Самовольная постройка: быть или не быть (В. Бельковец, "Практическая бухгалтерия", N 7, июль 2010 г.)

Самовольная постройка: быть или не быть

Непосредственно со спорами о земле связаны споры о возведенных объектах. У собственника, арендатора, иного правообладателя земельного участка могут появиться претензии относительно законности построек на своем или чужом участке, особенно если они препятствуют проживанию или ведению нормальной финансово-хозяйственной деятельности. Хотя нельзя исключать и случаи элементарного сведения счетов с конкурентами и иными неугодными лицами. Поэтому предлагаем на примере решений арбитражных судов проследить, какое имущество и в каких случаях может быть признано самовольной постройкой и, как следствие, снесено или легализовано.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Так сказано в пункте 2 статьи 222 Гражданского кодекса. Более того: такое лицо обязано снести ее за свой счет. Однако закон не исключает возможности признания прав на постройку за лицом, которое ее осуществило.

Как называет закон

Понятие "самовольной постройки" содержится в двух нормативных документах. Пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса определяет ее как "жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил".

В Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37) содержится аналогичное определение самовольной постройки. В частности, разъяснено, что к самовольной постройке приравнивается без соответствующего разрешения:

- реконструкция жилых домов (частей домов);

- переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;

- возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;

- возведение дополнительных зданий.

Приведенный перечень можно дополнить выводами из постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Так, самовольной постройкой может быть:

- объект незавершенного строительства (п. 30);

- самовольная реконструкция недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28). На практике это обычно происходит в случае пристройки помещения к другому объекту и достраивания этажей. При этом, если невозможно вернуть объект в прежнее состояние, суд обяжет произвести снос пристроя, достроя.

Некоторые пояснения о самовольном строительстве даны в определении Конституционного Суда РФ от 3 июля 2007 г. N 595-О-П. В частности, там сказано: самовольное строительство - это правонарушение, которое нарушает нормы земельного законодательства о предоставлении земельного участка под строительство либо градостроительные нормы о проектировании и строительстве.

Высшие суды разъясняют

Некоторые вопросы, возникающие в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с самовольной постройкой, обобщены в свежем постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Кто может требовать сноса

Круг субъектов, которые вправе требовать ликвидации самостроя, достаточно широк. Так, иск о сносе самовольной постройки вправе подать:

- собственник земельного участка;

- субъект иного вещного права на земельный участок;

- законный владелец земельного участка;

- лицо, права и законные интересы которого нарушаются сохранением самовольной постройки;

- прокурор (в интересах общества и (или) государства);

- уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом (орган, обладающий полномочиями по распоряжению земельным участком, и орган, полномочный выдавать разрешения на строительство).

Имейте в виду: если самовольная постройка угрожает жизни и здоровью людей, то иск в суд можно подать бессрочно в любой момент (нет исковой давности). Угрозы жизни и здоровью нет, если объект соответствует санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам и правилам. На это указали арбитры в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 18 января 2010 г. по делу N А17-958/2009.

Суд при признании недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано, самовольной постройкой обязан указать основания признания его таковым. Таким образом, наличие зарегистрированного права на недвижимость не препятствует требовать через суд ее сноса. В этом случае на основании решения суда в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) вносится запись о прекращении права собственности на самострой. Такое основание предусмотрено пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Вместе с правом собственности прекращаются и остальные права (залог, аренда и др.).

С кого требовать сноса

Если самовольная постройка возводилась с привлечением подрядчиков, то все претензии необходимо предъявлять в адрес заказчика, то есть лица, по заданию которого возведена постройка.

Судьи особо выделили ситуацию, когда самовольной постройкой фактически владеет лицо, которое не имеет отношения к ее возведению. В этом случае "ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной". Например: при отчуждении самостроя (продажа, дарение и т.п.) иск подается к его приобретателю, при внесении самостроя в качестве вклада в уставный капитал - к юридическому лицу, получившему такое имущество, в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - к лицу, получившему постройку во владение. Но в любом случае фактический владелец самостроя, если принято решение о сносе за его счет, вправе через суд возместить понесенные расходы за счет лица, которое возвело самовольную постройку.

Например, постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 28 мая 2010 г. по делу N А53-10266/2008 арбитры возложили обязанность по сносу самовольных построек на фирму, поскольку она является правопреемником организации, которая построила спорный объект (ток-навес).

Легализация самостроя (иск о признании)

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за правообладателем земельного участка, где осуществлена постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Правообладатель может иметь следующие права на землю:

- право собственности;

- право пожизненного наследуемого владения;

- право постоянного (бессрочного) пользования.

