Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2014 г. N 18АП-1988/14

г. Челябинск

14 марта 2014 г.

Дело N А47-3996/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 марта 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теллур" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.10.2013 по делу N А47-3996/2013 (судья Штырник В.М.).

Общество с ограниченной ответственностью "Теллур" (далее - ООО "Теллур", истец) обратилось с исковым заявлением к Администрации муниципального образования Оренбургский район (далее - Администрация, ответчик) об обязании заключить с ООО "Теллур" в преимущественном порядке договор аренды земельного участка с кадастровым номером 56:21:1409002:321, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Нежинский сельсовет, с. Нежинка, ул. Промышленная, N 1А, на новый срок.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 14.10.2013 (резолютивная часть объявлена 08.10.2013 - л.д. 109-114) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением не согласилось ООО "Теллур" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что между истцом и ответчиком с 2005 года имелись длительные арендные отношения по аренде земельного участка расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Нежинский сельсовет, с. Нежинка, ул. Промышленная, на основании решения о предоставлении земельного участка были подписаны договоры аренды N 1А N 12/33 от 11.07.2005, N 12/92 от 20.10.2006, N 12/53 от 11.05.2007, N 14/69 от 29.07.2008. Названными договорами согласованы все существенные условия, предусмотренные законом для договора аренды.

При этом, договор аренды N 14/69 от 29.07.2008, по условиям которого истец имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 4.3.2 договора), не был зарегистрирован в установленном договором порядке по вине ответчика. Уклонение Администрации от государственной регистрации договора оспорено обществом в судебном порядке.

Апеллянт указывает на принятие всех необходимых действий по постановке земельного участка на кадастровый учет и переводу земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности.

Считает, что суд первой инстанции, сделав выводы об отсутствии решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок и принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимого имущества, расположенных в пределах земельного участка, не дал правовой оценки факту наличия договорных отношений сторон и преимущественных прав общества на заключение договора аренды на новый срок по условиям пункта 4.3.2 договора аренды N 14/69 от 29.07.2008.

К дате судебного заседания ответчиком отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании акта обследования и выбора площадки под строительство объектов жилищно-гражданского назначения от 04.03.2005 (л.д. 98-99) и распоряжения Администрации муниципального образования "Оренбургский район" N 2323р от 11.07.2005 "О предоставлении земельного участка в аренду на 11 месяцев ООО "Теллур", между обществом и Администрацией был подписан договор N12/33 от 11.07.2005 аренды земельного участка площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Нежинский сельсовет, с левой стороны от автодороги на с. Медовка в 300 м. от трассы Оренбург-Орск.

По условиям договора (пункт 1.1.) предоставление земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения произведено для строительства производственных и складских помещений по выпуску запасных частей для сельскохозяйственных машин (л.д. 32).

Аналогичные договоры аренды земельного участка N 12/92 от 20.10.2006 и N 12/53 от 11.05.2007 были оформлены сторонами с 2006 и 2007 году (л.д. 29-34).

На основании постановления N 3452-п от 29.07.2008 (л.д. 90) между муниципальным образованием Оренбургский район (арендодатель) и ООО "Теллур" (арендатор) был оформлен договор N 14/69 от 29.07.2008 аренды земельного участка площадью 20 000 кв.м. расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Нежинский сельсовет, с левой стороны от автодороги на с. Медовка в 300 м. от трассы Оренбург-Орск (л.д. 29-31). По условиям договора (пункт 1.1.) предоставление земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения произведено для строительства производственных и складских помещений по выпуску запасных частей для сельскохозяйственных машин ( л.д. 29). Срок действия договора определен с 30.03.2008 по 30.03.2013 ( пункт 2.1).

В пункте 4.3.2 предусмотрено преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок.

Согласно пункту 8.3. договора аренды земельного участка N 14/69 от 29.07.2008 участок считается передан в пользование ООО "Теллур".

В соответствии с постановлением Администрации муниципального района Нежинский сельсовет Оренбургского района N 771-п от 01.12.2008 "О внесении изменения в адресное хозяйство с. Нежинка", ранее значившийся адрес земельного участка, владельцем которого является ООО "Теллур": Оренбургская область, Оренбургский район, Нежинский сельсовет, с левой стороны от автодороги на с. Медовка в 300 м. от трассы Оренбург-Орск, граничит с территорией машдвора ГОНО ОПХ Им. Куйбышева, считать адресом земельного участка и незавершенного строительством здания с производственными и складскими помещениями по выпуску запасных частей для сельскохозяйственных машин: Оренбургская область, Оренбургский район, Нежинский сельсовет, с. Нежинка, ул. Промышленная, N 1а" (л.д. 89).

Как видно из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 56:21:1409002:321, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Нежинский сельсовет, с. Нежинка, ул. Промышленная, N 1А, сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 14.02.2013. Разрешенным использованием земельного участка, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения является строительство производственных и складских помещений по выпуску запасных частей для сельскохозяйственных машин ( л.д. 40).

