Особенности прекращения обязательств по найму жилого помещения (И.А. Михайлова, "Законы России: опыт, анализ, практика", N 12, декабрь 2010 г.)

Особенности прекращения обязательств по найму жилого помещения

Среди теоретических и практических проблем, связанных с прекращением гражданских обязательств, особое место занимают многочисленные проблемы, возникающие при прекращении обязательств по владению и пользованию жилым помещением, так как они направлены на удовлетворение наиболее важных, фундаментальных потребностей граждан, на обеспечение права на жилище, закрепленного в ст. 40 Конституции России и во многих международных конвенциях, в том числе в ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, включившей жилище в обязательные компоненты, необходимые для поддержания здоровья и благосостояния гражданина и членов его семьи*(1).

Бесспорно, что право на жилище относится к основным правам личности, занимая приоритетное место в системе субъективных гражданских прав, поэтому при реформировании гражданского законодательства особое внимание уделялось созданию условий, необходимых для его реализации гражданами России. Однако иногда содержание права на жилище понимается и трактуется не вполне точно, что приводит к закреплению конструкций, не соответствующих принципам гражданского права.

Речь идет о договоре найма жилого помещения, вернее, о порядке и условиях его расторжения, установленных ст. 687 ГК РФ, в соответствии с которой собственник жилого помещения (наймодатель) вправе требовать расторжения данного договора и выселения нанимателя только в судебном порядке и только при наличии следующих оснований:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушение или порча жилого помещения нанимателем или иными гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом в соответствии с абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ "по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения". Особо примечательно, что этот срок обозначается словосочетанием "не более года", хотя и год - весьма длительный период времени, который наймодатель должен выжидать для того, чтобы начать новое судебное разбирательство, так как повторное обращение в суд допускается только при условии, если "в течение срока, установленного судом, наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения". Однако даже если суд удовлетворит требование наймодателя и вынесет решение о расторжении договора и о выселении нанимателя, это судебное разбирательство вновь может закончиться фактически в его пользу, на этот раз в связи с тем, что по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения о расторжении договора и вновь на срок "не более года".

Таким образом, лица, злостно нарушающие условия заключенного договора и нормы гражданского законодательства, в соответствии с названными положениями могут безвозмездно проживать в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, как минимум, два с половиной года, а нередко и значительно дольше, что противоречит общим правилам об исполнении гражданских обязательств, в соответствии с которыми "обязательства, не исполненные в разумный срок, должник должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательств, обычаев делового оборота или сущности обязательства (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Конечно, из сущности обязательства по найму жилого помещения вытекает затруднительность его прекращения и выселения нанимателя в течение семи дней, но затягивание этого процесса на два с половиной года означает нарушение субъективных прав и законных интересов собственника жилого помещения (неясно, в частности, где он будет проживать в течение столь длительного времени). При этом, хотя недобросовестные действия нанимателя, нарушающие право собственности наймодателя, не могут не повлечь причинения ему имущественного и морального вреда, в гл. 35 ГК РФ не содержится ни одной нормы, устанавливающей ответственность нанимателей за допущенные нарушения, тем более продолжавшиеся на протяжении такого длительного времени.

Между тем, как справедливо подчеркивает В.Ф. Яковлев, повышение действенности гражданско-правовой защиты субъективных гражданских прав, особенно права собственности, в том числе и в обязательственных отношениях, является одним из наиболее важных направлений Концепции совершенствования гражданского законодательства*(2). Однако предлагаемые с этой целью меры в виде установления возможности возмещения так называемых абстрактных убытков собственника*(3) применительно к рассматриваемой ситуации едва ли будут достаточно эффективны, так как наниматель не в состоянии погасить не только такие "абстрактные убытки", но и задолженность по квартплате.

Устанавливая столь сложный и длительный порядок прекращения обязательств с недобросовестными нанимателями, не имеющий аналогов с правилами прекращения других гражданских обязательств, законодатель тем самым частично перекладывает тяжесть решения жилищных проблем на собственников жилых помещений, предоставивших эти помещения во временное владение и пользование другим лицам. Такой подход, вероятно, объясняется односторонним пониманием конституционного права граждан на жилище, рассматриваемым в данном случае только в контексте гарантированности неприкосновенности жилища и исключения случаев произвольного лишения граждан занимаемых ими жилых помещений.

