Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2014 г. N 15АП-917/14

город Ростов-на-Дону

26 марта 2014 г.

дело N А53-34893/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Ванина В.В., Ереминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.

при участии:

от истца: представитель Громовский Д.В. по доверенности N 25/564 от 22.02.2013, удостоверение; представитель Новикова М.А. по доверенности N 25/2853 от 13.08.2013 г., удостоверение;

от ответчика: заместитель директора Маковецкий С.Н., паспорт; представитель Кривилева Е.Н. по доверенности N 31 от 12.02.2014 г., паспорт; представитель Газарьян Б.О. по доверенности N 2/1 от 14.01.2014 г., удостоверение;

от Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области: представитель Лященко Е.А. по доверенности N 19/2 от 19.02.2014 г., паспорт;

от третьих лиц: извещены, не явились

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Закрытого акционерного общества "Зрелищно-спортивный комплекс "Спорт-Дон" и РООО "Ростовская областная федерация хоккея с шайбой на льду" на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 19.12.2013 по делу N А53-34893/2012 по иску Министерства по физической культуре и спорту Ростовской области к ответчику - Закрытому акционерному обществу "Зрелищно-спортивный комплекс "Спорт-Дон" при участии третьих лиц - Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области; государственного бюджетного образовательного учреждения дополнительного образования детей Ростовской области "Специализированная детско-юношеская спортивная школа олимпийского резерва N 6"; РООО "Ростовская областная федерация хоккея с шайбой на льду"; общество с ограниченной ответственностью "Экспо-Дон"; Ростовская областная федерация фигурного катания на коньках; индивидуальный предприниматель Погорелова И.В.; индивидуальный предприниматель Быковская Е.С. об обязании освободить нежилое помещение, о расторжении договора аренды и об обязании вернуть арендованное имущество по встречному иску закрытого акционерного общества "Зрелищно-спортивный комплекс "Спорт-Дон" к Министерству по физической культуре и спорту Ростовской области о признании недействительной сделки об одностороннем досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества принятое в составе судьи Смольковой А.В.

УСТАНОВИЛ:

Министерство по физической культуре и спорту Ростовской области (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Зрелищно-спортивный комплекс "Спорт-Дон" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды N 3277/1/09 от 03.06.2009 года, обязании ответчика незамедлительно освободить недвижимое имущество и передать имущество арендодателю со всеми принадлежащими частями по акту приема-передачи (уточненные требования).

Закрытое акционерное общество "Зрелищно-спортивный комплекс "Спорт-Дон" обратилось со встречным иском к Министерству по физической культуре и спорту Ростовской области о признании недействительной сделки об одностороннем досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества от 03.06.2009 N 3277/1/09.

Определением суда от 20.05.2013 дело N А53-8146/2013 объединено с делом N А53-34893/2012 в одно производство для их совместного рассмотрения и делу присвоен номер N А53-34893/2012.

Решением суда от 19.12.2013 исковые требования Министерства по физической культуре и спорту Ростовской области удовлетворены. Расторгнут договор аренды недвижимого имущества от 03.06.2009 N 3277/1/09. Закрытое акционерное общество "Зрелищно-спортивный комплекс "Спорт-Дон" обязано передать Министерству по физической культуре и спорту Ростовской области по акту приема-передачи недвижимое имущество, расположенное по адресу: пер. Халтуринский, 101-103/100/70а: Дворец спорта. Площадь общая 12952,7 кв. м, литер А, Котельная. Площадь: общая 614,3 кв. м. Литер Б в течение 15 дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу. С закрытого акционерного общества "Зрелищно-спортивный комплекс "Спорт-Дон" в доход федерального бюджета взыскано 4 000 руб. государственной пошлины по иску. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ЗАО "Зрелищно-спортивный комплекс "Спорт-Дон" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что доказательств, свидетельствующих о невозможности использования арендуемого имущества, истцом не представлено, согласно заключению ОАО "Ростовский НИИКХ" от 29.08.2012 недостатки имущества носят устранимый характер. Договор аренды от 03.06.2009 не содержит условий о его расторжении в связи с необходимостью проведения капитального ремонта. Судом не дана оценка содержанию действующих договоров субаренды, не обоснован вывод о несоответствии условий договора субаренды п.п. 1.1, 6.5 договора аренды. Уведомление от 11.11.2011 с требованием о расторжении договоров субаренды направлено арендатору не арендодателем (Минимущества), а Минспорта, в связи с чем, не соблюден досудебный порядок расторжения договора. Арендодателем также не было направлено требования о расторжении договора ввиду просрочки оплаты арендных платежей и отсутствия договора страхования, но на стороне арендатора отсутствовала задолженность по арендной плате, а также был заключен договор страхования, что не было учтено судом. Истцом допущено злоупотребление правом.

