Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 февраля 2011 г. N КГ-А40/871-11 по делу N А40-52663/10-7-424

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей Комаровой О.И., Петровой Е.А.,

от ДЗР г. Москвы - не явка, извещено;

от ООО "Бизнес-мастер" - Циндяйкина Н.А., дов. от 02.02.2011 г.; рассмотрев 10.02.2011 г. кассационную жалобу ДЗР г. Москвы на постановление от 29.11.2010 года Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Савенковым О.В., Красновой С.В., Кораблевой М.С., по делу N А40-52663/10-7-424 по иску ДЗР г. Москвы к ООО "Бизнес-мастер" о взыскании 5 584 264 руб. 80 коп. установил:

Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Бизнес-мастер" о взыскании 5.584.264 руб. 80 коп. пени по договору аренды земельного участка от 30 августа 1996 года N М-07-006606.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 309, 310, 329, 330, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы нарушением ответчиком условий договора аренды земельного участка.

Решением от 13.09.2010 года Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворил частично, снизив сумму пени до 2.000.000 руб. При этом суд первой инстанции исходил из того, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по договору аренды земельного участка.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 13.09.2010 года по делу N А40-52663/10-7-424 отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Департамент земельных ресурсов г. Москвы просит отменить постановление суда апелляционной инстанции по основаниям неправильного применения норм материального права, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:

- распоряжение Правительства Москвы от 21.03.2007 N 467-РП "О реорганизации производственных территорий, расположенных в границах ул. Лобачевского - Киевское направление Московской железной дороги - Мичуринский проспект (Западный административный округ города Москвы), и реализации на освободившейся территории проекта строительства жилого микрорайона" (утратило силу 07.09.2009) и постановление Правительства Москвы от 25.08.2009 N 828-ПП "О комплексном развитии территорий, прилегающих к Южному дублеру Кутузовского проспекта от пересечения с улицей Минской и до пересечения с Аминьевским шоссе" не являются решением об изменении разрешенного использования земельного участка, предоставленного Ответчику;

- В соответствии с ч. 2 ст. 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" при изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.

В договор аренды изменения в части смены вида разрешенного использования земельного участка не вносились;

- Согласно п. 14 ч. 2 ст. 7 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости, в том числе входит разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок.

В сведения государственного кадастра недвижимости сведения об изменении разрешенного использования земельного участка не вносились.

- в силу п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Таким образом, законом установлена ответственность должника без учета его вины, что предполагает освобождение от ответственности лишь при доказанности невозможности исполнения обязательства вследствие непреодолимой силы.

Доказательств невозможности исполнения обязательств вследствие непреодолимой силы Ответчиком не представлено.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд кассационной инстанции не направил. Дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятого по делу судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 30.08.1996 г. между Московским земельным комитетом (правопредшественник истца, арендодатель) и Предприятием по транспортировке и поставкам газа "Мострансгаз" РАО "Газпром" (ООО "Мострансгаз") (арендатор) заключен договор аренды N М-07-006606 (т. 1 л.д. 8-33) земельного участка площадью 47.458 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Лобачевского, вл. 118, предоставленный для проектирования, строительства и последующей эксплуатации производственной базы, сроком на 49 лет.

Дополнительным соглашением от 27.04.2005 к договору аренды права и обязанности арендатора по договору переданы ООО "Бизнес-мастер".

Данное дополнительное соглашение вступило в силу согласно пункту 1 с момента государственной регистрации договора уступки права аренды земельного участка с 13.04.2005 г.

Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию (запись от 30.05.2005 г. N 77-77-14/004/2006-91).

Согласно п. 4.2 особых условий Договора арендатор обязан в течение одного года с момента регистрации договора разработать и согласовать в установленном порядке проект производственной базы с учетом капитальных строений, возведенных без разрешительной документации и благоустройства территории, выполнить строительство производственной базы в соответствии с проектом застройки участка, в сроки, установленные ПОС, но не более 2-х лет, благоустройство и озеленение участка с прилегающей территорией завершить в те же сроки.

В соответствии с п. 7.4 Договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором одного из условий, указанного в четвертом разделе "особые условия договора" Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании с ответчика неустойки согласно п. 7.1. Договора, суд первой инстанции исходил из того, что согласно Акту обследования земельного участка от 16.03.10 за N 9073410 Госинспекции по недвижимости г. Москвы оспариваемый земельный участок не освоен, строительные и иные виды работ не ведутся, на участке расположено двухэтажное здание общей площадью 1.242,2 кв. м., принадлежащее на праве собственности г.Москве и переданное Департаментом имущества г.Москвы в аренду ответчику на основании договора аренды от 23.01.06 N 08-41/06 сроком действия до 21.12.10 г. под административные цели. Здание не эксплуатируется, частично отсутствуют окна и двери. Земельный участок охраняется, по периметру огорожен частично железобетонным и кирпичным забором.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик нарушил требования ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, правомерно указал, что судом первой инстанции не учтены следующие обстоятельства по делу.

Замена стороны по Договору аренды произошла с момента государственной регистрации договора уступки прав по Договору аренды, то есть с 13 апреля 2005 г. и ответчик фактически не имел возможности осуществить строительство производственной базы в установленные Договором аренды сроки.

При подписании дополнительного соглашения от 27.04.2005 к договору аренды права стороны не изменяли сроки исполнения ответчиком обязательств по названному договору.

Судом апелляционной инстанции было установлено, что ответчик предпринял со своей стороны все меры для исполнения условий Договора аренды, в частности разработал предпроектные предложения по размещению производственной базы на данном участке. Длительное согласование предпроектных предложений было вызвано тем, что на прилегающей к спорному земельному участку территории расположены объекты газового хозяйства ОАО "СГ-Транс" и ГУП "Мосгаз", в отношении которых установлены охранные и санитарно-защитные зоны, ограничивающие возможности выполнения "Особых условий" Договора аренды земельного участка.

Кроме того, в согласовании размещения производственной базы ответчику было отказано в связи с планируемым изменением градостроительного зонирования и отнесением данной территории под жилую застройку Градостроительным планом г. Москвы.

Так, согласно распоряжению Правительства Москвы от 21.03.2007 г. N 467-РП "О реорганизации производственных территорий, расположенных в границах: ул. Лобачевского - Киевское направление Московской железной дороги - Мичуринский проспект (ЗАО г. Москвы), и реализации на освободившейся территории проекта строительства жилого микрорайона" территория, включающая в себя земельный участок, арендуемый ответчиком, планировалась под застройку жилья.

Указанным распоряжением ООО "ТД "Раменская" определено в качестве единого заказчика по разработке градостроительной документации, включая разработку комплексной схемы инженерного обеспечения территории, экономического обоснования условий реализации инвестиционного проекта по реорганизации производственных территорий, а также проработку комплекса вопросов, связанных со снятием обременений при реализации инвестиционного проекта и с финансированием выполнения данных работ за свой счет.

Принятым позднее Постановлением Правительства Москвы от 25.08.2009 г. N 828-ПП (ред. от 29.12.2009) "О комплексном развитии территорий, прилегающих к Южному дублеру Кутузовского проспекта от пересечения с улицей Минской и до пересечения с Аминьевским шоссе" также предусмотрена жилая застройка территории, включающей земельный участок, арендуемый ответчиком. По условиям названного постановления комплексное развитие перечисленных территорий (включая участок ООО "Бизнес-мастер") осуществляют Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы, Контрольный комитет города Москвы и ОАО "Мосземсинтез". ООО "ТД "Раменская" совместно с ОАО "Мосземсинтез" осуществляют подготовку проекта планировки и проекта межевания с проектами градостроительных планов земельных участков квартала 2530 района Раменки Западного административного округа города Москвы за счет собственных средств без компенсации затрат на подготовку документации по планировке из бюджета города Москвы.

