Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 мая 2010 г. N КГ-А40/2890-10 по делу N А40-71544/09-72-584 Суд признал законным отказ в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку заявитель не представил в регистрирующий орган документы, подтверждающие соблюдение конкурсного порядка предоставления в аренду нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, а также проведение оценки имущества, являющегося предметом договора аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 20 мая 2010 г. N КГ-А40/2890-10 по делу N А40-71544/09-72-584

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Петровой Е.А.

судей Тихоновой В.К. и Комаровой О.И.

при участии в заседании:

от заявителя - не явился, извещен;

от ответчика - не явился, извещен;

от третьих лиц: от ФГП "Ремонтно-эксплуатационное объединение" - Шилов Ю.В. по дов. N 10 от 14.08.09 г., от ТУ ФАУГИ по г. Москве - Николаев В.С. по дов. N 22-02/1131 от 14.7.09 г.,

рассмотрев 13 мая 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ЭНЗАС" на решение от 27 октября 2009 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьёй Петровским С.П., и постановление от 23 декабря 2009 года N 09АП-26035/2009-АК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Поповым В.И., Бекетовой И.В., Цымбаренко И.Б. по заявлению ООО "ЭНЗАС" о признании незаконными отказа в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, об обязании осуществить регистрацию к Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве, 3-и лица: ФГП "Ремонтно-эксплуатационное объединение", Территориальное управление Росимущества по г. Москве, установил:

ООО "ЭНЗАС" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к УФРС по Москве с заявлением о признании незаконным отказа УФРС по Москве от 20.03.2009 г. N 13/004/2009-196 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.12.2001 г. N ЦУШП-35/12 к договору аренды недвижимого имущества от 21.12.2001 г. N ЦУШП-35/9 и обязании ответчика осуществить государственную регистрацию указанного дополнительного соглашения (с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Требования заявлены со ссылкой на положения ст. 198 АПК РФ, ст.ст. 12, 16, 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и мотивированы тем, что заявитель обратился в регистрирующий орган с приложением предусмотренных законом документов для проведения государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.12.2001 г. N ЦУШП-35/12 к договору аренды недвижимого имущества от 21.12.2001 г. N ЦУШП-3, заключенного между ООО "Энзас" и ФГП "Ремонтно-эксплуатационное объединение", однако ответчик незаконно отказал в регистрации указанного соглашения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ФГП "Ремонтно-эксплуатационное объединение" и ТУ ФАУГИ по г. Москве

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 27 октября 2009 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2009 года N 09АП-26035/2009-АК, в связи с отказом заявителя прекращено производство по делу в части требований о признании незаконными действия УФРС по Москве по исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о наличии зарегистрированного обременения прав в виде права аренды ООО "ЭНЗАС" на нежилое помещение площадью 158,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, проспект Мира, дом 78 А, стр. 3; и обязании УФРС по Москве восстановить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о наличии обременения прав в виде права аренды ООО "ЭНЗАС" на указанное недвижимое имущество.

В удовлетворении требований о признании незаконным отказа УФРС по Москве от 20.03.2009 г. N 13/004/2009-196 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.12.2001 г. N ЦУШП-35/12 к договору аренды недвижимого имущества от 21.12.2001 г. N ЦУШП-35/9 и обязании ответчика осуществить государственную регистрацию указанного дополнительного соглашения отказано.

Отказывая в заявленных требованиях, суды исходили из того, что в силу норм Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" заявитель не представил в регистрирующий орган документы, подтверждающие соблюдение конкурсного порядка предоставления в аренду нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, а также проведение оценки имущества, являющегося предметом договора аренды.

Кроме того, суды указали на то, что ФГП "Ремонтно-эксплуатационное объединение", являющимся арендодателем по договору аренды недвижимого имущества от 21.12.2001 г. N ЦУШП-35/9, было направлено в регистрирующий орган уведомление о прекращении регистрационных действий в связи с проведением ликвидационных процедур в отношении предприятия, в связи чем УФРС по г. Москве внесло в ЕГРП запись о блокировке регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, дом 78 А, стр. 3.

В кассационной жалобе ООО "ЭНЗАС" просит решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 октября 2009 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2009 года N 09АП-26035/2009-АК отменить, поскольку считает, что суды нарушили (неправильно применили) нормы материального права: ст.ст. 8, 12, 434, 450, 453, 609, 610, 617, 621 ГК РФ, ст.ст. 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", положения Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" и сделали ошибочный вывод о необходимости предоставления конкурсной документации и документов об оценке имущества для осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

По мнению заявителя, суды не приняли во внимание, что при заключении договора аренды от 21 декабря 2001 г. N ЦУШП-35/9 сторонами были соблюдены все требования законодательства, в связи с чем оснований для требования о предоставлении каких-либо новых документов для регистрации дополнительного соглашения о продлении договора у регистрирующего органа не имелось.

