Заключение договора аренды: полезные заметки (С. Кляйн, "Практический бухгалтерский учет", N 8, август 2008 г.)

Заключение договора аренды: полезные заметки

Итак, вы нашли подходящее помещение и решили заключить договор аренды. Вот тот минимум действий, который вам следует предпринять перед тем, как заключить договор:

- удостовериться в том, что потенциальный арендодатель является собственником объекта или имеет законное право на сдачу его в аренду;

- установить, на основании каких правоустанавливающих документов арендодатель владеет, пользуется и распоряжается объектом недвижимости, в каком порядке и каким способом им было приобретено право на данный объект;

- проверить действительность документов, необходимых для совершения сделки;

- если сделка заключается через представителя, то требуется проверить правомочия представителя, в частности наличие и правильное оформление доверенности;

- проверить наличие или отсутствие прав третьих лиц на объект - не секрет, что одно и то же помещение успешно "сдается" нескольким арендаторам.

Самое главное и первое, что следует уяснить, - права арендодателя относительно этого помещения. Имеется ли у него право собственности или есть у него только иное вещное право (например, хозяйственного ведения или оперативного управления)? Или же он обладает правом, основанном на обязательстве (напомним, что договором аренды может быть предусмотрено право сдавать имущество в субаренду)?

Проще всего, если вы имеете дело с собственником имущества. Собственник практически ничем не ограничен, если ему принадлежит право владеть, пользоваться и распоряжаться собственным имуществом, по своему усмотрению совершать по поводу такого имущества любые действия, не противоречащие нормам законодательства и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ).

Любое другое вещное право производно от права собственности. Когда собственник передает часть своего имущества или разрешает его использование другому лицу в оперативное управление, хозяйственное ведение либо иное вещное право, он сохраняет за собой право собственности на это имущество.

Право собственности подтверждается свидетельством, в котором указывается вид собственности - частная, государственная или муниципальная. Напомним, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и оно может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; далее - закон о госрегистрации).

Обратите внимание: если в свидетельстве есть указание о том, что арендодатель владеет и пользуется недвижимостью на праве хозяйственного ведения, то можете прекращать переговоры. Такой "арендодатель" не вправе сдавать в аренду имущество, которыми он владеет на указанном праве (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Представление иных документов (например, техпаспорта и акта приемки объекта после реконструкции) не доказывает того, что арендодатель является собственником (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.02.07 N А10-2569/06-Ф02-269/07 по делу N А10-2569/06).

В случае если арендодатель не является собственником, а выступает в качестве арендодателя в соответствии с заключенным договором аренды, по которому он сам является арендатором, то может быть заключен договор субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В таком случае надо требовать предъявления исходного договора аренды и обратить внимание на то, чтобы этот договор содержал право на заключение договора субаренды. Нет положения о допустимости передачи помещения в субаренду с согласия арендодателя - нет и права на сдачу в субаренду. Заключенный договор субаренды считается незаключенным.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок исходного договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Кстати, стоит проверить факт государственной регистрации исходного договора аренды, если он заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если он заключен на меньший срок, то регистрировать его не надо.

Общие замечания по форме и содержанию

После того как закончен предварительный этап переговоров, самое время начать обсуждение условий. Как и любой другой гражданско-правовой договор, договор аренды обязан содержать существенные условия (без которых договор считается незаключенным) и может содержать дополнительные, диспозитивные условия (они могут отсутствовать в тексте договора, поскольку все равно содержатся в ГК РФ).

В договоре должны присутствовать следующие условия:

- предмет договора;

- объект договора с точным указанием местонахождения объекта и точное указание площади сдаваемых помещений;

- размер арендной платы;

- срок аренды.

В числе диспозитивных условий:

- целевое назначение объекта;

- качество объекта;

- распределение обязанностей по устранению недостатков объекта;

- информация об обременениях объекта;

- информация о правах на объект третьих лиц;

- распределение обязанностей по содержанию объекта (в том числе по оплате коммунальных платежей, проведению кап- и текущего ремонтов);

- порядок передачи объекта аренды арендатору и возврат объекта после прекращения действия договора.

Эти и иные условия могут быть выработаны сторонами самостоятельно. Они могут быть включены по инициативе любой из сторон. Такие желательные условия становятся обязательными после того, как будут включены в текст договора.

Если ваш предполагаемый контрагент относится к любителям оформления договора в виде одного документа и массы приложений, то вам следует внимательно ознакомиться не только с текстом договора, но и со всеми приложениями. Приложение имеет такой же высокий статус, как и основной договор. Многие важные условия могут быть включены в приложения, которые, как правило, никто не читает или читает невнимательно.

Предмет аренды

Существенными являются условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре аренды условия о предмете аренды такой договор признается незаключенным.

Предмет договора аренды - это не объект аренды, т.е. не просто имущество, передаваемое в аренду. Предметом договора аренды являются действия арендодателя по предоставлению во временное владение и (или) пользование имущества (объекта аренды) в аренду арендатору и действия арендатора по принятию имущества (объекта аренды) во временное владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной цены. Сведения об объекте аренды - это составляющая, но не исчерпывающая часть предмета аренды.

А вот так или примерно так должен выглядеть предмет договора аренды: "Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект аренды. Арендатор обязуется уплачивать арендную плату за пользование объектом аренды на условиях договора и вернуть объект по окончании срока действия договора на условиях, согласованных сторонами".

Объект

Самое важное, чтобы в договоре аренды содержались данные, которые позволят абсолютно определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 607 ГК РФ).

Иначе условие об объекте считается не согласованным сторонами, договор - незаключенным. Если в договоре и приложениях к нему даются противоречивые сведения об объекте, то это может быть основанием для признания этого договора незаключенным (постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.06.07 N А56-14675/2006).

Данные для описания объекта следует брать из правоустанавливающих документов. Основываясь на них, указывают:

- наименование объекта, передаваемого в аренду (здание, сооружение, помещение, их составляющие);

- точный адрес, по которому расположен объект аренды, кадастровый номер и т.д.;

- целевое использование объекта аренды;

- реквизиты документа, на основании которого арендодатель вправе передавать в аренду объект аренды (орган, дата и номер соответствующего документа);

- общая площадь, сдаваемая в аренду (цифрами и прописью в кв. метрах).

Довольно часто случается, что нельзя дать точное описание объекта аренды - например, при передаче в аренду части здания или помещения, не выделенного на поэтажном плане.

Выходом из положения может быть описание объекта в двух документах - в самом договоре и в поэтажном плане. В договоре дается указание, что объект аренды - часть помещения (приводятся данные помещения и его общая площадь), и делается ссылка на приложение - копию поэтажного плана, на котором выделена граница помещения, передаваемого в аренду.

Суды соглашаются с тем, что если в аренду сдается часть здания, то к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, должен прилагаться поэтажный план здания, на котором обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади, схемы, чертежи, экспликации с указанием арендных площадей и их границ (см., например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.12.2000 N А33-5655/00-С2-Ф02-2773/00-С2, ФАС Московского округа от 17.05.05 N КГ-А40/3783-05).

В некоторых случаях суды признают договоры аренды заключенными при отсутствии в договоре указаний на конкретное помещение - если в договоре имеется указание на адрес здания. Но это оправданно для тех случаев, когда договор аренды действовал продолжительное время, стороны исполняли свои обязанности, не предъявляли никаких претензий по поводу неопределенности объекта аренды (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.04.07 N Ф04-1484/2007(32300-А27-38) по делу N А27-10044/2006-1).

Условие о площади объекта может быть существенным, если в аренду передается часть здания или помещения, а также если арендная плата устанавливается за единицу площади. В таком случае отсутствие указания площади является обстоятельством для признания договора незаключенным.

С другой стороны, если адрес, включая номер помещения, позволяет точно определить передаваемое в аренду имущество, а арендная плата указывается без привязки к площади, то общая площадь не должна быть признана существенным условием договора.

Заметим, что в некоторых случаях стоит произвести замер помещения самостоятельно - в некоторых случаях площадь, указанная в правоустанавливающих документах, может не соответствовать действительной (например, вследствие ошибки органа технического учета при замере площадей). Вины арендодателя тут нет. Однако как быть, если арендатор платил за несуществующие метры?

В таком случае стороны могут внести в договор изменения, а также составить документ, который будет подтверждать переплату и устанавливать порядок зачета или возврата переплаченного.

(Напомним, что если договор был зарегистрирован, то изменения также подлежат регистрации.)

Если же арендодатель уклоняется от внесения изменений в договор и возврата уплаченных средств, то арендатор вправе в судебном порядке потребовать возврата исполненного по договору аренды в части переплаченной суммы арендной платы, предъявив требование о возмещении в связи с неосновательным обогащением. Полученная арендодателем арендная плата за несуществующие площади суд квалифицирует как неосновательное обогащение (см., например, постановление 17 Арбитражного апелляционного суда от 27.06.07 N 17АП-4111/2007-ГК по делу N А50-1127/2007-Г14).

Заметки о качестве

Как уже было сказано выше, условие о качестве является диспозитивным. Общие требования к качеству объектов аренды, передаваемых арендатору, содержатся в статье 611 ГК РФ: арендодатель обязан предоставить арендатору помещение в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.

Условие о качестве может быть согласовано сторонами. Таким образом, помещение качественно, если арендатор был надлежащим образом уведомлен о недостатках. Помещение некачественно, если арендатор не знал о недостатках, которые выявлены во время или после принятия помещения в аренду, но при условии, что такие недостатки возникли до заключения договора или принятия помещения.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ). В этой связи целесообразно включать в текст договора условие о порядке проведения обследования скрытых недостатков - тем более что это предусмотрено статьей 612 ГК РФ.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, при передаче имущества.

После осмотра помещения и подписания акта приема-передачи помещения, в котором отсутствуют замечания о выявленных видимых недостатках при их отсутствии в тексте договора, арендатор не вправе заявлять требования о замене или ремонте.

Иными словами, арендатор принял качественное помещение.

Целевое назначение

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Если арендатор нарушает изложенное правило, арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Неуказание в тексте договора условия о цели, в соответствии с которой арендатор намерен использовать помещение, свидетельствует о том, что стороны не имеют по этому поводу разногласий.

Однако включение в договор условия о целевом использовании объекта аренды позволит избежать многих споров.

Арендатору указание условия о целевом использовании объекта аренды гарантирует то, что он получит помещение, позволяющее ему осуществлять намеченную деятельность.

Если арендодатель не поставит арендатора в известность о целевом ограничении использования помещений (при условии того, что арендатор не будет скрывать планируемый вид деятельности), то будет считаться, что арендодатель не предоставил арендатору помещение в состоянии, которое позволяет использовать его по целевому назначению, нарушив пункт 1 статьи 611 ГК РФ.

Конечно, о нарушении ограниченного целевого использования помещений арендатор узнает. Скорее всего ему сообщат соответствующие органы.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненные арендатору убытки, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Приведем пример из арбитражной практики.

ПБОЮЛ направил в адрес арендодателя заявку, содержащую просьбу о предоставлении помещений в аренду и цель использования объекта. По итогам конкурса договор был заключен, причем в нем содержалось указание на целевое использование (размещение магазина). О том, что помещение относится к объектам гражданской обороны, арендодатель умолчал. Для ведения торговой деятельности в силу конструктивных особенностей помещений требовалась реконструкция, в которой арендодатель ввиду имеющегося ограничения отказал. Суд указал: в связи с тем, что договором определено целевое назначение, у арендатора возникло право требования предоставить ему имущество, приспособленное для использования под организацию торговли. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ). При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненные арендатору убытки, он вправе потребовать от арендодателя возмещения непокрытой части убытков. Суд указал, что арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора и взыскания убытков (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.07 N А43-30914/2006-17-579).

Права третьих лиц и обременения

Имущество, обремененное правами третьих лиц, может быть передано в аренду - если такая передача не запрещена лицом, в чью пользу произведено обеспечение. Наличие обременений имущества, передаваемого в аренду, обязывает арендодателя предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК РФ).

В числе обременений могут быть, например, залог, сервитут, отнесение объекта к памятникам архитектуры и т.д. Поскольку такие обременения снижают ценность объекта, арендодатели часто умалчивают о них.

Поэтому, чтобы избежать недоразумений, следует включать в текст договора указание на отсутствие или наличие обременений.

Кроме того, обратим внимание еще на один нюанс. Обременения недвижимости подлежат государственной регистрации. Поэтому арендатор имеет возможность узнать об имеющихся зарегистрированных правах третьих лиц из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Перед заключением договора аренды следует запросить у арендодателя выписку о правах на недвижимое имущество, из которой можно получить информацию обо всех правах, зарегистрированных на объект аренды. Лучше, если это будет выписка не прошлого века, а максимум месяца.

Кстати, арендатор вправе получить такой документ самостоятельно, обратившись в регистрирующий орган.

В случае непредупреждения арендатора об имеющихся правах третьих лиц на объект аренды арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы либо расторгнуть договор с возмещением убытков.

Оформление акта приема-передачи

Передача объекта производится путем оформления передаточного акта или иного документа, подписанного обеими сторонами.

До фактической передачи объектов недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не считается исполненным.

Акт приема-передачи объектов недвижимости (помещений, части зданий и т.п.) должен быть составлен в обязательном порядке (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Акт составляется в письменной форме, несоблюдение которой лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Этот документ должен отражать факт совершения действий по выполнению обязанностей обеих сторон по приему и передаче имущества. Он оформляется минимум два раза:

- при передаче арендодателем арендатору;

- при возврате имущества арендатором после прекращения действия договора аренды.

Акт фиксирует момент исполнения обязанности по передаче имущества, отражает качественные характеристики объекта аренды и является основанием как для оплаты арендных платежей, так и для требования такой оплаты.

Никогда не утверждайте передаточный акт, который не содержит перечня недостатков передаваемого помещения. Акт приема-передачи помещения, утверждаемый сторонами по заключении основного договора, должен содержать исчерпывающее описание всех недостатков передаваемого помещения. Утверждение арендатором акта, не содержащего описание недостатков, повлечет за собой обязанность разбираться с ними за свой счет.

С. Кляйн,

юрист ООО "Рустика"

"Практический бухгалтерский учет", N 8, август 2008 г.