Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2014 г. N 17АП-2023/14

г. Пермь

27 марта 2014 г.

Дело N А60-34044/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 марта 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Борзенковой И.В.,

судей Гуляковой Г.Н., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Пьянковой Е.Л.,

при участии:

от истца ИП Ватолиной Н.Л. (ИНН 661900389795, ОГРН 304661921000030) - Ватолина Н.Л., предъявлен паспорт, Речкин Р.В., доверенность от 28.08.2013, предъявлен паспорт;

от ответчика ООО "Специализированного строительного предприятия "Сантехмонтажсервис" (ИНН 6615007918, ОГРН 1026601125924) - Моржерина Л.В., доверенность от 20.03.2014, предъявлен паспорт, Конев М.А., доверенность от 20.03.2014, предъявлен паспорт;

от третьего лица Органа местного самоуправления, уполномоченного в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа "Красноуфимск" - Кузнецов С.П., доверенность от 14.09.2012, предъявлен паспорт;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца ИП Ватолиной Н.Л. и третьего лица Органа местного самоуправления, уполномоченного в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа "Красноуфимск"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 25 декабря 2013 года

по делу N А60-34044/2013,

принятое судьей Куклевой Е.А.

по иску ИП Ватолиной Н.Л.

к ООО "Специализированного строительного предприятия "Сантехмонтажсервис"

третье лицо: Орган местного самоуправления, уполномоченный в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа "Красноуфимск"

о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды,

установил:

ИП Ватолина Н.Л. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "ССП "Сантехмонтажсервис" о расторжении договора аренды и обязании освободить нежилое помещение.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.12.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ИП Ватолина Н.Л. и Орган местного самоуправления, уполномоченный в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа "Красноуфимск" обратились с апелляционными жалобами.

ИП Ватолина Н.Л. в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель жалобы указывает на то, что собственник фактически лишился надлежащего объекта недвижимости, построенного в соответствии со строительными нормами и правилами. Нарушение арендатором условий договора аренды является существенным. Право собственника было нарушено только тогда, когда были фактически выполнены (завершены) работы по реконструкции и (или) перепланировке здания. Судом первой инстанции было незаконно отказано в назначении строительной экспертизы перепланированного и реконструированного здания.

Орган местного самоуправления, уполномоченный в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа "Красноуфимск" в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, поскольку выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права. Заявитель жалобы указывает на существенные нарушения условий договора аренды, поскольку ответчик выполнил реконструкцию (перепланировку) арендуемых помещений без согласия и с нарушением градостроительного законодательства. Муниципалитет не мог и не должен был узнать о несогласованных изменениях подвала. Суд, отказывая в назначении строительной экспертизы, нарушил нормы процессуального права.

ООО "ССП "Сантехмонтажсервис" в представленном отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения, поскольку суд первой инстанции полно, объективно и всесторонне исследовал материалы дела и дал правильную оценку всем доказательствам по делу в их совокупности и принято законное, мотивированное и обоснованное решение.

Представители сторон и третьего лица в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах и отзыве на них, соответственно.

Представитель предпринимателя представил ходатайство о назначении судебной строительной экспертизы с целью установления фактической планировки здания на момент рассмотрения дела.

Представитель третьего лица поддержал ходатайство истца.

Представить ответчика возражает, просит отказать в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.

Судом апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы отказано, поскольку ответчиком признан факт перепланировки и реконструкции арендованного помещения. Кроме того, указанные вопросы истца не связаны с заявленным предметом по данному делу, направлены на установление иных обстоятельств, не имеющих отношение к рассматриваемому делу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между органом местного самоуправления в лице Управления муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск (арендодатель) и ООО "Специализированное строительное предприятие "Сантехмонтажсервис" (арендатор) заключен договор аренды N 75 от 1.11.2006, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное возмездное пользование нежилые помещения в кирпичном благоустроенном нежилом здании, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74, общей площадью 1249,4 кв.м.

