 2013 г. между предпринимателем Фельдман И.В. (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Строительное управление N 4" (подрядчик) подписан договор подряда N 20/04/2013 на выполнение строительно-монтажных, отделочных работ и всех подготовительных работ для надлежащего исполнения договора по адресу: г. Уфа, ул. Кольцевая, 65, корпус 3, здание "Меркурий-3", бутик FUSION, согласно предоставленному техническому заданию и дизайн проекту (т. 1, л.д. 24-25). Общая стоимость работ согласно пункту 2.1 договора подряда и смете составляет 92 000 руб. (т. 1, л.д. 24; т. 2, л.д. 6).

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 20.04.2013 N 43 предприниматель Фельдман И.В. оплатила обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление N 4" стоимость ремонтных работ в сумме 92 000 руб. (т. 1, л.д. 27).

По акту от 05.05.2013 N 121 предприниматель Фельдман И.В. приняла результаты работ общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление N 4" на общую сумму 92 000 руб. (т. 1, л.д. 26).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 02.07.2013, 16.07.2013 права либо обременения на объект недвижимого имущества (нежилое здание), расположенный по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, д. 65, корп. 3, либо г. Уфа, ул. Кольцевая, д. 65/2 - в ЕГРП не зарегистрированы (т. 1, л.д. 28, 29).

10 июля 2013 г. предприниматель Фельдман И.В. направила в адрес общества "ФММГ" письменную претензию, в которой со ссылкой на прекращение действия предварительного договора 30.06.2013 (конец 2-ого квартала 2013 г.) по причине отсутствия предложений заключить основной договор, на отсутствие в ЕГРП записи о праве собственности общества "ФММГ" на здание торгового центра потребовала в течение 5 дней с момента получения претензии возвратить обеспечительный платеж в сумме 285 000 руб., а также возместить расходы на ремонт помещения в сумме 92 000 руб. (т. 1, л.д. 30-31, 34). Претензия получена адресатом 11.07.2013 (т. 1, л.д. 34).

Общество "ФММГ" требования предпринимателя Фельдман И.В. не выполнило, денежные средства не перечислило. В связи с этим, последняя обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением (о взыскании неосновательного обогащения в виде обеспечительного платежа и стоимости ремонтных, отделочных работ, процентов за пользование чужими денежными средствами).

В свою очередь, общество "ФММГ" предъявило встречный иск, в котором потребовало взыскать с предпринимателя Фельдман И.В. неосновательное обогащение, составляющее плату за пользование нежилым помещением путём осуществления торговой деятельности, за использование электроэнергии, воды, канализации, за пользование услугами управляющей организации МИ, эскалаторами и лифтами, клининговыми услугами, охраной, рекламой, пожарной сигнализацией в мае и июне 2013 г.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования в части возврата обеспечительного платежа и взыскания процентов, суд первой инстанции исходил из незаключенности предварительного договора аренды нежилого помещения ввиду недостаточной идентификация объекта будущего основного договора аренды, а также из отсутствия у ответчика правомочий на передачу помещения в аренду.

Отказывая в удовлетворении требования предпринимателя Фельдман И.В. о взыскании 92 000 руб. неосновательного обогащения, суд первой инстанции указал, что поскольку письменного согласия на производство работ общество "ФММГ" не давало, расходы арендатора на ремонт помещения компенсации за счёт арендодателя не подлежат.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из недоказанности обстоятельств использования предпринимателем Фельдман И.В. нежилого помещения в торговой деятельности, а также потребления поименованных во встречном исковом заявлении услуг.

Повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене в части в силу следующего.

