Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2014 г. N 15АП-1783/14

город Ростов-на-Дону

07 апреля 2014 г.

дело N А32-4644/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 апреля 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Попова А.А.,

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,

при участии:

от истца: представителя Ажибы А.Г. по доверенности от 01.08.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

закрытого акционерного общества "Пансионат "Кристалл"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 02 декабря 2013 года по делу N А32-4644/2013

по иску закрытого акционерного общества "Пансионат "Кристалл"

к ответчику федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю

при участии третьих лиц: Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 8 по Краснодарскому краю, администрации города Сочи

об установлении кадастровой стоимости,

принятое в составе судьи Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Пансионат "Кристалл" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ответчик, учреждение) об определении кадастровой стоимости земельного участка площадью 19 000 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ялтинская, 4, категория земли - земли населенных пунктов, кадастровый номер 23:49:0304018:18, вид разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений пансионата", по состоянию на 01.01.2011 в размере его рыночной стоимости и об обязании внести в государственный кадастр недвижимости соответствующие сведения о кадастровой стоимости земельного участка.

Исковые требования мотивированы несоответствием кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, что нарушает права общества как плательщика земельного налога.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Межрайонная инспекция ФНС России N 8 по Краснодарскому краю (далее - налоговая инспекция), администрация муниципального образования город Сочи (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.12.2013 в удовлетворении исковых требований отказано. С истца в доход федерального бюджета взыскано 2 000 руб. государственной пошлины.

Суд указал, что у него отсутствует возможность для проверки в судебном порядке достоверности результатов отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем удовлетворить исковые требования не представляется возможным.

С принятым судебным актом не согласилось ЗАО "Пансионат "Кристалл", в порядке, предусмотренном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, заявленный иск удовлетворить в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- заявитель, обращаясь в суд за защитой своего нарушенного права, в полной мере подтвердил обоснованность заявленных требований, в частности, им были представлены отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка N 1-218-О от 20.12.2012, а также экспертное заключение N ОК-243/2012 от 09.01.2013, подтверждающее соответствие отчета требованиям действующего законодательства;

- в ходе рассмотрения дела лица, участвующие в деле, не оспорили достоверность сведений, изложенных в отчёте независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка, определённой на дату 01.01.2011;

- суд первой инстанции не учел, что Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не закреплен приоритет заключения судебной экспертизы перед иными полученными в установленном порядке доказательствами.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, в связи с чем апелляционная жалоба в отношении указанных лиц рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца заявил ходатайство о допросе оценщиков Анисимовой Любови Константиновны и Билера Татьяны Сергеевны для дачи пояснения по отчету об оценке.

Анисимова Л.К. пояснила, что при проведении оценки спорного объекта специалисты руководствовались федеральными стандартами оценки и методическими рекомендациями, которые не содержат запрета в части использования в качестве объектов-аналогов земельных участков, имеющих отличный вид целевого использования, от вида целевого использования оцениваемого земельного участка. В данном случае это несоответствие было устранено посредством применения поправочного повышающего коэффициента. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяющим является использование сведений об объектах-аналогах, имеющих одинаковое территориальное расположение с оцениваемым объектом, это требование было полностью соблюдено.

Билера Т.С. пояснила, что спорный земельный участок расположен в зоне плотной жилой застройки, поэтому было принято решение использовать объекты-аналоги, находившиеся в той же зоне.

Представитель истца поддержал правовую позицию по делу, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования - удовлетворить.

На вопрос суда представитель истца пояснил, что на требовании об обязании ответчика внести в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка истец не настаивает, поддерживает лишь требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, закрытое акционерное общество "Пансионат "Кристалл" на основании государственного акта КК-2 N 426000 131 на право постоянного (бессрочного) пользования землей является правообладателем земельного участка площадью 19 000 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0304018:18, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ялтинская, 4.

Согласно кадастровому паспорту N 2343/12/12-600938 от 12.09.2012 кадастровая стоимость земельного участка составляет 259 319 980 руб.

(т. 1 л.д. 23).

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, общество обратилось с требованием о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости, согласно которому просит установить в качестве кадастровой рыночную стоимость земельного участка, определенную на 01.01.2011, в размере 174 135 000 руб. (отчёт оценщика - т. 1 л.д. 34-154).

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавший в редакции до принятия Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации действует в редакции Закона N 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.

Исходя из пункта 5 Правил государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 (в редакции, действовавшей в спорный период), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 167-ФЗ) были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), в который была включена глава III.1. "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 24.19 Закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - заявители).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Как указал Высший Арбитражный суд Российской Федерации в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, требование об изменении внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе, и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой, в случае необходимости, судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

В обоснование рыночной стоимости спорного земельного участка истцом в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 1-218-О, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Институт оценки и управления собственностью", в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2011 составляет 174 135 000 руб.