Между тем, как подчеркивается в Преамбуле постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июня 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 14), право на жилище, в первую очередь, заключается в "предоставлении жилища из государственного, муниципального и иных жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, и в оказании содействия гражданам в улучшении их жилищных условий"*(4).

К рассматриваемой ситуации удивительно подходят слова И.А. Покровского: "Не подлежит никакому сомнению, что государство может и даже обязано ограничивать, т.е. вводить в известные рамки индивидуальную свободу и в этом смысле приносить индивидуальные интересы в жертву общественным. Но, спрашивается, безгранична ли власть государства в этом отношении? Может ли оно предъявлять к индивиду всякие требования, какие только найдет нужным в интересах "общего блага", или же, напротив, есть такие стороны личного существования, в которое никакое внешнее вторжение недопустимо?"*(5).

Действительно, в данном случае законодатель "в интересах общего блага", т.е. обеспечения права на жилище каждого, кто в нем нуждается, "приносит в жертву" права и законные интересы собственников жилого помещения, ограничивая их "индивидуальную свободу" незамедлительно расторгнуть договор с недобросовестным контрагентом, что не соответствует требованиям разумности и справедливости, основам нравственности и морали, так как права и интересы недобросовестных контрагентов охраняются и защищаются в ущерб правам собственника жилого помещения, добросовестно исполнившего принятые на себя обязательства.

Между тем необходимость активного и последовательного использования категории справедливости как общеправового принципа в законодательной деятельности была подчеркнута Конституционным Судом России: "Принципы правовой справедливости и равенства, на которых основано осуществление прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации как правовом и социальном государстве, предполагают правовую определенность и связанную с ней предсказуемость законодательной политики"*(6). Эта позиция была подтверждена и в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 14, в котором закреплено требование к судам, рассматривающим дела по спорам о прекращении права пользования жилым помещением, разрешать такие споры, "руководствуясь принципами разумности, справедливости и гуманизма" (пп. 5 п. 16).

Однако в содержании рассматриваемой нормы принципы разумности и справедливости отражения не нашли, а принцип гуманизма действует в отношении только нанимателя, так как в ней отчетливо прослеживается стремление законодателя обеспечить охрану и защиту прав и интересов этой стороны, несмотря на то, что она грубо нарушает условия заключенного договора, что, в свою очередь, противоречит конституционному принципу равенства граждан перед законом и судом (ч. 1 ст. 19 Конституции России). Вероятно, такой подход объясняется тем, что наниматель представляется законодателю менее защищенным субъектом, нуждающимся в охране от недобросовестных действий собственника жилого помещения. Во всяком случае, утверждениями о том, что "наниматель является слабой стороной в договоре", как правило, и объясняется содержание рассматриваемой нормы, отличающейся резким дисбалансом правового положения субъектов обязательства.

Но этот довод весьма уязвим, так как на практике "соотношение сил" названных субъектов может быть прямо противоположным: договоры коммерческого найма жилого помещения нередко заключают переехавшие из других городов в Москву, Санкт-Петербург и другие крупные города лица, имеющие стабильный доход, занимающиеся предпринимательской деятельностью, студенты из обеспеченных семей, иностранные граждане, проживающие и работающие в России, и т.д. В роли наймодателей, напротив, часто выступают одинокие и престарелые граждане, пенсионеры, инвалиды, низкооплачиваемые служащие, вынужденные сдавать принадлежащее им жилое помещение в целях получения доходов, дополняющих пенсии и пособия, размер которых в большинстве случаев недостаточен для поддержания приемлемого жизненного уровня, поэтому рассматриваемый законодательный подход, ущемляющий права и интересы этих незащищенных слоев населения, представляется особенно несправедливым.

С другой стороны, если считать нанимателя слабой стороной, для охраны и защиты прав которой законодатель допускает отступление от базового принципа гражданско-правового регулирования - принципа юридического равенства всех его субъектов, остается неясным, почему для нанимателей, проживающих в домах государственного и муниципального жилищных фондов, не установлено подобных льгот. Так, в соответствии со ст. 90 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), "если наниматель и проживающие с ним совместно члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие". Как видим, никаких иных сроков, кроме шести месяцев, в данной норме не обозначено, хотя речь идет о тех жилых помещениях, которые наниматели занимают в качестве полноправных владельцев на протяжении, возможно, долгих лет.