Вывод суда первой инстанции о незаключенности предварительного договора аренды от 25.03.2013 N 024П является ошибочным, сделанным при неправильном применении норм материального права и неполном исследовании фактических обстоятельств дела.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемой ситуации сторонами подписан предварительный договор аренды недвижимого имущества, которого на момент заключения данной сделки не существует (строящийся объект).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте сделки (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Закон не содержит императивного запрета на заключение договора аренды недвижимого имущества, которое на этапе подписания договора находится в стадии строительства. В этом случае стороны вправе согласовать объект аренды путём указания таких сведений, как местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

Таким образом, предварительный договор аренды нежилого помещения, расположенного в строящемся торговом центре, должен содержать детальное описание будущего объекта недвижимости, подлежащего передаче в ходе исполнения основного договора аренды, позволяющее идентифицировать этот объект, а также указание на размер арендной платы.

Представленный в дело предварительный договор аренды нежилого помещения от 25.03.2013 N 024П следует признать соответствующим установленным федеральным законом требованиям, как в части формы сделки (единый документ в простой письменной форме), так и в части согласования сторонами существенных условий основного договора.

Объект аренды охарактеризован в пункте 1.1 договора от 25.03.2013 N 024П (т. 1, л.д. 15), более того, схематично отображён на поэтажном плане-схеме - приложение N 1 к предварительному договору (т. 1, л.д. 23). Принимая во внимание фактический допуск предпринимателя Фельдман И.В., а также избранного ею для осуществления ремонтно-отделочных работ подрядчика, в помещение, являющееся частью строящегося торгового центра, фактическое осуществление ремонтно-отделочных работ, оснований для вывода о несогласованности сторонами (истец и ответчик) объекта будущей арендной сделки не имеется.

То обстоятельство, что в предварительном договоре не указан номер дома либо строения, учитывая обстоятельства конкретного спора, отсутствие в деле доказательств осуществления обществом "ФММГ" строительства двух (либо более) торговых центров по улице Кольцевая в Орджоникидзевском районе города Уфа Республики Башкортостан, не свидетельствует о не достижении сторонами согласия относительно объекта будущего основного договора аренды нежилого помещения.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание правовые позиции истца и ответчика, изложенные в текстах рассматриваемых апелляционных жалоб, согласно которым предприниматель Фельдман И.В. и общество "ФММГ" расценивают предварительный договор от 25.03.2013 N 024П как заключенный (т. 2, л.д. 68-74, 82-83).

В пункте 3.1 предварительного договора от 25.03.2013 N 024П стороны согласовали размер арендной платы (т. 1, л.д. 15, оборот).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проанализировав содержание предварительного договора аренды от 25.03.2013 N 024П, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что сторонами согласован срок, по истечении которого должен быть заключен основной договор аренды.

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами (статья 190 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Содержание пункта 6.1 договора N 024П не содержит указания на определённый календарной датой или периодом времени срок, по истечении которого должен быть заключен основной договор и, соответственно, в течение которого действует предварительный договор.

Вместе с тем, исходя из буквального значения условий, регламентированных в разделе 2 договора N 024П (порядок заключения основного договора), основной договор аренды должен быть заключен сторонами с открытием торгового центра, в котором расположено будущее нежилое помещение. При этом арендодатель и арендатор согласовали определённый период времени (2 квартал 2013 года), в течение которого торговый центр должен быть открыт.

Тем самым, принимая во внимание содержание пунктов 5.1.1, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.5, 5.2.6 договора N 024П, фактические обстоятельства исполнения сторонами условий предварительного договора, позволяющие установить действительную волю сторон сделки (допуск арендодателем арендатора в строящийся объект для осуществления подготовительных, ремонтных и отделочных работ, завершение соответствующих работ в мае 2013 года), согласно пунктам 2.1, 2.2 договора N 024П основной договор аренды должен был быть заключен сторонами в срок до 01.07.2013.

Характеристика предусмотренного в пункте 2.1 договора N 024П срока открытия торгового центра как ориентировочного применительно к иным условиям сделки свидетельствует о том, что соответствующий срок мог быть изменён по инициативе арендодателя и взаимному соглашению обеих сторон.

