Земельные сервитуты: проезжаем без препятствий (О. Егоркина, "Налоговый учет для бухгалтера", N 5, май 2010 г.)

Земельные сервитуты: проезжаем без препятствий

В случае необходимости обеспечения прохода и проезда через чей-либо земельный участок вы можете потребовать от собственника указанного участка предоставления права ограниченного пользования участком, то есть сервитута. В свою очередь собственник вправе требовать соразмерную плату от лица, в интересах которого был установлен сервитут. Обо всех этих нюансах и пойдет речь в статье.

Что такое сервитут?

Сервитут - это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества.

Обладатели сервитута - это лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (п. 3 ст. 5 ЗК РФ).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника

Заметим, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (п. 5 ст. 23 ЗК РФ). В случае недостижения согласия об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Судебно-арбитражная практика. Лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд. Ведь возможность установления сервитута допустима, если интересы данного лица не могут быть обеспечены иным способом (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.11.2009 г. N А39-1128/2008).

Обратите внимание: согласно п. 5 ст. 11.8 ЗК РФ сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении новых участков в прежних границах.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (ст. 275 ГК РФ).

По мнению Минэкономразвития, прозвучавшему в письме от 13.01.2010 г. N Д06-41, зарегистрированный в установленном порядке договор об обременении (сервитуте) земельного участка, равно как и нормы закона или иного нормативного правового акта, которыми установлен публичный сервитут, или решение суда оказывает влияние на кадастровую стоимость такого земельного участка.

Установление сервитута

Минэкономразвития в письме от 03.11.2009 г. N Д23-3607 разъяснил, какие данные, по его мнению, должны быть отражены в соглашение об установлении частного сервитута. Речь здесь идет о:

- сведениях о сторонах соглашения;

- сведениях об обременяемом земельном участке (местоположение, площадь, кадастровый номер);

- целях и задачах установления сервитута;

- пределах действия (местоположение) сервитута на земельном участке;

- размере платы за сервитут и порядок ее внесения (при ее наличии);

- иных правах и обязанностях сторон.

При этом перечень документов, необходимых для принятия решения об установлении частного сервитута, законодательно не установлен. С точки зрения чиновников, минимально необходимыми документами для заключения соглашения являются бумаги, подтверждающие право собственности лица, требующего установления сервитута, и, в случае если сервитут относится к части земельного участка, - документ, определяющий пределы действия сервитута (кадастровый паспорт, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости).

Также специалисты Минэкономразвития отметили, что ни Земельным кодексом, ни иными федеральными нормативными правовыми актами порядок принятия решения об установлении публичного сервитута и орган государственной власти, в компетенции которого находится утверждение соответствующего акта, не определены.

Регистрация сервитутов

Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Регистрация сервитутов проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте*(1). Методические рекомендации о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки утверждены приказом Минюста от 26.07.2004 г. N 132*(2).

За регистрацию ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество придется уплатить государственную пошлину: для физических лиц - 1000 руб., а для организаций - 15 000 руб.*(3)

Специалисты Минэкономразвития в письме от 13.01.2010 г. N Д06-41 отметили, что прекращение сервитута также подлежит государственной регистрации.

Виды сервитутов

Земельный кодекс разделяет частный и публичный сервитуты (п. 1-3 ст. 23 ЗК РФ).

Вопросы установления и прекращения частных сервитутов в отношении земельных участков регулируются ст. 274-276 ГК РФ. Публичные сервитуты устанавливаются в соответствии со ст. 23 ЗК РФ.

Права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором; права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которым установлен публичный сервитут (п. 2 ст. 41 ЗК РФ).

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) (п. 1 ст. 274 ГК РФ).

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для следующих целей (п. 3 ст. 23 ЗК РФ):

- прохода или проезда;

- ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

- размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- проведения дренажных работ;

- забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

- прогона сельскохозяйственных животных;

- сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных;

- охоты и рыболовства;

- временного пользования для проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

- свободного доступа к прибрежной полосе.

Как видите, установление публичного сервитута отнесено к компетенции органов публичной власти, действующих в общественных интересах. Утверждение такого сервитута осуществляется по специальной процедуре в виде властного предписания, не требующего согласия собственника или судебного решения.

Судебно-арбитражная практика. Арбитры сказали, что публичный сервитут устанавливается для обеспечения нужд неопределенного круга лиц только в том случае, если их интересы не могут быть обеспечены каким-либо иным способом (постановление ФАС Центрального округа от 15.02.2010 г. N А14-7534-2009/148/30).

Обладателями сервитута в зависимости от его вида выступают:

- в случае установления частного сервитута - лица, в интересах которых сервитут установлен;

- в случае установления публичного сервитута - неопределенный круг лиц, для обеспечения интересов которого устанавливается сервитут.

Также сервитуты могут быть срочными и постоянными (п. 4 ст. 23 ЗК РФ). Здесь стоит отметить, что срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

Кстати, если установление публичного сервитута приведет к невозможности использования земельного участка, то собственник вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него данного участка. При этом ему также положено возмещение убытков органом, установившим сервитут, либо предоставление равноценного земельного участка с возмещением убытков (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Прекращение обременения

Частный сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Также собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута в случаях, когда земельный участок в результате обременения не может использоваться в соответствии с его целевым назначением (п. 1 ст. 48 ЗК РФ и ст. 276 ГК РФ).

Судебно-арбитражная практика. Судьи сказали, что такого основания для прекращения сервитута, как регистрация права собственности на землю за Российской Федерацией, законодательство не содержит (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.04.2009 г. N Ф04-2464/2009(5331-А45-15)).

Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (п. 2 ст. 48 ЗК РФ).

Плата за сервитут

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лица, в интересах которого он был установлен, если иное не предусмотрено федеральными законами (п. 6 ст. 23 ЗК РФ). Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут утверждены Росземкадастром от 17.03.2004 г. (далее - Рекомендации об оплате сервитута).

К сведению. Минэкономразвития в разъяснениях от 21.10.2009 г. N Д23-3470 сказал, что указанные Рекомендации об оплате сервитута не подлежат обязательному применению. Дело в том, что они не были зарегистрированы Минюстом и опубликованы в законодательно утвержденном порядке. Вместе с тем соразмерность платы за пользование земельным участком представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник в связи с использованием его участка обладателем сервитута. Размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Плательщиками соразмерной платы за сервитут в зависимости от его вида выступают (п. 1.4 Рекомендаций об оплате сервитута):

- в случае установления частного сервитута - лица, в интересах которых он был установлен;

- в случае установления публичного сервитута - органы государственной власти, органы местного самоуправления, нормативным правовым актом которых он был установлен. В результате установления сервитута собственнику данного обременения могут быть причинены убытки. Соответственно, плата за сервитут должна быть соразмерна причиненным убыткам (п. 2.1 Рекомендаций об оплате сервитута). Величину соразмерной платы за сервитут рассчитывают путем сложения (п. 2.2 Рекомендаций об оплате сервитута):

- размера реального ущерба, рассчитываемого без учета ущерба, который причинен собственнику в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;

- размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета упущенной выгоды, которая причинена собственнику в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;

- размера убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами. Отметим, что расчетная величина соразмерной платы за сервитут может быть выражена отрицательной величиной. Это означает, что сервитутом убытки собственнику причинены не были. В этом случае собственник не вправе требовать платы. Например, в ряде случаев установление сервитута на земельный участок для прокладки линий электропередачи и последующей их эксплуатации, убытков, поскольку собственник вместе с обременением получает возможность подключения к линии электропередачи. Соответственно, такая возможность позволяет собственнику использовать свой земельный участок более эффективно (п. 24 Рекомендаций по оплате сервитута).

Судебно-арбитражная практика. Арбитры посчитали, что предусмотренное статьями 23 ЗК РФ и 274 ГК РФ право собственника земельного участка требовать соразмерную плату не зависит от того, имеется в соглашении о сервитуте условие об его оплате или нет (постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2010 г. N А52-6/2008).

Минфин в письме от 01.02.2010 г. N 03-03-06/1/36 сказал, что при условии экономической оправданности расходов в виде платы за сервитут налогоплательщик вправе признать их в целях налогообложения прибыли как прочие расходы подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ. При этом в соответствии с п. 1 ст. 272 НК РФ расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они возникают исходя из условий сделок. В случае если сделка не содержит таких условий и связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно. Исходя из этого расходы в виде единовременной платы за сервитут, установленный на неограниченное время, должны быть распределены на срок, определяемый налогоплательщиком самостоятельно исходя из требований обоснованности.

Между тем Минфин в письме от 24.09.2009 г. N 03-11-06/2/193 закрепил правомерность включения затрат на оплату за сервитут при применении упрощенной системы налогообложения. Чиновники посчитали, что поскольку плата за право пользования земельным участком (сервитут) отсутствует в данном перечне, налогоплательщик не вправе включать ее в расходы.

Земельный налог

По мнению финансистов, прозвучавшем в письме от 23.04.2009 г. N 03-05-05-02/23, собственник признается плательщиком земельного налога в отношении всего земельного участка, в том числе той его части, которая обременена сервитутом. Объясняют они это тем, что объектом налогообложения по земельному налогу может выступать лишь сформированный земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет. При этом Налоговым кодексом не определены особенности налогообложения земельных участков, часть которых обременена сервитутом. Да и в соответствии с п. 2 ст. 274 ГК РФ сервитут не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Отметим, что у собственника земельного участка все-таки существует возможность компенсировать земельный налог. Сделать это можно посредством увеличения размера платы за сервитут.

О. Егоркина,

бухгалтер-консультант аудиторской компании "Визавис"

"Налоговый учет для бухгалтера", N 5, май 2010 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Пункт 1 ст. 27 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

*(2) Приказ Минюста от 26.07.2004 г. N 132 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки".

*(3) Пункт 22 ст. 333.33 НК РФ.