Нет указаний на особый механизм расторжения договоров по данному основанию и в постановлении N 14, в котором нашли свое разрешение наиболее сложные и важные вопросы, возникающие в связи с прекращением обязательств по найму жилых помещений. Так, в п. 38, устанавливающем условия выселения нанимателя по причинам невнесения квартирной платы за жилое помещение и коммунальные услуги, содержится ряд важных разъяснений, в частности, раскрывается содержание понятия "уважительные причины", но не имеется указаний на срок, который должен быть предоставлен нанимателю "для исправления".

Противоречие между позицией законодателя по отношению к гражданам, проживающим в жилых помещениях по договору социального найма, и к нанимателям жилых помещений, принадлежащих частным лицам, еще более отчетливо проявляется при сопоставлении других оснований расторжения договора. Речь идет о тех ситуациях, когда наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В ст. 90 ЖК РФ предусмотрено, что в таких случаях, а также в случае разрушения жилого помещения наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок (едва ли в качестве такого разумного срока наймодатель назначит срок в два с половиной года) для устранения этих нарушений, но если названные граждане после предупреждения нанимателя не устранят допущенные нарушения, виновные лица по требованию наймодателя или других лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Эта позиция подтверждена и конкретизирована в п. 39 постановления N 14, характеризующем обстоятельства, которые должны рассматриваться как факты, влекущие систематические нарушения прав и законных интересов соседей нанимателя.

Однако если такая ситуация, нетерпимая как для собственника, жилое помещение которого подвергается порче или разрушению, так и для его соседей, возникает при коммерческом найме жилого помещения, к ней применяются правила, предусмотренные абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ, т.е. и в этих обстоятельствах суд может предоставить нанимателю срок для исправления "не более года", а затем отсрочить исполнение решения о его выселении еще на один год. Остается неясным, почему собственник жилого помещения, переданного другим лицам по договору коммерческого найма, должен свыше двух с половиной лет ожидать наступления момента выселения нанимателя, который не только не вносит квартирную плату, но и разрушает занимаемое жилое помещение или создает невыносимые условия для жизни соседей, нарушая права и законные интересы и этих лиц.

Явно несправедливый правовой механизм, закрепленный в данной норме, довольно редко подвергается критике в современной литературе, поэтому особое значение имеет положение, в соответствии с которым "наймодатель, несмотря на доказанность фактов разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, должен терпеть такое нарушение договора и нарушение его права собственности около трех лет" и что "принципу справедливости больше соответствовало бы выселение нанимателя ... без назначения ему столь продолжительных сроков "на исправление"*(7).

Между тем в рассматриваемом законодательном подходе просматривается нарушение еще одного принципа гражданского права - принципа равной правовой охраны всех форм собственности и всех собственников, закрепленного в Конституции России (ч. 2 ст. 8) и в ГК РФ (п. 4 ст. 212), так как сопоставление правил о расторжении договоров социального и коммерческого найма в связи с ненадлежащим исполнением нанимателем своих обязательств приводит к выводу, что в рассматриваемой сфере законодатель частично восстанавливает принцип приоритетной защиты права государственной собственности по сравнению с правом личной собственности граждан, действовавший в советский период.

Несправедливость рассматриваемого законодательного подхода становится еще более очевидной, если сопоставить его с позицией законодателя по вопросу о правах на жилое помещение бывших членов семьи гражданина, являющегося собственником помещения, т.е. его бывшего супруга и детей. Как известно, в п. 4 ст. 31 ЖК РФ было закреплено, что "в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи".

Как видим, в данном случае отсутствуют указания на те периоды времени, которые предусмотрены для прекращения права пользования чужим жилым помещением для недобросовестных нанимателей по договору коммерческого найма, хотя правила, закрепленные в ст. 31 ЖК РФ, подлежат применению к лицам, не совершившим в отношении собственника никаких гражданско-правовых нарушений - к бывшим членам его семьи, в том числе несовершеннолетним детям, права которых на жилое помещение поставлены в зависимость от того, с кем из родителей они будут проживать после прекращения брака. Дети, оставшиеся с собственником, сохраняют право пользования занимаемым жилым помещением, но если ребенок переходит на попечение супруга, утратившего это право, он также фактически лишается жилья, поэтому следует согласиться с З.И. Цыбуленко, назвавшим обсуждаемое положение "классическим примером противоречия норм права нормам морали, исповедуемой большинством членов нашего общества, кроме законодателей, принявших их..."*(8).