В силу пунктов 1.1, 1.5 договора N 024П общество "ФММГ" обязано завершить строительство торгового центра (нежилого здания), после чего предоставить предпринимателю Фельдман И.В. в аренду часть этого объекта недвижимости в виде нежилого помещения. При этом из текста предварительного договора и иных материалов настоящего дела не следует, что Предприниматель имеет какие-либо обязательства перед Обществом по осуществлению строительства торгового центра.

Согласно пунктам 2.3, 2.4 договора N 024П общество "ФММГ" обязано дополнительно, за 14 дней уведомить предпринимателя Фельдман И.В. о предполагаемой дате открытия торгового центра, а также за 10 рабочих дней до даты открытия торгового центра - направить в адрес Предпринимателя подписанный со своей стороны основной договор аренды.

Из материалов дела не следует, что общество "ФММГ" каким-либо образом извещало Предпринимателя о готовности торгового центра к открытию как до 01.07.2013, так и после указанной даты. Также не имеется в деле доказательств того, что арендодатель извещал арендатора о сроках завершения строительства и вводе здания (строения) в эксплуатацию, о причинах задержки открытия торгового центра. С предложением установить иной срок, по истечении которого стороны обязаны будут заключить основной договор аренды, Общество к Предпринимателю не обращалось. На наличие такого рода документов и доказательств ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции не ссылался (часть 2 статьи 9, части 1, 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Реализуя свои права как участника предварительного договора, действуя добросовестно, с должной степенью заботливости и осмотрительности (в частности, во избежание несения убытков), предприниматель Фельдман И.В., исполнившая свои обязательства по внесению обеспечительного платежа и по осуществлению подготовительных, ремонтных, отделочных работ в помещении, вправе была ожидать, что по окончании 2-ого квартала 2013 г. при отсутствии объективных препятствий к тому контрагент (общество "ФММГ") предложит заключить основной договор аренды. В противном случае обязательственные правоотношения между сторонами будут прекращены на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку арендодатель не совершил каких-либо действий, направленных на заключение основного договора либо внесение изменений (уточнений) в предварительный договор, кроме того, ни одна из сторон не настаивала на заключении основного договора аренды, права и обязанности общества "ФММГ" и предприниматель Фельдман И.В. из предварительного договора аренды от 25.03.2013 N 024П прекращены 30.06.2013.

Учитывая изложенное выше, руководствуясь правилами статей 1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (свобода договора), суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для применения нормы абзаца 2 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы общества "ФММГ" суд апелляционной инстанции не усматривает в действиях предпринимателя Фельдман И.В. признаков уклонения от заключения основного договора аренды. Общество не представило достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих извещение будущего арендатора о готовности собственника заключить основной договор аренды нежилого помещения, а также уклонение Предпринимателя от подписания основного договора (часть 2 статьи 9, части 1, 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Так, в частности, гражданские права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения (подпункт 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По требованию о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать факт приобретения либо сбережения ответчиком имущества, принадлежащего истцу, отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, а также размер неосновательного обогащения. Лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, должно обосновать своё требование, представив доказательства того, что оно является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения.

В силу отсутствия на стороне предпринимателя Фельдман И.В. обязательств в пользу общества "ФММГ" нахождение денежных средств в сумме 285 000 руб., составляющих обеспечительный платеж (т. 1, л.д. 32, 33), в распоряжении Общества свидетельствует о неосновательном обогащении Общества за счёт Предпринимателя. Более того, возврат обеспечительного платежа в случае не заключения основного договора аренды и при отсутствии вины арендатора в этом предусмотрен в пунктах 7.6, 7.7 предварительного договора от 25.03.2013 N 024П (т. 1, л.д. 17, оборот). Исковое требование предпринимателя Фельдман И.В. в данной части является правомерным и подлежащим удовлетворению.

Выводы суда первой инстанции в данной части рассматриваемого спора являются по существу верными. В свою очередь, доводы общества "ФММГ" об отсутствии оснований для возврата обеспечительного платежа суд апелляционной инстанции находит несостоятельными.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части рассмотрения по существу требования предпринимателя Фельдман И.В. о взыскании с общества "ФММГ" 92 000 руб. неосновательного обогащения, составляющего сбережение ответчиком платы за ремонт и отделку помещения.

