Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 июня 2008 г. N КГ-А41/3898-08 Суд отказал в удовлетворении требования об обязании ответчика перевести права и обязанности по договору аренды нежилого помещения, поскольку установлено, что истец являлся недобросовестным арендатором, ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по спорному договору, в связи с чем не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному между ответчиком и третьим лицом (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 25 июня 2008 г. N КГ-А41/3898-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью Медицинская фирма "Перинатальный центр" (Московская область, г. Фрязино) (далее по тексту - ООО "МФ "Перинатальный центр" или истец) 2 августа 2007 года обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом и жилищным вопросам Администрации города Фрязино Московской области (далее - КУИЖВ г. Фрязино или ответчик) об обязании ответчика перевести на истца права и обязанности по заключенному между ответчиком и Обществом с ограниченной ответственностью "Многопрофильная фирма "Контакт" (Московская область, г. Фрязино) (далее по тексту - ООО "МПФ "Контакт" или третье лицо) договору аренды от 01.03.2007 N 18/07 (далее - Договор) нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, город Фрязино, улица Полевая, дом 6.

Определением Арбитражного суда Московской области от 9 октября 2007 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено ООО "МПФ "Контакт" (т. 2, л.д. 34).

В обоснование заявленных исковых требований ООО "МФ "Перинатальный центр" ссылалось на то, что 01.05.1997 между истцом (арендатор) и КУИЖВ г. Фрязино (арендодатель) был заключен договор аренды N 25-97, в соответствии с условиями которого ответчик предоставил истцу в пользование указанное выше помещение, при этом срок действия договора был пролонгирован до 31.12.2004.

Поскольку после прекращения договора аренды N 25-97 ответчик (арендодатель) 01.03.2007 заключил с третьим лицом (арендатор) Договор, истец, полагая, что ООО "МФ "Перинатальный центр" имело имущественное право на заключение договора аренды спорного помещения на новый срок, обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями, ссылаясь при этом на положения статей 608, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении заявленных требований по существу решением Арбитражного суда Московской области от 3 декабря 2007 года (резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2007 года) в удовлетворении исковых требований было отказано (т. 2, л.д. 79-80).

При этом суд первой инстанции установил, что истец в соответствии с условиями договора аренды от 01.05.1997 арендовал у ответчика спорное помещение, при этом срок действия данного договора, с учетом его пролонгации, истек 31.12.2004. Впоследствии на основании решения Арбитражного суда Московской области от 19 июля 2005 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2006 года и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 ноября 2006 года, ООО "МФ "Перинатальный центр" было выселено судебными приставами-исполнителями из занимаемых им помещений.

Суд первой инстанции также установил, что решением Арбитражного суда Московской области от 24 апреля 2006 года по делу N А41-К1-1766/05, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2006 года и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 сентября 2006 года с ООО "МФ "Перинатальный центр" в пользу КУИЖВ г. Фрязино были взысканы убытки в виде упущенной выгоды, возникшие вследствие недополучения местным бюджетом средств от невнесения истцом по настоящему делу арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды от 01.05.1997, в связи с чем арбитражный суд пришел к выводу о том, что истец являлся недобросовестным арендатором, ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по указанному договору аренды.

Поскольку из представленных в материалы дела доказательств следовало, что Договор, заключенный между ответчиком и третьим лицом, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что названный Договор является незаключенным и поэтому права и обязанности по спорному договору, как незаключенной сделке, не могли быть переданы истцу, указав при этом также на то, что ответчиком письмом от 10.12.2004 N 23-6/976 было предложено истцу в срок до 20.12.2004 заключить договор аренды на освоенные организацией помещения площадью 589,2 кв.м. и предоставлен проект договора, однако истец письмом от 24.01.2005 N 03 отказался от заключения договора на предложенных ответчиком условиях.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно проверив правомерность и обоснованность заявленных требований по доводам апелляционной жалобы истца, согласился с выводами суда первой инстанции, оставив своим постановлением от 8 февраля 2008 года (резолютивная часть постановления оглашена 5 февраля 2008 года) решение суда первой инстанции от 03.12.2007 без изменения (т. 2, л.д. 120-125).

Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции от 03.12.2007 и постановлением апелляционного суда от 08.02.2008 ООО "МФ "Перинатальный центр" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой истец просит арбитражный суд кассационной инстанции указанные судебные акты отменить в части отказа в иске из-за ненадлежащего исполнения истцом своих обязанностей по аренде помещения, а также просит исключить ссылки в судебном акте на статьи 608, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не относящиеся к основанию для отказа в иске, оставив ссылку суда в резолютивной части обжалуемого судебного акта только на статьи 167 и 651 названного Кодекса и принять новый судебный акт.

При этом заявитель жалобы указывает на то, что арбитражные суды первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов установили, что спорный договор не был зарегистрирован, в связи с чем названные суды пришли к выводу о необоснованности исковых требований о переводе на истца прав и обязанностей по нему, однако, как полагает истец, суды первой и апелляционной инстанций, делая вывод о ненадлежащем исполнении истцом своих обязательств по договору аренды от 01.05.1997 на основе ранее принятых судебных актов по другим делам, вышли за рамки предмета и основания исковых требований по настоящему делу, что повлекло за собой нарушение пункта 2 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в результате чего суд в резолютивной части обжалуемого решения, отказывая в удовлетворении исковых требований, сослался на два взаимоисключающих друг друга, по мнению истца, основания для отказа в иске: отсутствие государственной регистрации Договора и ненадлежащее исполнение истцом своих обязательств по договору от 01.05.1997.

КУИЖВ г. Фрязино и ООО "МПФ "Контакт" отзывы на кассационную жалобу истца, составленные и направленные в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Московского округа не представили.

В судебном заседании кассационной инстанции директор истца поддержал рассматриваемую кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы ООО "МФ "Перинатальный центр", считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

ООО "МПФ "Контакт", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы истца (почтовое уведомление о вручении N 22018), своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направило, при том, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, участвующего в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы истца, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание кассационной инстанции, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального права и соблюдения норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что названные судебные акты должны быть оставлены без изменения, а кассационная жалоба ООО "МФ "Перинатальный центр", доводы которой были рассмотрены кассационной инстанцией, без удовлетворения в связи с нижеследующим.

Судами первой и апелляционной инстанции было установлено, что срок заключенного между истцом и ответчиком договора аренды от 01.05.1997 N 25-97 истек 31.12.2004, при том, что имеющимися в деле доказательствами подтверждается, что ответчик письмом от 10.12.2004 N 23-6/976 предложил истцу в срок до 20.12.2004 заключить договор аренды на освоенные последним помещения площадью 589, 2 кв.м. на условиях представленного ответчиком проекта договора (т. 2, л.д. 75), однако истец от заключения договора на предложенных ответчиком условиях отказался, что подтверждается имеющимся в материалах дела письмом от 24.01.2005 N 03, направленным истцом в адрес ответчика (т. 2, л.д. 69-70).

При этом суды обоснованно установили, что из содержания указанных выше судебных актов по другим делам следует, что истец не исполнял надлежащим образом свои обязательства по внесению арендных платежей по вышеназванному договору, при том, что после прекращения договора от 01.05.1997 истец отказался освободить занимаемое им помещение и был выселен из этого помещения по решению суда, в связи с чем кассационная инстанция соглашается с выводами судов о том, что истец являлся недобросовестным арендатором.

Между тем, как следует из положений пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, при этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Также названная норма права предусматривает, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон, при том, что, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, по мнению арбитражного суда кассационной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций, применяя указанные выше положения гражданского законодательства Российской Федерации, с учетом изложенных выше обстоятельств, пришли к правомерному выводу о том, что истец, как арендатор не исполнявший надлежащим образом свои обязанности по договору от 01.05.1997, не был вправе требовать в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации перевода на себя прав и обязанностей по Договору, заключенному между ответчиком и третьим лицом.

Кроме того, при принятии обжалуемых судебных актов судами первой и апелляционной инстанций на основе исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств было установлено, что Договор, согласно условиям которого срок аренды спорного помещения был установлен сторонами более года, не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, при том, что пунктом 2 статьи 651 вышеназванного Кодекса предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным лишь с момента такой регистрации.

При таких обстоятельствах, по мнению кассационной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что Договор являлся незаключенным, что, в свою очередь, исключает возможность перевода прав и обязанностей по спорному договору.

Довод заявителя жалобы о том, что суды первой и апелляционной инстанций сослались в мотивировочной части обжалуемых судебных актов на два взаимоисключающих друг друга основания для отказа истцу в его исковых требованиях подлежит отклонению, поскольку факт ненадлежащего исполнения истцом своих обязательств по договору от 01.05.1997 и факт незаключенности Договора не связаны друг с другом и являются двумя самостоятельными основаниями для отказа в удовлетворении исковых требований по настоящему делу.

В связи с изложенным арбитражный суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты приняты на основе достаточно полного и всестороннего исследования судами первой и апелляционной инстанций имеющихся в деле доказательств в их в совокупности и взаимной связи и установления обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по настоящему делу, при правильном применении названными судами норм материального права и соблюдении норм процессуального права.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их изменения или отмены, в связи с чем кассационная жалоба ООО "МФ "Перинатальный центр" не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 284-287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 3 декабря 2007 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2008 года по делу N А41-К1-13770/07 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.