Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2013 г. N ВАС-8437/13 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - договор купли-продажи будущей недвижимой вещи - переход права собственности - обременение)

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2013 г. N ВАС-8437/13
"Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Е.Е. Борисова, судей В.Б. Куликова, А.М. Медведева рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Донагробизнес" (город Таганрог) о пересмотре в порядке надзора постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 по делу N А53-29960/2012 Арбитражного суда Ростовской области и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2013 по тому же делу,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Донагробизнес" к ответчику открытому акционерному обществу "Таганрогский котлостроительный завод "Красный котельщик" (город Таганрог) о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, регистрации перехода права

СУД УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Донагробизнес" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Таганрогский котлостроительный завод "Красный котельщик" (далее - завод) о понуждении к заключению основного договора купли-продажи движимого и недвижимого имущества и о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.12.2012 исковые требования удовлетворены в части обязания ответчика зарегистрировать переход права собственности от завода к обществу на спорное имущество, в остальной части иска отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 решение суда первой инстанции от 20.12.2012 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2013 постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.

Общество подало заявление о пересмотре состоявшихся по делу судебных актов судов апелляционной и кассационной инстанций, указывая на нарушение ими норм материального права, полагая обоснованным и законным решение суда первой инстанции.

Рассмотрев доводы заявителя, коллегиальный состав судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации считает об отсутствии оснований, определенных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в связи со следующим.

Как следует из судебных актов по настоящему делу, общество, обращаясь в суд с иском, преследовало интерес в заключении основного договора купли-продажи будущей вещи, ссылаясь на наличие между сторонами заключенного 16.03.2011 предварительного договора.

При рассмотрении дела суды установили, что стороны в соответствии с условиями предварительного договора обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 01.11.2011.

Поскольку пунктом 1.6 предварительного договора была установлена обязанность продавца передать покупателю имущество свободным от любых прав и притязаний третьих лиц и от иных обременений (ограничений) и споров и преимущественных прав покупки, а на момент его заключения земельный участок был обременен ипотекой всего участка, пунктом 2.1.4 на завод была возложена обязанность до заключения основного договора своими силами и за свой счет сформировать земельный участок, являющийся предметом договора, в границах, согласованных сторонами, поставить его на кадастровый учет и осуществить действия, необходимые для последующей регистрации перехода права собственности к покупателю.

Впоследствии стороны дополнительным соглашением N 2 к предварительному договору изменили срок для заключения основного договора до 31.01.2012.

При рассмотрении дела судом первой инстанции иск был удовлетворен только в части обязания ответчика зарегистрировать переход права собственности на истца, поскольку суд с учетом обстоятельств по делу пришел к выводу о том, что сторонами основной договор купли - продажи, именуемый как предварительный договор, уже заключен. При этом суд принял во внимание произведенную истцом частичную предварительную оплату приобретаемых объектов, а также передачу их истцу во владение.

Отменяя и отказывая в удовлетворении требований истца, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об ошибочности квалификации судом первой инстанции заключенного сторонами 16.03.2011 договора как основного, признав его, как и поименовали его стороны, предварительным договором.

Для принятия такого вывода суд апелляционной инстанции на основании 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) произвел толкование условий договора, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно указанной норме права, буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой этой статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая, что истец обращался в суд за заключением основного договора купли - продажи, а также проанализировав пункты 1.1, 1.2, 1.7, 2.1, 2.12, 2.1.4 договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о волеизъявлении сторон заключить именно предварительный договор, предусматривающий после снятия обременения всего земельного участка и формирования самостоятельного участка, расположенного под объектами недвижимости, заключение уже основного договора купли-продажи объектов недвижимости.

Суд также, не соглашаясь с доводами истца о заключении сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи принял во внимание, что поскольку земельный участок, занимаемый поименованными в договоре зданиями и сооружениями, на дату заключения предварительного договора был обременен ипотекой, он не отвечал требованиям, указанным в пункте 1.6 договора: продавец гарантирует продать покупателю имущество свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, а также от иных обременений и споров.

Судом во внимание также было принято, что нежилые здания на момент заключения предварительного договора фактически существовали, зарегистрированы в ЕГРП за заводом, и только лишь отсутствие сформированного земельного участка под зданиями не может повлечь признание этого договора договором купли-продажи будущей недвижимости.

Суд апелляционной инстанции принял также во внимание, что стороны определенно согласовали срок заключения основного договора.

Кроме того, суд пришел к выводу, что обстоятельства, на основании которых суд первой инстанции признал заключенный сторонами договор как основной, не могут подтверждать исполнение сторонами его как заключенного договора купли - продажи будущей вещи. При этом суд апелляционной инстанции учел, что передача ответчиком в пользование истца поименованных в договоре объектов была произведена не в соответствии с этим договором, а на основании заключенного позднее договора аренды, и передана была лишь часть этих объектов.

Таким образом, на основании изложенного при определении правовой природы заключенного сторонами договора суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что он является предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка, и не может квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В порядке статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В предусмотренный предварительным договором и дополнительным соглашением к нему срок ни одна из сторон не обратилась за заключением основного договора.

При указанных обстоятельствах основания для применения положений, предусмотренных пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, судом апелляционной инстанции установлены не были.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (статья 429 ГК РФ).

Таким образом, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения иска соответствуют положениям закона.

Доводы заявителя, изложенные в надзорном заявлении, были предметом проверки суда кассационной инстанции, но не нашли своего подтверждения, оснований для иной правовой оценки этих доводов у судебной коллегии не имеется.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

в передаче дела N А53-29960/2012 Арбитражного суда Ростовской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 по делу N А53-29960/2012 Арбитражного суда Ростовской области и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2013 по тому же делу отказать.

Председательствующий судья

Е.Е. Борисова

Судьи

В.Б. Куликова А.М. Медведева