Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 сентября 2013 г. N ВАС-12689/13 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" (ключевые темы: ремонтно-реставрационные работы - государственный строительный надзор - договор аренды земельного участка - досрочное расторжение договора аренды - целевое назначение)

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 сентября 2013 г. N ВАС-12689/13
"Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Медведевой А.М., судей Куликовой В.Б. и Попова В.В. рассмотрела в судебном заседании заявление администрации города Сочи о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2013 по делу N А32-26900/2012, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.07.2013 по тому же делу

по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) к закрытому акционерному обществу "Санаторий "Кавказская Ривьера" (далее - общество)

о расторжении договора аренды от 12.02.2009 N 4900005055, заключенного между администрацией и обществом, о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 2.130 кв.м с учетным кадастровым номером части 19, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3, общей площадью 142.700 кв.м земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1.

СУД УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.07.2013, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанными судебными актами, администрация подала заявление о пересмотре их в порядке надзора.

В соответствии с частью 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемого судебного акта в порядке надзора лишь при наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы заявителя и материалы надзорного производства, коллегиальный состав судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, определенных указанной статьей Кодекса, для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора в связи со следующим.

Как установлено судом, общество является собственником здания лечебного корпуса N 2 (литера А) площадью 340,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1.

Данное здание является объектом культурного наследия регионального значения (Краснодарского края) "Здание дачи Хлудова, 1896".

Общество приняло на себя обязательства по обеспечению режима содержания памятника, в том числе проводить ремонтно-реставрационные, консервационные, реставрационные работы и другие (охранное обязательство от 30.07.2002 N 167/2002).

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 12.02.2009 заключили договор аренды N 4900005055 (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 2.130 кв.м с учетным кадастровым номером части 19, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3, общей площадью 142.700 кв.м земель населенных пунктов для размещения архитектурного памятника "Здание дачи Хлудова, 1896 г." и зоны отдыха и культурных развлечений.

Земельный участок расположен в зоне "особо охраняемых территорий местного значения", имеющей особо ценное муниципальное значение, в границах земель, занятых памятниками истории и культуры регионального значения и их временными охранными зонами (пункт 1.1 договора).

Спорный земельный участок площадью 2.130 кв.м поставлен на кадастровый учет.

Пунктом 2.1 договора срок его действия установлен с момента его государственной регистрации до 06.08.2057. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 5.2.8 договора предусмотрено, что арендатор при эксплуатации земельного участка обязан строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовые акты органов местного самоуправления г. Сочи.

Арендатор имеет право возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункт 5.2.16 договора).

Полагая, что общество нарушило требования перечисленных пунктов 1.1, 5.2.8, 5.2.16 договора в части использования земельного участка по целевому назначению и проведения ремонтно-реставрационных работ в соответствии с требованиями действующего законодательства, администрация обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу о расторжении договора на основании пункта 4.1.1 договора, пункта 2 статьи 450 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В обоснование существенного нарушения договора обществом администрация ссылается на выявленные Сочинским отделом строительного надзора СКУ в ходе двух внеплановых проверок нарушения строительных, эпидемиологических, противопожарных, экологических и других норм и правил, а также на акт внеплановой проверки, составленной специалистами Управления государственного строительного надзора Краснодарского края, на основании которого обществу направлено предписание о предоставлении проектной документации. Данное требование обществом не исполнено.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Суд исследовал и оценил по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела документы и с учетом положений действующего законодательства пришел к выводу о том, что администрация не доказала наличие обстоятельств, с которыми закон связывает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя.

При этом суд учел акты, принятые по другим делам.

Судебными актами по делу N А32-46652/2011 признано незаконным и отменено постановление Управления государственного строительного надзора Краснодарского края от 10.11.2011 N 14-Ю-1128к о привлечении общества к ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, а именно: строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство ("Здание дачи Хлудова, 1896 г."). Суды установили, что производимые обществом на объекте культурного наследия работы подпадают под понятие сохранение объекта культурного наследия, в связи с чем регулируются законодательством в сфере охраны объектов культурного наследия и выполняются в соответствии с разрешением от 07.10.2009 N 19/09 на производство ремонтно-реставрационных работ по памятнику истории и культуры.

Судебным актом по делу N А32-6242/2012 Управлению государственного строительного надзора Краснодарского края отказано в привлечении общества к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 6 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Суд пришел к выводу о недоказанности факта совершения обществом правонарушения в виде неисполнения предписания от 20.10.2011 N 14-147Ц-Ю-76-АВ об устранении нарушений законодательства (отсутствие утвержденной в установленном порядке проектной документации на строительство). При этом суд сослался на преюдициально установленные по другому делу N А32-46652/2011 обстоятельства осуществления обществом на объекте ремонтно-реставрационных работ на основании разрешения от 07.10.2009 N 19/09.

Суд пришел к выводу о недоказанности администрацией того факта, что уклонение общества от предоставления уполномоченным органам документации, связанной с проведением ремонтно-реставрационных работ на объекте, расположенном на спорном земельном участке, повлечет значительное и неустранимое нарушение ее прав как арендодателя данного земельного участка.

Доказательства отзыва разрешения от 07.10.2009 N 19/09 на производство ремонтно-реставрационных работ на момент обращения администрации в арбитражный суд с иском по настоящему делу отсутствуют.

Уклонение общества от предоставления испрашиваемой уполномоченными органами документации при наличии вступивших в законную силу судебных актов, подтверждающих правомерность производства ремонтно-реставрационных работ на спорном объекте согласно разрешению от 07.10.2009 N 19/09, не может быть признано существенным нарушением обществом условий договора аренды, являющимся основанием для его расторжения по смыслу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сведения об осуществлении обществом самовольного строительства на арендуемом земельном участке или осуществлении деятельности, противоречащей целевому назначению участка, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, расторжение договора аренды не отвечает принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным суд отказал в удовлетворении заявленного иска, поскольку основания для иного вывода отсутствовали.

Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

в передаче дела N А32-26900/2012 Арбитражного суда Краснодарского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2013, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.07.2013 отказать.

Председательствующий судья

А.М. Медведева

Судьи

В.Б. Куликова В.В. Попов