Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 апреля 2010 г. N КГ-А40/3690-10 по делу N А40-49353/09-74-166 При новом рассмотрении дела о признании недействительным договора ипотеки суду необходимо предложить сторонам представить дополнительные доказательства, касающиеся вопроса прекращения обязательств сторон, а также регистрации оспариваемого договора, при необходимости рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле регистрирующего органа либо направлении ему соответствующего судебного запроса о представлении регистрационного дела

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 29 апреля 2010 г. N КГ-А40/3690-10 по делу N А40-49353/09-74-166

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Петровой Е.А.,

судей Тихоновой В.К. и Бусаровой Л.В.,

при участии в заседании:

от истца - конкурсный управляющий Черный М.В., решение АСгМ от 16.02.2009 года;

от ответчика - Карлинский М.Е. по дов. N 148 от 19.04.2010 г., Бирючев А.Н. по дов. N 401 от 20.10.2009 г.;

от третьих лиц: от ООО "УК "НРК-Энерго" - Комарова С.В. по дов. от 26.09.2009 г.; рассмотрев 22 апреля 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу АКБ "Союз" (ОАО),

на решение от 9 октября 2009 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьёй Михайловой Г.Н., и постановление от 5 февраля 2010 года N 09АП-27997/2009-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Пирожковым Д.В., Деевым А.Л., Крыловой А.Н., по иску ООО "Экспо-Трейд" о признании договора ипотеки недействительным (ничтожным) к АКБ "Союз" (ОАО) 3-и лица: ООО "УК "НРК-Энерго", ООО "Инвест Проект", установил:

ООО "Экспо-Трейд" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к АКБ "Союз" с иском о признании недействительным договора об ипотеке от 27.04.2006 г. N 138/2006-ЗН, заключенного между сторонами.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ООО "УК "НРК-Энерго", ООО "Инвест Проект".

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 12, 131, 164, 166, 167, 168, 309, 310, 335, 340, 352, ГК РФ, ст.ст. 10, 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и мотивированы тем, что оспариваемая сделка, заключенная между ООО "Экспо-Трейд" и АКБ "Союз" для обеспечения обязательств третьего лица ООО "Нефтетранс" перед АКБ "Союз" по кредитному договору от 27.04.2006 г. N 138/2006-РКЛ, не прошла государственную регистрацию в установленном законом порядке и в нарушении п. 3 ст. 335 и ст. 340 ГК РФ заключена в отсутствие прав ООО "Экспо-Трейд" на земельный участок, переданный в залог.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 9 октября 2009 года по делу N А40-49353/09-74-166, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2010 года N 09АП-27997/2009-ГК по тому же делу, исковые требования удовлетворены.

Суды обеих инстанций исходили из того, что договор об ипотеке от 27.04.2006 г. N 138/2006-ЗН не соответствует нормам действующего законодательства, устанавливающим необходимость регистрации такого договора (ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а поэтому имеются предусмотренные ст. 168 ГК РФ основания для его признания недействительным.

Кроме того, суды указали на то, что в нарушение ст. 340 ГК РФ залогодатель - ООО "Экспо-Трейд" не обладал правом аренды земельного участка, переданного в ипотеку по оспариваемому договору. Данный вывод сделан судом со ссылкой на решение Арбитражного суда Брянской области от 12 октября 2005 г. по делу N А09-2313/05-29 о признании недействительным постановления Администрации Жуковского района Брянской области от 29.12.2004 г. N 919 "О выделении в аренду сроком на 49 лет земельного участка ООО "Экспо-Трейд".

Доводы ответчика о прекращении обязательств по кредитному договору и, соответственно, о прекращении договора ипотеки судом первой инстанции отклонены, с указанием на то, что "..вопрос о расторжении либо не расторжении договора не влияет на признание его недействительным, так как истцом не заявлены требования о расторжении или прекращении действия договора".

Представленный ответчиком в суд апелляционной инстанции подлинник договора с отметкой о регистрации не был принят судом в качестве доказательства в связи с отсутствием уважительных причин его непредставления суду первой инстанции.

