"Назначение" управляющей организации как способ управления многоквартирным домом-новостройкой (Е. Шипунова, "Жилищное право", N 1, январь 2011 г.)

"Назначение" управляющей организации как способ управления многоквартирным домом-новостройкой

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1 статьи 161 ЖК РФ). В настоящее время собственники жилых помещений в многоквартирном доме довольно часто прибегают к услугам управляющих организаций. Однако на практике, в частности в домах-новостройках, это оборачивается невозможностью выбора и смены управляющей организации в силу определенных обстоятельств, высокими тарифами и рядом других проблем.

Добровольно-принудительный выбор способа управления

Согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Часть 4 статьи 161 ЖК РФ устанавливает, что орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, собственники жилых помещений выбирают управляющую организацию по своей инициативе, самостоятельно, или она выбирается органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса.

Однако в настоящее время в домах-новостройках существует и иной способ - "назначение" управляющей организации. Так, граждане - покупатели жилых помещений подписывают договоры уступки права требования к договору инвестирования на строительство многоквартирного дома, в соответствии с которым обязуются до начала оформления прав собственности на квартиры подписать с эксплуатирующей организацией, назначаемой заказчиком строительства, договор на управление и эксплуатационное обслуживание жилого дома.

При этом хотелось бы отметить, что ответственность за нарушение данного обязательства договор инвестирования не предусматривает.

В свою очередь, в самом тексте договора на управление и эксплуатационное обслуживание жилого дома содержатся положения, согласно которым граждане реализуют свое право выбора на управление путем подписания договора (т.е., подписав договор, подтверждают, что выбрали способ управления, управление управляющей организацией, и выбрали саму управляющую организацию).

Следует заключить, что указанный способ "назначения" противоречит действующему жилищному законодательству. Однако отчасти такой способ является вынужденным, поскольку жилые помещения в доме-новостройке раскупаются не сразу, достаточно длительное время многоквартирный дом пустует. Кроме того, после сдачи дома в эксплуатацию и до оформления гражданами права собственности на практике проходит достаточно длительный период, в том числе потому, что соинвесторы вынуждены обращаться в суд для признания права собственности.

Поэтому, учитывая изложенное, провести собрание собственников просто не представляется возможным по причине их отсутствия.

Органы местного самоуправления, несмотря на письменные обращения граждан, не проводят открытый конкурс, ссылаясь на недостаточное количество собственников в многоквартирном доме.

Размер платы

1. Можно предположить, что "назначение" управляющей организации способствует более эффективному управлению многоквартирным домом, однако возникает вопрос о размерах взимаемых тарифов за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом часть 2 статьи 154 ЖК РФ устанавливает, что "плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги".

Пункт 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. N 307) устанавливает, что к коммунальным услугам относятся "деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях".

2. Относительно момента возникновения обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг хотелось бы отметить следующее. Пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ устанавливает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Однако судебная практика идет по пути взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг с даты приемки объекта строительства в эксплуатацию (Определение Конституционного суда РФ от 18.07.2006 г. N 373-О, Постановление семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2008 г. N 17АП-5253/2008-ГК). Таким образом, граждане от даты сдачи многоквартирного дома и до даты регистрации права собственности обязаны оплатить расходы на отопление (которое подключается после сдачи объекта в эксплуатацию).

3. Исходя из способов расчета платы, которые применяются управляющими организациями на практике, можно выделить:

- плату, которая определяется с помощью приборов учета (за электроэнергию);

- плату, которая зависит от тарифов, установленных действующим законодательством, также применяется при отсутствии приборов учета, в частности учета водоснабжения (за отопление, водоотведение, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение);

- плату, размер которой в домах-новостройках устанавливается управляющими организациями самостоятельно (например, за услуги по управлению, охране).

Поскольку в домах-новостройках до приобретения всех жилых помещений собственниками общее собрание с целью выбора управляющей компании не проводится, то "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации, городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации)" (часть 3 статьи 156 ЖК РФ).

