Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 июня 2008 г. N КГ-А40/4751-08 Отказывая в удовлетворении требований о взыскании задолженности по договору аренды доли земельного участка, суд указал на незаключенность договора, поскольку спорный земельный участок является неделимым, находящееся на нем строение принадлежит разным собственникам, в связи с чем обязательным условием приобретения каждым из них права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 7 июня 2008 г. N КГ-А40/4751-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 2 июня 2008 г.

Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее по тексту - ДЗР г. Москвы или истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском от 18 октября 2007 года N 33-И-2756/7 к Обществу с ограниченной ответственностью "Декарт" (г. Москва) (далее - ООО "Декарт" или ответчик) о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды от 20 июня 2001 года N М-05-017206 (далее по тексту - Договор) в размере 401.327 рублей 42 копейки, в том числе но арендной плате в размере 187.152 рубля 05 копеек и пени в размере 214.175 рублей 37 копеек.

В дальнейшем истец уточнил свои исковые требования в части уменьшения задолженности до суммы в размере 173.143 рубля 16 копеек, пени до размера в сумме 171.647 рублей 31 копейку, в связи с изменением периода начисления, а именно: с 29 октября 2006 года по 30 июня 2007 года и указанное уменьшение размера исковых требований арбитражным судом первой инстанции было принято к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении заявленных требований по существу, решением Арбитражного суда города Москвы от 20 декабря 2007 года (резолютивная часть решения объявлена 13.12.2007) по делу N А40-56109/07-1-376 в иске было отказано. При принятии решения суд первой инстанции руководствовался статьями 431, 432, 433, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 99).

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции пояснил, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор долгосрочной аренды от 20.06.2001 N М-05-017206, сроком на 49 лет, предметом которого является земельный участок общей площадью 1.300 кв.м., относительно которого арендатору устанавливается 1002/10000 доли в праве аренды земельного участка, составляющая 130 кв.м. (без выделения в натуре), имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Ленинский проспект, вл. 26, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации помещений в первом этаже жилого дома под магазин.

При этом первая инстанция отметила, что исходя из толкования договора в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом договора являются 1002/10000 доли в праве аренды земельного участка, составляющая 130 кв.м. (без выделения в натуре), на условиях аренды неделимым земельным участком с кадастровым номером N 77:05:01018:018.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая ДЗР г. Москвы в иске, указал в своём решении, что данный Договор является незаключенным, поскольку из его условий невозможно определить предмет (объект) Договора аренды, а согласно пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки, а в соответствии с пунктом 3 названной статьи в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а при отсутствии этих данных в Договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий Договор не считается заключенным.

При этом арбитражный суд первой инстанции пояснил, что поскольку условие об объекте аренды в договоре сторонами не согласовано, договор в силу положений статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным.

Однако постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2008 года (резолютивная часть постановления объявлена 17.03.2008) N 09АП-1082/2008-ГК решение Арбитражного суда города Москвы от 20.12.2007 по делу N А40-56109/07-1-376 было отменено, а исковые требования Департамента земельных ресурсов города Москвы были удовлетворены частично. При этом апелляционный суд взыскал с ООО "Декарт" в пользу Департамента земельных ресурсов г. Москвы задолженность в сумме 173.143 руб. 16 коп., 85.823 руб. 65 коп. пени, а в остальной части иска было отказано (т. 2, л.д. 27-28).

Следует отметить, что Девятый арбитражный апелляционный суд, в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассмотрев заявленные требования, не согласился с выводами суда первой инстанции о незаключённости Договора, признав обоснованными доводы апелляционной жалобы ДЗР г. Москвы и пояснил, что по условиям Договора ответчику в аренду передается земельный участок площадью 130 кв.м., его адресные ориентиры определены, арендатор производил по Договору выплату арендных платежей и, таким образом, по мнению апелляционной инстанции, Договор является заключенным между сторонами.

