Существенные условия договора страхования недвижимости (С. Ковалев, С. Кислов, "Корпоративный юрист", N 5, май 2010 г.)

Существенные условия договора страхования недвижимости

При заключении договора страхования недвижимости страховщик должен определить наличие интереса у выгодоприобретателя (страхователя) в сохранении имущества. Договор страхования недвижимости, заключенный в отсутствие у выгодоприобретателя (страхователя) интереса в сохранении застрахованного имущества, признается недействительным. Об этом, а также о многих других юридических тонкостях, которые необходимо знать при заключении договора страхования недвижимости, рассказывают авторы статьи.

Договор страхования недвижимого имущества представляет собой способ минимизации рисков утраты или повреждения наиболее ценного актива. По договору имущественного страхования страховщик обязуется за обусловленную плату при наступлении предусмотренного в договоре события возместить другой стороне или иному лицу, в пользу которого заключено соглашение, причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя в пределах определенной договором суммы.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 929 ГК РФ по договору имущественного страхования могут быть застрахованы риски утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества.

Выгодоприобретателем по договору имущественного страхования, а следовательно, и его разновидности в виде страхования недвижимого имущества могут быть не все участники гражданских отношений. Так, договор страхования недвижимости, заключенный в отсутствие у страхователя или выгодоприобретателя интереса в сохранении застрахованного имущества, признается недействительным. К лицам, заинтересованным в сохранении имущества, относятся собственник*(1), лицо, ответственное за сохранение имущества*(2), генеральный директор юридического лица*(3) и др.

В определении ВАС РФ от 29 апреля 2009 г. N ВАС-4743/09 по делу N А19-909/08-12 указано, что выгодоприобретателем может быть орган юридического лица - выгодоприобретателя (страхователя) имущества, так как юридические лица участвуют в гражданском обороте через свои органы или их представителей, а в обязанности генерального директора как органа юридического лица входит обеспечение сохранности страхуемого имущества. Более того, этим же определением установлено, что обязанность проверять наличие и характер страхуемого интереса при заключении договора лежит на страховщике. Именно страховщик при заключении договора страхования недвижимости должен определять наличие интереса у выгодоприобретателя (страхователя) в сохранении имущества.

Законодательно установлены и иные требования к договору страхования. Договор страхования недвижимости должен быть заключен в письменной форме. В соответствии с п. 1 ст. 940 ГК РФ несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора и является основанием для применения к сделке последствий, предусмотренных для ничтожных сделок (ст. 168 ГК РФ).

Для страхования недвижимости важна не только форма договора, но и наличие в нем существенных условий, таких как:

- объект страхования;

- характер события, от наступления которого застрахован объект страхования;

- размер страховой суммы;

- срок действия договора.

Все перечисленные условия необходимы в договоре страхования недвижимости. Если объект страхования является недвижимым, то он может быть индивидуализирован и определен адресом, экспликацией БТИ, кадастровым планом. Однако подобная индивидуализация не является обязательной. Главное, чтобы было соблюдено условие достаточной степени определенности, позволяющей при наступлении страхового случая установить, что он произошел именно с тем имуществом, которое было застраховано*(4). Актуальность такой позиции может быть оценена в случае страхования земельного участка, соответствующего доле в общем земельном массиве. До тех пор, пока земельный участок не будет зарегистрирован, его можно индивидуализировать простым описанием на местности.

В соответствии со ст. 964 ГК РФ, если законом или договором не определено иное, то события такого характера, как воздействие ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения, военные действия, маневры или иные военные мероприятия, гражданские войны, народные волнения всякого рода или забастовки, являются основанием для освобождения от выплаты страхового возмещения и страховой суммы.

Кроме того, п. 2 ст. 964 ГК РФ установлено, что если договором имущественного страхования не предусмотрено иное, страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения за убытки, возникшие вследствие изъятия, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения застрахованного имущества по распоряжению государственных органов. Такие опасные для недвижимости и вероятные события, как народные волнения и забастовки, следует прописывать в качестве событий, от наступления которых страхуется объект недвижимости, отдельно, обращая внимание на то, что страховщик несет обязательства по договору и в этих случаях.

Перечень освобождающих страховщика от ответственности оснований не является исчерпывающим, так как формулировка "если договором не установлено иное" дает возможность не только исключить из договора основания, освобождающие страховщика от выплат, но и расширить их перечень там же*(5).

Определяя страховую сумму в договоре страхования недвижимости, следует помнить и о том, что функцией страхования является компенсация возможного ущерба, а не обогащение за счет наступившего страхового случая. Этим договор страхования существенно отличается от лотереи, где при наступлении оговоренных условий игрок не только компенсирует потраченную сумму, но и обогащается. В связи с этим п. 2 ст. 10 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. "Об организации страхового дела в Российской Федерации" (далее - Закон об организации страхового дела) предусмотрено, что страховая сумма не может превышать его действительную стоимость (страховую стоимость) на момент заключения договора страхования.

При этом указанная в договоре страховая стоимость имущества не может быть оспорена в суде ни при каких обстоятельствах, кроме как если страховщик докажет, что был введен страхователем в заблуждение. В отношении страхователя имущества, в том числе недвижимого, предполагается, что он осознает его стоимость и в случае несогласия с оценкой недвижимости страховщиком не пойдет на заключение договора страхования. С другой стороны, сама возможность оспаривания страховой суммы, обозначенной в договоре, предоставленная только страховщику, не представляется несправедливым ограничением прав страхователя, так как ст. 945 ГК РФ установлено право страховщика произвести осмотр страхуемого объекта, а при необходимости назначить экспертизу с целью установления действительной стоимости.

Право, предоставленное п. 2 ст. 10 Закона об организации страхового дела и повторяющей ее смысл ст. 948 ГК РФ, представляется избыточным для страховщика и создающим возможность для его злонамеренных и не-добросовестных действий. В случае существенного расхождения между настоящей ценой объекта и страховой стоимостью имущества у страховщика должны были возникнуть естественные сомнения, вследствие которых ему следовало бы воспользоваться правом, установленным в ст. 945 ГК РФ. Нынешнее же положение дел позволяет страховщику заманивать клиентов отсутствием экспертиз страховой стоимости имущества, а затем доказывать, что страхователь намеренно ввел его в заблуждение.

Не позволяет злоупотреблять таким своим правом недобросовестным страховщикам ст. 65 АПК РФ, возлагающая на стороны обязанность доказывать основания, на которые они ссылаются. Представляется, что единственным способом доказывания умышленного введения в заблуждение является истребование у страхователя документов, свидетельствующих о стоимости приобретаемого (создаваемого) недвижимого объекта. Тогда в случае обнаружения существенного несоответствия между ценой, указанной в договоре страхования, и ценой приобретения возможно оспаривание страховой стоимости имущества.

Срок действия договора страхования является существенным условием, так как позволяет определить, на какое время у страховщика возникает обязательство по возмещению вреда, причиненного объекту страхования.

Недвижимое имущество существует в течение длительного времени и не подвергается быстрому износу, что делает актуальным рассмотрение вопроса о его страховании на долгий срок. Такие договоры могут предусматривать автоматическую пролонгацию или установление срока действия договора в зависимости от уплаты страхователем страховой премии. И тот и другой вариант несут в себе определенные риски.

Случай автоматической пролонгации не несет в себе серьезных рисков, кроме риска того, что сторона страхователя может пропустить срок выражения воли о прекращении договора и понести в связи с этим незапланированные убытки. Для страховщика последствия при зависимости действия договора страхования недвижимости от выплаты страхователем страховых премий могут оказаться гораздо более серьезными. Очевидно, что задержка с перечислением страховой премии на незначительный срок (на практике, как правило, до трех месяцев) является основанием не для расторжения договора, а лишь для начисления пеней на причитающуюся страховщику выплату. Если в соответствии со ст. 964 ГК РФ задержка с выплатой страховых премий не оговорена в качестве основания для освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения на этот срок, то может сложиться следующая ситуация.

Страхователь, желая прекратить свои правовые отношения со страховщиком, приостанавливает выплату страховых премий. Договор же предусматривает возможность задержки выплаты страховой премии с начислениями неустойки за каждый день такой просрочки. В качестве основания для автоматического расторжения договора в нем содержится условие о невыплате страхователем страховых премий в срок, превышающий три месяца со дня, на который указан к осуществлению соответствующий платеж. Страховой случай (пожар в нежилом здании) происходит по истечении второго месяца неуплаты платежа страхователем. Соответственно после происшествия страхователь оперативно оплачивает все необходимые суммы - как страховую премию за отчетный период, так и неустойку в связи с ее задержкой. Страховщику же ничего не остается, как произвести выплату страхового вознаграждения, поспорив лишь об оценке причиненного вреда.

Наиболее частые проблемы при выплатах, осуществляемых страховщиками, связаны именно с определением ущерба и соответствующей суммы выплаты. Условие о порядке оценки ущерба не является существенным в силу Закона, но согласно абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ по заявлению одной из сторон может быть названо существенным.

Страховщик прописывает преимущественно такой порядок оценки, который ему выгоден. У него есть налаженные экономические связи с оценочной компанией, которая оценивает вред, нанесенный застрахованному имуществу. При этом в силу ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное. Представляется, что под иным установленным законом способом может пониматься проведение конкурентной экспертизы в соответствии с Законом об оценочной деятельности, однако в любом случае конфликт между двумя оценками будет рассматриваться в суде.

Статья 82 АПК РФ позволяет суду назначить повторную экспертизу, но следует помнить о том, что это возможно только при возникновении сомнений в обоснованности заключения эксперта или при наличии противоречий в выводах эксперта. В отсутствие таких оснований, а именно соответствия предъявленных результатов оценки требованиям Закона об оценочной деятельности, результаты проведенной страховщиком оценки будут являться надлежащим доказательством.

Существенная разница в оценке вреда, причиненного недвижимому имуществу, может возникнуть по следующей причине: страховщик считает, что имуществу причинен вред, но оно сохранилось, а страхователь настаивает на том, что оно уничтожено. Достаточным доказательством в этом случае служит акт о пожаре, стихийном бедствии и прочем, где указано, был ли объект недвижимости уничтожен или только поврежден*(6).

Страхование недвижимости в соответствии с действующим законодательством предоставляет широкие возможности для защиты от всевозможных рисков. Однако предусмотренная законодательством диспозитивность в регулировании отношений, касающихся такого важного объекта, как здания, земельные участки, суда и прочее, не может не подвергаться критике, так как оставляет страховщикам множество возможностей для снятия с себя ответственности по договору. Представляется целесообразным ограничить свободу усмотрения сторон при заключении договоров недвижимости, поскольку ею преимущественно пользуются страховые компании, составляющие типовые договоры, которые потенциальный страхователь не может изменить.

С. Ковалев,

управляющий партнер Юридической группы PRINCIPIUM,

адвокат, кандидат юридических наук, доцент кафедры

гражданского и трудового права РУДН, международный

арбитр МКАС при Европейской арбитражной палате

С. Кислов,

старший юрист Юридической группы PRINCIPIUM

"Корпоративный юрист", N 5, май 2010 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: например, п. 4. информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.11.2003 N 75 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с исполнением договоров страхования".

*(2) См., например, постановление ФАС Московского округа от 04.02.2009 N КА-А40/12798-08-П по делу N А40-14150/07-126-105.

*(3) См., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.12.2008 N А19-909/08-12-Ф02-6487/08 по делу N А19-909/08-12. 

*(4) Пункт 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.11.2003 N 75 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с исполнением договоров страхования".

*(5) См., например, определение ВАС РФ от 13.02.2008 N 775/08 по делу N А56-24700/2006.

*(6) См., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.01.2006 N Ф04-9994/2005(19154-А75-4).