Более того, согласно части 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме". В соответствии с частью 4 статьи 158, "если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации, городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации)".

Судебная практика также идет по пути соотнесения применяемых управляющими организациями тарифов с тарифами, утвержденными органами местного самоуправления (Постановление Третьего Арбитражного апелляционного суда от 06.05.2009 г. N А33-12847/2008-03АП-641/2009). Кроме того, согласно определению Ульяновского областного суда от 31.08.2010 г. по делу N 33-3145/2010 "доводы о том, что собственники жилых помещений многоквартирного дома не выполнили свою обязанность по проведению ежегодного общего собрания, не утвердили тариф на обслуживание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах на 2010 год, не могут быть приняты во внимание, поскольку данные обстоятельства не дают право управляющей компании самостоятельно устанавливать тариф" (http://uloblsud.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=192&Ite mid=63&idCard=20471).

Таким образом, до проведения общего собрания собственников должны применяться только тарифы, закрепленные действующим законодательством, следовательно, самостоятельно определять стоимость услуг управляющие организации не вправе.

На практике

Однако, несмотря на изложенные выше положения действующего законодательства и решения судов, на практике стоимость работ и услуг управляющих организаций по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме значительно превышает стоимость указанных услуг (которая входит в стоимость платы за содержание и ремонт жилых помещений) согласно, например, Постановлению Правительства Москвы от 01.12.2009 г. N 1294-ПП "Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги на 2010 год", которая установлена в размере 9,00 руб. в пределах норм и 22,92 руб. за площадь, занимаемую сверх норм (при отсутствии регистрации в жилом помещении).

В соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК плата за содержание и ремонт жилого помещения уже включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом. Данное правило воспроизводится также в пункте 4 примечания к Приложению 4 к Постановлению Правительства Москвы ("плата за содержание и ремонт жилых помещений предусматривает оплату услуг по управлению многоквартирным домом") и подтверждается судебной практикой. Так, согласно Постановлению Третьего Арбитражного апелляционного суда от 06.05.2009 г. N А33-12847/2008-03АП-641/2009 "услуги по управлению многоквартирным домом входят в общие эксплуатационные расходы".

Однако на практике управляющие организации взимают плату за услуги по управлению отдельно, сверх расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества.

Дополнительные услуги

Исходя из видов предоставляемых управляющими организациями услуг, можно выделить:

- перечень услуг, закрепленных действующим законодательством;

- дополнительные услуги, направленные на эффективное управление многоквартирным домом.

Согласно пункту 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. То есть собственники должны утвердить перечень дополнительных услуг и размер их оплаты. Без соответствующего решения собственников управляющая организация не вправе оказывать дополнительные услуги и взимать денежные средства за их оказание.

Судебная практика также подтверждает необходимость выполнения работ и оказания услуг управляющей организацией, только утвержденных на общем собрании ("Управление Роспотребнадзора сделало вывод, что ООО "Жилстройсервис" не имеет оснований оказывать работы, услуги по обслуживанию домофона собственникам вышеуказанного дома, так как эти виды работ не утверждены на общем собрании собственников" (Постановление ФАС Поволжского округа от 06.05.2010 г. N А72-18629/2009)). Кроме того, "правильным является вывод суда в части необоснованности начисления платы за охрану объекта, поскольку в установленном законом порядке вопрос о заключении договора на охрану территории не обсуждался, эти расходы не утверждались на общем собрании собственников многоквартирного дома" (Определение Ульяновского областного суда от 18.05.2010 г. // сайт Ульяновского областного суда)).

Однако, как показывает практика, управляющие организации достаточно часто решают вопросы о необходимости оказания дополнительных услуг, в частности, взимают плату за первые месяцы от даты предоставления допуска в жилое помещение за ремонт, который осуществляют жильцы (продолжительность срока определяется управляющей организацией самостоятельно), за услуги по вывозу крупногабаритного мусора, услуги по охране на период до окончания ремонтов всех жилых помещений и самостоятельно определяют размер платы за такие услуги, несмотря на то, что расходы за ремонт, услуги по вызову КГМ и услуги по охране не входят в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 54 ЖК РФ).

