Вопрос: Участком площадью 45 000 м2, самостоятельно выделенным, из земель сельхозназначения, не в составе кооператива, владеют два собственника - физического лица, по 1/2 доле у каждого - наследники бывшего владельца, выделившего земельный участок в счет земельной доли. Нужен ли при продаже 1/2 доли в праве общей долевой собственности на этот участок отказ муниципального образования, или достаточно отказа второго сособственника? Есть ли судебная практика? Признавались ли такие сделки недействительными из-за отсутствия отказа органа власти? (Правовед.RU, октябрь 2016 г.)

Участком площадью 45 000 , самостоятельно выделенным, из земель сельхозназначения, не в составе кооператива, владеют два собственника - физических лица, по 1/2 доле у каждого - наследники бывшего владельца, выделившего земельный участок в счет земельной доли. Нужен ли при продаже 1/2 доли в праве общей долевой собственности на этот участок отказ муниципального образования или достаточно отказа второго сособственника? Есть ли судебная практика? Признавались ли такие сделки недействительными из-за отсутствия отказа органа власти?

Соблюдение преимущественного права покупки субъекта на данную землю обязательно.

Практика достаточно обширная, более того, если сделка проходит с долями, то обязательно нотариальное удостоверение, а нотариус не позволит заключить сделку без соблюдения всего порядка.

Пример из практики:

"Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона РФ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) и ст. 7 Закона Тульской области от 07.06.2004 N 452-ЗТО "Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Тульской области", при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4 ст. 8 Закона 101-ФЗ).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили следующее: на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи Общество имело в собственности земельный участок, а не долю в праве собственности; права долевой собственности на спорный земельный участок не существовало; заключив два договора купли-продажи долей в размере 1/2 в праве собственности на земельный участок, Общество в один день произвело отчуждение целого земельного участка как объекта гражданских прав в нарушение преимущественного права Тульской области на его приобретение; Общество в нарушение порядка извещения исполнительного органа государственной власти субъекта РФ о намерении продать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, установленного п. 2, 3 ст. 8 Закона N 101-ФЗ, не представило доказательств извещения правительства Тульской области о продаже им долей в праве собственности на спорный земельный участок.

Учитывая установленные по делу доказательства, руководствуясь положениями ст. 8 Закона N 101-ФЗ, суды пришли к выводу о наличии оснований, предусмотренных ст. 168 Гражданского кодекса РФ, для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным (ничтожным). Суды признали недействительными спорный договор и в соответствии со ст. 167 ГК РФ применили последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции".

Постановлением Правительства Калужской области от 08.06.2006 N 149 "О регулировании отдельных вопросов, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения" (вместе с "Положением о порядке рассмотрения извещений о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и принятия решений при реализации преимущественного права Калужской области в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения") регулируются вопросы продажи земель сельхозназначения.

Согласно п. 2.1 этого постановления, извещение о продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения продавец направляет в правительство Калужской области (248001, г. Калуга, ул. Кирова, д. 4) для рассмотрения и принятия решения о намерении приобрести продаваемый земельный участок или отказе от покупки.

Вы можете подарите эту долю, чтобы не возникало вопросов с продажей. При договоре дарения право преимущественной покупки не возникает.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 N 11АП-178/2014 по делу N А55-18897/2013 сказано следующее.

Основываясь на вышеуказанном положении Федерального закона ООО "ВБЗ" как сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок по договору аренды N 1 от 22.08.2007, заключило договор купли-продажи от 29.08.2007 11/12 долей в праве собственности на земельный участок, поэтому указание истца на факт приобретения всего земельного участка не соответствует действительности.

В указанном случае, при продаже доли в праве, а не земельного участка, ч. 1 ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" о преимущественном праве субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования, не подлежит применению.

Указанная правовая позиция ответчика подтверждается судебной практикой (определение ВАС РФ от 11.03.2013 N ВАС-17634/12 по делу N А55-32638/2011).

Согласно ст. 15 Федерального закона "Об обороте земель сельхозназначения" ("Понятие земельной доли"), земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Поскольку речь идет о продаже доли в праве собственности на земельный участок, который уже был выделен в счет земельной доли, - нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли обязательно.

Выкуп органом исполнительной власти субъекта РФ доли земельного участка в принципе невозможен, т.к. это повлекло бы за собой возникновение двух видов собственности (частной и государственной) на один объект недвижимости. Это невозможно, а понятие общей собственности (совместной или долевой) распространяется только на частную собственность. При этом в ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельсхозназначения" говорится именно о преимущественном праве покупки земельного участка. Про преимущественное право покупки доли там ничего не сказано.

Д. Лудина

Н. Янкина

Правовед.RU

30 октября 2016 г.