Договор аренды: оцениваем финансовые риски для организации (А. Соколовский, "Налоги и налоговое планирование", N 10, октябрь 2010 г.)

Договор аренды: оцениваем финансовые риски для организации

При заключении договора аренды недвижимого имущества коммерческий интерес арендатора состоит в том, чтобы в нужный срок получить во владение и пользование приглянувшийся ему объект недвижимости на наиболее выгодных условиях. Однако спешка и неосмотрительность финансовых и юридических служб при заключении договора может привести к нежелательным сложностям и дополнительным финансовым издержкам, которых с большой вероятностью удалось бы избежать, если бы арендатор обратил внимание на вопросы, рассмотренные в настоящей статье.

Проверка прав арендодателя на сдачу имущества в аренду и объекта аренды

По общему правилу право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут также выступать лица, не являющиеся собственниками, но уполномоченными законом или собственником сдавать имущество в аренду [ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)].

Право собственности на объект недвижимости подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. При этом читателям журнала следует иметь в виду, что представление иных документов, например технического паспорта и акта приемки объекта в эксплуатацию после реконструкции, не доказывает того, что арендодатель является надлежащим собственником.

При заключении договора аренды с представителем собственника требуется проверить наличие и объем предоставленных ему полномочий. Рекомендуется особое внимание уделять проверке генеральных доверенностей, содержащих общие полномочия по распоряжению объектом недвижимости без указания на конкретное право доверенного лица на сдачу такого объекта в аренду. На практике можно встретить случаи, когда по искам арендаторов или собственников имущества уполномоченные собственником представители признаются судами лицами, превысившими предоставленные им полномочия, а соответствующие договоры аренды - ничтожными. Особое внимание читателям журнала следует уделять проверке полномочий представителя арендодателя, когда собственником объекта недвижимости выступает государство. Разграничение государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность привело к неопределенности в установлении надлежащих представителей собственника такого имущества и повлекло огромное количество судебных споров. В результате суды признавали договоры аренды недействительными ввиду отсутствия у представителей надлежащих полномочий либо отсутствия четкого закрепления формы собственности. В рамках проверки прав арендодателя на сдачу имущества в аренду читателям журнала следует также проверять права третьих лиц на сдаваемое имущество. Сокрытие от арендатора информации о наличии обременений арендуемого имущества не будет являться основанием для оспаривания договора как заключенного под влиянием обмана. Несмотря на то что в ст. 613 ГК РФ предусмотрена обязанность арендодателя предупреждать арендатора о наличии таких прав на имущество, правовые последствия сокрытия арендодателем от арендатора этих сведений прямо предусмотрены в вышеуказанной норме, и они не влияют на юридическую силу договора аренды.

Согласование существенных условий договора аренды

Существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются объект аренды и арендная плата.

При отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить объект аренды, последний не считается согласованным, а договор аренды признается незаключенным. В некоторых случаях суды признают договоры аренды заключенными при отсутствии указаний на конкретное помещение при условии, что в договоре есть указание на адрес здания. Но это оправданно для случая, если договор аренды действовал продолжительное время, стороны исполняли свои обязанности, не предъявляли претензий по поводу неопределенности объекта аренды.

Закон не содержит перечня индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости. Однако практика выработала соответствующие рекомендации: наименование объекта, адрес его местонахождения, кадастровый или условный номер, этаж, на котором находится объект аренды, и этажность всего здания, в котором он находится, площадь объекта аренды, а также реквизиты правоустанавливающих и технических документов на объект.

Дискуссионным является вопрос о существенных условиях договора аренды с правом выкупа, в частности о том, относится ли к ним условие о цене выкупаемого имущества. Пункт 1 ст. 624 ГК РФ содержит лишь норму о возможности выкупа имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором установленной в договоре выкупной цены. Это дает право сторонам договорных отношений включать в договор только само условие о выкупе, оставляя вопрос о выкупной цене для последующего согласования, либо предусматривать в договоре порядок определения выкупной цены на случай, если арендатор пожелает воспользоваться своим правом на выкуп имущества.