Выполнение заказанных и оплаченных Предпринимателем работ предусмотрено условиями предварительного договора в качестве обязательного и необходимого для целей заключения в дальнейшем основного договора. Соответствующая позиция арендодателя (намерение открыть торговый центр, помещения/торговые отделы в составе которого будут полностью готовы к приёму покупателей) подтверждается содержанием пунктов 1.2, 5.1.1, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3, 5.2.4, 5.2.5, 5.2.6, 5.2.8 договора от 25.03.2013 N 024П (т. 1, л.д. 15-16). Тем самым, отсутствие письменного согласия общества "ФММГ" на производство предпринимателем Фельдман И.В. ремонтных и отделочных работ в помещении, как самостоятельного документа, не препятствует оценке фактически выполненных на объект работ в качестве одобренных будущим арендодателем. При подписании предварительного договора аренды общество "ФММГ", действуя своей волей и в своём интересе, в допустимой форме выразило своё согласие, более того - заинтересованность, в осуществлении Предпринимателем подготовительных, ремонтно-отделочных работ, по сути, работ общего характера, до открытия торгового центра, до начала осуществления арендатором торговой деятельности.

Предусмотренное в абзаце 2 пункта 5.2.2 предварительного договора правило не применяется к рассматриваемым правоотношениям. Данное правило распространяется на отношения из основного договора аренды. Более того, лицо, которое за свой счёт произвело неотделимые улучшения арендованного имущества, по сути, улучшило существующую и принадлежащую иному субъекту вещь, не может приобрести какое-либо право на такие улучшения, поскольку в силу правовой природы (не могут быть отделены без вреда для имущества) неотделимые улучшения не являются самостоятельными объектами права.

Общество "ФММГ" вправе по своему усмотрению распоряжаться помещением, в котором за счёт предпринимателя Фельдман И.В. выполнены отделочные работы общего характера (укрепление, грунтовка и покраска стен, разводка и проведение электрики), в том числе, на более выгодных для себя условиях сдавать данное недвижимое имущество в аренду иным лицам. Тем самым, предприниматель Фельдман И.В. является потерпевшей применительно к статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, общество "ФММГ" - неосновательно обогатившимся лицом.

Таким образом, исковое требование предпринимателя Фельдман И.В. о взыскании с общества "ФММГ" 92 000 руб. неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции - отмене в части отказа в удовлетворении данного требования (пункты 1, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 395, пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации истец начислил ответчику проценты в сумме 1 959 руб. 34 коп. за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.2013 по 31.07.2013 (т. 1, л.д. 14).

Контррасчёт размера процентов ответчик не представил.

В связи с этим, суд первой инстанции правомерно взыскал с общества "ФММГ" в пользу предпринимателя Фельдман И.В. проценты в сумме 1 959 руб. 34 коп.

Встречные исковые требования Общества к Предпринимателю обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения, поскольку вопреки правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик (по первоначальному иску) не представил каких-либо доказательств в подтверждение положенных в основу встречного иска обстоятельств и доводов.

Из материалов дела не усматривается, что предприниматель Фельдман И.В. в мае-июне 2013 г. либо в иной промежуток времени, в отсутствие у общества "ФММГ" акта ввода торгового центра (нежилого здания) в эксплуатацию, осуществляла торговую деятельность в помещении, которое должно было стать в будущем объектом основного договора аренды, что сотрудники либо уполномоченные представители Предпринимателя, находясь в данном помещении, расставляли товар, информационные таблички, стенды, обслуживали потенциальных покупателей, заключали сделки розничной купли-продажи, принимали денежные средства либо иным образом извлекали полезные свойства нежилого помещения.

При таких обстоятельствах решение по настоящему делу подлежит отмене в части отказа в удовлетворении искового требования предпринимателя Фельдман И.В. о взыскании с общества "ФММГ" 92 000 руб. неосновательного обогащения, а также изменению в части распределения судебных расходов.

Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы Фельдман Ирины Владимировны подлежат отнесению на общество "ФММГ". В свою очередь, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы общества "ФММГ" данное юридическое лицо несёт самостоятельно. Поскольку ответчик представил доказательство оплаты государственной пошлины в размере 4 000 руб. (т. 2, л.д. 85), тогда как согласно подпунктам 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины составляет 2 000 руб., излишне оплаченные денежные средства в сумме 2 000 руб. подлежат возврату из федерального бюджета.

В связи с удовлетворением первоначального искового заявления в полном объёме, а также с учётом предоставления предпринимателю Фельдман И.В. отсрочки по оплате государственной пошлины, с общества "ФММГ" надлежит взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 10579 руб. 18 коп.

До начала судебного разбирательства от предпринимателя Фельдман И.В. поступило заявление о взыскании с общества "ФММГ" в её пользу 15 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя, понесённых в связи с рассмотрением апелляционной жалобы Общества.

В обоснование названного заявления Предприниматель представил следующие документы:

-дополнительное соглашение от 16.01.2014 N 1 к договору от 05.07.2013 б/н об оказании адвокатских услуг (текст договора в копии представлен в материалы дела - т. 2, л.д. 8, 42), согласно которому исполнитель (адвокатское бюро Республики Башкортостан "Право") приняло на себя обязательства по представления интересов ИП Фельдман в суде апелляционной инстанции, по подготовке отзыва, в свою очередь, заказчик принял на себя обязательство оплатить услуги адвоката, стоимость которых составляет 15 000 руб.;

-квитанцию от 05.02.2014 N 000067 об оплате Фельдман И.В. представительских услуг на сумму 15 000 руб.

В соответствии со статьями 101, 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде. К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При распределении судебных расходов суд компенсирует их лицу, в пользу которого принят судебный акт, в разумных пределах (части 1, 2).

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 82) указано, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, подтверждающие факт несения судебных расходов, направленность их на реализацию участником арбитражного производства своих процессуальных прав или исполнения обязанностей, должна представить сторона, требующая их возмещения. Другая сторона (условно - проигравшая спор) вправе доказывать чрезмерность заявленных оппонентом к взысканию расходов, вправе обосновать разумный размер понесенных заявителем расходов применительно к соответствующей категории дел с учетом оценки, в частности, объема и сложности выполненной представителем работы, времени, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, продолжительности рассмотрения дела, стоимости оплаты услуг адвокатов по аналогичным делам. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах".

Рассмотрев заявление предпринимателя Фельдман И.В., суд апелляционной инстанции находит его подлежащим удовлетворению в полном объёме.

Правовые основания для вывода о чрезмерности заявленной истцом суммы, выступающей компенсацией фактически понесённых стороной расходов, отсутствуют. Доказательств чрезмерности расходов Предпринимателя общество "ФММГ" не представило. Оснований для вывода о явном превышении разумных пределов не имеется (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 6284/07, от 20.05.2008 N 18118/07).

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2013 по делу N А07-13892/2013 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Фельдман Ирины Владимировны о взыскании 92 000 руб. и изменить в части распределения судебных расходов.

Изложить решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2013 по делу N А07-13892/2013 в следующей редакции:

"Первоначальные исковые требования индивидуального предпринимателя Фельдман Ирины Владимировны удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" в пользу индивидуального предпринимателя Фельдман Ирины Владимировны неосновательное обогащение в размере 285000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1959 руб. 34 коп., неосновательное обогащение в размере 92 000 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" в доход федерального бюджета 10 579 руб. 18 коп. государственной пошлины по первоначальному иску.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" к индивидуальному предпринимателю Фельдман Ирине Владимировне о

взыскании неосновательного обогащения в сумме 465820 руб. 25 коп. отказать".

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" в пользу индивидуального предпринимателя Фельдман Ирины Владимировны 2 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, 15 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя в суде апелляционной инстанции.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" из федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 14.01.2014.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева