Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 августа 2010 г. N ВАС-8354/10 Дело о признании недействительным договора ипотеки направлено на рассмотрение в суд надзорной инстанции, поскольку недействительность договора ипотеки в части передачи в залог прав аренды земельных участков сама по себе не влечет недействительности этого договора в части передачи в ипотеку нежилого здания

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 августа 2010 г. N ВАС-8354/10

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Харчиковой Н.П., судей Бондаренко С.П., Марамышкиной И.М.

рассмотрела в судебном заседании заявление открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" от 08.06.2010 N 01-1194 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Московской области от 14.10.2009 по делу N А41-10798/09, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.03.2010 по тому же делу

по иску общества с ограниченной ответственностью "Проспект" (г. Реутов Московской области, далее - общество) к открытому акционер-ному обществу "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" (Москва, далее - Сбербанк России) о признании недействительным договора ипотеки от 04.09.2008 N 1064/1141.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области (Москва, далее - управление).

Суд установил:

решением Арбитражного суда Московской области от 14.10.2009, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.03.2010, иск удовлетворен.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов Сбербанк России просит их отменить, ссылаясь на допущенные судами нарушения норм материального права.

Изучив материалы дела и доводы заявителя, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации считает, что дело подлежит передаче на рассмотрение Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Между Сбербанком России (кредитором) и обществом (заемщиком) заключен договор от 04.09.2008 N 1141 об открытии кредитной линии, согласно которому кредитор обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для инвестирования сети пиццерий и выкупа земельных участков на срок по 03.09.2015 с лимитом в сумме 91 000 000 рублей, а заемщик - возвратить кредит в установленный договором срок и выплатить проценты.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между Сбербанком России (залогодержателем) и обществом (залогодателем) подписан договор ипотеки от 04.09.2008 N 061/1141, в соответствии с условиями которого залогодатель передал в залог принадлежащее ему на праве собственности нежилое здание, а также право аренды земельных участков площадью 176 кв. м. и 742 кв. м, на которых расположено указанное здание. Договор зарегистрирован управлением 19.09.2008.

Указанное в договоре ипотеки нежилое здание построено обществом с использованием объекта незавершенного строительства, который был ранее ему передан от общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильная фирма "Бахус" (далее - фирма) по разделительному балансу от 01.04.2007 при создании общества путем выделения из фирмы.

Право аренды земельных участков, на которых расположен закладываемый объект недвижимости, общество приобрело на основании заключенных с фирмой договоров переуступки прав и обязанностей по договорам долгосрочной аренды земельного участка (договор перенайма) от 20.07.2007 N 1 и N 2.

Общество обратилось арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным договора ипотеки от 04.09.2008 N 061/1141, ссылаясь на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 30.07.2009 по другому делу (N А41-18149/09) договоры переуступки прав и обязанностей по договорам долгосрочной аренды земельного участка (договоры перенайма) от 20.07.2007 N 1 и N 2, заключенные между обществом и фирмой, признаны недействительными, а записи о регистрации этих договоров исключены из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, на момент заключения оспариваемого договора ипотеки общество не имело зарегистрированных прав аренды земельных участков и не могло передать их в ипотеку.

При указанных обстоятельствах суды трех инстанций пришли к правильному выводу, что договор ипотеки от 04.09.2008 N 061/1141 в части передачи в залог прав аренды земельных участков является недействительным.

Вместе с тем, суды признали договор ипотеки в целом недействительной сделкой.

При этом суды исходили из следующего.

В силу пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Суды указали, что в силу закона одновременно с правом собственности на незаконченный строительством объект к обществу "Проспект" перешло право аренды земельных участков, на которых этот объект расположен. Это право аренды не было передано в ипотеку одновременно со зданием, находящимся на этих земельных участках.

При указанных обстоятельствах суды признали договор ипотеки в целом недействительным, как заключенный с нарушением требований пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Закона об ипотеке.

Однако судами не учтены следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При переходе права собственности на незаконченный строительством объект к обществу фактически перешли в силу закона права аренды земельных участков.

Между тем государственная регистрация этих прав осуществлена не была.

Таким образом, на момент заключения договора ипотеки от 04.09.2008 N 061/1141 общество не обладало зарегистрированными правами аренды земельных участков и не могло передать их в ипотеку одновременно с передачей в ипотеку нежилого здания.

Как разъяснено в пункте 45 постановления Пленума верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 названного Кодекса).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса.

Договор ипотеки от 04.09.2008 N 061/1141 в части передачи в залог нежилого здания нельзя признать не соответствующим требованиям пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Закона об ипотеке, поскольку на момент его заключения общество не имело зарегистрированных прав аренды земельных участков, на которых расположено это нежилое здание.

Недействительность упомянутого договора ипотеки в части передачи в залог прав аренды земельных участков в соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации сама по себе не влечет недействительности этого договора в части передачи в ипотеку нежилого здания.

С учетом изложенного и в целях единообразного толкования и применения арбитражными судами пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Закона об ипотеке, коллегия судей считает, что имеются основания, установленные частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации определил:

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А41-10798/09 Арбитражного суда Московской области для пересмотра в порядке надзора решения суда первой инстанции от 14.10.2009, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.03.2010 по тому же делу;

ГАРАНТ:

См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 ноября 2010 г. N 8354/10

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле;

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора в срок до 20.09.2010.

Председательствующий судья

Н.П. Харчикова

Судья

С.П. Бондаренко

Судья

И.М. Марамышкина