Такие выводы можно сделать при рассмотрении как договора аренды с правом выкупа в качестве единого договора аренды, так и смешанного договора, который сочетает элементы договора аренды и купли-продажи. Установленные законом для купли-продажи имущества условия в таком случае применению не подлежат. Вышеприведенные доводы подтверждают мнение о том, что размер выкупной цены не относится к числу существенных условий договора аренды с правом выкупа. Естественно, осуществить предоставленное право арендатор сможет лишь после того, как условия выкупа недвижимого имущества будут либо дополнительно согласованы сторонами, либо определены в порядке, установленном законом или договором. Но сам договор аренды с правом выкупа будет считаться заключенным и в случае, если в нем не указан конкретный размер выкупной цены имущества, а только зафиксирован порядок ее исчисления или даже включено общее условие о возможности выкупа имущества. Однако в судебной практике можно встретить и противоположные выводы, когда цену рассматривают как существенное условие договора аренды с правом выкупа.

Включение в договор аренды условия о целевом использовании объекта аренды не обязательно. Но это позволяет избегать возможных споров.

Закрепленное условие об обязательной пригодности предоставленного имущества для определенного использования гарантирует арендатору, что он получит имущество, позволяющее ему осуществлять намеченную деятельность. Если арендодатель не поставит арендатора в известность о целевом ограничении использования имущества (при условии, что арендатор не будет скрывать планируемый вид деятельности или использования), будет считаться, что арендодатель не предоставил арендатору помещение в состоянии, которое позволяет использовать его по целевому назначению, нарушив тем самым п. 1 ст. 611 ГК РФ.

Пример

В договоре аренды было сделано указание на целевое использование имущества (размещение магазина). О том, что помещение относится к объектам гражданской обороны, арендодатель умолчал, а для ведения торговой деятельности в силу конструктивных особенностей помещений требовалась реконструкция, в которой арендодатель ввиду имеющегося ограничения отказал. В результате суд установил, что у арендатора возникло право требования предоставить ему имущество, приспособленное для использования под организацию торговли.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора, а также если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненные арендатору убытки, то он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Передача объекта аренды

До фактической передачи объекта арендатору и подписания сторонами договора акта приема-передачи обязанность арендодателя по предоставлению имущества в аренду не считается исполненной. Передаточный акт фиксирует момент исполнения обязанности по передаче имущества, отражает качественные характеристики объекта аренды и служит основанием как для оплаты арендных платежей, так и для требования такой оплаты.

В связи с тем что возврат объекта аренды также требует оформления двустороннего акта приема-передачи, в практике встречаются случаи, когда арендодатель не принимает имущество по акту после окончания срока аренды (уклоняется от принятия имущества) и продолжает взыскивать арендную плату. Во избежание вышеуказанных сложностей арендатору следует письменно уведомить арендодателя о необходимости принятия имущества. Если и после получения письменного требования арендатора арендодатель продолжает уклоняться от принятия объекта аренды, арендатору необходимо обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя к принятию арендованного имущества. Факты освобождения объекта и нахождения его в надлежащем состоянии могут быть подтверждены свидетельскими показаниями.

Рассмотренную ситуацию не стоит путать со случаями досрочного освобождения арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды), что не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно ст. 651 ГК РФ для договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее 1 года, государственная регистрация является обязательной, и ее отсутствие влечет признание договора незаключенным. Это же правило применимо и к нежилым помещениям.

Несмотря на то что договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, арендатор, принявший по передаточному акту объект недвижимого имущества, обязан осуществлять арендные платежи в соответствии с условиями договора вне зависимости от того, прошел ли договор государственную регистрацию, то есть по сути вносить плату за фактическое пользование имуществом.

Однако у арендатора могут возникнуть сложности с отнесением арендных платежей, произведенных по незарегистрированному договору, в состав расходов организации для целей налогообложения прибыли. Налоговые органы исходят из того, что если договор не зарегистрирован, то арендные платежи нельзя включать в состав расходов, так как нет соответствующих документально подтвержденных оснований. При этом суды зачастую не разделяют данную позицию налоговых органов и принимают сторону налогоплательщиков.

