Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 мая 2008 г. N КГ-А40/3499-08-П Удовлетворяя требование об обязании ответчиков заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения, суд пришел к выводу о том, что у истца имеется право на выкуп указанного имущества как арендованного на основании заключенного по итогам конкурса договора аренды, срок исковой давности истцом не пропущен (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 7 мая 2008 г. N КГ-А40/3499-08-П
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также определение Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 июля 2009 г. N КГ-А40/3499-08-П-Н-Ж

Резолютивная часть постановления объявлена 4 мая 2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Констрактмодел" (далее - ООО "Констрактмодел") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества города Москвы (далее - СГУП по продаже имущества г. Москвы), Департаменту имущества города Москвы (далее - ДИГМ) и Южному территориальному агентству ДИГМ с иском об обязании ответчиков заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 32,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский пр-т, д. 18, стр. 3, по цене 990 000 руб.

Исковые требования заявлены со ссылкой на положения ст.ст. 164, 165, 309, 310, 432-449 ГК РФ, п. 2 ст. 43 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", п. 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утв. Указом Президента РФ от 24.12.1993 г. N 2284 и мотивированы тем, что ответчики, неправомерно отказывая в заключение договора купли-продажи спорного нежилого помещения, нарушают право истца на выкуп указанного имущества как арендованного на основании заключённого по итогам конкурса договора аренды от 30.07.2001 г. N 06-00351/2001 с правом выкупа (доп. соглашение от 01.04.2002 г.), при том, что истец обратился в Департамент имущества г. Москвы с заявлением о выкупе помещения до вступления в силу указанного Федерального закона.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 24 апреля 2007 г. производство по делу в отношении ЮТА Департамента имущества г. Москвы прекращено.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24 апреля 2007 г. по делу N А40-93/07-28-2, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда г. Москвы от 24 апреля 2007 г. по тому же делу, в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение и постановление мотивированы тем, что у истца не возникло право на приватизацию спорного нежилого помещения путём его выкупа как арендованного, поскольку договор аренды указанного недвижимого имущества заключен после вступления в силу Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и, вследствие чего, переходные положения указанного закона о порядке выкупа арендованного имущества не могут быть применены, а истец, в свою очередь, не представил доказательств обращения в ДИГМ с заявлением о выкупе помещения.

Кроме того, суд первой инстанции указал на то, что истцом пропущен срок исковой давности, о применении которого заявили ответчики, что в силу ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 17 октября 2007 г. N КГ-А40/10635-07 постановление Арбитражного суда г. Москвы от 24 апреля 2007 г. по делу N А40-93/07-28-2 отменил, дело передал на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Кассационная инстанция в качестве основания для отмены постановления указала на то, что апелляционным судом рассмотрено дело в отсутствие надлежащим образом извещённого истца, что в соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 288 АПК РФ является безусловным основанием для отмены принятого постановления.

При новом рассмотрении дела суду даны указания обеспечить надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, а также дать оценку доводу истца о своевременном обращении им с офертой о заключении договора купли-продажи в 2003 г. и принятии ДИГМ денежных средств в подтверждение факта обращения истца за выкупом спорного имущества.

По результатам нового рассмотрения дела постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2007 г. N 09АП-16200/2007-ГК по делу N А40-93/07-28-2 решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 апреля 2007 г. оставлено без изменения.

Постановление мотивировано тем, что истец не представил надлежащих доказательств обращения в срок до 26.04.2004 г. к ответчикам с заявлением о заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения с соответствующим приложением проекта договора, учитывая, что Федеральный закон от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не предусматривает такого способа приватизации как выкуп арендуемого имущества, поскольку договор аренды спорного нежилого помещения заключен с момента его государственной регистрации 18.05.2002 г.

Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности, что в соответствии со ст. 199 ГК РФ также является основанием для отказа удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе ООО "Констрактмодел" просит решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 апреля 2007 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2007 г. N 09АП-16200/2007-ГК по делу N А40-93/07-28-2 отменить, поскольку считает, что суды обеих инстанций нарушили (неправильно применили) нормы материального права: ст.ст. 165, 196, 199, 309, 310, 432 ГК РФ, п. 13 ст. 43 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", не применили подлежащую применению ч. 1 ст. 10 Закона г. Москвы от 11.04.2001 г. N 12 "О приватизации государственной и муниципальной собственности г. Москвы", нарушили нормы процессуального права: ст.ст. 21, 25, п. 1 ч. 2 ст. 270, ст. 288 АПК РФ, а выводы судов о том, что истцом пропущен срок исковой давности и что истец не представил доказательств своевременного обращения в ДИГМ с заявлением о заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и представленным по делу доказательствам, в связи с чем заявитель просит направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Заявитель считает, что суд первой инстанции необоснованно принял заявление ДИГМ о пропуске истцом срока исковой давности, в противоречие сделанному самим же судом выводу о ДИГМ как о ненадлежащем ответчике по делу.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, представители обоих ответчиков возражали против удовлетворения жалобы, считая, что решение и постановление являются законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы несостоятельными.

В отзыве на кассационную жалобу СГУП по продаже имущества г. Москвы просит оставить судебные акты без изменения, полагая, что суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о том, что истец не представил надлежащих доказательств своевременного обращения с заявлением о выкупе спорных помещений, и пропустил 3-х годичный срок исковой давности.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения арбитражным судом норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, установленным по делу, кассационная инстанция пришла к выводу о том, что вынесенные по делу решение и постановление подлежат отмене, с вынесением по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований, в связи со следующим.

Предметом спора по настоящему делу является требование ООО "Констрактмодел" об обязании ответчиков заключить с истцом договор купли-продажи (приватизации) объекта недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 32, 6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский пр-т, д. 18, стр. 3.

Кассационная инстанция не может признать законными и обоснованными выводы судов обеих инстанций об отсутствии у истца оснований для приватизации спорного нежилого помещения в соответствии с переходными положениями Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В соответствии с пунктом 2 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 118-ФЗ с даты вступления в силу настоящего Закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, за исключением случаев, если до указанной даты размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества. В этих случаях сделки на основании такого информационного сообщения или оферты должны заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, согласно выписке из итогового протокола N 6 от 27.03.2001 г. конкурсной комиссии ЮТА Департамента имущества г. Москвы (том 1, л.д. 22) ООО "Констрактмодел" признано победителем конкурса на право аренды нежилого помещения общей площадью 32,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский пр-т, д. 18, стр. 3.

Договор аренды спорного нежилого помещения заключён 30.07.2001 г. N 06-00351/2001 на основании указанного решения конкурсной комиссии (том 1, л.д. 11), дополнительным соглашением к нему предусмотрено право выкупа (т. 1, л.д. 20)., согласно условиям конкурса (т. 1 л.д. 43).

Согласно п. 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.1994, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 N 1535 право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений, в том числе встроенно-пристроенных в жилых домах, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности предоставляется гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, если договор аренды был заключен с ними на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.

Суды обеих инстанций, отказывая в признании за истцом права на выкуп спорного помещения со ссылкой на то, что договор аренды прошёл государственную регистрацию лишь 18.05.2002 г., не приняли во внимание, что в данном случае в силу вышеприведённых норм законодательства о приватизации для решения вопроса о возникновении права на приватизацию, существенное значение имеет не момент осуществления государственной регистрации договора аренды, заключённого на срок не менее года, а факт подписания договора аренды по результатам проведения конкурса (аукциона).

Таким образом, то обстоятельство, что договор аренды от 30.07.2001 г. N 06-00351/2001 был зарегистрирован 18.05.02 г., не означает отсутствие у истца права на приватизацию, поскольку договор аренды подписан по результатам проведения торгов права аренды с правом выкупа.

При этом следует отметить, что в материалах дела не представлено доказательств того, что после заключения договора и до осуществления его государственной регистрации истец не владел спорным помещением и не осуществлял арендных платежей.

Кроме того, согласие собственника спорных помещений на предоставление ООО "Констрактмодел" права их выкупа подтверждается дополнительным соглашением к договору аренды, заключённым 01.04.02 г. между ДиГМ и ООО "Констрактмодел" (том 1, л.д. 20), в п. 1 которого прямо указано на передачу права на выкуп.

Отсутствие в указанном соглашении условий, касающихся определения размера, порядка и сроков выкупа спорного нежилого помещения, на что сослался апелляционный суд, не является основанием считать, что у истца не возникло права на приватизацию спорного объекта недвижимого имущества, поскольку, как отмечено выше, в силу ранее действовавшего законодательства о приватизации факт приобретения права аренды помещений по результатам победы в конкурсе (аукционе) отнесён к одному из оснований возникновения права на выкуп.

Следует отметить и то, что о согласии на выкуп спорного помещения свидетельствует и решение Комиссии по продаже объектов нежилого фонда г. Москвы от 28.10.2002 г. (т. 2, л.д. 25), распоряжение ДИГМ от 12 ноября 2003 г. N 4794-р (т. 2 л.д. 24), факт принятия ДиГМ денежных средств в качестве оплаты стоимости помещения в сумме 990.000 руб.

В силу изложенного вывод судов обеих инстанций об отсутствии у истца оснований для возникновения права на выкуп спорных помещений не может быть признан обоснованным.

Кассационная инстанция также не может согласиться с выводом судов обеих инстанций об отсутствии доказательств того, что истец до истечения сроков, установленных п. п. 2, 13 ст. 43 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (вступил в силу с 26.04.2002), обращался с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения.

Указанный вывод судов опровергается представленными в материалах дела доказательствами.

Так, в деле имеется письмо ООО "Констрактмодел" от 18.04.02 г., полученное Департаментом имущества г. Москвы 18.04.02 г., в котором истец обращается с заявлением о выкупе и непосредственно указывает "..прошу дать разрешение на выкуп арендованного помещения.." - том 1, л.д. 96.

Отклоняя указанное доказательство обращения истца с заявлением о выкупе, апелляционный суд исходил из того, что в письме ошибочно приведена ссылка на протокол конкурсной комиссии от 14.12.2000 г.

Между тем, судом не учтено, что исходя из предмета заявленных требований, определяющих круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, а также учитывая положения ч.ч. 1, 2 ст. 71 АПК РФ, существенным обстоятельством, подлежащим выяснению при исследовании указанного письма как доказательства, является вопрос о том, выражена ли в обращении просьба о выкупе арендуемого имущества.

При наличии определённо выраженного волеизъявления арендатора о выкупе помещения ошибки или описки в заявлении в части указания каких-либо иных сведений не имеют самостоятельного правового значения.

В данном случае, вывод апелляционного суда об отсутствии надлежащего обращения опровергается самим содержанием указанного письма от 18.04.02 г.

С выводами апелляционного суда о том, что вопрос о продаже спорного помещения находился на согласовании между Департаментом имущества г. Москвы и Префектурой ЮАО г. Москвы, а также о том, что истец обращался с заявлением о выкупе до издания ДиГМ распоряжения о выкупе от 12.11.03 г. N 4794-Р, также нельзя согласиться, поскольку право на приватизацию возникает и может быть реализовано при наступлении тех условий, которые указаны соответствующей нормой законодательства о приватизации, т.е. отсутствие либо возникновение такого права не может быть поставлено в зависимость от осуществления органами исполнительной власти своей деятельности.

Указывая на пропуск истцом срока исковой давности как на одно из оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований, суды обеих инстанций исчисляли начало течения срока исковой давности с момента издания Департаментом имущества г. Москвы Распоряжения от 12.11.2003 г. N 4794-р "О продаже в собственность ООО "Констрактмодел" нежилого помещения общей площадью 32, 6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский пр-т, д. 18, стр. 3".

Данный вывод судов не основан на правильном применении норм материального права: ст. 195, п. 1 ст. 200 ГК.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, по общему правилу, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Судами не учтено, что издание ДиГМ распоряжения от 12.11.2003 г. N 4794-р о продаже спорного помещения в собственность не может рассматриваться как обстоятельство, свидетельствующее о нарушении права истца, а, напротив, его содержание говорит об удовлетворении заявления истца о выкупе.

В свою очередь о нарушении права на выкуп истец мог узнать в связи с изданием распоряжения ДиГМ от 06.09.04 г., отменяющего распоряжение от 12.11.2003 г. N 4794-р.

В деле также имеются письма ДиГМ, в которых истцу сообщается об отказе в выкупе помещения, однако они датированы 12.12.05 г., 25.12.06 г., 18.12.06 г. (том 1, л.д. 29, 61, 62).

В силу изложенного, а также учитывая, что истец обратился в суд с настоящим иском 09.01.07 г., вывод судов обеих инстанций о пропуске истцом срока исковой давности является неправильным.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к заключению, что решение и постановление в силу п. 2 ч. 1 ст. 287 АПК РФ, как вынесенные при неправильном применении норм материального права, подлежат отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, 287, п. 2 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 апреля 2007 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2007 г. N 09АП-16200/2007-ГК по делу NА40-93/07-28-2 отменить, обязать СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с ООО "Констрактмодел" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 18, стр. 3, общей площадью 32,6 кв.м, по цене 990 000 рублей.