Не согласившись с указанным судебным актом, РООО "Ростовская областная федерация хоккея с шайбой на льду" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что с момента выявления необходимости производства капитального ремонта арендуемых зданиях, ЗАО ЗСК "Спорт-Дон" было вправе приостановить исполнение условий договора. Доказательства, подтверждающие нахождение спорных помещений в непригодном состоянии, неустранимый характер недостатков, в материалах дела отсутствуют. В договоре аренды от 03.06.2009 не предусмотрено каких-либо оснований расторжения договора, связанных с необходимостью производства капитального ремонта имущества.

В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с отпуском судьи Пономаревой И.В. распоряжением от 24.03.2014 произведена замена судьи Пономаревой И.В., в составе суда по делу N А53-34893/2012 на судью Еремину О.А.

В судебное заседание третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители Министерства по физической культуре и спорту Ростовской области заявили ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу.

Представители ответчика заявили ходатайство о вызове специалиста для дачи пояснений по делу в отношении технического состояния здания.

Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда в части отменить, в иске оказать.

Представитель истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика и РООО "Ростовская областная федерация хоккея с шайбой на льду" по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просили решение оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

От ИП Быковской Е.С. поступило ходатайство об отложении рассмотрения апелляционных жалоб, в связи с подачей апелляционной жалобы.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его удовлетворения, поскольку в установленном процессуальным законодательством порядке апелляционная жалоба ИП Быковской Е.С. по настоящему делу в суд апелляционной инстанции не поступала. Из картотеки арбитражных дел официального сайта ВАС РФ по делу N А53-34893/2012 по состоянию на 24.03.2014 не усматривается подача в суд первой инстанции апелляционной жалобы ИП Быковской Е.С. Кроме того, заявив ходатайство об отложении судебного заседания, не согласившись с решением суда, заявителем не представлено возражений относительно обжалуемого судебного акта в суд апелляционной инстанции в соответствии со ст. 268 АПК РФ. Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения ходатайства об отложении судебного заседания ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.06.2009 года между Министерством имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций области (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Зрелищно-спортивный комплекс "Спорт-Дон" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества 3277/1/09. Министерство по физической культуре и спорту Ростовской области является балансодержателем переданного в аренду имущества.

По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество, являющееся государственной собственностью Ростовской области, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Халтуринский, 101-103/100/70а: Дворец спорта, площадью 12952,7 кв. м, литер А; котельная, площадью 614,3 кв. м, литер Б, для использования под проведение спортивных, культурных и общественно-политических мероприятий, выставок, учебно-тренировочных занятий (пункт 1.1 договора) (т. 1, 22 л.д.).

Срок действия договора аренды установлен до 16.03.2022 года.

Балансодержатель обязуется осуществлять контроль за использованием арендованного имущества в установленном порядке и по назначению (пункт 2.2.2 договора).

Пунктом 2.4.1 договора установлено, что арендатор обязуется использовать имущество исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 договора.

Также арендатор обязуется содержать имущество в исправном состоянии, пригодном для надлежащей эксплуатации его, а также обеспечить соблюдение правил эксплуатации и содержания его, условий и мер пожарной безопасности и санитарии, в том числе в отношении прилегающих территорий. По письменному запросу балансодержателю представлять сведения, связанные с техническим обслуживанием, содержанием, эксплуатацией и ремонтом имущества. За счет собственных средств своевременно осуществлять текущий ремонт имущества, обеспечивающий его сохранность и надлежащую эксплуатацию. Самостоятельно за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем имущества: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др. (пункты 2.4.4, 2.4.5, 2.4.6, 2.4.7 договора).

В соответствии с пунктом 2.4.13 договора, арендатор обязан ежегодно страховать арендуемое имущество в течение всего срока аренды от порчи, повреждений, потери в случае пожара, стихийных бедствий, а также от противоправных действий третьих лиц.

Пунктом 2.4.2 договора предусмотрено, что арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату в порядке, установленном настоящим договором.

Согласно пункту 3.4 договора, арендная плата ежемесячно равными частями не позднее 10-го числа отчетного месяца перечисляется арендатором в областной бюджет.

Разделом 5 договора установлены условия изменения и расторжения договора.