Минимизировать вышеуказанный налоговый риск можно путем включения в договор аренды положения о том, что условия заключенного сторонами договора применяются и к отношениям, возникшим до его заключения, с момента подписания соответствующего договора.

Во избежание споров в договоре аренды рекомендуется детально урегулировать права и обязанности каждой из сторон, связанные с государственной регистрацией договора. В частности, советуем читателям журнала указывать, в какие сроки каждая из сторон предоставляет необходимые для регистрации документы, в какие сроки полный комплект документов подается на регистрацию, какая сторона ответственна за подачу документов на регистрацию и т.д.

Дискуссионным является вопрос о применении ответственности, установленной в договоре аренды, до его государственной регистрации.

Предположим, стороны подписали договор аренды, предусматривающий обязанность арендодателя выплатить арендатору неустойку за просрочку в передаче имущества. Арендодатель по каким-либо причинам отказывается от передачи имущества арендатору. Может ли арендатор в такой ситуации применять договорную ответственность до государственной регистрации данного договора аренды и должен ли он вносить арендные платежи до передачи ему имущества?

Практика исходит из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды влечет признание договора незаключенным, а незаключенный договор не может стать причиной каких-либо правовых последствий. Соответственно в данной ситуации последствия допущенного арендодателем нарушения будут регулироваться п. 3 ст. 611 ГК РФ, а договорная неустойка применяться не будет. Справедливо, однако, и то, что до приема имущества по акту у арендатора не возникает обязанности по внесению арендной платы.

Читателям журнала также необходимо учитывать, что если передача недвижимого имущества арендатору не состоялась ввиду того, что его фактически занимает третье лицо, то арендатор, не став законным владельцем спорного имущества, не может использовать вещно-правовые способы защиты от действий третьих лиц. Его права как арендатора могут быть защищены только путем обращения с иском к арендодателю (а не к третьему лицу) в соответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ.

Условия прекращения договора аренды недвижимого имущества

Еще на стадии заключения договора необходимо продумать условия его прекращения. Наибольшее количество споров вызывают случаи реализации одной из сторон договора права на одностороннее расторжение договора в связи с допущенным другой стороной существенным нарушением. Основания для досрочного расторжения договора в связи с существенными нарушениями предусмотрены законом (ст. 619, 620 ГК РФ) и могут быть дополнены договором.

Одним из оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя является случай, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора (п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями, установленными договором аренды, либо согласно назначению имущества, если такие условия в договоре не определены. Обычно в договорах аренды недвижимого имущества указывается цель его использования: в качестве офисных помещений, под склад, для производства какой-либо продукции и т.д. Таким образом, если арендатор в помещении, переданном ему в аренду под офис, занимается производством, то арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды. Это подтверждает и судебная практика. Чтобы избежать расторжения договора по этому основанию, можно порекомендовать арендатору предусмотреть в договоре аренды открытый (неисчерпывающий) перечень видов разрешенного использования объекта недвижимости.

К пользованию арендованным имуществом также относится его сдача арендатором в субаренду (поднаем), передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также передача арендных прав в залог или их взнос в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Вышеуказанные действия арендатор вправе совершать только с согласия арендодателя, которое может содержаться в самом договоре аренды либо предоставляться арендатору уже после заключения договора. Нарушение данной нормы дает арендодателю основание для расторжения договора аренды в одностороннем порядке с взысканием с арендатора убытков. Поэтому рекомендуем читателям журнала в договоре аренды закреплять согласие арендодателя на осуществление арендатором вышеуказанных действий.

