Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 августа 2008 г. N КГ-А40/7219-08 При новом рассмотрении дела о взыскании задолженности по арендной плате суду необходимо рассмотреть вопрос о том, превышает ли установленная сторонами ставка аренды обычные ставки аренды аналогичных помещений в данной местности (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 14 августа 2008 г. N КГ-А40/7219-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2008 г.

ОАО "РАО Роснефтегазстрой" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "ВестСтройМет" о взыскании 3.448.661 руб. 10 коп. долга по арендной плате за апрель май 2007 года по договору аренды от 25.12.2006 г. N АВ-1-5-07/644/2.

ООО "Вестстроймет" подан встречный иск о взыскании с ОАО "РАО Роснефтегазстрой" 5.892.590 руб. неосновательного обогащения и 394.088 руб. 30 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.02.2008 г. в иске и встречном иске отказано.

При этом суд исходил из того что, что договор от 25.12.2006 г. N АВ-1-5-07 фактически является договором субаренды, который не соответствует ст. 615 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным, а требование истца по первоначальному иску основанное на ничтожном договоре удовлетворению не подлежит. В удовлетворении встречного иска суд отказал ссылаясь на то, что потерпевшим следует считать собственника помещений и именно за его счет обогатился истец.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2008 г. в удовлетворении первоначального иска отказано.

Встречный иск удовлетворен частично в сумме 3.864.660 руб. 67 коп. неосновательного обогащения и 250.354 руб. 37 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд сослался на то, что за период с января по март 2007 г.арендная плата за переданные ООО "Вестстроймет" помещения перечислялась на счет ОАО "РАО Роснефтегазстрой", которое должно вносить арендную плату собственнику помещений (Российской Федерации на тот период), истец по встречному иску имеет право на получение с ОАО "РАО Роснефтегазстрой" неосновательного обогащения в пределах суммы, превышающей размер арендной платы собственнику помещений, определенный договором аренды N 01-30/532.

ООО "Вестстроймет" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об изменении постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворении встречного иска в полном объеме, поскольку суд не учел, что ОАО "РАО Роснефтегазстрой" собственнику помещений - Росимществу арендную плату не перечислило и фактически пользовалосья всей денежной суммой, полученной от ООО "Вестстроймет".

ОАО "РАО Роснефтегазстрой" подана кассационная жалоба отмене постановления и изменении решения, поскольку вывод суда о ничтожности договора от 25.12.2006 г. N АВ-1-5-07/644/2 является неправомерным, суд неправильно применил ст. 1102 ГК РФ, т.к. суд не установил рыночную стоимость аренды помещений, которые использовал ответчик.

В судебном заседании представители стороны настаивали на своих требованиях по мотивам, изложенным в жалобах.

Представитель третьего лица - ФАУФИ поддержал требования кассационной жалобы ОАО РАО "Роснефтегазстрой".

Обсудив доводы жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов суд кассационной инстанции считает, что решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.

Судом установлено, что между Министерством имущественных отношений РФ и ОАО РАО "Роснефтегазстрой" заключен договор от 02.07.2002 г. N 01-30/532 на аренду нежилых помещений, площадью 5.480,5 кв.м, расположенных в здании по адресу: город Москва, ул. Б. Бронная, д. 23 стр. 1 и стр. 3 для использования под офис.

В силу ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя.

Между ОАО "РАО Роснефтегазстрой" (арендодатель) и ООО "Вестстроймет" (арендатор) без согласия собственника был заключен договор от 25.12.2006 г. N АВ-1-5-07/644/2 аренды на нежилое помещение площадью 2.028,82 кв.м, расположенного до адресу: город Москва, ул.Б. Бронная, д. 23 стр. 1 для использования под офис.

Суд обоснованно указал, что договор от 25.12.2006 г. N АВ-1-5-07/644/2 является договором субаренды заключенный без согласия собственника помещений в нарушение требований ст. 615 ГК РФ.

Данный договор является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ.

Поскольку договор субаренды является недействительным, то к отношениям между сторонами применяются правила п. 2 ст. 167 ГК РФ п. 1 ст. 1102, подпункта 1 ст. 1103, п. 2 ст. 1105 ГК РФ.

В силу указанных положений ГК РФ ОАО "РАО Роснефтегазстрой" обязано вернуть субарендатору полученную от него сумму арендных платежей, а субарендатор- ООО "Ветстроймет" как лицо, неосновательно временно пользовавшееся помещениями, законным арендатором которого является ОАО "РАО Роснефтегазстрой", обязан возместить ему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно проходило.

В договоре субаренды указаны соответствующие ставки аренды за соответствующие помещения, т. е. стороны оценили пользование этими помещениями.

Суд не исследовал вопрос о том, превышает ли установленная сторонами ставка аренды обычным ставкам аренды аналогичных помещений в данной местности.

При таких обстоятельствах арбитражный суд не в полной мере исследовал вопрос о наличии неосновательного обогащения, как у истца, так и у ответчика.

Учитывая изложенное, решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении, суду с учетом изложенного следует принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.02.2008 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2008 г. по делу N А40-56529/07-82-498 отменить.

Дело N А40-56529/07-82-498 передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.