Примерная форма искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку после истечения срока действия договора аренды земельного участка, на котором располагается такая постройка (в арбитражный суд) (май 2025)

В [наименование суда, в который подается заявление]

Истец: [Ф. И. О./наименование]

если истец - организация:
адрес: [вписать нужное]
ИНН: [указать номер]
ОГРН: [указать номер]
телефон/факс: [вписать нужное]
адрес электронной почты: [вписать нужное]

если истец - индивидуальный предприниматель:
[дата и место рождения]
проживающий по адресу: [место жительства или пребывания]
[дата и место государственной регистрации в качестве индивидуального
предпринимателя]
[один из идентификаторов:
СНИЛС, ИНН, серия и номер паспорта,
серия и номер водительского удостоверения]
телефон/факс: [вписать нужное]
адрес электронной почты: [вписать нужное]

Ответчик: [наименование]
адрес: [вписать нужное]
ИНН: [указать номер]
ОГРН: [указать номер]
телефон/факс: [вписать нужное]
адрес электронной почты: [вписать нужное]

Исковое заявление
о признании права собственности на самовольную постройку после истечения срока действия договора аренды земельного участка, на котором располагается такая постройка
(в арбитражный суд)

Между [наименование ответчика] и [Ф. И. О./наименование истца] [число, месяц, год] был заключен договор аренды земельного участка номер [вписать нужное], по условиям которого земельный участок по адресу [вписать нужное] с кадастровым номером [вписать нужное], с разрешенным использованием земельного участка [вписать нужное], предоставлялся истцу сроком до [число, месяц, год] под постройку [вписать нужное].

[Наименование лица, выдавшего разрешение на строительство] выдано разрешение на строительство от [число, месяц, год] N [вписать нужное] [указать объект строительства] сроком действия до [число, месяц, год].

Проектная документация на спорный объект подготовлена истцом [число, месяц, год].

Завершив за свой счет строительство спорного объекта, истец по истечении срока договора аренды обратился в [наименование лица, уполномоченного выдавать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию] с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

На заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию был получен отказ в связи с непредставлением правоустанавливающего документа на земельный участок.

Таким образом, в настоящее время невозможно зарегистрировать право собственности на возведенный объект недвижимости в установленном законом порядке.

Исходя из положений п. 1 ст. 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. Защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права (абз. 2 ст. 12 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/12 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики от 19.03.2014), сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Данная правовая позиция основана на положениях подп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 ЗК РФ и п. 1 ст. 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и от 27.09.2016 N 1748-О также указал, что п. 3 ст. 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (ч. 3) и 55 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, по смыслу ст. 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта.

При рассмотрении споров данной категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земельного участка на возведение строений конкретного типа.

В п. 26 Постановления N 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В п. 26 Постановления N 10/22 указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом при легализации постройки.

В п. 21 Обзора судебной практики N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020, также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Между тем в Обзоре судебной практики N 2 (2020) отмечено, что разъяснения п. 26 Постановления N 10/22 не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

На недопустимость такого понимания п. 26 постановления N 10/22 и п. 3 ст. 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 марта 2011 г. N 14057/10. Названная правовая позиция в полной мере согласуется с п. 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации N 143, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 9 декабря 2010 г., и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.

Истец возвел спорный объект на земельном участке, предоставленном ему в аренду для строительства этого объекта.

В соответствии с требованиями ст. 51 ГрК РФ получено разрешение на строительство объекта.

Объект недвижимого имущества имеет степень готовности 100 %, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам, требованиям норм пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья людей, что подтверждается [указать, чем подтверждается, например заключением специалиста]. Истец не возражает против проведения судебной экспертизы по делу в целях подтверждения вышеуказанных доводов истца.

В действиях истца отсутствуют признаки недобросовестного поведения и злоупотребление правом, существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, нарушение прав и законных интересов собственника земельного участка, публичных интересов, а также третьих лиц не допущено.

Гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 2 июня 2022 г. N 308-ЭС21-29061 по делу N А63-18015/2020 по смыслу ст. 222 ГК РФ, факт окончания срока действия договора аренды земельного участка, отклонение от предельных параметров допустимого размещения объекта капитального строительства на земельном участке, как единственный признак самовольности постройки, при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения истца, не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества.

Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенного строительством объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Земельный участок предоставлен истцу в целях строительства [наименование объекта].

Истечение срока действия договора аренды земельного участка на момент рассмотрения заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не может являться самостоятельным основанием для отказа заявителю в выдаче соответствующего разрешения.

Аналогичный вывод изложен в Постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2022 г. N 20АП-2381/22 по делу N А54-8199/2020.

Учитывая вышеизложенное и принимая во внимание, что объект недвижимого имущества имеет степень готовности 100 %, расположен в границах земельного участка, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам, требованиям норм пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, построен при наличии выраженной воли собственника земельного участка на строительство данного объекта, и истец принимал надлежащие меры к легализации спорного объекта, которые не носили формальный характер, истец просит признать право собственности на возведенный объект.

Иски о признании права относятся к вещно-правовым способам защиты и в ряде случаев могут служить основанием для возникновения прав и обязанностей, возникающих из судебных решений (п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Основанием для регистрации права собственности на объект недвижимости является вступившее в законную силу судебное решение (ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Признание участниками спора, на стадии досудебного урегулирования права собственности истца, не обеспечивает возможность внесения записи в публичный реестр недвижимости, в связи с чем по данной категории споров также исключается соблюдение претензионного порядка.

Таким образом, в настоящем деле предъявлен иск о признании права собственности на объект строительства - то есть соблюдение досудебного порядка по такому спору не требуется.

Руководствуясь положениями ст. 12, 615, 222 ГК РФ, ст. 40, 41 ЗК РФ, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/12 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020, ст. 125-126 АПК РФ,

прошу суд:

Признать за [Ф. И. О./наименование истца] право собственности на [здание, сооружение или другое строение и его идентификационные признаки (этажность, площадь, и т. д.)], расположенное на земельном участке общей площадью [значение] кадастровый номер [значение] по адресу [вписать нужное].

Приложение:

1) уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют;

2) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и в размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины;

3) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;

4) копия свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя;

5) доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления;

6) копии определения арбитражного суда об обеспечении имущественных интересов до предъявления иска (при наличии);

7) выписка из ЕГРЮЛ на истца и ответчика.

[должность, подпись, инициалы, фамилия]

[число, месяц, год]