Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 марта 2011 г. N КГ-А40/928-11 по делу N А40-16675/10-11-69

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.

судей Комаровой Э.Г. и Хомякова Э.Г.

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ООО "ХАНТ-Холдинг"- Порублева Н.В., доверенность от 18.10.2010 г. N 614; Бобракова Н.С., доверенность от 21.02.2011 г. N 91;

от ответчика ЗАО "Институт Геостройпроект" - Дементьев Д.А., доверенность от 24.11.2010 г. N 50, адвокат уд. N 862, от третьего лица не участвует,

рассмотрев 28.02.2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Институт Геостройпроект" на решение от 23.08.2010 г. Арбитражного суда города Москвы принятое судьей Давыдовой О.В., на постановление от 23.11.2010 г. Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я., Левиной Т.Ю. по иску ООО "Хант-Холдинг" о взыскании задолженности по арендной плате и убытков к ЗАО ИНСТИТУТ ГЕОСТРОЙПРОЕКТ и встречному иску об уменьшении размера арендной платы и взыскании убытков установил:

общество с ограниченной ответственностью "ХАНТ-ХОЛДИНГ" (далее - ООО ХАНТ-ХОЛДИНГ", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "Институт "Геостройпроект" (далее - ЗАО "Институт "Геостройпроект", ответчик) о взыскании 3.104.862 руб. 76 коп. задолженности по оплате арендных платежей и 244.052 руб. 75 коп. убытков.

Иск заявлен на основании статей 12, 15, 307, 309, 314, 614, 622 ГК РФ и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды нежилого помещения N 32/08-3А от 01.01.2009 г. относительно внесения арендных платежей и нарушения ответчиком п. п. 2.3.21, 2.3.22 договора, касающихся возврата помещений в том состоянии, в котором они были переданы в аренду.

Определением от 16.07.2010 г. Арбитражный суд г. Москвы принял к производству встречный иск ЗАО "Институт "Геостройпроект" об уменьшении размера арендной платы до 2.128.037 руб. 36 коп. по договору N 32/08-3А за период с 01.02.2009 г. по 17.10.2009 г. и взыскании с ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ" убытков в размере 61.169 руб. 92 коп.

Встречный иск заявлен на основании статей 15, 307, 328, 611, 612 ГК РФ и мотивирован непредставлением истцом взамен непригодных для целей, установленных договором аренды, иных помещений.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.08.2010 г. исковые требования ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ" удовлетворены.

Постановлением от 23.11.2010 г. Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

При этом судебные инстанции исходили из установленных обстоятельств, связанных с нарушением ответчиком обязательств по внесению арендной платы и возвратом последним арендованных им помещений в ненадлежащем состоянии.

Встречный иск ЗАО "Институт "Геостройпроект" оставлен без удовлетворения в связи с недоказанностью наличия вины в действиях ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ", причинно-следственной связи между действиями ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ" и возникновением убытков в заявленном размере.

Законность и обоснованность судебных актов проверяются в порядке ст. 284 АПК РФ в связи с кассационной жалобой ЗАО "Институт "Геостройпроект", в которой ставится вопрос об отмене судебных актов, поскольку судом не выяснены все имеющие существенное значение обстоятельства по делу. Так, как полагает заявитель, суд не дал оценки тому обстоятельству, что освобождение части занимаемых помещений явилось для Арендатора вынужденной мерой в связи с ремонтом здания, альтернативных площадей взамен освобожденным Арендодателем предоставлено не было, в связи с чем использование оставшихся помещений стало затруднительным для целей, установленных договором. Заявитель ссылается на неправомерное непринятие судом в качестве надлежащих доказательств возникших недостатков актов от 27.02.2009 г. и 05.06.2009 г., представленных Арендатором и фиксирующих снос помещений. Считает, что выводы суда о недоказанности вины в действиях Арендодателя и отсутствие причинно-следственной связи между его действиями и возникновением убытков не основаны на материалах дела.

В судебном заседании представитель ЗАО "Институт "Геостройпроект" поддержал доводы и требования кассационной жалобы.

Представитель ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ" возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, а выводы судов - соответствующими фактическим обстоятельствам дела и основанными на правильном применении норм материального и процессуального права.

Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа находит обжалованные судебные акты подлежащими отмене как принятые по неполно исследованным обстоятельствам дела, имеющим существенное значения для рассмотрения настоящего спора.

Как усматривается из материалов дела, 01.01.2009 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 32/08-3А, в соответствии с которым истец передал ответчику за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 1.060,76 кв.м в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Мишина, д. 56, стр. 2, 3, 4.

Срок действия договора составлял 11 месяцев (п. 5.1 договора).

Нежилое помещение было передано ответчику по акту приема-передачи от 01.01.2009 г.

29.01.2009 г. стороны подписали дополнительное соглашение к договору N 1, в соответствии с которым ответчик освободил по вышеуказанному договору помещение площадью 300 кв. м, расположенное в стр. 2 по адресу: г. Москва, ул. Мишина, д. 56, и передал его истцу по акту приема-передачи от 29.01.2009 г.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование переданным в аренду имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Принимая решение по спору, судебные инстанции исходили из того, что ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом не исполнил, в связи с чем образовалась задолженность в размере 2.128.037 руб. 36 коп. по договору N 32/08-3А за период с 01.02.2009 г. по 17.10.2009 г., которая на момент рассмотрения спора ответчиком не погашена, доказательств обратного последним не представлено.

