Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2014 г. N 16АП-524/14

г. Ессентуки

31 марта 2014 г.

Дело N А63-11519/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жукова Е.В.,

судей: Джамбулатова С.И., Сомова Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Огай А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Новая эра" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2013 по делу N А63-11519/2013

по заявлению общества с ограниченной ответственностью фирма "Новая эра" (г. Ставрополь, ОГРН 1022601967519),

к заинтересованным лицам комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486),

к администрации города Ставрополя (ОГРН 102601931901),

о признании незаконным отказа комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, выраженный в письме N 06/07-4311 от 31.07.2013 в реализации преимущественного права общества на приобретение нежилых помещений литер А, помещения NN2-6,11 площадью 54,20 кв.м, по адресу: г. Ставрополь, ул. Морозова, 30, в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", и об обязании комитета направить ООО фирма "Новая эра", г. Ставрополь проект договора купли-продажи в срок и в порядке, установленные Федеральным законом N159-ФЗ от 22.07.2008 (судья Довнар О.Н.),

в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью ООО фирма "Новая эра", г. Ставрополь, (далее - заявитель, общество, ООО фирма "Новая эра") обратилось с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь (далее - комитет, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, выраженный в письме N 06/07-4311 от 31.07.2013 г. в реализации преимущественного права общества на приобретение нежилых помещений литер А, помещения N N 2-6,11 площадью 54,20 кв.м, по адресу: г. Ставрополь, ул. Морозова, 30, об обязании комитета направить ООО фирма "Новая эра", г. Ставрополь проект договора купли-продажи в срок и в порядке, установленные Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее Закон N159-ФЗ).

Определением от 20.11.2013 суд первой инстанции в порядке ст. 46 АПК РФ в качестве заинтересованного лица по делу привлек администрацию города Ставрополя, г. Ставрополь (далее - третье лицо, администрация).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2013 по делу N А63-11519/2013 в удовлетворении заявления ООО фирма "Новая эра" отказано.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2013 по делу N А63-11519/2013, истец обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления о признании незаконным отказа комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, выраженного в письме N 06/07-4311 от 31.07.2013 г.

В обоснование жалобы апеллянт ссылается на то, что при вынесении решения судом нарушены нормы материального права. Кроме того, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и являются ошибочными.

Как указывает заявитель, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что в связи с заключением между сторонами договора аренды N 5399 от 29.12.2008, договор аренды N 5119 от 17.04.2008 прекращен в связи с истечением срока его действия.

Общество считает, что суд первой инстанции необоснованно ссылался на недействительность договора N 5399 от 29.12.2008 в связи с отсутствием его государственной регистрации.

По мнению апеллянта, вывод суда первой инстанции о прекращении договора N 5119 от 17.04.2008 в связи с заключением договора N 5399 от 29.12.2008 не основан на законе.

Истец считает, что суд первой инстанции неправомерно признал обоснованным отказ комитета в реализации заявителем преимущественного права со ссылкой на не предоставление обществом документов, подтверждающих его соответствие требованиям статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 (ред. от 02.07.2013).

ООО фирма "Новая Эра" ходатайствовало о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания не явились, явку представителей не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2013 по делу N А63-11519/2013 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2013 по делу N А63-11519/2013 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 01.04.2002 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (арендодатель) и ООО фирма "Новая эра" (арендатор) заключен договор N 300 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью г. Ставрополя (далее - договор N 300), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения литер А 0: 2-6,11 площадью 51,20 кв. м., расположенные по адресу, г. Ставрополь, ул. Морозова, 30. Срок аренды установлен с 01.01.02 по 28.12.02. Указанное в договоре N 300 имущество передано арендатору по акту передачи помещения (здания) муниципального нежилого фонда от 01.04.02.

27.02.2003, 24.06.2004, 31.03.2005, 03.04.2006, 10.05.2007 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (арендодатель) и ООО фирма "Новая эра" (арендатор) заключены договора аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью г. Ставрополя N 1448, N 2375, N 3242, N 4021, N 4632, по тому же предмету, что и договор N 300. Срок аренды по договорам установлен менее, чем на 1 год. Указанное в договоре имущество передавалось арендатору по актам передачи помещения (здания) муниципального нежилого фонда по каждому договору.

17.04.2008 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (арендодатель) и ООО фирма "Новая эра" (арендатор) заключен договор N 5119 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью г. Ставрополя (далее - договор N 5119), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения Литер подвал под А 0:N 2-6,11 площадью 51,20 кв. м., расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Морозова, 30. Срок аренды установлен с 01.01.08 по 28.12.08. Указанное в договоре N 5119 имущество передано арендатору по акту передачи помещения (здания) муниципального нежилого фонда от 17.04.08.

29.12.2008 между комитетом (арендодатель) и заявителем (арендатор) подписан договор N 5399 аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Ставрополя (далее - договор N 5399), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование спорные помещения по ул. Морозова, 30. Срок действия договора установлен с 29.12.08 по 30.06.10. Данный договор не был зарегистрирован в регистрационной службе, в связи с чем является незаключенным.

Заявленное имущество является собственностью муниципального образования город Ставрополь, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 30.09.2004 и записью регистрации N 26-26-12/091/2009-999. В материалы дела приобщен кадастровый паспорт заявленных помещений от 28.08.2009.

15.07.2013 заявитель обратился в комитет по управлению с заявлением на приватизацию арендуемых им нежилых помещений.

Письмом N 06/07-431121 от 31.07.2013 комитет, отказывая в удовлетворении заявления общества в реализации преимущественного права на приобретение указанного выше арендуемого помещения, указал на прекращение договора аренды N 5399 от 27.01.2009 и отсутствие договорных отношений по аренде с 30.06.2010. Кроме того, заявитель не подтвердил свой статус в качестве субъекта малого и среднего предпринимательства.