Экспертным заключением общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N ОК-243/2012 подтверждено, что указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что отчет об оценке и заключение нормативно-методической экспертизы отчета не могут являться достоверным доказательством размера рыночной стоимости земельного участка, поскольку по данной категории дел, как разъяснил Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, обязательно назначение судебной экспертизы по ее определению.

Суд апелляционной инстанции не согласен с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку действующим законодательством и разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации вопрос о назначении экспертизы по делу об установлении кадастровой стоимости равной рыночной постановлен на усмотрение соответствующего арбитражного суда.

Между тем, принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу истца, а также принимая во внимание наличие у суда вопросов к оценщикам по поводу методологии проведенной оценки, апелляционный суд предложил истцу обеспечить явку в судебное заседание оценщиков ООО "ИОУС" Анисимовой Л.К. и Билера Т.С.

Из отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка следует, что оценщиками в качестве объектов-аналогов были выбраны земельный участки с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, тогда как объектом оценки является земельный участок с видом разрешенного использования - для размещения и эксплуатации зданий и сооружений пансионата.

Выслушав в судебном заседании оценщиков ООО "ИОУС" Анисимову Л.К. и Билера Т.С., изучив содержание заключения специалистов, апелляционный суд установил следующее.

Согласно пункту 14 раздела III Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке" объектом-аналогом объекта оценки признается объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Под экономическими характеристиками понимается способность земельного участка приносить доход или удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени. Материальные характеристики земельных участков, пригодных под застройку, заключаются в том, что такие участки являются территориальным базисом для размещения на них объектов строительства, вне зависимости от того, предназначены они под строительство пансионата или индивидуального жилого дома. Технические характеристики земельных участков формируются при межевании земель и вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Раздел II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р, гласит, что рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

Местоположение земельного участка является основополагающим в оценке объекта недвижимости, остальные факторы имеют второстепенное значение в формирование его стоимости.

Анализируя рынок недвижимости по районам г. Сочи, оценщики выявили, что в Хостинском районе имеются предложения к продаже земельных участков преимущественно под индивидуальное жилищное строительство. В связи с этим, оценщиками в качестве объектов-аналогов были применены сходные по местоположению земельные участки, в стоимость которых были внесены обоснованные корректировки на различия в видах разрешенного использования (повышающий поправочный коэффициент + 17%).

Изучив отчет об оценке N 1-218-О от 20.12.2012 и экспертное заключение СРО N ОК-243/2012 от 09.01.2013, выслушав пояснения оценщиков, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что он в полной мере соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и стандартам и правилам оценочной деятельности. Основания сомневаться в этом у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что достоверность выводов специалистов, изложенных в указанных заключениях, лицами, участвующими в деле, путём проведения по делу судебной оценочной экспертизы либо путём представления иного отчёта об оценке не опровергнута. Последними также не представлены мотивированные ссылками на стандарты и правила оценки письменные пояснения, которые бы свидетельствовали о недостоверности либо ошибочности выводов заключения специалиста.

Заключения специалистов представляют собой такой вид доказательств, как письменные доказательства, при этом они не могут быть положены в основу выносимого судебного акта только тогда, когда в ходе рассмотрения дела сторонами спора доказано неотносимость, недопустимость либо недостоверность заключения специалиста. Такие доказательства в материалах дела отсутствуют, в связи с чем суд первой инстанции необоснованно не принял заключения специалистов в качестве надлежащих доказательств по делу и не дал им должной оценки.

Исходя из вышеизложенного, учитывая наличие превышения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304018:18 над его рыночной стоимостью, кадастровая стоимость данного участка подлежит установлению в соответствии с его рыночной стоимостью.

При таких обстоятельствах, требование истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304018:18 равной его рыночной стоимости, является обоснованным и заявленным в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (как в прежней, так и в действующей редакции).

В связи с этим, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований и об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 174 135 000 руб. (по состоянию на 01.01.2011).

Относительно требования истца об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" внести в государственный кадастр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости указанных земельных участков суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

По смыслу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 913/11 от 28.06.2011). Таким образом, дополнительное возложение на орган кадастрового учета соответствующей обязанности не является необходимым.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования в части обязания ФГБУ "ФКП Росреестра" внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости удовлетворению не подлежат.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что истец самостоятельно готов нести все судебные расходу по делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02 декабря 2013 года по делу N А32-4644/2013 в части отказа в удовлетворении иска отменить, в указанной части принять новое решение, изложив абзац 1 резолютивной части в следующей редакции:

"Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 19 000 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0304018:18, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ялтинская, д. 4, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2007, в размере 174 135 000 руб.".

В остальной части решение оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина