Аналогия закона в жилищных правоотношениях (Д.В. Карпухин, "Жилищное право", N 10, октябрь 2010 г.)

Аналогия закона в жилищных правоотношениях

Одной из актуальных проблем жилищного законодательства Российской Федерации в настоящее время являются правовые пробелы: отсутствие соответствующих правовых предписаний, регламентирующих жилищные отношения в сфере управления, использования и эксплуатации жилищного фонда. Одним из способов разрешения сложившейся ситуации является применение аналогии закона. Судебная практика показывает, что найти схожую норму не так просто и иногда ее поиск и применение приводит к ошибкам.

Принципиальной новеллой Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу в марте 2005 года, стали положения статьи 7, регламентирующие возможность применения аналогии закона и аналогии права к жилищным правоотношениям. Ранее действующий Жилищный кодекс РСФСР не содержал данных предписаний, хотя применение аналогии права и аналогии закона в жилищных правоотношениях допускалось.

В настоящее время наблюдается тенденция увеличения количества судебных дел, применяющих в жилищных спорах положения пункта 1 статьи 7 ЖК РФ (аналогия закона). Ее сущность заключается в том, что если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.

Факты применения судами первых инстанций схожих норм жилищного законодательства к ситуациям, не урегулированным правовыми предписаниями, в жилищных спорах вызывают обращения в вышестоящие суды.

Так, Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 16.05.2006 г. было отказано в удовлетворении исковых требований Н.А. Митрофановой и А.С. Митрофановой о признании за ними права пользования жилым помещением и удовлетворены исковые требования Т.Б. Нормухамедова о прекращении права пользования спорным жилым помещением Н.А. Митрофановой и А.С. Митрофановой, их выселении и снятии с регистрационного учета*(1).

Н.А. Митрофанова и А.С. Митрофанова в 1983 году гражданкой Н.Н. Сергеевой, собственником квартиры в городе Нижнем Новгороде, были вселены в данную квартиру в качестве членов семьи и приобрели право пользования жилым помещением. Впоследствии квартира была завещана Н.Н. Сергеевой ее сестре, гражданке А.Н. Отачкиной, которая после смерти Н.Н. Сергеевой 24 сентября 1992 года вступила в права наследства, а 25 марта 1993 года подарила указанную квартиру гражданину Т.Б. Нормухамедову. Т.Б. Нормухамедов в 1998 году подал в суд исковое заявление о выселении Н.А. Митрофановой и А.С. Митрофановой из спорной квартиры. Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями. Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 16.05.2006 г. было отказано в удовлетворении исковых требований Н.А. Митрофановой и А.С. Митрофановой о признании за ними права пользования жилым помещением и удовлетворены исковые требования Т.Б. Нормухамедова о прекращении права пользования спорным жилым помещением Н.А. Митрофановой и А.С. Митрофановой, их выселении и снятии с регистрационного учета. Суд пришел к выводу, что в силу длящихся жилищных правоотношений Т.Б. Нормухамедов, как собственник жилого помещения, после вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации вправе требовать выселения в судебном порядке лиц, являющихся членами семьи бывшего собственника жилого помещения.

Специфика данного случая, рассматриваемого судом, заключалась в том, что истцы и ответчик никогда не состояли в семейных отношениях и, следовательно, с формально-юридической стороны не подпадали под действие статьи 31 ЖК РФ.

Однако суд в соответствии с аналогией закона (пункт 1 статьи 7 ЖК РФ) применил положения статьи 31 ЖК РФ, регламентирующей права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, к рассматриваемому случаю.

Н.А. Митрофанова обратилась с жалобой в Конституционный Суд РФ, в которой оспорила конституционность пункта 2 статьи 292 ГК Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30.12.2004 г. N 213-ФЗ), части 1 статьи 7 и части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации. По мнению заявительницы, эти нормы не соответствуют статьям 1, 2, 7, 17 (части 1 и 3), 19 (части 1 и 2), 35 (часть 2), 40 (часть 1), 45 (часть 1) и 55 Конституции Российской Федерации, поскольку допускают несохранение права пользования жилым помещением за членами семьи бывшего собственника жилого помещения.

Конституционный Суд РФ в Определении от 15.11.2007 г. N 815-0-0 отказал в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Н.А. Митрофановой, а в отношении нормы, предусмотренной частью 1 статьи 7 (аналогия закона), указал, что она направлена на исключение пробелов в правовом регулировании и в конечном итоге на защиту интересов участников соответствующих правоотношений и не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Конституционный Суд РФ не указал, в каких позитивных правовых последствиях должна быть выражена защита интересов сторон жилищного спора, хотя для заявительницы применение по аналогии статьи 31 ЖК РФ привело к выселению из жилого помещения собственника без предоставления другого жилого помещения. Применение аналогии закона в данном случае защитило интересы только одной стороны - собственника жилого помещения и ущемило права проживающих в его жилом помещении лиц.

Положения о применении положений пункта 1 статьи 7 ЖК РФ (аналогия закона) нашли свое отражение в нормативных разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ от 2.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации"*(2).

В соответствии с пунктом 12 указанного Постановления разъяснено, что порядок заключения соглашения между членами семьи собственника жилого помещения, его форма, условия должны определяться положениями ГК РФ о гражданско-правовых сделках (статьи 153-181 ГК РФ) на основании пункта 1 статьи 7 ЖК РФ (аналогия закона), так как в ЖК РФ не содержится специальных требований к их заключению.

Высшая судебная инстанция РФ разъяснила, что члены семьи собственника жилого помещения имеют право на вселение своих несовершеннолетних детей с целью обеспечения прав последних на жилые помещения, хотя положения пункта 2 статьи 31 ЖК РФ не наделяют членов семьи собственника указанным правом. Верховный Суд РФ указал, что данное право возможно на основе положений статьи 679 ГК РФ о безусловном праве нанимателя по договору найма и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей, а также части 1 статьи 70 ЖК РФ о праве родителей на вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя, по аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ).

В рассматриваемом случае нормативное толкование Верховного Суда РФ о применении аналогии закона было направлено на защиту интересов несовершеннолетних детей и реализацию их прав на жилые помещения.

В пункте 22 указанного Постановления отмечено, что необходимо обратить внимание судов на то, что Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе, исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства, по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Следует отметить, что в данном разъяснении Верховного Суда РФ подтверждена его позиция, ранее изложенная в Обзоре судебной практики, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.03.2006 г.*(3).

Интересными представляются толкования Верховного Суда РФ в отношении возможностей применения аналогии права в отношении договора социального найма жилого помещения и договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда. Так, в пунктах 23, 41 Постановления отмечено, что ЖК РФ не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решений о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда недействительными. Требования о признании недействительными решений о предоставлении гражданину жилого помещения по договорам социального найма и найма жилого помещения специализированного жилищного фонда и заключенных на их основании соответствующих договоров подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им, исходя из конкретных обстоятельств дела, может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с частью 5 статьи 100 и частями 2-4 статьи 31 ЖК РФ имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отношений между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя по общему правилу не сохраняется (часть 4 статьи 31 ЖК РФ). Однако оно может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения по решению суда на определенный срок по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 31 ЖК РФ (пункт 41 Постановления).

Важные разъяснения содержатся в пункте 28 Постановления, в котором отмечено, что если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо (часть 1 статьи 70 ЖК РФ), то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (пункт 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ), на которое, исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ), применительно к правилам, предусмотренным статьей 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. Данная статья исключает распространение сроков исковой давности на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Таким образом, следует учитывать, что применение норм по аналогии закона приводит к различным правовым обстоятельствам, которые следует учитывать при определении сроков исковой давности. В случаях с договорами социального найма и найма жилого помещения специализированного жилищного фонда исковая давность учитывается. В случаях с восстановлением нарушенного права владельца - нет.

Следует отметить, что нормативные разъяснения, изложенные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. применяются судами, в том числе Верховным Судом РФ, в юридической практике.

Так, Верховный Суд РФ в Определении от 06.07.2010 г. N 42-В10-2 отменил решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 03.09.2009 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 15.10.2009 г. и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции*(4). Суды Республики Калмыкия признали за истцом преимущественное право на получение освободившейся комнаты в коммунальной квартире, недействительным договор социального найма с ответчиком, но при этом признали за последним право на пользование спорной комнатой по причине отсутствия свободной жилой площади.

Верховный Суд РФ сослался на Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 г. N 14 в котором разъяснено, что в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и признания недействительным также заключенного на основании данного решения договора социального найма, лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение. В случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им, исходя из конкретных обстоятельств дела, может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Указанное положение Постановления не было учтено республиканскими судами, что стало существенным нарушением норм материального права и привело к отмене судебных постановлений.

Следует учитывать, что применение аналогии закона в жилищных правоотношениях возможно только при условии отсутствия соответствующих норм, регламентирующих сложившуюся ситуацию.

Так, Определением Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2009 г. N 5-В09-86 были отменены решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 15.07.2008 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16.10.2008 г. и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции*(5).

Распоряжением Правительства Москвы дом, в котором ответчики проживали в принадлежащей им на праве собственности квартире, был признан непригодным и подлежащим капитальному ремонту с отселением жильцов.

Ответчику и членам его семьи для переселения была предложена трехкомнатная квартира с передачей в собственность и прекращением права собственности на квартиру, расположенную в доме, подлежащем сносу. Добровольно переселиться в предложенную квартиру ответчики отказались.

Верховный Суд РФ отметил, что, разрешая дело и удовлетворяя иск, суд руководствовался статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (по аналогии), а также статьей 6 Закона города Москвы от 31.05.2006 г. N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" и исходил из того, что ответчикам взамен занимаемой предоставлена квартира большего размера, отвечающая всем необходимым требованиям, находящаяся в пределах того же административного округа г. Москвы, рыночная стоимость которой выше, чем стоимость квартиры, подлежащей изъятию.

При этом, как отметил Верховный Суд РФ, возникшие между сторонами правоотношения урегулированы нормами Закона города Москвы от 31.05.2006 г. N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве", то при рассмотрении настоящего дела суду необходимо было руководствоваться этим Законом, а не статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (по аналогии закона), регулирующей вопросы обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с частью 1 статьи 14 указанного Закона города Москвы при проведении капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения граждан, лицо, осуществляющее переселение, обязано предоставить им на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением либо с сохранением за гражданами-собственниками права собственности на жилое помещение, находящееся в данном жилом доме.

В силу части 7 той же статьи после завершения капитального ремонта или реконструкции при соответствии размера отремонтированного или реконструированного жилого помещения размеру жилого помещения до ремонта или реконструкции граждане подлежат переселению в ранее занимаемое жилое помещение.

Согласно частям 9 и 10 той же статьи в случае изменения в результате капитального ремонта или реконструкции размера жилого помещения, принадлежащего на праве собственности, взаимоотношения сторон определяются дополнительным соглашением. В случае отказа собственника от возвращения в ранее занимаемое жилое помещение после капитального ремонта или реконструкции в связи с уменьшением либо увеличением размера ранее занимаемого жилого помещения, он может быть переселен в другое жилое помещение с прекращением права собственности на ранее занимаемую квартиру.

В соответствии со статьей 6 Закона города Москвы от 31.05.2006 г. N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" собственникам, освобождающим жилые помещения (жилые дома), по их выбору в денежной или натуральной форме предоставляется равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена.

В соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Таким образом, требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение в порядке данной правовой нормы не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в этом случае на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, в силу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации может быть возложена обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Следовательно, наличие правовых норм, регламентирующих конкретные ситуации, исключает возможность применения норм по аналогии закона.

Другой проблемой применения аналогии закона в жилищных спорах является ошибочное применение норм жилищного законодательства по аналогии. В этом отношении сохраняет актуальность пример из судебной практики 2004 года. В Определении Верховного Суда РФ от 25.06.2004 г. было отмечено, что в связи с отсутствием в жилищном законодательстве правовой нормы, регулирующей порядок выселения лиц, вселенных в общежитие без законных оснований, суд надзорной инстанции Республики Мордовия признал возможным применить к спорным отношениям аналогию закона - нормы статьи 110 ЖК РСФСР*(6). В соответствии с указанной статьей без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из общежития прекратившие работу сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, а также работники, уволившиеся по собственному желанию без уважительных причин, уволенные за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления. Лица, прекратившие работу по иным основаниям, а также лица, перечисленные в статье 108 ЖК РСФСР, могут быть выселены лишь с предоставлением другого жилого помещения. По мнению суда надзорной инстанции, ответчик не относится к категории лиц, которые могут быть выселены из общежития с предоставлением другого жилого помещения, поэтому к спорным отношениям применил часть 1 статьи 110 ЖК РСФСР, в соответствии с которой ответчики подлежит выселению из общежития без предоставления другого жилого помещения.

Суд надзорной инстанции, применяя в данном деле по аналогии норму части 1 статьи 110 ЖК РСФСР, необоснованно не принял во внимание разъяснения, содержащиеся в пунктах 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.1984 г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" (в редакции от 21.12.1993 г.). Согласно разъяснениям если общежитие было предоставлено гражданину, не относящемуся к лицам, которые имеют право на предоставление жилой площади в общежитии, и к указанному лицу предъявлен иск о выселении по этому основанию, необходимо применительно к статье 48 ЖК РСФСР решить вопрос о признании недействительным ордера на занятие жилой площади в общежитии с наступлением последствий, предусмотренных статьей 100 ЖК РСФСР (пункт 25). Выселение по основаниям, предусмотренным статьями 95, 107, 110 ЖК РСФСР, допускается в случае прекращения с нанимателем трудовых отношений (пункт 26). Из приведенных разъяснений следует, что применять к возникшему спору между истцом и ответчиком по аналогии статьи 110 ЖК РСФСР недопустимо. Ответчик не состояла в трудовых отношениях с истцом, вселилась в общежитие по договоренности между руководством организации, где она работала, и администрацией истца, то есть не самоуправно, каких-либо злоупотреблений или нарушений при вселении в общежитие она не допустила. При таких обстоятельствах, исходя из содержания части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации и части 4 статьи 10 ЖК РСФСР, с учетом конкретных обстоятельств дела у суда надзорной инстанции не было правовых оснований для применения по аналогии части 1 статьи 110 ЖК РСФСР и выселения ответчика из общежития без предоставления ей другого жилого помещения.

Правильность выбора нормы при применении аналогии закона зависит от нормативных толкований высшей судебной инстанции РФ, которая разъясняет порядок применения соответствующих жилищных норм.

Таким образом, на основании изложенного можно сделать следующие выводы.

Анализ практики применения правовых предписаний по аналогии закона в жилищных правоотношениях показывает, что декларируемая Конституционным Судом России задача применения аналогии закона, заключающаяся в защите интересов участников правоотношений, носит относительный характер, так как применение схожих норм ЖК РФ по делам о выселении приводило к утрате права пользования жилыми помещениями граждан. С другой стороны, разъяснение необходимости применения аналогии закона в отношении несовершеннолетних детей членов семьи собственника создало дополнительные гарантии их защиты.

Правильное применение аналогии закона в жилищных правоотношениях судами зависит от субъективного фактора, квалификации судьи, и не исключает ошибок. Заинтересованные лица при применении аналогии закона в жилищных правоотношениях судьями должны обращаться в суды второй и третьей инстанции для проверки объективности решений, принимаемых судейским корпусом первой инстанции.

Ошибки судебных инстанций по применению аналогии закона в жилищных правоотношениях заключаются в том, что, во-первых, ошибочно используются ненадлежащие нормы; во-вторых, аналогия закона применяется тогда, когда нет оснований для ее применения, то есть правового пробела - отсутствия надлежащего правового предписания, регламентирующего сложившуюся ситуацию.

Д.В. Карпухин,

к.и.н., доцент кафедры гражданско-правовых

дисциплин МИЭМП (Московского института экономики, менеджмента и права)

"Жилищное право", N 10, октябрь 2010 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Определение Конституционного Суда РФ от 15.11.2007 г. N 815-0-0 // Текст опубликован не был.

*(2) Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации" // "Российская газета". 08.07.2009. N 123.

*(3) Обзор судебной практики, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.03.2006 г. // "Бюллетень Верховного Суда РФ", 2006, N 5.

*(4) Определение Верховного Суда РФ от 06.07.2010 г. N 42-В10-2 // Текст опубликован не был.

*(5) Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2009 г. N 5-В09-86 // Текст опубликован не был.

*(6) Определение Верховного Суда РФ от 25.06.2004 г. // "Бюллетень Верховного Суда РФ", 2004, N 12.