Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2014 г. N 04АП-6000/13

г. Чита

31 марта 2014 г.

Дело N А10-1405/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20.03.2014.

Полный текст постановления изготовлен 31.03.2014.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,

судей Капустиной Л.В., Макарцева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Васильевой О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 23 октября 2013 года по делу N А10-1405/2013 по иску Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (ОГРН 1090327009354, ИНН 0326486379 670000, Бурятия Респ, Улан-Удэ г, Коммунистическая ул, 50) к закрытому акционерному обществу "РОСТЭК-Новосибирск" (ОГРН 1035400530010, ИНН 5401212851 630015, Новосибирск Город, Королева Улица, 40) о взыскании 5 928 806 руб. 77 коп., третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "АРТОКС" (ОГРН 1045401519481 ИНН 5404236561 630099, Новосибирская обл, Новосибирск г, Ядринцевская ул, 53/1, 606)(суд первой инстанции: Марактаева И.Г.)

при участии в судебном заседании Тарнуевой В.В. - представителя истца по доверенности от 20.06.2013,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия обратилось в арбитражный суд с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ к закрытому акционерному обществу "РОСТЭК-Новосибирск" о взыскании 5 928 806 руб. 77 коп., в том числе 2 414 519 руб. 52 коп. - долг по арендной плате, 3 514 287 руб. 25 коп. - пени.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "АРТОКС".

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 23 октября 2013 года исковые требования удовлетворены частично. С закрытого акционерного общества "РОСТЭК-Новосибирск" в доход бюджета Российской Федерации взыскано 522 667 руб. 92 коп., в том числе 480 498 руб. 07 коп.- долг, 42 169 руб. 85 коп. - пени.

В удовлетворении иска в остальной части отказано. Распределены судебные расходы.

Не согласившись с указанным решением, истец в апелляционной жалобе на него просит отменить обжалуемый судебный акт. Полагает, что выводы, изложенные в оспариваемом решении о недостоверности отчета оценщика ООО "Артокс" по определению рыночно - обоснованной величины арендной платы, на основании которого истец определил размер арендной платы за пользование помещениями, явились основанием для необоснованного расчета судом задолженности по арендной плате и пени за просрочку арендных платежей. Суд неправомерно по собственной инициативе определил размер арендной платы за пользование федеральным имуществом и необоснованно принял во внимание сумму 362 424 руб. как среднюю рыночную ставку арендной платы, уплачиваемой за аренду аналогичного имущества. Заявитель также указывает на необоснованное снижение судом суммы неустойки до 42 169 руб. 85 коп., поскольку ответчик добровольно принял обязательство по уплате неустойки в размере 0,7 % за просрочку внесения арендной платы. Просит решение суда отменить, иск удовлетворить полностью.

Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, представителей в суд не направили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие надлежащим образом извещенных ответчика, третьего лица.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

10 ноября 2006 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Бурятия (арендодатель), Бурятской таможни (балансодержатель) и ЗАО "Ростэк-Новосибирск" (арендатор) заключен договор N 62/06 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за организацией на праве оперативного управления.

Согласно условиям договора, арендодатель и балансодержатель на основании распоряжения ТУ Росимущества по Республике Бурятия от 20.10.2005 N 335-р и от 09.10.2006 N 335-р передают, а арендатор принимает во временное пользование за плату (в аренду) федеральное имущество, расположенное по адресу: Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, ул. Полигон,29, нежилые помещения в административном здании, каб.N 1,2(третий этаж, пом. N II, литер А) площадью 38,9 кв.м., склад, каб. 35 (первый этаж, пом.N II, литер Б) площадью 448,0 кв.м., для использования под офисные и складские помещения соответственно на условиях, предусмотренных договором.

Состав и стоимость передаваемого в пользование имущества определяются приложением к договору (приложение N 1).

24.03.2008 сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 62/06 от 10.11.2006, согласно которому слово "Арендодатель" заменено на слово "Собственник" по всему тексту договора. Общая площадь передаваемых в пользование помещений составляет 1200,5 кв.м.