В судебное заседание представитель заявителя, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не явился, явившиеся представители третьих лиц возражали против удовлетворения жалобы, полагая, что решение и постановление являются законными и обоснованными.

Представитель УФРС по Москве, надлежаще извещенного о рассмотрении жалобы, в судебное заседание не явился, в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей третьих лиц, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения арбитражным судом норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, установленным по делу, кассационная инстанция пришла к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление не подлежат отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "Энзас" (арендатор) и ГУП "РЭО МПС России" (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения площадью 158,7 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, проспект Мира, дом 78А, стр. 3, являющегося федеральной собственности и переданного на праве хозяйственного ведения ГУП "РЭО МПС России".

Впоследствии между сторонами договора аренды заключено дополнительное соглашение от 29.12.2001 г. N ЦУШП N 35/9, изменяющее п. 1.6 договора в части установления срока действия договора, в соответствии которым срок окончания договора аренды определен 30.11.2025 (том 1, л.д. 15).

Предметом обжалования по настоящему делу является отказ УФРС по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.12.2001 г. N ЦУШП-35/12 к договору аренды недвижимого имущества от 21.12.2001 г. N ЦУШП-35/9.

Согласно ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отказывая в удовлетворении требований ООО "ЭНЗАС", суды обеих инстанций правильно применили нормы материального права и пришли к обоснованному выводу о правомерности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества от 21.12.2001 г. N ЦУШП-35/9.

Пунктом 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ определен перечень документов, которые могут служить основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Срок договора представляет собой условие, сведения о котором подлежат обязательному внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу положений главы 29 ГК РФ стороны вправе прийти к соглашению о заключении договора на новый срок путем заключения дополнительного соглашения.

Суды правомерно указали, что такой договор является формой реализации права, предоставленного арендатору ст. 621 ГК РФ.

В п. 1 ст. 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу положений ст.ст. 609, 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества (здания или сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Законом о государственной регистрации установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (ст. 26 Закона).

Учитывая, что дополнительное соглашение от 29.12.2001 г. N ЦУШП-35/9 об изменении договора аренды (продлевающее срок аренды), зарегистрированного в установленном действующим законодательством порядке (ст. 651 ГК РФ), является его неотъемлемой частью, регистрация указанного дополнительного соглашения должна проводиться в соответствии с требованиями, предъявляемыми к регистрации основного договора (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. N 59).

Согласно п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

В соответствии с положениями ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Судами сделан правомерный вывод о том, что к дополнительному оглашению об изменении срока договора аренды применяются нормы Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 года N 685 и Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие представление ООО "ЭНЗАС" на государственную регистрацию документов, подтверждающих соблюдение конкурсного порядка предоставления в аренду нежилого помещения, находящегося в федеральной собственности, а также проведение оценки имущества, являющегося предметом договора аренды.

Кроме того, признавая правомерность отказа в государственной регистрации, суды правильно приняли во внимание, что ФГП "Ремонтно-эксплуатационное объединение" направило в УФРС по Москве уведомление о ликвидации предприятия с просьбой не осуществлять регистрационных действий в отношении принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, на основании чего в ЕГРП внесена запись о блокировке на осуществление регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, дом 78А, стр. 3.

Согласно распоряжению ТУ ФАУГИ по г. Москве от 04.08.2009 N 1458 "О внесении изменений и дополнений в распоряжение ТУ ФАУГИ по г. Москве "О создании ликвидационной комиссии федерального государственного предприятия "Ремонтно-эксплуатационное объединение" от 21.04.2008 N 562 ФГП "Ремонтно-эксплуатационное объединение" находится на стадии ликвидации, в связи с чем создана ликвидационная комиссия.

Данное обстоятельство с учетом п. 4 ст. 35 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" правильно расценено судами как свидетельствующие о том, что при обращении с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды заявителем не были подтверждены полномочия арендодателя, что также свидетельствует о наличии предусмотренных п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав оснований для отказа в проведении государственной регистрации.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных ст. 288 АПК РФ оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.

Доводы кассационной жалобы, сводящиеся к аргументу о том, что при наличии зарегистрированного в установленном порядке договора аренды дополнительное соглашение к нему, продлевающее срок действия договора, подлежит регистрации автоматически, без необходимости соблюдения требований вышеприведенных норм материального права, не могут быть признаны состоятельными по вышеуказанным мотивам и подлежат отклонению.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 27 октября 2009 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2009 года N 09АП-26035/2009-АК по делу N А40-71544/09-72-584 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.А. Петрова

Судьи

О.И. Комарова

В.К. Тихонова