Просрочка внесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении срока платежа, установленного договором аренды, также может стать основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). Важно иметь в виду, что в договоре аренды могут быть указаны и иные нарушения порядка внесения арендной платы, которые будут служить основанием для заявления арендодателем требования о досрочном расторжении договора в соответствии с частью второй ст. 619 и п. 2 ст. 450 ГК РФ. Так, в договоре аренды может быть установлено, что договор расторгается арендодателем в одностороннем порядке в случае однократного невнесения арендной платы арендатором в срок, установленный договором, либо в случае внесения неполной суммы арендной платы. Нарушения в порядке внесения арендной платы, не предусмотренные п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ или договором, могут быть использованы арендодателем для заявления требования о досрочном расторжении договора, если суд признает соответствующее нарушение существенным.

Статья 619 ГК РФ называет еще одно основание для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя - неосуществление арендатором капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в случае, если в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Однако, к утешению арендатора, судебные органы могут отказать в удовлетворении исковых требований арендодателей о расторжении договора, когда в установленный договором срок арендатор не проводил ремонт по объективным и непредвиденным обстоятельствам, таким, например, как невозможность согласования проведения работ по капитальному ремонту в сроки, отведенные для таких работ.

Читателям журнала необходимо иметь в виду, что дополнительные основания для одностороннего расторжения договора аренды, которые стороны устанавливают в договоре, не обязательно должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Так, основанием для требования арендодателя о расторжении договора аренды может быть производственная необходимость самого арендодателя в эксплуатации сданного в аренду недвижимого имущества. Учитывая вышеизложенное, указание в договоре оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, расширяющих перечень оснований, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, требует особого внимания и осторожности со стороны арендатора.

Чтобы дополнительно защитить интересы арендатора до обращения с исковым заявлением в суд, арендодатель обязан выполнить требования п. 3 ст. 619 ГК РФ о досудебном порядке урегулирования спора, направив арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Однако одного предупреждения недостаточно. Президиум ВАС РФ указывает на то, что к отношениям аренды также применяется общее правило о расторжении договора, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Таким образом, помимо предупреждения о необходимости исполнения арендатором своего обязательства по договору, арендодатель также обязан направить арендатору предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этого обязательства в разумный срок. Допускается одновременное направление предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора в одном документе. Если у арендодателя отсутствуют доказательства направления им арендатору предупреждения и предложения о расторжении договора, суд оставляет иск арендодателя без рассмотрения.

Если нарушения, допущенные арендатором и послужившие основанием для обращения арендодателя в суд, были устранены арендатором к моменту рассмотрения спора и вынесения решения судом, суд отказывает арендодателю в удовлетворении требований о расторжении договора аренды. Это способствует стабилизации отношений в сфере предпринимательской деятельности. Следовательно, при предъявлении в адрес арендатора требований о расторжении договора арендатор имеет возможность сохранить договорные арендные отношения путем устранения допущенных нарушений в разумный срок.

Сторонам договора аренды рекомендуется отразить срок, который они на стадии заключения договора считают разумным для устранения нарушений договора перед его расторжением. Суд же оценивает вышеуказанный срок с позиции достаточности для устранения нарушений и обязан обоснованно разъяснить, какой срок с учетом конкретной ситуации будет считаться разумным.

Пример

Суд постановил: пятидневный срок, установленный арендодателем в претензии для погашения 178 587 руб. задолженности по арендной плате за три месяца подряд, не отвечает требованиям разумности; по погашению задолженности по арендной плате за восемнадцать месяцев в пятидневный срок - разумным. Десятидневный срок и повторный трехдневный срок, предоставленные арендатору с интервалом в 50 дней для погашения задолженности по арендной плате в сумме 36 883 руб. за период в 10 месяцев, являются "достаточно краткими", то есть не соответствующими требованию разумности (требования были погашены по истечении трех с половиной месяцев с момента направления арендатору первого письменного предупреждения, и данный срок признан судом разумным. В расторжении договора аренды арендодателю было отказано). Не соответствует требованиям разумности девятидневный срок, предоставленный арендатору для погашения долга по арендной плате в размере 2 200 000 руб. за 4,5 месяца аренды (задолженность по арендной плате была погашена в течение семи месяцев с момента направления требования арендодателя, и в иске о расторжении договора отказано).

(Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.12.2003 по делу N А13-89/03-04.)