В кассационной жалобе АКБ "Союз" просит решение Арбитражного суда г. Москвы от 9 октября 2009 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2010 года N 09АП-27997/2009-ГК отменить, поскольку считает, что суды обеих инстанций нарушили (неправильно применили) нормы материального права: ст.ст. 166, 167, 168, 313, 340, 352 ГК РФ, ст.ст. 10, 69 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст.ст. 2, 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не приняли во внимание разъяснения постановления Пленумов Верховного Суда РФ N 6 и Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 г., нарушили нормы процессуального права: ст.ст. 65, 69, 71 АПК РФ, а вывод судов об отсутствии у ООО "Экспо-Трейд" права аренды на земельного участка, переданного в залог АКБ "Союз", не соответствует фактическим обстоятельствам дела и представленным по делу доказательствам, в связи с чем заявитель просит вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Кроме того, заявитель в жалобе указал на то, что суды не приняли во внимание представленное ответчиком Свидетельство о государственной регистрации права с записью в ЕГРП от 27.01.2005 г. N 32-1/08-1/2005-152, подтверждающее право аренды истца на земельный участок, переданный в залог одновременно с ипотекой объектов недвижимости, а также копию договора об ипотеке со штампом регистрирующего органа, свидетельствующего о соблюдении требований ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при заключении договора ипотеки.

Заявитель также полагает, что кредитный договор 27.04.2006 г. N 138/2006-РКЛ был прекращен 30.05.2008 г. в связи с его надлежащим исполнением заемщиком, в связи с чем оспариваемый договор об ипотеке, обеспечивающий кредитный договор, также прекратил свое действие, что не подтверждает наличие у истца заинтересованности в подаче настоящего иска, исходя из положений ст. 166 ГК РФ

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы кассационной жалобы, представители истца, а также третьего лица (ООО "УК "НРК-Энерго"), возражали против удовлетворения жалобы, считая, что доводы кассационной жалобы являются несостоятельными, а принятые по делу решение и постановление - законными и обоснованными, пояснили, что кредитный договор не прекращен, т.к. вместо погашения долга осуществлена оплата по уступке права (требования), относительно наличия отметки о регистрации ипотеки на экземпляре ответчика высказали сомнения в подлинности данной отметки с учетом даты ее проставления, представитель от ООО "Инвест Проект", надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся представителей, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения арбитражным судом норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, установленным по делу, кассационная инстанция пришла к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене в связи со следующим.

Предметом иска, заявленного по настоящему делу, является требование залогодателя о признании недействительным договора об ипотеке от 27.04.2006 г. N 138/2006-ЗН.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из отсутствия государственной регистрации договора ипотеки и признании в судебном порядке недействительным основания возникновения у залогодателя права аренды на земельный участок, переданный в залог по оспариваемому договору.

Кассационная инстанция не может согласиться с указанными выводами судов, поскольку судами не в полном объеме исследованы имеющие значение для дела обстоятельства и неправильно применены нормы права.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты (восстановления) нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ, с учетом п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", требование о признании сделки недействительной (ничтожной) может быть заявлено любым заинтересованным лицом.

В свою очередь под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле.

Между тем, при рассмотрении настоящего дела и удовлетворении иска залогодателя суды не исследовали вопрос о наличии у истца материально-правовой заинтересованности в деле, не выяснили, какие именно права истца нарушены оспариваемым договором и будут защищены (восстановлены) в результате удовлетворения исковых требований.

Поскольку обращение в арбитражный суд, не направленное на защиту нарушенных или оспариваемых прав, может являться достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, вопрос о заинтересованности истца подлежал разрешению судом.

Для вывода о наличии либо отсутствии у истца правовой заинтересованности в деле судам необходимо было исследовать вопрос об исполнении обязательств по кредитному договору от 27.04.2006 г. N 138/2006-РКЛ, заключенному между АКБ "Союз" и ООО "Компания "Нефтетранс", в обеспечение которого заключен оспариваемый договор об ипотеке.

Однако в нарушение требований ч. 1 ст. 168, п. 2 ч. 4 ст. 170, п. 12 ч. 2 ст. 271 АПК РФ суды не исследовали в полном объеме доводы ответчика об прекращении обязательств по кредитному договору и отсутствии у истца в связи с этим заинтересованности в иске (том 1, л.д. 70), а также возражения истца и третьего лица (ООО "УК "НРК-Энерго") о том, что обязательства по кредитному договору заемщиком исполнены не были, а погашение задолженности осуществлено другим лицом на основании договора уступки права требования (цессии) - том 2, л.д. 4.