Также арбитражный суд апелляционной инстанции пояснил, что исковые требования направлены на взыскание с ответчика неоплаченных им арендных платежей за период с 29.10.2004 по 30.06.2007, а в соответствии с разделом 3 Договора "Арендная плата" расчетный период составляет квартал, арендная плата производится ответчиком не позднее 5 числа первого месяца каждого квартала, при том, что сторонами Договора было достигнуто согласие о ежегодном изменении арендной платы в централизованном порядке.

При этом апелляционный суд указал на то обстоятельство, что по правилам пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а из представленного истцом расчета суммы долга следует, что за ответчиком за период с 29.10.2004 по 30.06.2007 образовалась задолженность в размере 173.143 рубля 16 копеек. Учитывая, что ответчик в материалы дела не представил каких-либо доказательств отсутствия такой задолженности, исковые требования в части взыскания долга были удовлетворены апелляционным судом.

Также в постановлении апелляционной инстанции отмечено, что пунктом 7.2 Договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок предусмотрена обязанность арендатора уплатить арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере 0,2% от размера платежа, при этом апелляционный суд указал на то обстоятельство, что истцом представлен расчет пени, размер которых за период с 29.10.2006 по 30.06.2007 составляет 171.647 рублей 31 копейку, при том, что этот расчет судом апелляционной инстанции был проверен и был признан правильным.

Учитывая, что в материалах дела не представлены соответствующие доказательства каких-либо неблагоприятных последствий, вызванных нарушением ответчиком условий договора по оплате аренды земельного участка, а также с учетом компенсационного характера неустойки, апелляционный суд уменьшил начисленную истцом сумму неустойки до суммы в размере 85.823 рубля 65 копеек в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда от 19.03.2008 ООО "Декарт" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой ответчик просит арбитражный суд кассационной инстанции указанный судебный акт отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции от 20.12.2007.

При этом в жалобе ответчик указывает на то, что апелляционный суд не применил положения статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие, по мнению ООО "Декарт", применению, что лишь государственное кадастрирование является официальной индивидуализацией таких объектов как земельные участки, однако в материалах дела находится кадастровый план земельного участка общей площадью 1.300 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Ленинский проспект, вл. 26, а земельный участок площадью 130 кв.м. кадастровому учету не подвергался, кадастровый номер ему не присваивался, в связи с чем ошибочно рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции как объект аренды.

Также в кассационной жалобе отмечено, что доказательств передачи ООО "Декатр" арендованного земельного участка ДЗР г. Москвы в материалы дела не представлено, что материалами дела подтверждается, что обособленного земельного участка площадью 130 кв.м. юридически не существует, а вывод суда апелляционной инстанции об установлении объекта аренды является ошибочным.

Кроме того, в жалобе ответчик поясняет, что ООО "Декарт" действительно были произведены выплаты по договору, однако данное обстоятельство не может свидетельствовать о соглашении сторон об объекте аренды, а арендная плата не устанавливает индивидуально-определенные признаки имущества, передаваемого в аренду, то есть суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод относительно того, что объект аренды согласован, так как ООО "Декарт" в период с 2001 по 2003 годы были перечислены на расчетный счет ДЗР г. Москвы определенные денежные средства, однако данные платежи являются ошибочными, в связи с незаключенностью договора N М-05-017206 от 20.06.2001.

Таким образом, как поясняет ответчик в своей кассационной жалобе, судом апелляционной инстанции не были применены подлежащие применению нормы статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при том, что отсутствие в исследуемом Договоре аренды одного из существенных условий - объекта аренды, в виде индивидуально-определенного земельного участка свидетельствует о том, что данный договор нельзя считать заключенным.

