Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2014 г. N 15АП-3599/14

город Ростов-на-Дону

13 апреля 2014 г.

дело N А32-8598/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,

при участии:

от истца - Мещерякова А.М. по доверенности от 03.02.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ломбард "Кредит АМ"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.01.2014 по делу N А32-8598/2013, принятое в составе судьи Непранова Г.Г.,

по иску Государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования Краснодарского края "Армавирский зооветеринарный техникум" (ОГРН 1022300637490/ ИНН 2302012990),

к обществу с ограниченной ответственностью "Ломбард "Кредит АМ" (ОГРН 1022300628877/ ИНН 230204369),

при участии третьих лиц: Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Министерства образования и науки Краснодарского края

о возврате арендованного имущества

УСТАНОВИЛ:

государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Армавирский зооветеринарный техникум" Краснодарского края (далее ГБОУ СПО АЗВТ КК, истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ломбард "Кредит АМ" (далее ответчик) об обязании ответчика освободить и передать по акту приема-передачи (возврата) нежилые помещения N 25, 26, 27 здания учебного корпуса литер "А", согласно техническому паспорту на здание от 29.05.2009, общей площадью 31,5 кв.м., вспомогательная 6,8 кв.м., расположенные по адресу: г. Армавир, ул. Дзержинского, 99-101.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.01.2014 исковые требования удовлетворены.

ООО "Ломбард "Кредит АМ" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда первой инстанции. Жалоба мотивирована тем, что договор аренды возобновлен сторонами на неопределенный срок, что не противоречит действующему законодательству.

Согласно ч.9 ФЗ ст. 171 N 135 "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении указанных в данной статье условий. При этом в силу ч.10 ст.171 ФЗ "О защите конкуренции" арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным стойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Договор аренды N 13/11 от 29.12.2011 г. не исключает возможности заключения договора на новый срок, и не устанавливает аукционный порядок передачи имущества. Пунктом 7.9.2. указанного договора стороны предусмотрели, что заключение договора аренды помещений, указанных в п. 1.1 настоящего договора на новый срок осуществляется в установленном законом порядке. Ответчик добросовестно исполнял принятые обязательства, в том числе по внесению арендных платежей. Со стороны истца не поступило уведомлений о принятии в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом, иных возражений.

Ответчик 23.11.2012 г. т.е. еще до окончания срока аренды направлял истцу предложение о заключении договора аренды на новый срок. Получив его, истец против заключения не возражал, как и не уведомил ответчика ни о необходимости возврата арендованного имущества, ни о безусловном прекращении арендных отношений после истечения срока аренды.

После истечения срока аренды истец не предпринял каких-либо действий, направленных на возврат арендованного имущества, либо иным образом свидетельствующих о его намерении прекратить арендные отношения. Так, согласно п. 3.1.7 договора N 13/11 от.12.2011 г. истец был обязан в течение дня с момента окончания срока аренды (т.е. 26.12.2012 г.) принять от ответчика помещения, указанные в п. 1.1. настоящего договора, по акту приема-передачи. Однако, к месту нахождения имущества по адресу г. Армавир ул. Дзержинского 99-101 для передачи имущества и оформления акта истец не прибыл, о причинах неявки не сообщил, гласно ст. 316 ГК РФ, обязательства по передаче здания, строения или другого недвижимого имущества осуществляются в месте нахождения этого имущества.

В обоснование своих требований истец ссылается на акт приема-передачи (возврата) имущества с отказом от возврата от 11 марта 2013 г., т.е. момент, когда договор аренды был уже фактически возобновлен по следующим основаниям. Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, правившим оферту, ее акцепта. При этом согласно ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно ч. 1 ст.438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

При этом, согласно ч. 2 ст. 438 ГК РФ молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон. Однако, иное положение вытекает как из закона так из прежних деловых ношений сторон.

Так, согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Согласно ч.2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из прежних деловых отношений сторон ранее истцом и ответчиком согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ уже был возобновлен на неопределенный срок предыдущий договор аренды N 03-09 от 05.10.2009 г., в отношении того же имущества. Основаниями для его возобновления послужили использование имущества ответчиком после истечения срока аренды, при отсутствии возражений (молчании) истца. Данные обстоятельства, как и допустимость вменения к указанным отношениям нормы ч.2 ст.621 ГК РФ подтверждаются письмом от 06.2011 г. N 08-10/7144 осуществляющего правомочия собственника в отношении арендуемого имущества Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае. В нем истцу разъяснялись условия возобновления договора аренды на неопределенный срок, порядок расторжения такого договора, предписывалось направить ответчику уведомление об отказе от договора в соответствующие сроки. Судом не дана оценка данному доказательству.

Более того, согласно ч. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.д. считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Истец, уже после получения заявления о заключении договора аренды на новый срок, и истечении срока аренды, выставил ответчику счета на внесение арендной платы, чем также подтвердил наличие арендных отношений между сторонами. Аналогичной позиции следует судебная практика. Если арендодатель продолжает принимать арендную плату и совершать иные действия, не свидетельствующие о его намерении прекратить договор, договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок определение ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-6804/10, Постановление ФАС Уральского округа от 04.2008 N Ф09-1424/08-С6, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.01.2010). Таким образом, истец возобновил с ответчиком арендные отношения на определенный срок, что не противоречит специальным нормам Закона о защите конкуренции, и предполагает иной порядок расторжения договора.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края, государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Армавирский зооветеринарный техникум" Краснодарского края в отзывах апелляционную жалобу не признали.

В судебном заседании представитель истца просил оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.01.2014 без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 29.02.2012 за государственным бюджетным образовательным учреждением среднего профессионального образования "Армавирский зооветеринарный техникум" зарегистрировано право оперативного управления зданием учебного корпуса литер "А", расположенным по адресу: Краснодарский край, г.Армавир, ул. Дзержинского, 99-101 (запись регистрации N 23-23-37/076/2009-033 от 11.01.2010).

29.12.2011 между федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением среднего профессионального образования "Армавирский зооветеринарный техникум" (арендодатель) и ООО "Ломбард "Кредит АМ" (арендатор) заключен договор аренды N 13/11, по условиям которого истец передает ответчику во временное владение и пользование нежилые помещения NN25, 26, 27 здания учебного корпуса, литер "А" общей площадью 31,5 кв. м., вспомогательной площадью 6,8 кв. м., расположенные в здании по адресу: г. Армавир, ул. Дзержинского, 99-101, для использования под ломбард.

По акту приема-передачи N 1 от 29.12.2011 имущество предано ответчику.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия установлен с 29.12.2011 по 25.12.2012.

По условиям договора по окончании срока аренды установленного договором настоящий договор считается прекращенным. В случае продления договора на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за один месяц (п.7.9.1), арендатор обязан в течение дня окончания срока аренды, установленного договором, сдать арендодателю помещения, указанные в п.1.1 договора, по акту приема-передачи (п.3.2.19), заключение договора на новый срок осуществляется в установленном законом порядке (п.7.9.2).

Согласно представленному суду апелляционной инстанции письму от 14.09.2012 N 01-24/1817 ГБОУ СПО АЗВТ КК в адрес ответчика направлено уведомление в котором указано, что в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2011 г. N 2413 "О передаче федеральных учреждений среднего профессионального образования в собственность субъектов Министерства образования и науки России" произошла смена учредителя государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Армавирский зооветеринарный техникум" Краснодарского края. Согласно акта проверки департаментом имущественных отношений Краснодарского края эффективности использования имущества бюджетного учреждения, было предписано досрочно расторгнуть ранее заключённые договора аренды и использовать имущество в соответствии с его назначением. В связи с чем, истец указал на отсутствие возможности дальнейшего продления действия договора аренды нежилых помещений 24,25,26 расположенных по адресу г. Армавир, ул. Дзержинского 99-101, лит. А и необходимость освобождения помещений и сдачи их по акту приема-передачи. Доказательства вручения ответчику указанного уведомления суду не представлены.

Согласно акту от 13.03.2013, ответчик отказался от передачи помещений истцу и от подписания данного акта.

25.03.2013 истец обратился с иском о возврате арендованного имущества на основании ст. 622 ГК РФ, ссылаясь на прекращение договора аренды, чем также подтвердил волю арендодателя на прекращение арендных отношений.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

В силу части 1 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ (в редакции, действующей с 02.07.2008) договор аренды в отношении государственного (муниципального) имущества может быть заключен только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

В связи с этим договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Кодекса) (пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее Постановление N 73 от 17.11.2011)).

В пункте 4.1 Постановления N 73 от 17.11.2011 содержится разъяснение о том, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

В пункте 4.2 Постановления N 73 от 17.11.2011 указано, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Согласно пункту 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставление муниципального имущества в аренду без проведения торгов допускается на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).

В силу п.3 ч.3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции указанный порядок применяется при заключении договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

Согласно ч.3.2 Закона о защите конкуренции (введенной Федеральным законом от 02.07.2013 N 185-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения этих договоров с:

1) медицинскими организациями для охраны здоровья обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

2) организациями общественного питания для создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

3) физкультурно-спортивными организациями для создания условий для занятия обучающимися физической культурой и спортом.

Ответчик не относится к числу указанных организаций.

Пунктом 1 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Из совокупного толкования статей 209, 264, 421, 608 и 621 ГК РФ, следует, что намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок.

Законодательством предусмотрены конкретные способы защиты преимущественного права арендатора (требование о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды или возмещение убытков) и условия их использования (заключение арендодателем договора аренды с другим лицом в течение года с момента расторжения договора).

Указанная правовая позиция отражена в пункте 35 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. В силу части 2 статьи 622 Гражданского кодекса прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, принятие арендодателем арендных платежей за период фактического пользования имуществом, само по себе не свидетельствует о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ч. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Оценив условия договора аренды N 13/11 от 29.12.2011, установив факт прекращения договора по истечении его срока (с 26.12.2012) и отсутствие доказательств возврата арендованного имущества арендодателю, суд первой инстанции на основании статьи 622 ГК РФ признал заявленные требования обоснованными и обязал ответчика возвратить истцу арендованные помещения.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.01.2014 по делу N А32-8598/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

О.Х. Тимченко Т.Р. Фахретдинов