Возможна ситуация, когда лицо осуществило самовольную постройку (застройщик) на земельном участке, который ему не принадлежит. При этом все необходимые разрешения на ее создание были получены. В этом случае правообладатель земельного участка вправе подать иск к застройщику о признании права собственности на самовольную постройку. В свою очередь застройщик может требовать от правообладателя возмещения расходов на возведение постройки.

К примеру, по постановлению ФАС Северо-Кавказского округа от 28 мая 2010 г. по делу N А53-18931/2009 предприниматель просит признать за ним право собственности на кафе, расположенное на территории парка культуры и отдыха (на постройку имеется технический паспорт). При этом земельный участок под кафе не принадлежит коммерсанту на каком-либо праве. По его мнению, все действия городской администрации, совершенные в период строительства кафе и после его завершения, свидетельствуют о фактическом разрешении осуществлять строительство. Однако арбитры отказали предпринимателю и указали: при отсутствии у застройщика (предпринимателя) прав на земельный участок не имеют правового значения действия городской администрации и третьих лиц, на которые указывает предприниматель и которые рассматриваются им как фактическое согласие на создание спорной постройки.

Рассмотрим обратную ситуацию: самострой возведен на земельном участке застройщика, однако на его создание не были получены необходимые разрешения. В этом случае застройщик вправе подать иск о признании права собственности на самовольную постройку к органу местного самоуправления, на территории которого находится постройка.

Признание права собственности на самовольную постройку не означает, что решение принято раз и навсегда. Его можно оспорить в последующем, но уже по иным основаниям.

В постановлении ФАС Дальневосточного округа от 25 февраля 2010 г. N Ф03-13/2010 по делу N А73-4560/2009 арбитры сделали важный вывод: по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса легализация самовольной постройки, являющейся неделимым объектом, допустима в отношении всего объекта в целом, а не отдельных его частей (в данном примере четырехэтажный дом достроен на один этаж). В противном случае признание права на часть самовольной постройки без определения дальнейшей судьбы остальной ее части создает неопределенность в вопросах о юридическом статусе такого объекта и возможности его сохранения.

Что учитывает суд

При рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает:

- допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;

- создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью людей;

- предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации (в частности, получение разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию);

- правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если отсутствуют необходимые заключения компетентных органов или есть сомнения в их достоверности, суд может назначить экспертизу. Имейте в виду: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Таким образом, суд признает право собственности на самовольную постройку, если установит, что:

- единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры;

- сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью людей.

Самострой и наследование

Высшие судьи разъяснили: самовольная постройка не принадлежит наследодателю на законных основаниях, поэтому ее нельзя включить в наследственную массу. Однако это не лишает наследников права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку после принятия наследства. Такое требование может быть удовлетворено только в одном случае: к наследникам перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка.

Когда нормы о самострое не действуют

Статья 222 Гражданского кодекса о самовольной постройке не распространяется:

- на самовольное возведение объекта, не являющегося недвижимым имуществом;

- на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимости, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Типичный пример можно найти в постановлении ФАС Московского округа от 31 мая 2010 г. N КГ-А40/5206-10 по делу N А40-70945/09-157-459. Городская администрация просит обязать Управление Федеральной регистрационной службы погасить запись о регистрации права собственности в ЕГРП и обязать фирму произвести снос самовольно возведенных сооружений хозяйственных построек (кафе). Однако арбитры отказали в сносе, поскольку хозяйственные постройки не относятся к объектам недвижимости. Они признаны некапитальными строениями (возведены из легких конструкций, не имеют заглубленных фундаментов и подземных помещений).

А в определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 апреля 2010 г. N ВАС-524/10 по делу N А53-8481/08-С2-41 прямо сказано: навесы, временные сараи, ангары (вагончики) не подпадают под признаки недвижимого имущества. Поэтому применить к ним нормы о самострое невозможно. То же самое не получится с гаражом, состоящим из кирпичного фундамента, а также металлических стен, крыши и ворот (определение ВАС РФ от 30 марта 2010 г. N ВАС-3709/10 по делу N А64-3043/09).

Осуществлением самовольной постройки могут нарушаться нормы гражданского, земельного, градостроительного законодательства; строительные, санитарно-эпидемиологические, противопожарные, технические, экологические нормы и правила. Однако при определенных условиях закон позволяет признать право собственности на недвижимый самострой. Арбитражная практика показывает, что это возможно, но требует больших временных и трудозатрат.

В. Бельковец,

редактор-эксперт

"Практическая бухгалтерия", N 7, июль 2010 г.