Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2014 г. N 17АП-1715/14

г. Пермь

15 апреля 2014 г.

Дело N А60-32270/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 апреля 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляковой Г. Н.,

судей Голубцова В.Г., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Никифоровой И.А.,

при участии:

от истца по первоначальному иску ООО "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" (ОГРН 1026605770487, ИНН 6674108033) - Копылов К.В., паспорт, доверенность от 10.01.2014;

от ответчика по первоначальному иску Департамента по управлению муниципальным имуществом города Екатеринбург (ОГРН 102660525178, ИНН 6608004472) - не явились, извещены надлежащим образом;

от третьего лица Департамента финансов администрации города Екатеринбурга - не явились, извещены надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика по первоначальному иску Департамента по управлению муниципальным имуществом города Екатеринбург

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 декабря 2013 года

по делу N А60-32270/2012,

принятое судьей Лутфурахмановой Н.Я.,

по первоначальному иску ООО "Консультативно-диагностический центр "Консилиум"

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом, Департамент по управлению муниципальным имуществом города Екатеринбург,

третье лицо Департамент финансов администрации города Екатеринбурга,

о взыскании 3 500 217,57 руб.,

по встречному иску Департамента по управлению муниципальным имуществом города Екатеринбург

к ООО "Консультативно-диагностический центр "Консилиум"

о взыскании 3 103 010,99 руб.,

установил:

ООО Консультативно-диагностический центр "Консилиум" (далее - истец по первоначальному иску, общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Департаменту по управлению муниципальным имуществом города Екатеринбурга (далее - ответчик по первоначальному иску, Департамент) о взыскании убытков, вызванных незаконным бездействием органа местного самоуправления, в размере 3 500 217,57 руб.

Арбитражному делу присвоен N А60-32270/2012.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.08.2012 по делу N А60-32270/2012 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Департамент финансов администрации города Екатеринбурга (далее - третье лицо).

В свою очередь Департамент по управлению муниципальным имуществом города Екатеринбург (далее - истец по встречному иску) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с ООО "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" (далее - ответчик по встречному иску) 1 513 478,55 руб. основного долга по договору аренды от 15.07.2003 за период с ноября 2011 г. по сентябрь 2012 г. и 1 589 532,54 руб. договорной неустойки в виде пени, начисленной на сумму задолженности по арендной плате с января 2011 г. по сентябрь 2012 г. по периоду ее начисления с 11.01.2011 по 19.11.2012.

Арбитражному делу присвоен N А60-50276/2012.

Производство по делу N А60-32270/2012 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А60-32600/12.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.03.2013 по делу N А60-50276/2012 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.07.2013 N Ф09-6854/13 решение арбитражного суда от 01.03.2013 и постановление апелляционного суда от 13.05.2013 по указанному делу отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Определением от 23.09.2013 производство по делу N А60-32270/12 возобновлено

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 02.10.2013 по делу N А60-32270/2012 по ходатайству ответчика по первоначальному иску дела NN А60-32270/2012 и А60-50276/2012 объединены в одно производство с присвоением объединенным делам общего номера А60-32270/2012.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.12.2013 исковые требования по первоначальному иску удовлетворены частично. С МО город Екатеринбург в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Екатеринбурга в пользу истца по первоначальному иску за счет средств казны муниципального образования взыскано 2 955 835,02 руб. убытков. В остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым решением в части отказа в удовлетворении встречного иска и в части удовлетворения первоначального иска, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит решение суда в обжалуемой части отменить и принять по делу новый судебный акт. Полагает, что решение в указанной части принято при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела. Указывает на то, что судом не исследовалось наличие противоправности в поведении Департамента в период преддоговорного спора, а также его вина в продлении срока аренды спорного нежилого помещения. Настаивает на том, что Департамент не уклонялся от заключения договора купли-продажи с истцом по первоначальному иску, напротив, им совершены все действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Истец по первоначальному иску представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по первоначальному иску поддержал доводы письменного отзыва.

Третье лицо письменный отзыв не представило.