Срок действия договора устанавливается с момента государственной регистрации договора и по 10.11.2011 (п. 1.6. договора).

Арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год (п. 3.2. договора). Арендатор оплачивает ежемесячную арендную плату за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца в следующем порядке: 100% на расчетный счет в УФК по РБ (ТУ Росимущества по Республике Бурятия) ГРКЦ НБ РБ Банка России г. Улан-Удэ (п. 3.3. договора).

Согласно пункту 3.3 договора арендатор оплачивает ежемесячную арендную плату за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца.

Истец (арендодатель) направил ответчику уведомление от 29.10.2010 г. N 02/4-6826 об увеличении ежемесячной арендной платы с 01.12.2010 г. с 5 629 руб. без НДС до 195 558, 30 руб. без НДС

Основанием для изменения годовой арендной платы явилось изменение рыночно-обоснованной величины годовой арендной платы, за объекты недвижимого имущества - нежилые помещения N N 1, 2 в административном здании, площадью 38,9 кв.м., NN 35, 37, 39, 42, 47, 48 в здании склада, площадью 1161,6 кв.м., расположенном по адресу Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Полигон, 29, в соответствии с Отчетом "Об оценке рыночной стоимости объекта оценки" от 20.08.2010 г. N143/42-10/2 на основании пункта 3.2. договора аренды.

Согласно отчету ООО "Артокс" "Об оценке рыночной стоимости объекта оценки" от 20.08.2010 N 143/42-10/2 рыночная стоимость объекта оценки помещения NN1, 2 лит. А составляет 4 068 руб. за кв.м. без НДС (административное здание), помещения NN35, 37, 39, 42, 47, 48 лит. Б составляет 1 884 руб. за 1 кв.м. без НДС (здание склада).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.01.2010 по 22.12.2011, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд (с учётом уточнения).

Правовым обоснованием иска о взыскании 2 414 519 руб. 52 коп. долга по арендной плате, 3 514 287 руб. 25 коп. пени указаны положения статей 608, 610, 622 Гражданского кодекса РФ.

Арбитражный суд Республики Бурятия, руководствуясь правовой позицией Пленума ВАС РФ, изложенной в пункте 22 постановления от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", обоснованно в включил в предмет доказывания по делу обстоятельства: достоверности величины стоимости объекта аренды, определенной в отчете третьего лица; соответствие изменения арендной платы изменению средних рыночных ставок; наличие долга по арендной плате и просрочки в его оплате.

При разрешении спора судом первой инстанции установлено, что оценщик ООО "Артокс" при проведении оценки объекта оценки использовал недостоверную информацию о качественных характеристиках складского помещения, что привело к нарушению оценщиком требования пункта 4 ФСО N 3, а также ФСО N 1 и повлекло неправильное определение рыночной стоимости объекта оценки - годовой арендной платы за 1 кв. м. складского помещения - 1 884 руб. без НДС.

Согласно отчету N 617 по оценке рыночной стоимости величины арендной платы недвижимого имущества, проведенного оценщиком ООО "Фонд имущества РБ" Слугиновой О.Л. на основании определения Арбитражного суда Республики Бурятия, рыночная стоимость права пользования на условиях аренды нежилым зданием склада площадью 1161,6 кв.м. литер Б, расположенного по адресу: РБ, г. Улан-Удэ, ул. Полигон, д. 29 составила 362 424 руб. без НДС по стоянию на 20.08.2010 г. (л. д. 2-79 том 3).

Арбитражный суд Республики Бурятия, принимая обжалуемый судебный акт, пришел к выводу о том, что в результате одностороннего изменения годовой арендной платы истцом, арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период и существенно их превысила. Указанные обстоятельства, позволили суду сделать вывод о злоупотреблении арендодателем своим правом и на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ и отказать истцу во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Суд посчитал, что сумма арендной платы за офисное помещение и складское помещение составляет 520 669 руб. 20 коп. (158 245 руб. 20 коп. + 362 424 руб.) в год, 43 389 руб. 10 коп. в месяц. С учётом частичной оплаты ответчиком арендной платы, основной долг по расчетам составил 480 498, 07 руб., неустойка (с применением положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ) - 42 169, 85 руб.