В соответствии с кадастровым паспортом по состоянию на 21.02.2013 в пределах земельного участка с кадастровым номером 56:21:1409002:321 расположен объект незавершенного строительства общей площадью 2364 кв.м. степенью готовности 50 % ( л.д. 38).

Письмом от 29.12.2013 ООО "Теллур" обратилось в Администрацию муниципального образования "Оренбургский район" за продлением договора аренды земельного участка ( л.д. 35).

Из переписки сторон усматривается, что Администрация отказала обществу в заключении договора аренды на новый срок (письмо N 01-22/1085 от 26.02.2013, л.д. 36).

Считая, что ООО "Теллур" имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, как сторона договора аренды, в котором согласованы все существенные условия договора, но не зарегистрированного в установленном порядке по причине уклонения ответчика от совершения необходимых действий, общество обратилось с настоящим иском в суд, ссылаясь на положения статей 445, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, установив, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт принятия уполномоченным органом решения (постановления) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 56:21:1409002:321 истцу, а также доказательства наличия на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих обществу на праве собственности и дающих истцу исключительное право на приобретение земельного участка в аренду, отказал в удовлетворении заявленных ООО "Теллур" требований.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Спорные отношения сторон возникли в связи с отказом обществу в продлении договора аренды земельного участка N 14/69 от 29.07.2008 заключенного сроком до 30.03.2013.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Установив, что срок анализируемого договора аренды установленный сторонами до 30.03.2013 истек, при этом решение о предоставлении земельного участка на новый срок в порядке статей 28,29 Земельного кодекса Российской Федерации не принято, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.

Ссылки общества "Теллур" на наличие у него предусмотренного пунктом 4.3.2 договора аренды N 14/69 от 29.07.2008 права на его пролонгацию судебная коллегия отклоняет как несостоятельные.

Согласно части 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Однако, в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статей 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Условиями анализируемого договора предусмотрено использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием строительство производственных и складских помещений по выпуску запасных частей для сельскохозяйственных машин.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 названного кодекса, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Оценивая установленные по делу обстоятельства судебная коллегия принимает во внимание внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 N 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных выше положений, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет сделать вывод о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора - строительство производственных и складских помещений по выпуску запасных частей для сельскохозяйственных машин.

Из акта проверки использования земельного участка от 27.07.2012, проведенной в рамках муниципального земельного контроля на земельном участке не усматривается использование земельного участка по назначению, создание объектов недвижимости и ведение строительных работ на земельном участке (л. д.83).

Каких-либо доказательств объективной невозможности завершения строительства в пределах первоначального срока действия аренды земельного участка суду не представлено.

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусмотрена необходимость получения разрешения на строительство, оформляемого актом органа местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

При этом, частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Такие документы, как и доказательства получения разрешения на строительство истцом не представлены.

В этой связи, наличие в пределах земельного участка незавершенного строительством объекта, доказательства принадлежности которого на праве собственности обществу в материалах дела отсутствуют, не порождает у истца права требовать предоставления ему земельного участка, а у администрации - обязанности по его предоставлению в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку приведенные выше обстоятельства свидетельствуют об отсутствии принятия арендатором земельного участка надлежащих мер направленных на осуществление строительства в установленном законом порядке, отсутствии у него разрешения на строительство, при имевшем место предоставлении земельного участка начиная с 2005 года, у суда первой инстанции не имелось оснований для оценки требований истца в качестве обоснованных.

Приведенное выше обоснование свидетельствует об отсутствии правового значения доводов о том, что договор аренды земельного участка N 14/69 от 29.07.2008 содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида и соответствует требованиям законодательства, приведенных апеллянтом в качестве обоснования обязанности Администрации по заключению договора аренды на новый срок.

Поскольку само по себе существование отношений сторон по договору аренды не влечет безусловной обязанности по пролонгации договора, не являются относимыми к предмету спора ссылки апеллянта на уклонение Администрации от осуществления государственной регистрации договора аренды. Как следует из доводов и пояснения подателя апелляционной жалобы вопрос об осуществлении государственной регистрации договора аренды разрешается в судебном порядке, в рамках самостоятельного спора с соответствии с частью 2 статьи 609, частью 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебной коллегией также отмечается, что избранный заявителем способ защиты путем заявления требований о понуждении ответчика к продлению договора аренды, не является надлежащим.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. В соответствии с частью 2 статьи 22 названного кодекса земельные участки предоставляются их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Сам по себе отказ арендодателя передать имущество в аренду на новый срок не является нарушением прав арендатора. Обязанность Администрации заключить с обществом договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества в аренду третьему лицу. Однако, среди представленных в материалы дела документов отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение ответчика заключить договор аренды спорного земельного участка с третьими лицами.

До наступления указанного обстоятельства требования заявителя о продлении срока аренды (заключении договора на новый срок) не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите. Аналогичная позиция высказана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", а также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05.

С учетом приведенного выше нормативного обоснования и установленных обстоятельств, заявленные обществом "Теллур" требования не подлежали удовлетворению.

Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.10.2013 по делу N А47-3996/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теллур" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.А. Суспицина