Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 августа 2010 г. N КГ-А40/7786-10 по делу N А40-162062/09-60-740 В удовлетворении требования о регистрации ипотеки на недвижимое имущество отказано, поскольку договор о залоге между сторонами не заключен, что не порождает прав и обязанностей сторон по ипотеке

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 2 августа 2010 г. N КГ-А40/7786-10 по делу N А40-162062/09-60-740

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.

судей Тихоновой В.К. и Кобылянского В.В.

при участии в заседании: от истца (заявителя) "Перимонн Инвестментс Лимитед"-Сухарева Е.В., дов. от 11.11.2009, Комарова С.В., дов. от 11.11.2009

от ответчика ООО "АГВ-Студия" - Пивненко И.С., дов. от 12.01.2010, Савельев О.А., дов. от 15.04.2010

от третьих лиц: УФРС по г. Москве - представитель не явился, извещен (пост.увед. N 127994 287 374133, N 127994 287 374119), Департамент земельных ресурсов г. Москвы - представитель не явился, извещен (почт. увед. N 127994 287 374096, N 127994 287 374126),

рассмотрев  26.07.2010 г. в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Перимонн Инвестментс Лимитед", истца на решение от 25.02.2010 г. Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей Дунаевой Н.Ю. на постановление от 18.05.2010 г. Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Деевым А.Л., Басковой С.О., Пирожковым Д.В. по иску (заявлению) ООО "Перимонн Инвестментс Лимитед" о признании возникновения ипотеки в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество к ООО "АГВ-Студия" 3-и лица: Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве, Департамент земельных ресурсов г. Москвы, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Перимонн Инвестментс Лимитед" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском, с учетом его уточнения, к Обществу с ограниченной ответственностью "АГВ-Студия" (далее - ответчик) о регистрации ипотеки на недвижимое имущество: офисное здание, класса А, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Сущевский вал, д. 12, площадью 8211,8 кв.м., кадастровый номер 77-77-12/013/2009-547, зарегистрированное Управлением федеральной регистрационной службой по г. Москве от 20.07.2009, и права аренды земельного участка, возникшее на основании договора N М-02-016118, общей площадью 2286 кв.м, Сущевский вал, д.14/22, стр. 6, кадастровый номер 77-022-402-4013.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве (далее -УФРС по г. Москве) и Департамент земельных ресурсов г. Москвы (далее - ДЗР г. Москвы).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.02.2010, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010, прекращено производство по иску в части требований о признании возникновения ипотеки в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество: офисное здание, класса А, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Сущевский вал, д. 12, площадью 8211,8 кв.м., кадастровый номер 77-77-12/013/2009-547, зарегистрированное Управлением федеральной регистрационной службой по г. Москве от 20.07.2009, и земельный участок общей площадью 2286 кв.м, Сущевский вал, д.14/22, стр. 6, кадастровый номер 77-022-402-4013. В удовлетворении исковых требований в части обязания зарегистрировать ипотеку в силу закона на вышеназванное недвижимое имущество отказано.

На принятые решение и постановление судов ООО "Перимонн Инвестментс Лимитед" подана кассационная жалоба, в которой заявитель просит судебные акты отменить и, с учетом уточнения кассационной жалобы, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию суда. В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит доводы о неправильном применении судами норм материального права, поскольку суд применил к спорным правоотношениям не подлежащие применению ст. 64.1 ФЗ "Об ипотеке", ст. 488 ГК РФ и не применил подлежащую применению ст. 64.2 названного Закона, указывает на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Отзыв на кассационную жалобу в порядке ст. 279 АПК РФ не поступил.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы и требования кассационной жалобы. Представители ответчика возражали против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в судебных актах.

Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве и Департамент земельных ресурсов по г. Москве, извещенные в установленном законом порядке о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, каких-либо ходатайств и заявлений не представили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц по правилам ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обсудив доводы кассационной жалобы и возражения относительно этих доводов, выслушав объяснения представителей сторон, проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы по следующим основаниям.

Заявитель кассационной жалобы указывает на неправомерное применение судами неподлежащих, по его мнению, применению ст. 64.1. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ст. 488 ГК РФ. Истец полагает, что при рассмотрении настоящего спора суду надлежало применить ст. 64.2. и ст. 62 закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ, так как ипотека в силу закона возникает, если на земельном участке за счет средств целевого займа построено здание или иное сооружение.

Между тем, как следует из буквального толкования статьи 64.2. Закона, ипотека земельного участка, на котором строится или построено здание или сооружение возможно "если иное не предусмотрено федеральным законом или договором".

В соответствии с частью 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает на основании закона при наступлении указанных в законе обстоятельств.

В соответствии с требованиями части 2 статьи 1 названного Закона N 102-ФЗ к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Иное федеральным законом не установлено.

Так, статьей 69.1. Федерального закона N 102-ФЗ (Ипотека зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа) установлено, что нахождение недвижимости в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, возможно только "если иное не предусмотрено федеральным законом или договором".