Общество, обжалуя отказ, указывает на то, что является субъектом малого предпринимательства и арендатором нежилых помещений на основании договора аренды от 17.04.2008, возобновленного на неопределенный срок.

Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.

В силу статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для признания арбитражным судом незаконным решения комитета необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Законом N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Закона (статья 1 Закона N 159-ФЗ).

На дату обращения предпринимателя в комитет с требованием о предоставлении преимущественного права выкупа арендованного имущества (15 июля 2013 года) действовала следующая редакция статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, согласно которой субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; (п. 1 в ред. Федерального закона N 144-ФЗ от 02.07.2013)

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; (в ред. Федеральных законов N 149-ФЗ от 17.07.2009, N 144-ФЗ от 02.07.2013)

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон N 144-ФЗ от 02.07.2013;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

При применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Кодекса) (пункт 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 134 от 05.11.2009 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Как разъяснено в пункте 4 указанного письма, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Кодекса).

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что между сторонами с 2002 по 2008 гг. заключены договоры аренды на определенный срок, которые прекратили свое действие с заключением договора аренды на новый срок.

В дальнейшем между сторонами заключен договор от 29.12.2008 (со сроком действия с 29.12.2008 по 30.06.2010) на аренду тех же помещений, и согласно условию этого договора на арендатора возложена обязанность по государственной регистрации договора. Однако этот договор не зарегистрирован в установленном порядке.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку договор аренды недвижимого имущества от 29.12.2008 не прошел государственную регистрацию, то он в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ не может считаться действительным.

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод общества о том, что арендные отношения между заявителем и комитетом не прекращались, а продолжаются на основании договора N 5119 от 17.04.2008.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды N 5119 от 17.04.2008 заключен на определенный срок с 01.01.2008 по 28.12.2008.

По смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

29.12.2008 между сторонами заключен новый договор, подлежащий государственной регистрации, следовательно, договор аренды от 17.04.2008 прекращен в связи с истечением срока его действия в силу пункта 3 статьи 425, пункта 1 статьи 610 ГК РФ.

Общество обратилось с заявлением о предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в период, когда срок действия договора аренды N 5399 от 29.12.2008 истек, при этом регистрация этого договора не произведена.

Доказательства заключения договора аренды на новый срок в суде первой инстанции не представлено.

Учитывая правовую позицию, изложенную Конституционным Судом Российской Федерации в определении N 154-О от 05.07.2001, суд первой инстанции верно установил, что общество не представило доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника.

Общество не представило доказательств уклонения собственника от регистрации договора, обжалования отказа в государственной регистрации договора. Также заявителем не представлено каких-либо доказательств нарушения комитетом преимущественного права заявителя как арендатора по указанным договорам аренды на заключение новых договоров аренды согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не вызвано отсутствием регистрации права собственности муниципального образования либо уклонением арендодателя от регистрации договора аренды, общество не предпринимало надлежащих мер для государственной регистрации договора и заключении договора аренды на новый срок.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указывается, что в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Критерии малого и среднего предпринимательства установлены статьей 4 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". По смыслу данной нормы предприниматель относится к субъектам малого предпринимательства, если средняя численность его работников за предшествующий календарный год не превышает ста человек включительно, а выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов за предшествующий календарный год на превышает предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации.

Одним из оснований для отказа в предоставлении преимущественного права комитет указал на не предоставление обществом документов, подтверждающих соответствие заявителя требования статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

Документы, подтверждающие отнесение общества к субъектам малого и среднего предпринимательства, отсутствие задолженности по аренде и наличии наемных сотрудников в комитете и администрации отсутствовали и представлены обществом только в суд.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, посчитав, что отказ в отчуждении спорного имущества в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ не противоречит разъяснениям, изложенным в пункте 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 134 от 05.11.2009 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которым для возникновения права на приобретение арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства по состоянию на 1 июля 2013 года непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Судом первой инстанции верно установлено, что на момент обращения с заявлением от 15.07.2013 срок действия договоров от 17.04.2008 истек, долгосрочный договор аренды от 29.04.2008 не зарегистрирован в установлен порядке, новый договор аренды с предпринимателем не заключался. Суд первой инстанции также пришел к правильному выводу о том, что поскольку арендные отношения прекращены, у заявителя отсутствуют необходимые условия для реализации права на выкуп спорного помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Довод предпринимателя о возобновлении договора аренды на неопределенный срок судом первой инстанции обоснованно отклонен.

В соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела документы, пришел к правильному выводу, отказав в удовлетворении заявления общества в признании отказа комитета в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества не соответствующим закону.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы о необоснованном отказе в удовлетворении заявления ООО фирма "Новая эра" к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о признании незаконным отказа комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, выраженный в письме N 06/07-4311 от 31.07.2013 г. в реализации преимущественного права общества на приобретение нежилых помещений литер А, помещения NN 2-6,11 площадью 54,20 кв.м, по адресу: г. Ставрополь, ул. Морозова, 30, об обязании комитета направить ООО фирма "Новая эра", г. Ставрополь проект договора купли-продажи в срок и в порядке, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" не обоснованы и противоречат закону, исследовались судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка, доводы обоснованно отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела. Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отказе в удовлетворении заявления общества.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам находит, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.

В соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы следует возложить на подателя жалобы, однако взысканию не подлежат, поскольку государственная пошлина в сумме 2 000 руб. уплачена при подаче апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2013 по делу N А63-11519/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Новая эра" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Е.В. Жуков

Судьи

С.И. Джамбулатов Е.Г. Сомов