Ответчик по первоначальному иску и третье лицо о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в заседание суда представителей не направили, что в порядке ч.ч. 3, 5 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции от 14.04.2014 был объявлен перерыв до 15.04.2014 до 09 час. 45 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при той же явке сторон.

По ходатайству представителя истца по первоначальному иску судом апелляционной инстанции приобщено к материалам дела дополнение к отзыву с приложением.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, между правопредшественником Департамента - Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и истцом по первоначальному иску (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга от 15.07.2003 N 72530022 в редакции дополнительных соглашений, в соответствии с которым арендатору по акту передачи муниципального объекта (нежилого помещения) от 15.07.2003 с изменениями от 18.01.2010 передан в аренду объект муниципального нежилого фонда - встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Военная, 22, литера А, на первом этаже (помещение N 33) на втором этаже (помещения N 1-32) общей площадью 624,6 кв. м, для использования под медицинские услуги.

Договор аренды и дополнительные соглашения к договору зарегистрированы в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Свердловской области.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.06.2009 по делу N А60-19284/2009 установлено, что 24.02. 2009 ООО "КДЦ "Консилиум" обратилось в ЕКУГИ с заявлением об отчуждении арендуемого недвижимого имущества в порядке реализации имеющегося у него преимущественного права на приобретение данного объекта в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Комитет отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность, изложив основания отказа в письме от 02 04 2009 N 02.12-24-3657 со ссылкой на нарушения обязательств по внесению арендной платы в период с 01.07.2005 по 26.03.2009.

Упомянутым решением суда оформленный в виде письма от 02.04.2009 N 02.12-24-3657 отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в признании за ООО "КДЦ "Консилиум" преимущественного права на приобретение нежилых помещений общей площадью 624,6 кв.м., расположенных на 1-ом и 2-ом этажах здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Военная,22, литер А признан незаконным. Суд обязал ЕКУГИ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ст. 9 Закона от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

23.07.2013 между истцом по первоначальному иску и Департаментом подписан договор N 693 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа.

Истец по первоначальному иску, полагая, что в связи с заключением договора купли-продажи позднее предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ срока, ему были причинены убытки в виде уплаченных им арендных платежей за период с апреля 2009 года по октябрь 2011 года включительно в сумме 3 500 217,57 руб., обратился в арбитражный суд за их взысканием.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования в части, обжалуемой заявителем жалобы, исходя из того, что проект договора купли-продажи должен быть направлен истцу по первоначальному иску не позднее 13.10.2009, фактически направлен - 25.10.2011, следовательно, в случае своевременного совершения муниципальным образованием действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок истец по первоначальному иску приобрел бы право собственности на нежилые помещения и не нес бы дополнительных расходов, связанных с внесением арендной платы за пользование данными помещениями в период с 13.10.2009 по 25.10.2011в сумме 2 955 835,02 руб.

В соответствии со ст. 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В силу ст. 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.

При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит обязательному доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением и убытками, вина причинителя вреда в причинении убытков.

Противоправность действий органа местного самоуправления по отказу обществу в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения площадью 624,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Военная, д.22, литер А., установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.06.2009 г. по делу N А60-19284/2009-С9, имеющим в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего дела.

При этом, указанным решением правопредшественник Департамента обязан устранить допущенные нарушения прав и интересов общества путем совершения действий, предусмотренных ст. 9 ФЗ РФ N 159-ФЗ.

Из материалов дела усматривается, что в мае 2009 г. (уже в период рассмотрения А60-19284/2009-С9) в связи с произведенной арендатором перепланировкой арендуемых помещений, ответчик по первоначальному иску направил истцу письмо от 27.05.2009 N П2.12-24-5863 о необходимости предоставления разрешительных документов на перепланировку помещений со ссылкой на информацию ЕМУП БТИ.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.06.2009 66 АГ N 722739, с учетом произведенной истцом перепланировки, ответчику выдано упомянутое свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности, в силу которого за ответчиком зарегистрировано право муниципальной собственности на объект недвижимого имущества общей площадью 622,8 кв.м., номера на поэтажной плане: 2-ой этаж - помещения N 1-35, назначение нежилое, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Военная, д.22, литер А.