Таким образом, федеральным законом установлено, что обстоятельствами, свидетельствующими о возникновении ипотеки в силу закона, является соглашение сторон, предусматривающее основания возникновения ипотеки в момент регистрации недвижимости. Ипотека в силу закона может возникнуть лишь после вступления в законную силу Федерального закона N 102-ФЗ (в редакции от 17.07.2009 г.) и то в случае, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Суд установил, что государственная регистрация права собственности ответчика на здание произведена 20.07.2009. С учетом того, что ст. 69.1 введена Федеральным законом "О внесении изменений в Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 17.07.2009 N 166-ФЗ, вступившим в законную силу по истечении 10 дней после официального опубликования, то есть после государственной регистрации права собственности, ипотека на здание установлена быть не может в силу закона.

Таким образом, поскольку договор о залоге между сторонами не заключен, отсутствие договора не порождает прав и обязанностей сторон по ипотеке, так как в силу закона ипотека возникает, если договором не предусмотрено иное.

Доводы истца о необходимости применения к спорным правоотношениям положения статьи 62 названного Закона суд кассационной инстанции находит не состоятельными.

Согласно названной норме права залог права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем 5 лет, залог права собственности допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец не представил доказательств уведомления Департамента земельных ресурсов о залоге права аренды земельного участка.

Кроме того, ссылаясь на необходимость применения ст. 62 Закона, истец не принял во внимание статью 63 этого же Закона (земельные участки, не подлежащие ипотеке), согласно которой ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1. Закона.

Согласно пункту 1 статьи 62.1 Закона исключение составляют земельные участки, предназначенные для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "АГВ-Студия" земельный участок выделен Московским земельным комитетом под эксплуатацию административного здания, а не строительства жилого дома или для комплексного освоения в целях жилищного строительства, что исключает возможность применения предложенных истцом норм права, и напротив, свидетельствуют о правильном применении судами положений ст. 64.1. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ст. 488 ГК РФ. Договором аренды земельного участка от 27.10.2000 N М-02-016118 не предусмотрено условий о возможности передачи земельного участка в ипотеку без согласия арендодателя - Департамента земельных ресурсов г. Москвы.

Не свидетельствует о судебной ошибке по делу довод кассационной жалобы о ничтожности в силу закона, как противоречащего ст. 429 ГК РФ предварительного договора залога недвижимого имущества -офисного здания класса А по адресу: г. Москва, ул. Сущевский вал, д. 12 со ссылкой заявителя на названный договор, который, по его мнению, не содержит условий, позволяющих установить предмет, а также другие существенные условия договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 22 августа 2007 года между истцом и ответчиком заключен договор целевого займа N PL-1|07 и предварительный договор о залоге вышеназванного недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 4.1.3. договора целевого займа стороны пришли к соглашению о подписании договора ипотеки в будущем, после окончания строительства объекта и в течении 30-ти рабочих дней со дня получения заемщиком свидетельства о праве собственности.

В соответствии с ч. 2 ст. 429 ГК РФ ничтожность предварительного договора влечет лищь несоблюдение правил о форме предварительного договора, которая, если она не установлена, должна быть письменной.

Истец не заявляет о несоответствии формы предварительного договора. Отсутствие существенных условий договора, на что ссылается истец, не влечет ничтожности сделки, а может в случае установления судом отсутствия существенных условий договора свидетельствовать о незаключенности договора в силу ст. 432 ГК РФ и ст. 9 Федерального закона N 102-ФЗ.

Кроме того, сам факт наличия или отсутствия предварительного договора залога не изменяет существа правоотношений по предмету спора.

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора целевого займа "залог имущества и залог прав, указанных в настоящем пункте договора, оформляются отдельными договорами, которые становятся приложениями к настоящему договору".

В порядке и сроки, предусмотренные договором целевого займа (п.4.1.3) - основный договор об ипотеке не заключен. Оценка закладываемого имущества в соответствии со ст. 9 Закона о залоге сторонами не определялась.

Таким образом, независимо от того был заключен или не заключен, ничтожен или действителен предварительный договор залога, основной договор ипотеки в нарушение п.4.1.2 и 4.1.3 договора целевого займа заключен не был.

Кроме того, согласно ст. 8 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости.)".

Поскольку стороны не пришли к достижению соглашения в соответствии со ст. 432 ГК РФ по всем существенным условиям, оговоренных ст. 9 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и необходимым для заключения договора об ипотеки, ипотека на недвижимость не возникла.

Таким образом, доводы жалобы направлены на переоценку правильно установленных судами обстоятельств и оцененных доказательств, что в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда, рассматривающего дело в кассационной инстанции.

Судами всесторонне и полно установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Нормы материального права, применены судами правильно, нарушений норм процессуального права не установлено. Оснований для отмены обжалованных судебных актов не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 25 февраля 2010 года Арбитражного суда города и постановление от 18 мая 2010 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-162062/09-60-740 оставить без изменения, а кассационную жалобу- без удовлетворения.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

В.В. Кобылянский

В.К. Тихонова