Представляется, что разумным сроком в силу ст. 619 ГК РФ будет период времени, минимально необходимый арендатору для эффективного устранения допущенного им нарушения, которое послужило основанием для заявления требования о досрочном расторжении договора.

Критериями оценки "разумности" срока для исполнения арендатором обязательства служат существо допущенного нарушения и установление срока, необходимого для его эффективного устранения.

Анализ судебной практики по ст. 619 ГК РФ позволяет выявить общие проблемы, возникающие в ходе применения норм, которые содержат требование об установлении льготного дополнительного срока для исправления допущенных нарушений договора. Длительность такого срока должна обеспечивать необходимый баланс между интересами устанавливающей его стороны и субъекта, обязанного действовать в пределах такого срока. Необоснованно краткий срок ведет к потере права на применение исправной стороной дальнейших мер защиты. Необходимо также отметить, что при установлении срока более длительного, чем минимально необходимого для соответствия требованию разумности, сторона связана именно установленным сроком и не вправе до его истечения прибегать к иным мерам защиты.

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Избежать спора и упростить процесс досрочного расторжения договора арендатором по данному основанию возможно путем указания в договоре срока, в течение которого арендодатель обязуется передать имущество арендатору, описания назначения имущества, а также при необходимости отразить перечень документов, отсутствие которых исключает возможность надлежащей эксплуатации объекта аренды арендатором;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. При этом внесение в акт приема-передачи имущества сведений обо всех недостатках передаваемого имущества или его аварийном состоянии само по себе не означает возложения на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки. По общему правилу осуществление капитального ремонта является обязанностью арендодателя. Последствия нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта предусмотрены п. 1 ст. 616 ГК РФ. Для наиболее эффективной защиты интересов арендатора о необходимости проведения капитального ремонта арендодателя следует уведомить в письменном виде. Отметим, что зачет расходов на произведенный арендатором капитальный ремонт в счет арендной платы не требует согласия арендодателя, соразмерное уменьшение арендной платы потребует внесения изменений в договор по правилам ст. 452 ГК РФ, а при предъявлении арендатором требований о расторжении договора и возмещении убытков может идти речь о возмещении как прямого ущерба, так и упущенной выгоды; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Более того, при наступлении такой ситуации арендодатель не вправе требовать от арендатора исполнения обязательства по внесению арендной платы за период, в течение которого арендатор не пользовался арендованным имуществом по причине наличия соответствующих препятствующих пользованию обстоятельств. На практике арендатору необходимо иметь достаточную доказательственную базу с целью обоснования своей позиции.

Внесудебный порядок прекращения договора аренды

Соглашением сторон могут быть не только предусмотрены дополнительные основания расторжения договора аренды в судебном порядке, но и установлены основания для отказа от договора во внесудебном порядке в соответствии с общими правилами ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Дискуссионным, однако, является вопрос о том, могут ли стороны в договоре изменять судебный порядок расторжения договора на внесудебный, установив, что основания, предусмотренные ст. 619 и 620 ГК РФ, могут использоваться как основания для отказа от договора во внесудебном порядке. Данный вопрос не получил в судебной практике единообразного решения.

Согласно сторонникам возможности замены судебного порядка на внесудебный, точка зрения которых представляется более убедительной, общие положения ГК РФ о способах и порядке расторжения (изменения) договора в равной степени относятся и к договору аренды, а из части второй ст. 619 ГК РФ не следует вывод о недопустимости установления в договоре условия о расторжении договора аренды во внесудебном порядке.

Несмотря на возможность изменить способ расторжения договора, арендатору рекомендуется при его заключении предусмотреть особую процедуру, которая облегчит ему доказывание нарушения условий договора арендодателем, так как закрепит конкретные действия, которые могут стать основанием для его расторжения.

А. Соколовский,

руководитель отдела инвестиций юридической

компании "Центр правовых разработок"

Извлечение из письма Минфина России от 03.08.2010 N 03-03-06/1/513

"Налоги и налоговое планирование", N 10, октябрь 2010 г.