Легко прогнозируемые негативные последствия обсуждаемой нормы активно обсуждались представителями науки и практики, обращавшимися за разъяснениями по вопросу о механизме ее применения. Первоначально, отвечая на соответствующие вопросы, Верховный Суд РФ просто дублировал содержание рассматриваемой нормы*(9), но, видимо, под влиянием широкого общественного резонанса и многочисленных критических оценок данного положения кардинально изменил свою позицию и уже в Обзоре судебной практики за III квартал 2007 г. разъяснил, что "в силу требований Семейного кодекса Российской Федерации об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями"*(10).

Еще более четко эта позиция была сформулирована в постановлении N 14, в котором закреплено, что "прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 статьи 31 ЖК РФ" (п. 14).

Тем самым была предпринята попытка разрешить (хотя бы на уровне толкования закона) одну из наиболее острых и значимых проблем, возникающих в сфере прекращения прав на жилые помещения, хотя нетрудно предположить, что осуществление несовершеннолетним ребенком этого права на практике будет сопряжено с весьма значительными сложностями, так как его самостоятельная реализация невозможна, а проживание совместно с ребенком его родителя в жилом помещении, принадлежащем бывшему супругу, едва ли будет носить беспрепятственный характер, особенно если бывший супруг уже создал новую семью.

Таким образом, в действующем законодательстве охрана прав и интересов недобросовестного нанимателя по договору коммерческого найма возведена на качественно иной уровень, чем охрана нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, а также бывших членов семьи собственника жилого помещения, что означает нарушение принципов равенства всех граждан перед законом и судом, принципа равной правовой охраны всех форм собственности и всех собственников, а также принципа разумности и справедливости.

Все сказанное позволяет предложить внести изменения в абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: "По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более трех месяцев для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение этого срока наниматель не устранит допущенных нарушений, суд выносит решение о расторжении договора, взыскании с нанимателя задолженности по плате за жилое помещение и процентов на сумму задолженности, определяемых в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, и о выселении его из занимаемого жилого помещения".

Еще одной важной мерой, направленной на разрешение обсуждаемой проблемы, должно стать предполагаемое в рамках Концепции совершенствования гражданского законодательства "расширение круга принципов гражданского права за счет введения нового принципа - добросовестного поведения всех участников гражданского оборота: на стадии установления гражданских прав и обязанностей, на стадии исполнения, на стадии применения мер защиты", поскольку данный принцип, действующий "не просто как декларация, а как оснащенный соответствующими правовыми механизмами и наработками судебной практики"*(11), несомненно, повысит эффективность гражданско-правового регулирования, в том числе и жилищных правоотношений, во многом предопределяющих физическое и психическое здоровье граждан.

Библиографический список

1. Гражданское право: В 2 т. Том II: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 2000.

2. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998.

3. Цыбуленко З.И. О новом жилищном законодательстве // Современные проблемы публично-правового и частноправового регулирования: теория и практика: Материалы междунар. науч.-практ. конф. Ч. III. Уфа, 2005.

4. Яковлев В.Ф. О концепции совершенствования гражданского законодательства // Цивилист. 2009. N 4.

И.А. Михайлова,

доктор юридических наук, профессор, профессор кафедры гражданского и предпринимательского права

Российского государственного института интеллектуальной собственности

"Законы России: опыт, анализ, практика", N 12, декабрь 2010 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Международные акты о правах человека: Сборник документов. М., 1999. С. 40.

*(2) См.: Яковлев В.Ф. О концепции совершенствования гражданского законодательства // Цивилист. 2009. N 4. С. 12.

*(3) См.: Там же.

*(4) Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9. С. 2.

*(5) См.: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 79.

*(6) См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 29 января 2004 г. N 2-П // СЗ РФ. 2004. N 6. Ст. 450.

*(7) См.: Гражданское право: В 2 т. Том II: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 2000. С. 493.

*(8) Цыбуленко З.И. О новом жилищном законодательстве // Современные проблемы публично-правового и частноправового регулирования: теория и практика: Материалы междунар. науч.-практ. конф. Ч. III. Уфа, 2005. С. 214.

*(9) См.: Ответ на вопрос 18 в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2005 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 2.

*(10) См.: Ответ на вопрос N 4 в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2007 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. N 2.

*(11) См.: Яковлев В.Ф. О концепции совершенствования гражданского законодательства // Цивилист. 2009. N 4. С. 12.