В соответствии с положениями абз. 11 ст.10 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" договор на проведение оценки, как единоличного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

Таким образом, с учетом положений вышеназванных норм права до согласования истцом по первоначальному иску и последующего узаконения произведенной перепланировки, Департамент не имел возможности сформировать объект оценки в целях заключения договора на оценку недвижимого имущества во исполнение требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Объект оценки был сформирован ответчиком по первоначальному иску только 15.06.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 66 АГ N 722739 от 15.06.2009.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, учитывая сроки, установленные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (2 месяца - обеспечение заключения договора + 1 месяц - проведение оценки + 2 недели - утверждение условий приватизации + 10 дней - направление проекта договора), обоснованно пришел к выводу о том, что проект договора купли-продажи должен был быть направлен истцу не позднее 13. 10. 2009.

При этом, суд первой инстанции отклонил ссылку Департамента о том, что при исчислении сроков исполнения ответчиком по первоначальному иску обязательства по направлению истцу проекта договора купли-продажи должно быть учтено, что помимо указанной перепланировки истцом в дальнейшем также производилась перепланировка помещений, а именно, из состава арендованного имущества было исключено помещение на 1-ом этаже здания общей площадью 27,9 кв.м., что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.09.2010 по делу А60-21082/2010-С12 и нашло отражение в дополнительном соглашении к договору аренды от 20.10.2011.

Суд первой инстанции исходил из того, что в рамках подписанного сторонами дополнительного соглашения к договору аренды от 20.10.2011, стороны согласовали, что предметом аренды является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Военная, 22, литер А общей площадью 622,8 кв.м. (помещения N 1-35), что полностью соответствует объекту аренды, который был сформирован на 15.06.2009 согласно свидетельству о государственной регистрации права, и, впоследствии именно на этот объект недвижимого имущества ответчиком по первоначальному иску был заключен договор на оказание услуг по определению рыночной стоимости объектов нежилого фонда муниципального образования "Город Екатеринбург" от 16.06.2011 N 213-0, и как следствие, договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда от 23.07.2013.

Таким образом, совокупностью доказательств подтверждается, что на 15.06.2009 с учетом сформированного объекта недвижимого имущества и соответственно объекта оценки, у ответчика отсутствовали препятствия к заключению договора на оценку недвижимого имущества, принимая во внимание, что иное имущество (иной площадью, с иными идентификационными данными) к выкупу ни истцом, ни ответчиком не предполагались.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что действия сторон по исключению помещения первого этажа общей площадью 27,9 кв.м. из состава арендованного имущества и последующего оформления на это имущество права муниципальной собственности не находятся в причинно-следственной связи с невозможностью заключения договора на оценку на уже сформированный объект недвижимого имущества, подлежащий выкупу истцом, поскольку фактически именно этот объект недвижимого имущества фактически был передан на оценку в 2011году и именно на этот объект впоследствии был заключен договор купли-продажи.

Кроме того, в материалы дела Департаментом, в нарушение ст. 65 АПК РФ, не представлено доказательств, подтверждающих, что перепланировка помещения 1-ого этажа площадью 27,9 кв. м. производилась истцом и по его инициативе.

Установив, что фактически проект договора направлен обществу 25.10.2011, что подтверждается письмом Администрации г. Екатеринбурга в лице ДУМИ от 25.10.2011 N 02.12-19/1/11094, а должен был быть направлен истцу по первоначальному иску не позднее 13.10.2009, суд первой инстанции посчитал обоснованным взыскание убытков за период с 13.10.2009 по 25.10.2011 в сумме 2 955 835,02 руб.

Отказывая в удовлетворении иска о взыскании убытков за оставшийся период, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что незаконное бездействие со стороны уполномоченного органа в заявленный период отсутствует.

Данные выводы суда первой инстанции являются верными.

Доводы апелляционной жалобы в указанной части судом апелляционной инстанции отклоняются.

