Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 февраля 2012 г. N ВАС-15961/11 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" (ключевые темы: недвижимое имущество - государственная регистрация перехода права собственности - лес - инвестиционная деятельность - конкурсное производство)

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 февраля 2012 г. N ВАС-15961/11
"О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

 

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Борисовой Е.Е.

судей Куликовой В.Б., Медведевой А.М.

рассмотрела заявление общества с ограниченной ответственностью "Лесное угодье" о пересмотре в порядке надзора постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.08.2011 по делу N А56-70717/2010 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

по иску общества с ограниченной ответственностью "БалтСтройИнвест" (г. Санкт-Петербург) к закрытому акционерному обществу "РМК-Строй" (г. Санкт-Петербург) о признании права собственности.

Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу (г. Санкт-Петербург), общество с ограниченной ответственностью "Лесное угодье" (г. Санкт-Петербург).

СУД УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "БалтСтройИнвест" (далее - общество "БалтСтройИнвест") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "РМК-Строй" (далее - общество "РМК-Строй") о признании права собственности на нежилое помещение 6-Н общей площадью 314,5 кв.метра, расположенное на первом этаже, и подсобное помещение 43-Н общей площадью 142,1 кв.м, расположенное в подвале, в многоквартирном доме по адресу: г. Санкт-Петербург, Ленинский пр., д. 91.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, общество с ограниченной ответственностью "Лесной Двор Ломоносовский".

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.02.2011 в удовлетворении требования отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество "БалтСтройИнвест" обжаловало его в апелляционном порядке.

Протокольным определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011 в порядке процессуального правопреемства общество с ограниченной ответственностью "Лесной Двор Ломоносовский" (далее - общество "Лесной Двор Ломоносовский") в связи с реорганизацией заменено на общество с ограниченной ответственностью "Лесное угодье" (далее - общество "Лесное угодье").

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2011 отменено решение суда первой инстанции, принят новый судебный акт: за обществом "БалтСтройИнвест" признано право собственности на упомянутые нежилые помещения.

Указанное постановление суда апелляционной инстанции обжаловано обществом "Лесное угодье" в суд кассационной инстанции. На данный судебный акт в соответствии со статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также подана кассационная жалоба лица, не участвовавшего в рассмотрении настоящего дела, - товарищества собственников жилья "Ленинский 93" (далее - товарищество).

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 15.08.2011 оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции, производство по кассационной жалобе товарищества прекращено.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество "Лесное угодье" просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права.

Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, в соответствии с распорядительными актами органов государственной власти города Санкт-Петербурга общество с ограниченной ответственностью "Архитектурно-строительная и научно-производственная фирма "Экстродамус" (далее - фирма) выступила инвестором строительства жилых многоквартирных домов по адресу: г. Санкт-Петербург, Юго-Запад, кв. 7, корп. 12а и 12б.

По договору от 07.07.2000 земельный участок, необходимый для строительства жилых домов площадью 13 400 кв. метра передан Комитетом по управлению городским имуществом в аренду фирме.

Впоследствии на основании распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от 29.09.2003 N 2295-ра, постановлений Правительства Санкт-Петербурга от 29.06.2004 N 1231, от 30.11.2004 N 1914, от 13.05.2008 N 551 в инвестиционные условия внесены изменения, в соответствии с которыми функции инвестора-застройщика в отношениях по строительству указанных многоквартирных домов переданы обществу "РМК-Строй". Обществу "РМК-Строй" разрешено завершить строительство жилых домов, начатое фирмой, за счет собственных и привлеченных средств.

На основании указанных распорядительных актов права и обязанности арендатора земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирных домов, переданы обществу "РМК-Строй".

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.07.2009 по другому делу N А56-10642/2007 общество "РМК-Строй" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен Шепскис Ф.Х (далее - конкурсный управляющий).

