Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья (Н.П. Безрук, "Российский юридический журнал", N 3, май-июнь 2009 г.)

Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья

Статья посвящена проблемам защиты прав несовершеннолетних при приватизации жилья. Актуальность выбранной темы объясняется частыми нарушениями прав несовершеннолетних в названной сфере и продлением сроков передачи жилья из государственной и муниципальной собственности в частную до 1 марта 2010 г. За те годы (более чем 15 лет), пока идет приватизация, в ходе совершенствования гражданского законодательства несовершеннолетние были признаны субъектами приватизации жилых помещений наряду с остальными гражданами. Однако многие вопросы здесь все же остаются теоретически спорными и законодательно не урегулированными.

Одним из оснований приобретения жилого помещения в собственность и способов реализации права на жилище несовершеннолетнего является приватизация. Проблемы, связанные с приватизацией жилых помещений, подробно исследованы в юридической литературе, поскольку длится она уже более 15 лет и обнажает много спорных моментов*(1). Однако вопросы защиты прав несовершеннолетних при приватизации отдельно в исследованиях не рассматриваются, хотя и упоминаются.

Статья 217 ГК РФ указывает, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Основные положения, связанные с приватизацией жилья как части государственного и муниципального имущества, содержатся в Законе РФ о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 (далее - Закон).

Статья 1 Закона определяет приватизацию жилых помещений как бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Право на приватизацию жилого помещения появляется, существует и реализуется как субъективное право конкретного физического лица, фактически занимающего на правах нанимателя жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде. Право на бесплатную приватизацию конкретного жилого помещения приобретается гражданином в силу закона и считается производным от его статуса нанимателя жилого помещения*(2). Причем правом на приватизацию жилого помещения обладают наниматели только по договору социального, а не коммерческого найма.

Несовершеннолетние вправе наравне с совершеннолетними членами семьи нанимателя приобрести жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, в собственность (ч. 1 ст. 2 и ч. 2 ст. 7 Закона) с учетом специфики участия их в гражданском обороте. "Наравне", полагаем, включает несколько моментов. Во-первых, законодатель признает и за несовершеннолетними субъективное право на приватизацию жилья. Во-вторых, на них, за некоторыми исключениями, распространяются порядок передачи жилых помещений в собственность, принципы (бесплатность, добровольность, возможность расприватизации жилого помещения), ограничения (гражданство РФ, принадлежность приватизируемого жилого помещения к государственной или муниципальной собственности) и запреты на приватизацию ряда жилых помещений (ч. 1 ст. 4 Закона). В-третьих, осуществление данного права несовершеннолетних происходит в соответствии с их дееспособностью. При этом несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие наравне с совершеннолетними членами семьи (ст. 2 Закона), письменно его излагают, сами подписывают документы. За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, все необходимые действия совершают законные представители (родители, усыновители, опекуны). Это согласуется с требованиями ст. 26, 28 ГК РФ.

Иная ситуация возникает при отказе несовершеннолетнего от приватизации. С одной стороны, участие несовершеннолетнего в приватизации жилого помещения - право, а не обязанность, а в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. С другой стороны, отсутствие или неполнота дееспособности у несовершеннолетних требует участия законных представителей при решении этого вопроса (ст. 26, 28 ГК РФ) и дополнительного контроля органов опеки и попечительства за действиями законных представителей (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

В литературе высказана точка зрения об обязательности включения несовершеннолетних в договор приватизации в силу императивности нормы ч. 2 ст. 7 Закона*(3). Действительно, формулировка данной статьи дает основания считать заложенное в ней правило безусловным, обязательным ("в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершенно летними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением"). Однако в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм.) разъяснено, что отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Представляется, что, если бы правило ч. 2 ст. 7 Закона было безусловным и несовершеннолетние (до 14 лет) в обязательном порядке включались в договор передачи жилья в собственность, это служило бы реальной гарантией соблюдения прав несовершеннолетних при приватизации жилья. Зависимость от согласия законных представителей и разрешения органа опеки и попечительства позволяет на практике обходить эти условия.