Отзыв на кассационную жалобу ответчика, составленный и направленный в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от истца в арбитражный суд кассационной инстанции не поступал.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы рассматриваемой кассационной жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, считая обжалуемый судебный акт апелляционной инстанции законным и обоснованным.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального права и соблюдения норм процессуального права, как арбитражным судом апелляционной инстанции при принятии обжалуемого постановления, так и судом первой инстанции при принятии отменённого решения, а также соответствие выводов, содержащихся, как в обжалуемом, так и в отменённом акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое постановление Девятого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене, а отмененное им решение Арбитражного суда города Москвы подлежит оставлению в силе, по следующим обстоятельствам.

Пунктом 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предписано, что в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции должны быть указаны обстоятельства дела, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции, доказательства, на которых основаны выводы названного суда об этих обстоятельствах, законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления, мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле, а частью 3 статьи 15 указанного Кодекса предусмотрено, что постановления, принимаемые арбитражным судом должны быть законными, обоснованными и мотивированными, однако обжалуемый судебный акт апелляционной инстанции нельзя признать соответствующим указанным требованиям процессуального права в связи с нижеследующим.

Как судом первой инстанции в отмененном решении, так и апелляционным судом в обжалуемом постановлении, было обоснованно установлено, что предметом договора долгосрочной аренды от 20.06.2001 N М-05-017206, является земельный участок общей площадью 1.300 кв.м., относительно которого арендатору устанавливается 1002/10000 доли в праве аренды земельного участка, составляющая 130 кв.м. (без выделения в натуре), имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Ленинский проспект, вл. 26, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации помещений в первом этаже жилого дома под магазин.

Между тем, как верно установил арбитражный суд первой инстанции, такой объект аренды не соответствует требованиям, установленным статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки, а не доли в праве аренды на них, при том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 129 названного Кодекса земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

При этом, порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации, согласно пункту 3 статьи 36 которого, в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также иными Федеральными законами.

Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки, а поскольку спорный земельный участок в размере 1.300 кв.м. является неделимым, а находящееся на нем строение принадлежит разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, что не было учтено апелляционным судом при принятии обжалуемого постановления от 19 марта 2008 года.

При этом, критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым, в том числе с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в общей долевой собственности, закреплен в абзаце втором пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающем, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из этих положений, взятых в нормативном единстве с положениями пункта 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, относящего к объектам земельных отношений в том числе земельные участки и части земельных участков, а также во взаимосвязи с требованиями статей 128 "Виды объектов гражданских прав" и 133 "Неделимые вещи" Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, так как такой земельный участок выступает объектом прав в целом.

Вместе с тем Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает основания приобретения права общей собственности, одно из которых - поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона, как это предусмотрено пунктом 4 статьи 244 названного Кодекса, а, следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.

Исходя из изложенного, следует вывод о том, что законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений и этот порядок направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности.

При таких обстоятельствах можно сделать вывод о том, что обжалуемое постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2008 было принято с нарушением применения норм материального права и не соблюдением норм процессуального права, что привело к принятию неправильного постановления о частичном удовлетворении заявленного требования о взыскании арендной платы и пени, в связи с чем, в соответствии с частями 1-3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемый судебный акт апелляционной инстанции подлежит отмене.

Так как для принятия обоснованного и законного судебного акта не требуется дополнительное исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, то отмененное апелляционной инстанцией решение суда первой инстанции от 20 декабря 2007 года в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению в силе, как принятое в соответствии с установленными обстоятельствами дела и без нарушения применения норм права.

Поскольку при подаче кассационной жалобы ответчик уплатил государственную пошлину в размере 1.000 рублей, а названная жалоба удовлетворена, то с истца в пользу ответчика в порядке распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, в соответствии с положениями, установленными в статьях 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также предусмотренными статьями 333.21, 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1.000 рублей по кассационной жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2008 года N 09АП-1082/2008-ГК отменить, решение Арбитражного суда города Москвы от 20 декабря 2007 года по делу N А40-56109/07-1-376 оставить в силе.

Взыскать с Департамента земельных ресурсов города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Декарт" 1.000 рублей государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.