По результатам аукциона 28 ноября 2012 года, по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда от 13.12.2013, заключенному с Органом местного самоуправления, уполномоченного в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа "Красноуфимск" индивидуальный предприниматель Ватолина Н.Л. приобрела недвижимое имущество здание кинотеатра, литер А, А1, а1, А2, а2, назначением нежилое, общей площадью 1317,7 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74.

По акту приема-передачи от 12.04.2013 имущество передано истцу без замечаний.

Право собственности на нежилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.04.2013 г., регистрационная запись N 66-66-05/014/2013-463, свидетельство 66АЕ 948702.

В силу п. 5 договора купли-продажи право собственности на указанное имущество обременено договором аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск, заключенного между Органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" (арендодатель) и ООО "Специализированное строительное предприятие "Сантехмонтажсервис" (арендатор) сроком до 2055 года.

С учетом заключенного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от 13.12.2012, к истцу перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды N 75 от 01.11.2006 (часть 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец, указывая на существенные нарушения условий договора, обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора и освобождении арендуемого помещения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований о расторжении договора.

Изучив материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционных жалобах и пояснениях истца на жалобу ответчика, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.

В обоснование иска истец указывает на нарушения п. 1.2, 3.2.1, 3.3.3 договора, а именно в отсутствие согласия собственника произведены переустройство и перепланировка, в результате которых изменилось целевое назначение объекта аренды.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В соответствии со ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.

При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Таким образом, в силу части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. На данное обстоятельство указано в п. 29 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

Из материалов дела следует, что истцом направлены требования от 01.06.2013 и 25.06.2013 об устранении допущенных ответчиком нарушений и требование от 11.09.2013 о расторжении договора.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При обращении в суд с иском о расторжении договора истец в качестве существенных нарушений приводит следующие обстоятельства: в связи с осуществлением ответчиком перепланировки, реконструкции арендуемого помещения в отсутствие письменного согласия истца и разрешительных документов, изменился объект аренды и его целевое назначение, что, по мнению истца, безусловно, нарушает его права как собственника имущества.

В соответствии с пунктом 5.2 договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению в следующих случаях по решению суда:

по п. 5.2.1 при использовании помещения не по целевому назначению, указанному в пункте 1.2 настоящего договора,

по п. 5.2.2 при передаче объекта или части его в субаренду без согласования с арендодателем,

по п. 5.2.4 при ухудшении арендатором состояния объекта или инженерного оборудования.

Согласно п. 1.2 договора аренды объект аренды предоставляется арендатору для организации услуг выставочной и гостиничной, культурно-развлекательной деятельности, кинопоказа, торговой деятельности, а также услуг общественного питания и бытового обслуживания по усмотрению арендатора.

Таким образом, положения данного пункта позволяли арендатору выбрать целевое использование спорных объектов. Ответчиком было выбрано использование объекта в качестве торгово-развлекательного центра.

Доказательств несоответствия выбранного ответчиком целевого назначения п. 1.2 договора ни материалы дела, ни апелляционная жалоба истца не содержит.

Согласно техническому паспорту кинотеатра "Октябрь", расположенного по адресу: г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74, составленном БТИ в лице Красноуфимского филиала по состоянию на 20.01.1984: здание включало в себя: кинотеатр (литер А), фойе (литер А1), площадки (а1), навес (А2), крыльцо (а2), подвал.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что ответчиком были произведены работы по реконструкции и перепланировке объекта аренды по адресу: по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74, в результате которой, на первом этаже установлены опорные стойки, возведен второй этаж в помещении N 2 первого этажа, в подвале возведены перегородки, снесен литер 1, крыльцо а2.

Указанные обстоятельства подтверждаются справкой СОГУП "Областной центр недвижимости" N 1177 от 17.05.2013 г., актом обследования объекта недвижимости от 22.04.2013, техническим паспортом от 22.04.2013.

Судом первой инстанции правомерно учтено, что изложенные в исковом заявлении обстоятельства осуществленной ответчиком перепланировки и реконструкции спорного помещения, на которых основаны исковые требования, ответчиком не оспариваются, в связи с чем они считаются признанными ответчиком и освобождены от доказывания (ч. 3, 3.1. ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно отчету N 35/21 ООО "Независимая оценочная компания "НЭКС" от 05.10.2012 об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, внутри здания расположены следующие помещения: III этаж - парикмахерская, II этаж- развлекательный клуб (боулинг), I этаж - торговые площади, в подвальном помещении расположен магазин, на дату составления оценки ведутся строительные работы по обустройству территории.