При этом, доводы апелляционной жалобы о неправомерном отказе в удовлетворении требований о взыскании арендной платы за период после направления арендатору проекта договора купли-продажи суд апелляционной инстанции полагает заслуживающими внимания.

Как указано выше, между истцом по встречному иску и ответчиком по встречному иску заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга от 15.07.2003 N 72530022 (далее - договор).

Срок действия договора установлен сторонами с 15.07.2003 по 31.12.2003 (п. 1.2 договора). Дополнительными соглашениями к указанному договору от 01.10.2003 и от 08.05.2008 действие названного договора продлено до 31.12.2008, затем до 31.12.2013.

Согласно п. 4.3 договора арендатор обязан своевременно оплачивать арендную плату - авансом до десятого числа первого месяца квартала. За нарушение сроков по внесению арендной платы предусмотрена выплата арендатором пени в размере 0,5% от суммы арендной платы за соответствующий платежный перевод за каждый день просрочки (п. 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2007).

Поскольку ответчиком ненадлежащим образом исполнены предусмотренные указанным договором обязательства по внесению арендных платежей, Департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО "КДЦ "Консилиум" задолженности по арендной плате за период с 01.11.2011 по 30.09.2012 в сумме 1 513 478,45 руб., договорной пени за просрочку платежа за период с 01.01.2011 по 30.09.2012, начисленной с 11.01.2011 по 19.11.2012 в сумме 1 589 532,54 руб.

При новом рассмотрении суд первой инстанции вновь отказал в удовлетворении требований встречного иска, исходя из того, что требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с ноября 2011 г. фактически направлено на увеличение периода убытков истца по первоначальному иску в результате неправомерного поведения Департамента в виде не соблюдения требований Закона N 159-ФЗ.

При этом суд указал на то, что в случае, если бы ответчиком по первоначальному иску проект договора купли-продажи был направлен истцу своевременно, то есть 13.10.2009, то даже при наличии разногласий по условиям договора и передачи их на рассмотрение суда, такой спор должен был быть разрешен до определенного Департаментом периода взыскания задолженности по арендной плате, то есть до ноября 2011 г., поскольку период с октября 2009 г. по ноябрь 2011 г. составляет два года, следовательно, к ноябрю 2011 г. обязанность истца по уплате арендных платежей была бы прекращена.

Между тем, направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции отметил, что судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Суд кассационной инстанции указал, что обжалованные Департаментом судебные акты были вынесены без учета того, что Департаментом взыскивается арендная плата за период после направления обществу "КДЦ "Консилиум" проекта договора купли-продажи и до заключения договора купли-продажи. Договор купли-продажи между департаментом и обществом "КДЦ "Консилиум" не заключен ввиду разногласий между сторонами относительно цены выкупаемого объекта, которые рассматриваются судами в рамках дела N А60-32600/2012.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2013 по делу N А60-32600/2012 частично удовлетворены исковые требования ООО "КДЦ "Консилиум" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества относительно цены объекта в части стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет оплаты по договору купли-продажи муниципального нежилого фонда.

Суд обязал сторон урегулировать разногласия, приняв пункт 2.1 договора от 21.10.2011 N 693 купли-продажи муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа в следующей редакции: "2.1. Цена объекта составляет 17 630 000 руб. без учета НДС. В счет уплаты оговоренной цены объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений объекта, произведенных покупателем с согласия продавца в период аренды объекта, в размере 13 550 392,36 руб. С учетом этого долг покупателя по оплате Объекта составляет 4 079 607,64 руб.". График платежей в части размера платежей корректируется с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в цену выкупаемого объекта, а именно истец (покупатель) уплачивает ответчику (продавцу) долг по оплате объекта в размере 4 079 607,64 руб. в течение 60 месяцев равными ежемесячными платежами.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при принятии оспариваемого Департаментом в данной части решения арбитражный суд не учел того обстоятельства, что ответчик по встречному иску не исполнил обязательства по оплате арендной платы, принятые им на основании договора аренды. Обстоятельство приватизации ранее арендуемого имущества ответчиком и его приобретения по договору купли-продажи от 23.07.2013 не является основанием для освобождения ответчика по встречному иску от оплаты арендной платы за спорный период, поскольку с учетом требований ст. ст. 445, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи от 23.07.2013 считается заключенным с момента урегулирования в судебном порядке условия о цене выкупаемого имущества по делу N А60-32600/2012.