Апелляционная коллегия оснований для иных выводов не находит. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению в силу следующего.

По общим правилам пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы, при этом стороны могут предусмотреть изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Пунктом 3.2 договоров аренды от 20.10.2005 N 335-р и от 09.10.2006 N 335-р предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы.

Арендодателю может быть отказано во взыскании арендной платы в части, существенно превышающей средние рыночные ставки. Соответствующие указания сформулированы в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости и допустимости доказательств.

Материалами дела подтвержден и не отрицался истцом факт отсутствия в арендуемых ответчиком складских помещениях инженерных сетей: центрального отопления, холодного водоснабжения, центральной канализации. Оценщик ООО "АРТОКС" при проведении оценки в нарушение пункта 4 ФСО N 3 использовал недостоверную информацию о качественных характеристиках складского помещения, не отразил иных критериев, носящих существенный характер для результата оценки как факторов, влияющих на выбор объектов-аналогов, на определение рыночной стоимости арендной платы, в частности об использовании складского помещения для хранения товаров, находящихся под таможенным контролем. Результатом стало неправильное определение рыночной стоимости объекта оценки- годовой арендной платы за 1 кв. м. складского помещения.

Истец, при изменении арендной платы в одностороннем порядке, проигнорировал указанное обстоятельство, что привело к неправильному определению размера арендной платы и повышению истцом размера годовой арендной платы за складское помещение с 61 565 руб. руб. до 2 188 454, 40 руб., т. е. в 35, 5 раз.

Согласно отчета N 617 проведенного оценщиком ООО "Фонд имущества РБ" Слугиновой О.Л., рыночная стоимость права пользования на условиях аренды нежилым зданием склада площадью 1161,6 кв.м. литер Б, расположенного по адресу: РБ, г. Улан-Удэ, ул. Полигон, д. 29 в сумме 362 424 руб. без НДС по стоянию на 20.08.2010 г.

При исследовании содержания отчета, судами не установлено обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии данного отчета требованиям нормативных правовых актов.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно при определении рыночной стоимости права аренды складским помещением принял во внимание стоимость годовой арендной платы в сумме 362 424 руб. без НДС, как среднюю рыночную ставку арендной платы, уплачиваемой за аренду аналогичного имущества.

Величину арендной платы в административном здании площадью 38,9 кв.м. (4068 руб. за кв.м. * 38,9 = 158 245 руб. 20 коп. в год), установленную в отчете третьего лица, ответчик не оспаривал.

Ссылки истца на необоснованное указание судом первой инстанции на злоупотребление правом со стороны арендодателя отклоняются апелляционной коллегии. Злоупотребление правом, по смыслу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, выражается не только в намерении причинить вред другому лицу, но и в других формах. Согласно разъяснениям, данным в вышеприведенном Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 22), одностороннее изменение размера арендной платы, повлекшее её непропорциональное увеличение относительно изменения средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенное их превышение, свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом.

Также подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о необоснованном снижении суммы неустойки. Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при заявлении ответчиком ходатайства о снижении неустойки он должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

В данном случае суд первой инстанции, правильно определив начальный период просрочки с 11.12.2010 г., а не с 01.12.2010, как заявлялось истцом, сумму арендной платы, исходя из которой нарастающим итогом подлежит начислению неустойка, частичную оплату аренды, характер спорных правоотношений сторон, чрезмерно высокий процент неустойки (0,7%), признал разумной и достаточной меру ответственности в виде взыскания с ответчика в пользу истца неустойки с учётом двойной ставки рефинансирования Центрального банка России в сумме 42 169 руб. 85 коп. за период с 11.12.2010 г. по 22.12.2011 г.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений процессуального закона. Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Истец не доказал наличие обстоятельств, на которых основаны доводы апелляционной жалобы. Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и материалов дела судом первой инстанции и истцом не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу, поскольку данное решение суда соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, оснований для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 23 октября 2013 года по делу N А10-1405/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

Е.Н. Скажутина

Судьи

Л.В. Капустина А.В. Макарцев