Между тем, ответчик указывал на отсутствие у истца прав на сдачу в аренду спорного помещения и соответственно получения взыскиваемой арендной платы в связи со сдачей в аренду помещения, относящегося к самовольной постройке.

Заявитель кассационной жалобы ссылается на судебные акты по делу Арбитражного суда г. Москвы N А40-88507/09-11-719.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, при этом каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащимися в абз. 2 п. 1 Постановлении Пленума от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Истец свои требования основывает на неисполнении ответчиком обязательств из договора аренды нежилого помещения N 32/08-3А, заключенного между истцом и ответчиком 01.01.2009 г.

Фактической оценки договору аренды нежилого помещения на предмет его действительности либо недействительности судом не давалось с учетом довода ответчика об отсутствии у истца прав на сдачу в аренду спорного помещения и соответственно получения взыскиваемой арендной платы в связи со сдачей в аренду помещения, относящегося к самовольной постройке.

Установление и исследование вышеназванных обстоятельств имеет существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, поскольку плата за пользование арендованным имуществом подлежит уплате только надлежащему собственнику либо по его поручению иному лицу в силу положений ст.ст. 606, 609, 614 ГК РФ.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться этой пристройкой, в том числе сдавать в аренду.

Заявитель кассационной жалобы ссылается на постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.07.2010 г. по делу Арбитражного суда г. Москвы N А40-88507/09-11-719, которым отменены судебные акты об отказе ЗАО "ПСК "Геостройпроект" о признании недействительным заключенного с ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ" договора аренды от 01.01.2009 N 32/08-3А, в рамках которого взыскиваются спорные арендные платежи по настоящему делу.

В нарушение требований ч. 4 ст. 170 АПК РФ суд первой инстанции доводы ответчика не проверил и не установил, за какие конкретные помещения взыскивается спорная задолженность по арендной плате, какие конкретно помещения включены в договор аренды, в рамках которого взыскивается арендная плата по настоящему делу.

Суд апелляционной инстанции, рассматривая дело повторно, допущенные судом первой инстанции процессуальные нарушения не устранил.

Исковые требования ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ" о взыскании с ответчика убытков мотивированы тем, что в процессе освобождения занимаемых помещений и выезда из них, ответчик причинил истцу реальный ущерб в виде повреждений имущества, существенно ухудшивших состояние помещений, переданных по акту приема-передачи от 01.01.2009 г.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 2.3.22 договора при освобождении помещения Арендатор обязался самостоятельно устранить, либо оплатить расходы по ликвидации выявленных совместной комиссией из представителей арендатора и арендодателя недостатков, ухудшивших состояние помещения по сравнению с нормальным износом.

Придя к выводу о доказанности убытков, суд указал на отсутствие у ответчика каких-либо претензий или замечаний по поводу состояния передаваемых Арендатором помещений. Однако, при освобождении арендуемых помещений ответчиком истец обнаружил повреждения, существенно ухудшившие состояние помещений. Вывод суда обоснован ссылкой на акт от 19.10.2009 г., составленный сотрудниками компании истца (начальник ОСЗ и инженер ОСЗ) и заместителем ген. директора ООО "РеСтрИн".

Приняв в качестве доказательств акт от 19.10.2009 г., составленный истцом в отсутствие представителей ответчика, ссылаясь на предусмотренную п. 2.3.22 договора обязанность последнего устранить либо уплатить расходы по ликвидации выявленных недостатков, ухудшивших состояние помещения по сравнению с нормальным износом, суд не проверил и не дал оценку доводам ответчика о несоблюдении истцом того же п. 2.3.22 договора, обязывающего Арендатора произвести вышеназванные действия по устранению недостатков, выявленных совместной комиссией из представителей арендатора и арендодателя.

Вывод суда о доказанности размера убытков, вины ответчика в их причинении и наличии причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступлением последствий в виде убытков в связи с возвратом ответчиком поврежденного имущества, существенно ухудшившего состояние помещений, переданных по акту приема-передачи от 01.01.2009 г., основан на неполном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств. Суд в нарушение ч. 4 ст. 170, ч. 2 ст. 271 АПК РФ не проверил представленные в обоснование позиции ответчика доказательства в их совокупности и взаимосвязи относительно обстоятельств, связанных с невозможностью использовать часть переданных в аренду помещений в связи со сносом помещений, а также основания для взыскания заявленных убытков.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.

При новом рассмотрении дела суду следует дать оценку договору аренды нежилого помещения N 32/08-3А от 01.01.2009 г. с учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащимися в абз. 2 п. 1 Постановлении Пленума от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", и доводов ЗАО "Институт "Геостройпроект" об отсутствии у истца прав на сдачу в аренду спорного помещения и соответственно получения взыскиваемой арендной платы в связи со сдачей в аренду помещения, относящегося к самовольной постройке, учесть изложенное, проверить доводы ЗАО "Институт "Геостройпроект" об отсутствии у ответчика возможности реально пользоваться арендованным помещением в связи со сносом здания, а также в связи с этим о наличии вины ответчика и причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступившими последствиями в виде убытков, причиненных истцу. С учетом установленного рассмотреть спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 23 августа 2010 года Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 23 ноября 2010 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-16675/10-11-69 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

О.И. Комарова

Э.Г. Хомяков