Пути решения

В качестве возможного варианта уменьшения размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги в указанной ситуации можно отметить обращение в суд общей юрисдикции по месту нахождения управляющей компании для перерасчета платы. Как правило, в суды обращаются собственники жилых помещений по факту завышения тарифов за электроэнергию, отопление, в результате оказания управляющей организацией услуг ненадлежащего качества.

Однако данный способ защиты своих прав недостаточно распространен, поскольку собственники не хотят начинать свои отношения с управляющей организацией в суде, кроме того, оплата услуг представителя может даже превысить размер "уменьшения" платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Представляется, что в данной ситуации граждане могут непосредственно осуществлять управление многоквартирным домом, даже несмотря на "назначение" управляющей организации, которая не вправе принуждать к получению своих услуг. Так, Постановление ФАС Северо-западного округа от 13.06.2007 г. по делу N А56-36199/2006 закрепляет, что ответчик не нуждается в предоставлении ему истцом (управляющей организацией) коммунальных услуг в связи с их получением от третьих лиц. С учетом изложенного судом сделан обоснованный вывод о том, что у ответчика отсутствует обязанность по заключению с управляющей компанией договора, если она не выбрана по результатам открытого конкурса, "поскольку она не предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, а также не обусловлена принятым на себя в добровольном порядке обязательством".

Некоторые граждане в квитанциях указывают вид коммунальных услуг и конкретизируют структуру платы за жилое помещение, оплачивая услуги только по тарифам, установленным законодательством.

В этом случае управляющие организации могут направить уведомления о возможности прекращения подачи коммунальных услуг из-за наличия "общей" задолженности. В связи с этим хотелось бы отметить следующее.

Пункт 79 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливает, что исполнитель (управляющая организация) вправе без предварительного уведомления потребителя (гражданина) приостановить предоставление коммунальных услуг в случае:

а) возникновения или угрозы возникновения аварийных ситуаций на оборудовании или сетях, по которым осуществляются водо-, тепло-, электро- и газоснабжение, а также водоотведение;

б) возникновения стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций, а также при необходимости их локализации и устранения.

Согласно подпункту а) пункта 80 указанных Правил исполнитель вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через один месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае неполной оплаты потребителем коммунальных услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей 6 ежемесячных размеров платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения.

При этом исполнитель при наличии вины потребителя вправе после предупреждения (в письменной форме) приостановить или ограничить предоставление одной или нескольких коммунальных услуг в следующем порядке:

а) исполнитель направляет (в письменной форме) потребителю уведомление о том, что в случае непогашения задолженности в течение 1 месяца с момента направления указанного уведомления предоставление ему коммунальных услуг может быть приостановлено и (или) ограничено. Перечень этих услуг прилагается к уведомлению, которое доводится до сведения потребителя путем вручения под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения) по указанному им почтовому адресу;

б) при непогашении задолженности в течение установленного в уведомлении срока исполнитель вправе ограничить предоставление указанных в уведомлении коммунальных услуг с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя;

в) в случае непогашения образовавшейся задолженности и по истечении 1 месяца со дня введения ограничения предоставления коммунальных услуг исполнитель имеет право приостановить предоставление коммунальных услуг, за исключением отопления, холодного водоснабжения и водоотведения.

Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) может осуществляться до ликвидации задолженности или устранения выявленных нарушений. Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение 2 календарных дней с момента устранения причин прекращения оказания услуг, в том числе с момента полного погашения потребителем задолженности.

Таким образом, прекратить или временно ограничить оказание коммунальных услуг управляющая организация вправе только при условии наличия указанной выше причины (задолженности именно за коммунальные платежи) и в установленном законом порядке.

Е. Шипунова,

адвокат, к.ю.н.

"Жилищное право", N 1, январь 2011 г.