В ходе процедуры конкурсного производства 25.12.2009 между обществом "РМК-Строй" (застройщик) в лице конкурсного управляющего и обществом "БалтСтройИнвест" (дольщик) заключен договор участия в строительстве многоквартирного жилого дома (далее - договор от 25.12.2009). По условиям указанного договора общество "БалтСтройИнвест" приняло на себя обязательства по финансированию строительства нежилого помещения 6-Н общей площадью 314,5 кв. метра и подсобного помещения 43-Н общей площадью 142,1 кв. метра, расположенных на первом этаже и в подвале жилого дома по строительному адресу: Санкт-Петербург, Юго-Запад, квартал 7, корп. 12А (Ленинский пр., д. 91).

В оплату указанных помещений стоимостью 8 369 995 руб. 60 коп. общество "БалтСтройИнвест" передало обществу "РМК-Строй" по актам от 27.01.2010 векселя общей номинальной стоимостью 5 000 000 руб., выданные обществом с ограниченной ответственностью "Янтарь", а также перечислило платежными поручениями на расчетный счет должника денежные средства в сумме 3 369 995 руб. 60 коп.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 18.10.2010 выдано разрешение N 78-3508в-2010 на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Юго-Запад, квартал 7, корп. 12А.

Ссылаясь на то, что оформление его прав на помещения, являющиеся предметом договора от 25.12.2009, невозможно иначе как по решению суда, общество "БалтСтройИнвест" обратилось в суд с настоящим иском. Необходимость подачи настоящего иска мотивирована обществом "БалтСтройИнвест" наличием у общества "РМК-Строй" задолженности по платежам за инфраструктуру и аренду земельного участка, что, по мнению истца, является препятствием для государственной регистрации его прав на эти объекты в общем порядке на основании договора от 25.12.2009.

При рассмотрении дела конкурсный управляющий от имени общества "РМК-Строй" подтвердил факт оплаты по договору от 25.12.2009 и в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал иск, заявленный обществом "БалтСтройИнвест". Признавая иск, конкурсный управляющий указывал, что в отсутствии первоначальной государственной регистрации права собственности общества "РМК-Строй" на весь жилой дом регистрация перехода этого права к истцу на причитающиеся ему отдельные помещения возможна только в соответствии с решением суда.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленного требования, отметив, что между сторонами по договору от 25.12.2009 не имеется спора, так как ответчик не уклоняется от исполнения своих обязательств, соглашаясь с притязаниями общества "БалтСтройИнвест" на упомянутые помещения. При этом стороны договора в установленном порядке не обращались в уполномоченные органы с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности общества "БалтСтройИнвест" на указанное недвижимое имущество, доказательств отказа в такой регистрации истцом представлено не было.

Исходя из того, что между сторонами договора от 25.12.2009 отсутствует спор, подлежащий разрешению в судебном порядке, а инициированное обществом "БалтСтройИнвест" исковое производство не заменяет процедуру государственной регистрации перехода права собственности, которая в отсутствии соответствующих возражений ответчика должна осуществляться по их заявлению, суд первой инстанции счел заявленное требование не подлежащим удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск, исходил из того, что общество "БалтСтройИнвест", надлежащим образом исполнившее свои обязательства по оплате приобретаемых помещений в соответствии с положениями Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" становится их собственником.

В своем постановлении суд апелляционной инстанции отметил, что судом первой инстанции необоснованно отклонено заявление ответчика о признании иска, которое не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Суд кассационной инстанции оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции, дополнительно мотивировав необходимость удовлетворения иска ссылками на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление от 11.07.2011 N 54).

По мнению суда кассационной инстанции, заключенный между обществом "РМК-Строй" и обществом "БалтСтройИнвест" договор от 25.12.2009 является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр). Учитывая правовую природу отношений сторон, суд квалифицировал заявленный иск как требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, которое подлежит рассмотрению в соответствии с положениями статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор от 25.12.2009 со стороны общества "БалтСтройИнвест" исполнен, а ответчик, признающий его притязания, готов в любое время передать упомянутые помещения в рамках существующего обязательства, суд кассационной инстанции счел обоснованным требование истца, направленное, по существу, на государственную регистрацию его права собственности в отношении недвижимого имущества.

Между тем при разрешении спора судами апелляционной и кассационной инстанции не учтено следующее.