Стоит обратить внимание еще на один спорный момент. Статья 1 Закона предусматривает передачу жилых помещений в собственность граждан на добровольной основе. П.В. Крашенинников отмечает, что никто не вправе принудить нанимателей и членов их семей приватизировать занимаемое жилье.

Если хотя бы один член семьи отказывается участвовать в процессе приватизации, остальные члены семьи не имеют права приватизировать занимаемое жилое помещение*(4). Очевидно, автором имеется в виду случай, когда один из членов семьи выступает против передачи жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную, т.е. против приватизации как таковой, желая сохранить статус нанимателя жилого помещения. Но ведь также возможна ситуация, когда член семьи в целом не возражает против приватизации жилья, но сам не желает становиться ее участником. Тогда возникают совсем другие последствия: жилое помещение может быть приватизировано, но отказавшийся не становится его сособственником, а сохраняет право бессрочного пользования им. Этот вопрос разъяснен в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г. по вопросам применения жилищного законодательства (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ 1 марта 2006 г.)*(5). Бесспорно, что в рассматриваемых случаях мнение несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, учитываться не будет. С позицией несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, полагаем, ситуация другая. Если несовершеннолетний от 14 до 18 лет выступает принципиально против приватизации жилого помещения (а не участия в приватизации), приватизировать жилое помещение не представляется возможным. Хотя этот вопрос напрямую не урегулирован законом, иное толкование противоречило бы ч. 1 ст. 2 Закона, где говорится о праве приобрести в собственность занимаемое на условиях социального найма жилое помещение "с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет". В таком случае можно только договариваться с несовершеннолетним, убеждая в преимуществах права собственности на жилое помещение. Без его согласия остальные члены семьи также не смогут реализовать свое право на приватизацию жилья, а в судебном порядке такие споры не разрешаются, поскольку суд не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказа от получения жилья в собственность*(6).

Несовершеннолетние, также как и другие члены семьи нанимателя, могут стать единственными собственниками занимаемого жилого помещения в случае отказа последних от личного участия в приватизации, т.е. их согласия на передачу жилья в собственность одного несовершеннолетнего (ч. 1 ст. 2 Закона). Это также возможно, если несовершеннолетние одни проживают в жилом помещении (ч. 2 ст. 2 Закона).

Таким образом, в целом можно говорить о равенстве в правовом регулировании вопросов, связанных с приватизацией жилых помещений, в отношении всех граждан РФ независимо от возраста. Однако некоторые, и очень важные, исключения для несовершеннолетних законодателем сделаны и направлены на приоритетную защиту их прав как более слабой стороны в правоотношении. Как отмечал Конституционный Суд РФ в названном постановлении, любая дифференциация правового регулирования, приводящая к различиям в правах и обязанностях субъектов права, допустима, если она объективно оправдана, обоснована и преследует конституционно значимые цели.

Для несовершеннолетних сделано исключение из принципа одноразовости бесплатного приобретения в собственность занимаемого жилого помещения: несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия (ч. 2 ст. 11 Закона). Эта норма вместе с положениями ч. 1 ст. 2 и ч. 2 ст. 7 Закона "сглаживает" ситуации, связанные с нарушениями прав несовершеннолетних при приватизации, гарантирует право несовершеннолетних на участие в приватизации.

Правовой гарантией жилищных прав несовершеннолетних при приватизации выступает необходимость получения законными представителями предварительного согласия органов опеки и попечительства в случае невключения несовершеннолетнего в число участников приватизации жилого помещения. Как правило, органы опеки и попечительства настаивают на включении несовершеннолетних в договор передачи жилого помещения в собственность граждан. В Екатеринбурге органы опеки и попечительства при решении этого вопроса руководствуются в том числе постановлением главы Екатеринбурга от 2 июня 2000 г. N 573 "Об утверждении Положения "О защите жилищных прав несовершеннолетних, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей". В п. 3 названного Положения установлено, что органы опеки вправе выдавать разрешения на исключение несовершеннолетних из числа участников приватизации только в двух случаях: 1) если право бесплатной приватизации использовано; 2) если ребенок прописан и проживает с родителями в другом жилом помещении и с момента его выписки из приватизируемого жилого помещения прошло 6 месяцев. Указано также, что в остальных случаях исключение несовершеннолетних из числа участников приватизации невозможно.

В Законе особо выделены права в названной сфере детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (ч. 3 ст. 2 Закона)*(7). При оформлении приватизации жилья интересы несовершеннолетних этих групп представляют органы опеки и попечительства, руководители соответствующих учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители и иные законные представители. Они обязаны в 3-месячный срок оформить договор передачи жилого помещения в собственность таких детей. Обращает на себя внимание тот факт, что данная обязанность не содержит гарантий исполнения. Следовало бы предусмотреть меры ответственности за неисполнение этой обязанности названными лицами непосредственно в статье Закона (например, в виде штрафа), учитывая, что дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, наиболее социально уязвимы. Такое регулирование, полагаем, дополнительно стимулировало бы исполнение указанной обязанности.

Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетними, достигшими 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства. За малолетних все необходимые действия совершают законные представители. Оформление договора приватизации жилого помещения для несовершеннолетних этих групп бесплатно (покрывается за счет средств собственника жилого помещения). Отметим, что названные правила относятся к ситуации, когда право пользования данным жилым помещением имеется только у ребенка, другие лица это право утратили (например, родители ребенка умерли или лишены родительских прав)*(8). При временном отсутствии других лиц, сохраняющих право на него, приватизировать жилое помещение в пользу одного несовершеннолетнего не возможно.

В Екатеринбурге при выявлении детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, их право на жилую площадь закрепляется постановлениями глав районных администраций; копии таких постановлений направляются в регистрационную палату, паспортно-визовую службу. Жилое помещение, из которого выбыл ребенок, лишившийся родительского попечения, если в нем остались проживать другие члены семьи, закрепляется за ребенком на весь период его нахождения на воспитании в детском или ином воспитательном учреждении, у родственников, опекунов (попечителей). Жилые помещения, в которых остались проживать исключительно несовершеннолетние, передаются им в собственность в порядке, установленном жилищным законодательством (п. 7 ст. 21 Закона Свердловской области о защите прав ребенка). На паспортно-визовую службу возлагается обязанность сообщать органу опеки и попечительства данные по закрепленным жилым помещениям о выбытии всех членов семьи несовершеннолетнего для производства передачи закрепленной жилой площади в собственность несовершеннолетнему.

Как свидетельствует судебная практика, количество дел, связанных с нарушением прав несовершеннолетних при приватизации жилья, очень велико*(9). Одна из причин таких нарушений состоит в том, что в первоначальной редакции Закона вплоть до внесения в него изменений от 11 августа 1994 г. право несовершеннолетних на приватизацию жилых помещений не было прямо закреплено. В результате этого пробела в первые годы заключения договоров приватизации квартир (1991-1994 гг.) в число собственников не включались дети, не достигшие на момент приватизации 18 лет. Многие дети недобросовестных родителей после приватизации теми квартир без участия не совершеннолетних и их последующей перепродажи посторонним лицам становились бездомными.

В то же время из действовавших на тот момент норм ЖК РСФСР (ст. 53) и КоБС РСФСР (ст. 133) следовало, что несовершеннолетние члены семьи нанимателя пользуются равными с нанимателем правами, в том числе правом на приватизацию жилья. Отказ родителей от включения детей в число собственников мог быть сделан только с разрешения органов опеки и попечительства (п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8*(10)).

Анализируя судебную практику, можно заключить, что из-за отсутствия прямого закрепления в Законе на названные требования жилищного и семейного законодательства не обращали внимания не только законные представители несовершеннолетних, но и регистрирующие органы, органы опеки и попечительства. Мотивы нарушения прав несовершеннолетних в этой сфере были самыми различными: незнание требований закона, намеренное лишение детей участия в приватизации, желание избежать бумажной волокиты и др. В некоторых случаях иски в защиту нарушенных прав несовершеннолетних при приватизации жилья подавались самими законными представителями (родителями или одним из них), в других - лицами, чье право было нарушено при приватизации, по достижении совершеннолетия, но чаще всего в интересах несовершеннолетних в суды обращались прокуроры.

Суды преимущественно признавали недействительными договоры приватизации жилых помещений без включения в них несовершеннолетних на основании ст. 168 ГК РФ как не соответствующие требованиям закона, а стороны возвращались в первоначальное положение. При рассмотрении споров о признании договоров приватизации недействительными по названной причине в некоторых случаях истцы изменяли исковые требования и просили признать за детьми право собственности на жилое помещение в равных долях с остальными сособственниками. Последствием признания договора приватизации недействительным является двусторонняя реституция (ст. 167 ГК РФ), т.е. спорное жилое помещение передавалось обратно в муниципальную (государственную) собственность, а за второй стороной признавалось право пользования этим жилым помещением. Для исполнения такого судебного решения необходимы расходы публичного субъекта по государственной регистрации прав муниципальной (государственной) собственности, расходы граждан по оформлению документов для заключения нового договора приватизации и его государственной регистрации. Кроме того, процесс новой приватизации занимает определенное время. Поэтому в том случае, когда причиной подачи искового заявления служила именно защита нарушенных прав детей, граждане изменяли исковые требования: ставили перед судом вопрос не о признании договора приватизации недействительным, а об изменении договора приватизации. Тогда суды выносили решения о включении детей в договор приватизации в качестве сособственников жилого помещения с дальнейшей регистрацией за ними права собственности на жилое помещение.

Очень сложно защитить нарушенные права несовершеннолетних на участие в приватизации, когда жилое помещение, приватизированное без учета их прав, становилось в дальнейшем предметом нескольких сделок по его отчуждению (купли-продажи, мены, дарения). Суды до 2003 г. в названных случаях выносили решения о признании всех сделок с таким жилым помещением недействительными как основанными на ничтожной сделке - договоре приватизации с нарушением прав несовершеннолетнего. Стороны по этим сделкам приводились в первоначальное положение с освобождением приобретенных квартир и возвратом полученных при продаже денег*(11). Признание последующих сделок, заключенных на основе "порочного" договора приватизации, недействительными, с одной стороны, позволяло восстановить нарушенные права несовершеннолетних, а с другой - нарушало интересы добросовестных приобретателей (в числе которых могли быть также несовершеннолетние) и стабильность гражданского оборота. Ведь, как известно, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П по делу о конституционности положений пп. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ указал на необходимость учета добросовестности приобретателя при разрешении спора о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества. Если судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано*(12). Это постановление Конституционного Суда исключило возможность защиты прав несовершеннолетних в подобных случаях путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пп. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Как следует из судебной практики, в зависимости от особенностей конкретного дела этой категории и с учетом всех его обстоятельств должны применяться иные способы защиты нарушенных прав несовершеннолетних, предусмотренные гражданским законодательством*(13).

Вызывает интерес возможность защиты права несовершеннолетнего на участие в приватизации по достижении им совершеннолетия, т.е. за пределами срока исковой давности, особенно если приватизационная сделка, нарушающая право несовершеннолетнего, была заключена в 1991-1994 гг.

По ст. 199 ГК РФ лицо, чьи права нарушены, вправе требовать защиты своих прав в любое время, независимо от того, истек срок исковой давности или нет*(14). Иск о признании договора приватизации жилого помещения недействительным в рассматриваемом случае предъявляется по истечении срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, считается основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.

Тем не менее в исключительных случаях, когда суд признает причину пропуска срока исковой давности уважительной по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и др.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние 6 месяцев срока давности, а если этот срок равен 6 месяцам или менее - в течение срока давности (ст. 205 ГК РФ). Решение вопроса о восстановлении пропущенного срока находится только в компетенции суда, рассматривающего дело, в каждом случае суд подходит к нему индивидуально, исходя из установленных по данному делу обстоятельств. Перечень уважительных причин, приведенный непосредственно в ст. 205 ГК РФ, не является исчерпывающим. Возможны и другие причины, связанные с личностью истца.

Представляется, что иск лица, чье право на участие в приватизации было нарушено, может быть удовлетворен судом, поскольку имеет место уважительное обстоятельство пропуска срока, связанное с личностью истца, - невозможность самостоятельно защищать свои права до достижения совершеннолетия. Следует присоединиться к позиции М.Я. Кирилловой и П.В. Крашенинникова, что любые обстоятельства, связанные с личностью несовершеннолетних и недееспособных, препятствовавшие защите их прав, суды должны учитывать как безусловно уважительные для восстановления срока исковой давности*(15).

Изложенное, конечно, не исчерпывает всех вопросов защиты прав несовершеннолетних при приватизации, тем более что срок ее окончания перенесен с 1 января 2007 г. на 1 марта 2010 г.*(16) Но полагаем, что защита прав несовершеннолетних, в частности в жилищной сфере, требует постоянного и пристального внимания и законодателя, и правоприменителей.

Также отметим, что жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. (введение в действие Жилищного кодекса РФ), исключены из перечня жилых помещений, не подлежащих приватизации. В постановлении Конституционного Суда РФ от 14 июня 2006 г. N 8-П указано, что запрет на бесплатную приватизацию жилых помещений, предоставляемых гражданам по договору социального найма после 1 марта 2005 г. в пределах общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда, не имеет конституционного обоснования и противоречит ст. 19 Конституции РФ. Запрет на приватизацию тех или иных объектов государственного или муниципального жилищного фонда может быть обусловлен только особенностями правового режима данных объектов.

Н.П. Безрук,

старший преподаватель Уральского института

экономики, управления и права (Екатеринбург)

"Российский юридический журнал", N 3, май-июнь 2009 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Крашенинников П.В. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации. М., 2006; Чефранова Е.А. Приватизация жилищного фонда. М., 1994; Литовкин В.Н. Комментарии к законодательству Российской Федерации о приватизации жилья. М., 1993 и др.

*(2) Постановление Конституционного Суда РФ от 14 июня 2006 г. N 8-П // СЗ РФ. 2006. N 26. ст. 2876.

*(3) Бойцов Г.В. Приватизация, деприватизация жилья. М., 2005. С. 41; Титов А.А. Приватизация жилья. М., 2006. С. 35.

*(4) Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 13.

*(5) Бюл. Верховного Суда РФ. 2006. N 5.

*(6) Там же. 1994. N 2.

*(7) Нужно оговориться, что если ребенок является сиротой или лишен родительского попечения по иным причинам, то орган опеки и попечительства должен решить вопрос о его дальнейшем устройстве. При передаче ребенка под опеку (попечительство), в приемную семью или в детское учреждение за ним сохраняется право на жилое помещение, из которого он выбывает, если к этому моменту ребенок имеет право пользования или право собственности на это жилое помещение. Дети, не имевшие на момент помещения в детское учреждение или на момент передачи их под опеку (попечительство) или в приемную семью права на какое-либо жилое помещение, должны жильем обеспечиваться во внеочередном порядке (п. 2 ст. 57 ЖК РФ).

*(8) Шершень Т.В. Некоторые проблемы защиты жилищных прав и интересов ребенка // Защита прав ребенка в современной России: материалы науч.-практ. конф. / под ред. А.М. Нечаевой. М., 2005. С. 112.

*(9) Судебная практика по жилищным спорам: в 2 ч. / рук. кол. сост. П.В. Крашенинников. М., 2006. Только в этом сборнике судебной практики приводится более десятка споров, рассмотренных в разных судебных инстанциях, о признании недействительными договоров приватизации по причине невключения в него несовершеннолетних.

*(10) Судебная практика по жилищным спорам. С. 30.

*(11) Там же. С. 146.

*(12) Там же. С. 49.

*(13) Там же. С. 242-249.

*(14) Кириллова М.Я., Крашенинников П.В. Сроки в гражданском праве. Исковая давность. М., 2006. С. 25.

*(15) Там же. С. 41.

*(16) Рос. газ. 2006. 7 июля.