Вопрос: Между организациями заключен договор продажи здания. Земельный участок, на котором расположено здание, находился у продавца на основании договора аренды, заключенного с собственником - муниципальным образованием. Покупатель (новый собственник здания) намерен приобрести соответствующий земельный участок в собственность. Обязан ли новый собственник здания уплачивать арендную плату до приобретения права собственности на земельный участок, на котором расположено приобретенное здание, если он не предпринимал действий на установление права собственности на земельный участок? ("Финансовая газета. Региональный выпуск", N 50, декабрь 2010 г.)

Между организациями заключен договор продажи здания. Земельный участок, на котором расположено здание, находился у продавца на основании договора аренды, заключенного с собственником - муниципальным образованием. Покупатель (новый собственник здания) намерен приобрести соответствующий земельный участок в собственность. Обязан ли новый собственник здания уплачивать арендную плату до приобретения права собственности на земельный участок, на котором расположено приобретенное здание, если он не предпринимал действий на установление права собственности на земельный участок?

Сделать однозначный вывод о том, обязан ли собственник здания платить арендную плату до приобретения права собственности на земельный участок или нет, не представляется возможным. Следует учитывать, что в случае, если собственник здания не будет уплачивать арендные платежи за пользование земельным участком, возникает риск судебного разбирательства по вопросу о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Как установлено п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 3 ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника данного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Пунктом 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.01 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

При этом абз. 3 п. 3 указанной статьи закреплено, что договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Судебная практика по данному вопросу неоднозначна.

В постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 16.07.09 г. N А32-10958/2007 сделан вывод, что последующие действия собственника недвижимости по оформлению права собственности на спорный земельный участок не влияют на его обязанность по внесению арендных платежей за предшествующий период. Поэтому требование собственника земельного участка о взыскании арендной платы за пользование земельным участком отклонено судом неправомерно.

Согласно постановлению ФАС Дальневосточного округа от 26.10.09 г. N Ф03-5579/2009 собственник недвижимого объекта не выражал волеизъявление на приобретение спорного земельного участка в аренду, а имел намерения приобрести спорный земельный участок в собственность, что подтверждается заключенным в последующем договором купли-продажи, и на основании п. 2 ст. 1105 ГК РФ суд отказал во взыскании неосновательного обогащения.

В соответствии с постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 12.02.09 г. N А43-9142/2008-29-101 суд направил дело на новое рассмотрение, отметив, что воля сторон была направлена на установление права собственности на земельный участок, и собственник недвижимости, использующий земельный участок, сберег не арендную плату, а плату за землю в размере земельного налога.

Ю. Борисов,

Минфин России

9 декабря 2010 г.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 50, декабрь 2010 г.