Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2014 г. N 20АП-904/14

г. Тула

11 апреля 2014 г.

Дело N А54-4720/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07.04.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 11.04.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Мордасова Е.В. и Федина К.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бондаренко О.А., в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Золотая роща" (Рязанская область, ОГРН 1066215010839) и заинтересованных лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1046209031384, ИНН 6234010728), администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292), министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области (г. Рязань), рассмотрев апелляционную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.12.2013 по делу N А54-4720/2013, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Золотая роща" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080098:106, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Кальная, в районе шнековой КНС N 6 (Советский район), понуждении произвести государственную регистрацию прекращения аренды на указанный земельный участок и погашение регистрационной записи об ипотеке земельного участка.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация города Рязани (далее - администрация) и министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области (далее - министерство).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 26.12.2013 заявленные требования удовлетворены.

Судебный акт мотивирован тем, что оспариваемый отказ управления не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

Не согласившись с принятым решением, управление обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что оспариваемый отказ соответствует пункту 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), поскольку заявитель не представил на государственную регистрацию документы, подтверждающие передачу всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме его участникам. Полагает, что суд первой инстанции необоснованно не привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участников долевого строительства. Указывает, что суд первой инстанции в резолютивной части решения не указал, какие конкретно действия должно совершить управление с зарегистрированной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записью об ипотеке, обременяющей право аренды спорного земельного участка. Считает, что позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642, не подлежит применению, поскольку в рассматриваемом случае на спорном земельном участке осуществлялось строительство гаражей.

В судебное заседание участвующие в деле лица, надлежащим образом уведомленные о месте и времени его проведения, не явились,, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 24.12.2009 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатором) заключен договор N С 087-09 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель в соответствии с постановлением администрации от 23.09.2009 N 6981 передал, а арендатор принял в аренду сроком с 24.09.2009 по 23.09.2012 земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080098:106 общей площадью 1633 кв. м, место нахождения: г. Рязань, ул. Кальная, в районе шнековой КНС N 6 (Советский район), для строительства гаражей. Указанный договор зарегистрирован управлением 20.01.2010.

Обществу 15.02.2013 выдано разрешение N RU 62326000-8/2013/РВ на ввод в эксплуатацию гаражей по адресу: г. Рязань, ул. Кальная, д. 3А, возведенных заявителем на вышеуказанном земельном участке.

18.03.2013 за Федосеенко Н.А. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - нежилое помещение Н57, назначение - нежилое, общей площадью 22,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Кальная, д.3А, пом Н57.

04.06.2013 общество обратилось в управление с заявлением вх. N 01/012/2010-56 о прекращении аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080098:106.

Уведомлением от 21.06.2012 за N 01/197/2013-92 управление сообщило обществу о приостановлении государственной регистрации до 21.07.2013.

Сообщением от 22.07.2013 за N 01/197/2013-113 регистрационный орган уведомил заявителя об отказе в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080098:106 в связи с непредставлением обществом в срок до 21.07.2013 необходимых для регистрации документов.

Полагая, что отказ управления в государственной регистрации права является незаконным и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме спорный земельный участок поступил в общую долевую собственность и администрация утратила право на распоряжение данным земельным участком, то у управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды этого участка.

Судебная коллегия согласна с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу части 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 12.1 названного Закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.

С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

Из приведенных положений следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ).

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства. Следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.

В соответствии с пунктом 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании названного Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 той же статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 13 Закона N 214-ФЗ дополнена подпунктом 8.1, в соответствии с которым возникший на основании этого Закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 данной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 названного Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Арбитражным судом установлено, что нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Рязань, ул. Кальная, д.3А, переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства. Передача осуществлялась в период с февраля 2013 года по август 2013 года.

Как следует из материалов дела и не оспаривается управлением, на момент обращения общества с заявлением о регистрации прекращения права аренды земельного участка оно располагало разрешением на ввод построенных гаражей в эксплуатацию и сведениями о регистрации за участником долевого строительства права собственности на переданный ему застройщиком объект долевого строительства.

В соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность.

В соответствии со статьями 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный с застройщиком, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанная правовая позиция закреплена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642 и подтверждена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2013 N ВАС-18463/12 по делу N А56-3015/2012.

Поскольку заявитель представил все необходимые документы, подтверждающие прекращение права аренды спорного земельного участка, то законных оснований для сохранения записи о несуществующей аренде в отношении спорного участка не имелось.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отказ управления в государственной регистрации прекращения аренды спорного земельного участка является незаконным.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на не привлечение к участию в деле в качестве третьих лиц всех участников долевого строительства не является основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку суд первой инстанции не принимал решения о правах и обязанностях данных лиц.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в решении не указано, какие конкретно действия должно совершить управление с зарегистрированной в ЕГРП записью об ипотеке, обременяющей право аренды спорного земельного участка, также подлежит отклонению, поскольку в соответствии с резолютивной частью решения суд первой инстанции обязал управление устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества, произвести государственную регистрацию прекращения аренды на земельный участок и погашение регистрационной записи об ипотеки указанного земельного участка.

То обстоятельство, что объектами долевого строительства в рассматриваемом случае являлись гаражи не влияет на обоснованность применения судом правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642, так как статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ Закона о регистрации, статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснения, содержащиеся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" не ставят момент возникновения права общей долевой собственности на земельный участок в зависимость от того, жилым или нежилым является построенный на нем объект долевого строительства.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.12.2013 по делу N А54-4720/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

Е.В. Мордасов К.А. Федин