В соответствии со ст. ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанностью арендатора согласно ст. 614 ГК РФ является полное и своевременное внесение арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержится следующее разъяснение - поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Абзац 3 п. 6 названного постановления Пленума устанавливает, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Из материалов настоящего дела следует, что договор купли-продажи в отношении имущества, ранее переданного ответчику по встречному иску в аренду, заключен 23.07.2013 - с момента вступления в законную силу решения суда по делу N А60-32600/2012, которым судом разрешен преддоговорной спор по цене приобретенного предпринимателем в порядке Федерального закона N 159-ФЗ имущества.

Из договора купли-продажи, иных письменных доказательств не следует, что истец и ответчик согласовали иной момент прекращения обязанности ответчика по оплате арендной плате.

При таких обстоятельствах, учитывая указанные разъяснения и требования норм п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 433, ст. 445, 555 ГК РФ, обязанность ответчика по встречному иску по оплате арендной платы, учитывая приобретение им в собственность помещения на основании Федерального закона N 159-ФЗ, прекращается с момента заключения договора купли-продажи, ввиду чего Департамент обоснованно предъявил требования о взыскании арендной платы за период с 01.11.2011 по 30.09.2012.

Указанный вывод подтверждается правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4408/11 от 13.10.2011.

По смыслу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума N 4408/11 от 13.10.2011, в силу пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и п. 1 ст. 551 ГК РФ после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности на основании договора купли-продажи покупатель является законным владельцем этого имущества, и с момента заключения договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

Таким образом, ответчик по встречному иску является законным владельцем спорного имущества на основании договора купли-продажи, а не договора аренды только с момента его заключения - с 23.07.2013, и в силу сохранения до этого момента его правового титула как арендатора он обязан оплачивать арендную плату до момента заключения договора купли-продажи.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что определение судом по результатам преддоговорного спора цены продажи, отличной от изначальной, указанной в проекте договора, является разрешением инициированного ООО КДЦ "Консилиум" спора о величине оговоренной цены объекта и не свидетельствует о незаконности действий Департамента.

При таких обстоятельствах заявленные к ответчику по встречному иску требования Департамента о взыскании долга по уплате арендной платы за период с 01.11.2011 по 30.09.2012 в сумме 1 513 478,45 руб. подлежат удовлетворению, решение суда первой инстанции в указанной части - отмене на основании ч. 2 ст. 270 АПК РФ.

При этом суд апелляционной инстанции полагает необходимым указать на то, что общество является арендатором спорного помещения, как указано выше, в период действия договора аренды до заключения договора купли-продажи, и арендная плата, вносимая за пользование помещением, может быть расценена как убытки только в период, когда судом установлено наличие неправомерных действий Департамента, повлекших возникновение указанных убытков.

В рассматриваемый же период начисления арендной платы, после направления Департаментом проекта договора купли-продажи, оснований для признания действий Департамента неправомерными не имеется.

Более того, решением арбитражного суда Свердловской области от 08.09.2010 N А60-21082/2010 установлено отсутствие оснований для признания Департамента уклонявшимся от заключения договора купли-продажи.

Не может быть признано таковым и наличие преддоговорного спора, урегулированного сторонами в рамках дела N А60-32600/2012.

Таким образом, само по себе возникновение в определенный период убытков зависит от наличия или отсутствия оснований, предусмотренных ст.ст. 15, 16, 1064, 1069 ГК РФ, не влечет освобождения арендатора от исполнения принятых на себя обязательств.

Расчет суммы основного долга проверен судом апелляционной инстанции и признан правильным.

Кроме того, Департаментом заявлено требование о взыскании с ответчика по встречному иску договорной пени за просрочку платежа за период с 01.01.2011 по 30.09.2012, начисленной с 11.01.2011 по 19.11.2012 в сумме 1 589 532,54 руб.

Как было установлено ранее, за нарушение сроков по внесению арендной платы предусмотрена выплата арендатором пени в размере 0,5% от суммы арендной платы за соответствующий платежный перевод за каждый день просрочки.

В суде первой инстанции ответчик по встречному иску заявил ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

В п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Как указано в абз. 3 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 22.04.2004 N 154-О, от 21.12.2000 N 263-О, часть первая ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Предоставляя суду право уменьшить размер неустойки, закон не определяет критерии, пределы ее соразмерности.

Таким образом, явная несоразмерность заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев ее определения применительно к тем или иным категориям дел законодательством не предусмотрено, в силу чего только суд на основании своего внутреннего убеждения вправе дать оценку указанному критерию, учитывая обстоятельства каждого конкретного дела.

Исходя из разъяснений, изложенных в абз. 2 п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционный инстанции полагает возможным определить размер подлежащей взысканию пени, исходя из двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ.

При этом суд исходит из того, что размер ответственности, установленный в договоре, является чрезмерно высоким, значительно превышает ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (0,5%, что составляет фактически 182,5% годовых, тогда как ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 8,25% годовых). Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. В этом смысле судом установлено отсутствие доказательств наличия у истца соразмерных начисленной неустойке убытков, вызванных нарушением условий договора.

Принимая во внимание изложенное, компенсационную природу неустойки, конкретные обстоятельства дела и необходимость установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, суд апелляционной инстанции полагает возможным применить ст. 333 ГК РФ и взыскать с ответчика по встречному иску 145 708,14 руб. пени по договору из расчета двукратной учтенной ставки Банка России в размере 16,5%.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене, апелляционная жалоба Департамента - частичному удовлетворению соответственно.

В соответствии с абз. 2 ч. 5 ст. 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

С учетом изложенного, в результате проведенного судом зачета первоначальные исковые требования ООО "КДЦ "Консилиум" подлежат удовлетворению в сумме 1 296 648,41 руб., то есть за вычетом взысканной с него суммы по встречному иску.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 декабря 2013 года по делу N А60-32270/2012 отменить в части, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"1. Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

2. Взыскать с МО город Екатеринбург в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Екатеринбурга в пользу ООО "Консультативно - диагностический центр "Консилиум" (ОГРН 1026605770487, ИНН 6674108033) за счет средств казны муниципального образования 2 955 835 (Два миллиона девятьсот пятьдесят пять тысяч восемьсот тридцать пять) руб. 02 коп. убытков.

В остальной части первоначального иска отказать.

3.Возвратить ООО "Консультативно - диагностический центр "Консилиум" из федерального бюджета госпошлину в сумме 34 202 (тридцать четыре тысячи двести два) руб. 02 коп., перечисленную по платежному поручению от 21 08 2012 N 476.

4. Встречные исковые требования удовлетворить частично.

5. Взыскать с ООО "Консультативно - диагностический центр "Консилиум" в пользу Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Екатеринбурга (ОГРН 1026605252178, ИНН 6608004472) 1 659 186 (Один миллион шестьсот пятьдесят девять тысяч сто восемьдесят шесть) руб., 59 коп., в том числе основной долг с 01.11.2009 по 30.09.2012 в размере 1 513 478 (Один миллион пятьсот тринадцать тысяч четыреста семьдесят восемь) руб., 45 коп., пени - в размере 145 708 (Сто сорок пять тысяч семьсот восемь) руб., 14 коп.

6. Произвести зачет требований по первоначальному и по встречному искам.

7. В результате произведенного зачета взыскать с МО город Екатеринбург в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Екатеринбурга в пользу ООО "Консультативно - диагностический центр "Консилиум" за счет средств казны муниципального образования 1 296 648 (Один миллион двести девяносто шесть тысяч шестьсот сорок восемь) руб., 41 коп.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области

Председательствующий

Г.Н.Гулякова

Судьи

В.Г.Голубцов Н.М.Савельева