Во исполнение названных актов Правительства Москвы ответчик разработал предпроектные предложения по строительству жилого комплекса по адресу: Москва, ул. Лобачевского, вл. 118, в строгом соответствии с планируемым изменением градостроительного зонирования и отнесением территории под жилую застройку Градостроительным планом г. Москвы и постановлением Правительства Москвы от 26.10.2004 г. N 741-ПП "О корректировке схем градостроительного зонирования территорий административных округов и Генеральной схемы градостроительного зонирования территории г.Москвы", согласовал их в установленном порядке, в том числе с Префектурой ЗАО г. Москвы, Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы за N 844 от 14.07.2006 г. (т. 2 л.д. 1-100).

Проведены публичные слушания о возможности строительства жилого комплекса по адресу: Москва, ул. Лобачевского, вл. 118, и получено положительное согласие (решение Муниципального образования Раменки от 17.10.2006 г. N 01-02/51 (8) т. 2 л.д. 102).

Архитектурно-планировочным объединением Западного административного округа ГУП "ГлавАПУ" (по заказу ООО "Бизнес-мастер") выполнено Градостроительное обоснование на строительство жилого комплекса по адресу: Москва, ул. Лобачевского, вл. 118 (т. 3 л.д. 1-84, т. 4 л.д. 1-115).

Оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства в подтверждение своих требований и возражений, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что указанные выше действия ответчика были направлены на выполнение обязательств по договору аренды.

Суд апелляционной инстанции правильно указал, что при заключении дополнительного соглашения от 27.04.2005 о замене арендатора, истец знал о нарушении прежними арендаторами установленных договором сроков (пункт 4) и неисполнении им обязательств по договору, однако подписал дополнительное соглашение, чем выразил свое согласие на продолжение договорных отношений.

Нарушение указанного в пункте 4.2 договора аренды срока при установленных судом апелляционной инстанции обстоятельствах в данном случае не может являться основанием для взыскания с ответчика неустойки, предусмотренной п.п. 7.4 Договора, поскольку, как указано выше, согласно п. 4.2 договора ответчик обязан произвести строительство на указанном земельном участке производственной базы в определенные сроки. Между тем, исполнение данного обязательства ответчиком стало фактически невозможным в связи с изменением целевого назначения земельного участка указанными выше нормативными актами Правительства Москвы, а именно, под жилую застройку.

Кроме того, ответчик предпринимал меры к исполнению обязательств по договору, в том числе разработал предпроектные предложения по строительству жилого комплекса по адресу: Москва, ул. Лобачевского, вл. 118, Градостроительное обоснование на строительство жилого комплекса по указанному адресу.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что в договор аренды и в сведения государственного кадастра недвижимости изменения в части смены вида разрешенного использования земельного участка не вносились, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку инициирование данных изменений должно быть осуществлено Департаментом земельных ресурсов г. Москвы.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на п. 3 ст. 401 ГК РФ и на то, что доказательств невозможности исполнения обязательств вследствие непреодолимой силы Ответчиком не представлено, признается судом кассационной инстанции несостоятельной, поскольку судом апелляционной инстанции установлено, что ответчик предпринимал меры к исполнению обязательств по договору, а фактическое их неисполнение было вызвано независящими от ответчика обстоятельствами.

Довод истца о том, что распоряжение Правительства Москвы от 21.03.2007 N 467-РП "О реорганизации производственных территорий, расположенных в границах ул. Лобачевского - Киевское направление Московской железной дороги - Мичуринский проспект (Западный административный округ города Москвы), и реализации на освободившейся территории проекта строительства жилого микрорайона" и постановление Правительства Москвы от 25.08.2009 N 828-ПП "О комплексном развитии территорий, прилегающих к Южному дублеру Кутузовского проспекта от пересечения с улицей Минской и до пересечения с Аминьевским шоссе" не являются решением об изменении разрешенного использования земельного участка, предоставленного Ответчику, признается судом кассационной инстанции противоречащим ст. 13 Закона г. Москвы от 20.12.2006 г. N 65 "О Правительстве Москвы";

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2010 г. по делу N А40-52663/10-7-424 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов г. Москвы без удовлетворения.

Председательствующий

Н.С. Чучунова

Судьи

О.И. Комарова

Е.А. Петрова