Так, в силу указанного раздела, изменение условий настоящего договора и его досрочное прекращение допускается по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных законодательством и настоящим договором. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением. При досрочном прекращении договора инициативная сторона должна уведомить другую сторону о расторжении не менее чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения настоящего договора.

Согласно пункту 5.3 договора, он подлежит досрочному расторжению, а имущество освобождается арендатором безотлагательно в случаях: использования имущества не в соответствии с настоящим договором (пункт 5.3.1); если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает (разрушает, повреждает) имущество (пункт 5.3.2); если арендатор не внес арендную плату более чем за три месяца (пункт 5.3.3); неоднократного нарушения условий настоящего договора (пункт 5.3.4); если имущество не по вине арендатора окажется в непригодном для использования состоянии (пункт 5.3.5).

Пункт 6.5 договора предусматривает право арендатора сдавать арендуемое имущество, как в целом, так и частично в субаренду, в том числе для уставной деятельности субарендатора. В случае сдачи имущества в субаренду на срок более одного года арендатор обязан предварительно получить согласие Арендодателя и Балансодержателя.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что предусмотренные договором обязательства истцом исполнены надлежащим образом, имущество передано арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Халтуринский, 101-103/100/70а от 03.06.2009 года.

Судом установлено, что Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области является собственником спорного имущества на основании государственного контракта N 24 от 29.07.2008 года, заключенного между Министерством имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области (покупатель) и Общественной организацией Федерация профсоюзов Ростовской области (продавец).

08.07.2009 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации права оперативного управления в отношении спорного имущества на имя Министерства по физической культуре и спорту Ростовской области, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 61-АЕ 522489 и 61-АЕ 522491 от 13.05.2010 года.

В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 28.06.2011 года к договору аренды недвижимого имущества 3277/1/09 от 03.06.2009 года, арендодателем спорного имущества выступает Министерство по физической культуре и спорту Ростовской области.

В материалы дела представлен договор аренды имущественного комплекса предприятия Зрелищно-спортивный комплекс "Спорт-Дон" Ростовского областного Совета профессиональных союзов от 12.03.2001 года, согласно которому Федерация профсоюзов Ростовской области передала в аренду ЗАО "ЗСК "Спорт-Дон" предприятие как имущественный комплекс Зрелищно-спортивный комплекс "Спорт-Дон", расположенный по адресу: 344011 г. Ростов-на-Дону, пер. Халтуринский/ ул. Малюгиной/пер. Доломановский, 101-103/100/70а.

Полагая, что арендатором неоднократно нарушаются условия договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования в полном объеме подлежат удовлетворению.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

Оценив представленный в материалы дела договор аренды N 3277/1/09 от 03.06.2009 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что он заключен с учетом положений Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статей 609, 651 Кодекса. Вместе с тем, договор в отношении имущества, находящегося в публичной собственности заключен без соблюдения правил Федерального закона "О защите конкуренции" ввиду применения к отношениям сторон положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с требованиями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации на стадии формирования спора, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора.

Оставляя иск без рассмотрения, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

При таких обстоятельствах, истцом соблюдены требования о направлении арендатору уведомления о досрочном расторжении спорного договора.

Доводы заявителя относительно несоблюдения истцом досудебного порядка расторжения договора, так как первое уведомление от 11.11.2011 (л.д. 25 т.4) с требованием о расторжении договоров субаренды направлено арендатору не арендодателем (Министерство имущественных и земельных отношений), а Министерством по физической культуре и спорту Ростовской области, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку Министерство по физической культуре и спорту Ростовской области было балансодержателем переданного арендуемого ответчиком имущества, в соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 28.06.2011 года к договору аренды недвижимого имущества 3277/1/09 от 03.06.2009 года стало арендодателем спорного имущества. Ответчик был проинформирован о требованиях истца, стороны при рассмотрении спора в суде первой инстанции неоднократно заявляли о возможности мирного урегулирования спора, однако соглашения по данному вопросу не достигли.

В обоснование заявленных требований истец сослался на совокупность обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований для расторжении договора:

1) Основание, установленное пунктом 5.3.5 договора аренды;

2) Использование имущества с нарушением условий договора;

3) Неоднократное нарушение сроков внесения арендных платежей.

Как установлено сторонами в пункте 5.3 договора, он подлежит досрочному расторжению, а имущество освобождается арендатором безотлагательно в случаях: использования имущества не в соответствии с настоящим договором (пункт 5.3.1); если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает (разрушает, повреждает) имущество (пункт 5.3.2); если арендатор не внес арендную плату более чем за три месяца (пункт 5.3.3); неоднократного нарушения условий настоящего договора (пункт 5.3.4); если имущество не по вине арендатора окажется в непригодном для использования состоянии (пункт 5.3.5).