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество "БалтСтройИнвест" ссылалось на то, что приобрело право собственности на указанные помещения на основании договора от 25.12.2009, по которому им были в полном объеме исполнены все принятые на себя обязательства.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, по инициативе общества "БалтСтройИнвест" к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Лесной Двор Ломоносовский" (правопредшественник общества "Лесное угодье"). Необходимость привлечения общества "Лесной Двор Ломоносовский" к участию в деле мотивирована самим истцом наличием у этого лица притязаний на недвижимое имущество, в отношении которого заявлено настоящее требование.

Однако, делая вывод о возникновении у истца права собственности на указанное имущество в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности, суд апелляционной инстанции не учел, что названное имущество является предметом спора между указанными лицами.

Общество "Лесное угодье" в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции указывало на то, что его право на те же самые нежилые помещения возникло до даты подписания договора от 25.12.2009, а именно на основании договора долевого участия с прежним застройщиком, права и обязанности которого перешли к обществу "РМК-Строй" в соответствии с соглашением от 2004 года. В этой связи суду апелляционной инстанции с учетом позиции истца относительно необходимости привлечения к участию в деле общества "Лесное угодье" следовало разрешить спор, принимая во внимание имеющиеся притязания нескольких лиц на спорное недвижимое имущество.

Поскольку общество "Лесное угодье" в подтверждение своего права на спорные помещения также ссылалось на заключенный с ответчиком - обществом "РМК-Строй" договор инвестирования и факт его оплаты, вывод суда апелляционной инстанции об исполнении обществом "БалтСтройИнвест" имеющихся у него обязательств по финансированию, сам по себе не может служить основанием для удовлетворения требования, заявленного истцом в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности.

Наличие притязаний общества "Лесное угодье" подтверждается и его последующими действиями, а именно обращением с заявлением об установлении своих требований в рамках дела о банкротстве "РМК-Строй" в соответствии с введенными в действие 15.08.2011 нормами параграфа 7 главы IX (банкротство застройщиков) Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

В свою очередь, суд кассационной инстанций при рассмотрении настоящего дела исходил из наличия между обществами "РМК-Строй" и "БалтСтройИнвест" обязательственных отношений из договора купли-продажи, квалифицировав заявленный иск как требование о государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса, но при этом не учел следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса в случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Исполнение договора купли-продажи недвижимости продавцом предполагает не только предоставление покупателю объекта недвижимого имущества в фактическое владение, но и участие его в государственной регистрации перехода к последнему права собственности на это имущество по этой сделке. Такая регистрация осуществляется уполномоченными на то государственными органами в порядке, предусмотренном статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании заявлений сторон договора.

При уклонении одной из сторон от обращения в регистрирующий орган государственная регистрации перехода права собственности по договору осуществляется в соответствии с решением суда, которое принимается судом в порядке, предусмотренном положениями статьи 551 Гражданского кодекса.

Из приведенных норм материального права следует, что это решение может быть вынесено судом исключительно при наличии спора, возникшего между сторонами договора в связи с невыполнением одной из них обязанности по своему участию в процедуре государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Однако согласно установленным по делу обстоятельствам ответчик - общество "РМК-Строй" в лице конкурсного управляющего признавало имущественные притязания истца, прямо указывая на необходимость удовлетворения заявленного требования.

Поскольку между обществами "РМК-Строй" и "БалтСтройИнвест" отсутствовали разногласия, касающиеся исполнения положений договора от 25.12.2009 и необходимости государственной регистрации права собственности истца, вывод судов о наличии условий для применения в деле положений статьи 551 Гражданского кодекса нельзя признать состоятельным.

Согласно пункту 5 постановления от 11.07.2011 N 54, на котором основаны выводы суда кассационной инстанции об удовлетворении иска, требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 Гражданского кодекса), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 Гражданского кодекса) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.

Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Однако право собственности общества "РМК-Строй" на помещения, которые должны были быть переданы обществу "БалтСтройИнвест" в силу заключенного с ним договора от 25.12.2009, не регистрировалось.

По смыслу данных положений законодательства иск, основанный на пункте 3 статьи 551 Гражданского кодекса, является способом защиты нарушенного права, поэтому его предъявление в суд не может подменять собой процедуру регистрации перехода права собственности на недвижимость, которая при наличии воли сторон договора на передачу правового титула должна осуществляется по их совместному заявлению.