Согласно п. 3 ст. 335 ГК РФ залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.

Ссылаясь в качестве основания для вывода о недействительности (ничтожности) договора об ипотеке на указанную норму ГК РФ и отмену в судебном порядке (дело N А09-2313/05-29) постановления о выделении являющегося объектом ипотеки земельного участка в аренду ООО "Экспо-Трейд", суды не приняли во внимание разъяснений, содержащихся в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно указанным разъяснениям, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Однако в том же пункте постановления указано, что при разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Кроме того, согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 4 Информационного письма от 27.02.2001 года N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.

Таким образом, судам следовало дать оценку факту признания недействительным постановления о предоставлении земельного участка в аренду ООО "Экспо-Трейд" не только основываясь на применении п. 3 ст. 335 ГК РФ, но с учетом указанных разъяснений применения ст. 340 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ, после чего сделать вывод о том, является ли отсутствие права аренды в любом случае основанием для вывода о недействительности договора ипотеки, предметом которого являются как земельный участок, так и расположенные на нём здания (сооружения).

Выводы судов о недействительности оспариваемого договора ипотеки в связи с отсутствием его государственной регистрации также не могут быть признаны достаточно обоснованными.

Делая вывод об отсутствии государственной регистрации ипотеки, суды исходили из сведений, содержащихся в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.04.2009 г. (выданной Жуковским ОУФРС по Брянской области, том 1, л.д. 58-62), а также на представленном истцом экземпляре договора ипотеки без отметки о его регистрации.

Между тем наличие у истца договора без отметки о его регистрации также не подтверждает вывод суда об отсутствии регистрации как таковой, учитывая, что согласно п. 7.5. договора он составлен в трех подлинных экземплярах по одному для каждой из сторон, один для передачи в орган, осуществляющий регистрацию (том 1, л.д. 39).

Кроме того, необходимо отметить, что установление обстоятельств, касающихся государственной регистрации ипотеки, имеет существенное значение для разрешения спора, входит в предмет доказывания, поскольку ссылка на отсутствие такой регистрации является одним из оснований исковых требований.

Однако данные обстоятельства не исследовались в полном объеме ни судом первой, ни судом апелляционной инстанций, оригиналы договора, находящиеся у обеих сторон, судом не изучались, регистрационное дело не запрашивалось.

В то же время материалы дела содержат противоречивые сведения о том, была ли осуществлена государственная регистрация ипотеки, что не свидетельствует об окончательности разрешения спора судами.

В этой связи суд кассационной инстанции считает, что, отказывая в принятии и, соответственно, проверке представленных ответчиком доказательств соблюдения требований о регистрации договора ипотеки, суд апелляционной инстанции не устранил имеющихся в данном конкретном деле противоречий, что было необходимо с учетом норм п. 6 ст. 71 АПК РФ и ч. 1 ст. 268 АПК РФ, т.к. апелляционный суд является последней инстанцией, которая вправе повторно рассмотреть дело по существу по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

При таких обстоятельствах обжалуемые решение и постановление не могут быть признаны законными и обоснованными и подлежат отмене в соответствии с ч. 1 ст. 288 АПК РФ, устанавливающей, что основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При новом рассмотрении дела судам следует учесть изложенное, в полном объеме исследовать фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, предложить сторонам представить дополнительные доказательства, касающиеся вопроса прекращения обязательств сторон, а также регистрации оспариваемого договора, при необходимости рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле регистрирующего органа либо направления ему соответствующего судебного запроса о представлении регистрационного дела, при правильном применении норм права вынести законный и обоснованный судебный акт с приведением в нем мотивов принятия либо отклонения доводов, на которых стороны основывают свои требования и возражения.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 9 октября 2009 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2010 года N 09АП-27997/2009-ГК по делу N А40-49353/09-74-166 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.А. Петрова

Судьи

В.К. Тихонова

Л.В. Бусарова