Впоследствии, при рассмотрении дела в суде первой инстанции, истец отказался от заявленного требования по основанию расторжения договора аренды, установленному пунктом 5.3.5 договора аренды.

Согласно положениям статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из условий договора аренды N 3277/1/09 от 03.06.2009 года, имущество передано арендатору для использования под проведение спортивных, культурных и общественно-политических мероприятий, выставок, учебно-тренировочных занятий. Таким образом, стороны при заключении договора определили назначение, по которому должно быть использовано имущество. Оценив содержание договора аренды и документы, связанные с приобретением имущества, суд пришел к выводу, что характеристики объекта недвижимого имущества (дворец спора) принимались во внимание сторонами при заключении договора и имеют существенное значение при определении видов его использования.

Пунктом 6.5 договора предусмотрено право арендатора сдавать арендуемое имущество, как в целом, так и частично в субаренду, в том числе для уставной деятельности субарендатора. В случае сдачи имущества в субаренду на срок более одного года арендатор обязан предварительно получить согласие Арендодателя и Балансодержателя.

Оценивая содержание данного условия договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что указанное условие не может быть истолковано, как отменяющее условие о целевом использовании имущества.

Между тем, в материалы дела представлены доказательства использования имущества не по целевому назначению.

Как усматривается из материалов дела, 18.10.2011 года проведена проверка прокуратуры Ростовской области законности использования и сохранности государственного имущества Ростовской области - Дворца Спорта, по результатам которой установлено, что ЗАО "ЗСК "Спорт-Дон" сдает в субаренду помещения следующим организациям и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим деятельность, не связанную с целями, указанными в пункте 1.1 договора: ООО "Транспортная ремонтная компания", ИП Дорошенко И.Н. (кафе "Добрый Эль"), ИП Быковской А.С. (магазин), ИП Погорелова И.В. (мебельный магазин "Трансильвания"), ООО "ВФ "Экспо-Дон" (офис), ИП Дронова (офис).

Также истцом в материалы дела представлены фотоматериалы и акт от 06.12.2013 из которого следует, что на момент проверки помещения частично используются для размещения выставочного мебельного салона "Трансильвания".

С учетом изложенного, доводы ответчика относительно отсутствия оценки судом действующих договоров субаренды, не нашли своего подтверждения.

Доводы ответчика о том, что в указанном помещении не производится продажа товаров документально не повреждены, представленные фотоматериалы отражают лишь внешний вид мебельного салона.

Кроме того, мебельный салон находится в помещениях Дворца спорта на основании договора аренды с ИП Погореловой И.В. от 30.12.2013 (т. 3 л.д. 94-95) из содержания которого следует, что он заключен на срок один год (пункт 7.1 договора), однако с арендодателем данный договор не согласовывался. Дополнительное соглашение к указанному договору, уменьшающее срок его действия представлено в суд лишь 12.12.2013.

В качестве мотива расторжения договора истцом также указан факт неисполнения обязанности по страхованию имущества, установленной пунктом 2.4.13 договора.

В соответствии с пунктом 2.4.13 договора, арендатор обязан ежегодно страховать арендуемое имущество в течение всего срока аренды от порчи, повреждений, потери в случае пожара, стихийных бедствий, а также от противоправных действий третьих лиц.

Вместе с тем, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства ежегодного соблюдения указанной обязанности ответчиком в материалы дела не представлено. Таким, образом, указанное нарушение имеет систематический характер, являясь одним из оснований расторжения договора.

При этом, ссылка ответчика на трудность исполнения обязательств по страхованию спорного объекта по причине его неудовлетворительного технического состояния, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку доказательств отказа страховых компаний от заключения договора страхования имущества не представлено, не представлено ответчиком доказательств намерения заключать указанные договоры. Кроме того, ответчик после подачи настоящего иска в суд заключил договор страхования имущества.

Кроме того, истец сослался на неоднократные нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, предусмотренный пунктом 3.4 договора, просрочка внесения арендной платы составила: за апрель 2010 года - 25 дней, за май 2010 года - 11 дней, за июнь 2010 года - 21 день, за июль 2010 года - 25 дней, за август 2010 года - 28 дней, за октябрь 2010 года - 5 дней, за декабрь 2010 года - 4 дня, за январь 2011 года - 3 дня, за май 2011 года - 3 дня, за июль 2011 года - 9 дней, за август 2011 года - 5 дней, за сентябрь 2011 года - 11 дней, за октябрь 2011 года - 29 дней, за ноябрь 2011 года - 12 дней, за январь 2012 года - 27 дней, за февраль 2012 года - 25 дней, за март 2012 года - 23 дня, за июль 2012 года - 38 дней, за август 2012 года - 4 дня, за сентябрь 2012 года - 8 дней, что подтверждено карточкой учета арендных платежей от 16.04.2013 года.

Пунктом 2.4.2 договора предусмотрено, что арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату в порядке, установленном настоящим договором.

Материалами настоящего дела подтверждается факт неоднократного нарушения арендатором предусмотренных договором обязанностей по своевременному внесению арендных платежей

При этом, сам по себе факт последующего частично устранения нарушений не может быть расценен как основание для отказа в иске ввиду установления судом того обстоятельства, что нарушения носили неоднократный (систематический) характер.

В соответствии с п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Судом установлено, что иск о расторжении договора по указанным основаниям предъявлен истцом в разумный срок с учетом иных нарушений условий договора.

Ссылка заявителя на то обстоятельство, что арендодателем не было направлено требование о расторжении договора ввиду просрочки оплаты арендных платежей и отсутствия договора страхования, не имеет правового значения, поскольку требование о расторжение договора истцом основано на совокупности факторов нарушения арендатором условий договора, что подтверждено материалами дела. Как уже было отмечено, настоящее исковое заявление о расторжении договора поступило в суд первой инстанции 23.04.2013, решение вынесено судом 12.12.2013 г., в связи с чем, ответчик был проинформирован о требованиях истца, стороны при рассмотрении спора в суде первой инстанции неоднократно заявляли о возможности мирного урегулирования спора, однако соглашения по данному вопросу не достигли.

Таким образом, суд пришел к правомерному выводу, что истцом по делу доказан факт неоднократного нарушения ответчиком условий договора аренды, что в силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы жалобы РООО "Ростовская областная федерация хоккея с шайбой на льду" фактически сводятся к невозможности расторжения договора аренды ввиду непригодного для использования состояния арендованного имущества. Указанные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку основаниями расторжения спорного договора не является необходимость производства капитального ремонта имущества, либо иные недостатки комплекса. В настоящем случае истец сослался на необходимость расторжения договора ввиду неоднократного нарушения арендатором предусмотренных договором обязанностей по своевременному внесению арендных платежей, использования имущества не по целевому назначению, а также ввиду неисполнения арендатором обязанности по страхованию имущества, установленной пунктом 2.4.13 договора.

Представленными в материалы дела доказательствами подтвержден факт нарушения арендодателем условий договора, в связи с чем, исковые требования о расторжении договора заявлены истцом правомерно.

При таких обстоятельствах, исковые требования о расторжении договора аренды N 3277/1/09 от 03.06.2009 и обязании ответчика передать имущество правомерно удовлетворены судом.

При этом, суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство ответчика о привлечению к участию в деле Ростовского областного Совета профессиональных союзов, поскольку доказательств нарушение прав указанной организации при рассмотрении настоящего спора не представлено. Настоящий спор касается взаимоотношений истца и ответчика по договору аренды помещения. Ответчик не лишен права исполнения своих обязательств перед Советом профсоюзов по договору аренды имущественного комплекса. По указанным основания подлежит отклонению данное ходатайство в суде апелляционной инстанции.

ЗАО "ЗСК "Спорт-Дон", в свою очередь, заявило встречное исковое требование о признании недействительной сделки об одностороннем досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества N 3277/1/09 от 03.06.2009 года.

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание сделки недействительной является одним из способов защиты оспоренного либо нарушенного права.

В силу положений 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Истец по встречному иску расценивает отказ от договора как одностороннюю сделку. Между тем, односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами. Односторонний отказ от договора возможен только в случаях установленных в законе либо в договоре. Договором односторонний отказ не предусмотрен, при таких обстоятельствах действия арендатора, выраженные в уведомлении 21.09.2012 не породили правовых последствий, в связи с чем, не могут быть оспорены на основании положений статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, встречный иск обоснованно оставлен без удовлетворения.

Доводы жалобы о злоупотреблении правом на стороне истца не нашли своего подтверждения, поскольку изменение предмета, основания иска являются правом истца в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2013 по делу N А53-34893/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

В.В. Ванин О.А. Еремина