На основании указанного отчета определена стоимость спорного объекта по договору от 13.12.2013, заключенному с Органом местного самоуправления, уполномоченного в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа "Красноуфимск" и ИП Ватолиной Н.Л.

Спорный объект аренды передан истцу третьим лицом по акту приема-передачи от 12.04.2013 без замечаний.

До подписания договора купли-продажи спорного имущества от 13.12.2013 истцом произведен осмотр недвижимого имущества, истец претензий не выразил, что следует из пункта 2 договора купли-продажи и акта приема - передачи о 12.04.2013.

Данные обстоятельства верно расценены судом первой инстанции как обстоятельства, позволяющие установить истцу и третьему лицу фактическое состояние помещения на дату заключения договора купли-продажи.

Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, факт приобретения спорного объекта аренды истцом по цене, определенной оценщиком с учетом проведения ответчиком спорных работ, суд первой инстанции верно установил, что в рассматриваемой ситуации проведенные ответчиком работы без предварительного согласования с первоначальным арендодателем нельзя расценить как существенное нарушение условий договора аренды, истец не доказал, что в результате реконструкции помещения ему причинен значительный материальный ущерб, который соизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи имущества в аренду и от его ремонта.

Доказательств нарушения строительных норм материалы дела не содержат. Истцом не указывается, на основании каких документов были установлены нарушения строительных норм.

Ответчиком в материалы дела также представлены заявление N 3 от 6.02.2007 о разрешении проведения подготовительных работ перед началом проектирования и реконструкции кинотеатра "Октябрь", содержащее визу главы Городского округа Красноуфимск Малахова В.И. о согласовании проведения работ и поручении Редькину Л.Г. оформления соответствующих документов; градостроительный паспорт земельного участка от 27.04.2008, подписанный главным архитектором Редькиным Л.Г., главой городского округа Красноуфимск В.И. Малаховым; разрешение на строительство N 203 от 13.07.2007, подписанное председателем Комитета по архитектуре и градостроительству, было выдано ООО "ССП "Сантехмонтажсервис" со сроком действия до 13.07.2008.

Данные документы не оспорены, фиктивность данных документов не подтверждена.

При этом, истцом и третьим лицом не представлено ни одного доказательства, позволяющего установить отсутствие разрешения на какую-либо часть проведенной реконструкции (перепланировки).

Доводы истца и третьего лица основаны на предположении, в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлены бесспорные доказательства, позволяющие установить отсутствие согласия на проведенную реконструкцию (перепланировку) и наличие существенных нарушений условий договора аренды.

Судом первой инстанции верно указано, что с учетом условий договора, выдачи разрешения на строительство N 203 со сроком действия до 13.07.2008, суд приходит к выводу, что при надлежащем осуществлении Комитетом своих полномочий по управлению и распоряжению муниципальной собственностью о допущенных Обществом нарушениях Комитет должен был узнать не позднее 13.07.2008.

Смена собственника объекта аренды не влечет прерывание срока исковой давности.

Указание истца и третьего лица на продолжающуюся реконструкцию также не находят своего подтверждения в материалах дела. В судебном акте по делу N А60-4862/2013, на которое ссылается истец, не были приняты во внимание письма о введении объекта в эксплуатацию. Между тем, данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о продолжении реконструкции.

Иного истцом не доказано.

Таким образом, срок исковой давности по заявленным требованиям с учетом основания иска истек в июле 2011 года, исковые требования истца заявлены за пределами указанного срока. Доводы истца о не применении к спорным отношениям срока исковой давности основаны на неверном толковании норм права и отклонены судом.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. То есть пропуск срока давности является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на заявителей жалоб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.12.2013 по делу N А60-34044/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

И.В. Борзенкова

Судьи

Г.Н. Гулякова Н.М. Савельева