При таких обстоятельствах обращение общества "БалтСтройИнвест" в суд с таким иском в отсутствие оформленного в установленном порядке права собственности ответчика на имущество при его согласии с заявленными требованиями, по существу, направлено на обход подлежащих применению норм гражданского законодательства, регулирующих оборот недвижимости. Удовлетворение иска, предусматривающего государственную регистрацию права собственности истца на вновь созданное имущество, минуя обязательный этап предварительного оформления этого права за обществом "РМК-Строй" противоречит положениям статьи 551 Гражданского кодекса.

В своем постановлении суд кассационной инстанции указал, что помещение, являющееся предметом договора от 25.12.2009, обществу "БалтСтройИнвест" не передавалось. Согласно выводам суда кассационной инстанции названное помещение находится в закрытом состоянии, доступ к нему имеют товарищество и общество "РМК-Строй".

Однако товарищество, которое также как и ответчик имеет доступ к помещению, обжаловало в соответствии с положениями статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление суда апелляционной инстанции об удовлетворении требования в суд кассационной инстанции, поддерживая доводы общества "Лесное угодье" об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на спорное имущество.

В рамках данного дела обществом "БалтСтройИнвест" не заявлялось требований о понуждении ответчика передать ему указанное имущество в порядке исполнения договора от 25.12.2009.

Учитывая неопределенность относительно обстоятельств владения упомянутыми помещениями, а также при отсутствии фактического предоставления истцу названного имущества в соответствии с договором от 25.12.2009, вывод суда кассационной инстанции о возможности удовлетворения иска в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса без разрешения вопроса о передаче обществу "БалтСтройИнвест" названных помещений также является необоснованным.

По результатам рассмотрения настоящего дела суд кассационной инстанции квалифицировал заключенный между сторонами договор от 25.12.2009 как договор купли-продажи будущей вещи, предусматривающий обязанность общества "РМК-Строй" после сдачи дома в эксплуатацию передать обществу "БалтСтройИнвест" находящиеся в нем отдельные помещения в собственность.

Так как договор от 25.12.2009 направлен на отчуждение объекта недвижимости общества "РМК-Строй" в период нахождения его на стадии конкурсного производства, судам следовало выяснить, совершенна ли указанная сделка конкурсным управляющим в порядке реализации имущества должника в соответствии с требованиями Закон о банкротстве и может ли она в этой связи являться основанием для регистрации права собственности общества "БалтСтройИнвест" на указанные помещения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

Названная норма подлежит применению и в тех случаях, когда арбитражный управляющий выступает от имени должника в суде. Таким образом, при представлении должника в суде арбитражный управляющий при реализации имеющихся у него процессуальных полномочий обязан исходить не только из интересов самого должника, но и его кредиторов, руководствуясь при этом принципами разумности и добросовестности.

При таких обстоятельствах, делая вывод о правомерности сделанного конкурсным управляющим заявления о признании иска, суды апелляционной и кассационной инстанции не дали оценку возможным правовым последствиям указанного процессуального действия и не исследовали вопрос о том, каким образом переход права собственности к истцу по сделке, направленной на отчуждение имущества должника - общества "РМК-Строй", может затронуть интересы кредиторов в деле о несостоятельности.

В целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права коллегия судей считает необходимым передать настоящее дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов.

На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями статьей 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. передать дело N А56-70717/2010 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.08.2011.

2. лицам, участвующим в деле, предоставить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в срок до 13 марта 2012 г. отзыв на заявление.

 

Председательствующий судья

Е.Е. Борисова

 

Судьи

В.Б. Куликова
А.М. Медведева

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 февраля 2012 г. N ВАС-15961/11

"О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"


Текст определения официально опубликован не был


Номер дела в первой инстанции: А56-70717/2010


Истец: ООО "БалтСтройИнвест"

Ответчик: ЗАО "Р-МК-Строй", ЗАО "РМК-строй"

Третье лицо: ЗАО "РМК-строй", ООО "ЛДЛ", ООО "Лесное угодье", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу