Вопрос: Физическое лицо приобрело квартиру у другого физического лица. Продавец обязался выписаться из проданной квартиры, но так этого и не сделал, местонахождение его не известно. Может ли покупатель взыскать расходы на оплату коммунальных услуг с продавца, так как покупатель вынужден платить больше из-за прописки продавца? Возможно ли также в данном случае взыскать с продавца квартиры расходы на представителя, если сумма услуг представителя будет выше суммы долга по коммунальным платежам? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2017 г.)

Физическое лицо приобрело квартиру у другого физического лица. Продавец обязался выписаться из проданной квартиры, но так этого и не сделал, местонахождение его не известно.

Может ли покупатель взыскать расходы на оплату коммунальных услуг с продавца, так как покупатель вынужден платить больше из-за прописки продавца? Возможно ли также в данном случае взыскать с продавца квартиры расходы на представителя, если сумма услуг представителя будет выше суммы долга по коммунальным платежам?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Покупатель квартиры не лишен права взыскать с бывшего собственника этого помещения убытки в виде понесенных покупателем расходов на оплату коммунальных услуг, связанных с фактом регистрации продавца в данном помещении по месту жительства после перехода права собственности на недвижимость.

Превышение размера расходов на оплату услуг представителя над истребуемой суммой коммунальных платежей не препятствует возмещению истцу таких расходов.

Обоснование позиции:

1) В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

С момента возникновения права собственности на жилое помещение собственник обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи, а также сдавать его другим лицам для проживания на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ).

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков.

Пунктом 1 ст. 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 той же статьи).

При этом, как указывают суды, для взыскания убытков нужно установить факт нарушения прав и законных интересов истца, наличие причинно-следственной связи между нарушением и убытками, а также виновность причинителя вреда и размер убытков (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 31.05.2016 по делу N 33-6081/2016).

Поскольку в рассматриваемом случае расходы покупателя квартиры на оплату коммунальных услуг обусловлены регистрацией по месту жительства в этой квартире ее бывшего собственника, не имеющего права пользования этим помещением, такие расходы, на наш взгляд, могут быть квалифицированы как убытки, подлежащие взысканию с прежнего собственника (смотрите также апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 31.01.2017 по делу N 33-2342/2017, апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 15.03.2016 по делу N 33-1068/2016). Для взыскания этих убытков истец должен доказать совокупность обозначенных выше обстоятельств, которые влекут за собой удовлетворение исковых требований.

2) В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 того же кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

К судебным расходам относятся в том числе издержки, связанные с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ). В свою очередь, в состав издержек, связанных с рассмотрением дела, входят расходы на оплату услуг представителей (ст. 94 ГПК РФ).

Частью 1 ст. 100 ГК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При этом нормы ГПК РФ не связывают размер возмещаемых истцу расходов на оплату услуг представителя с ценой иска. Критерием определения размера таких расходов является их разумность.

Как указано в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Судьи также обращают внимание на то, что разумные пределы расходов являются оценочной категорией, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел не предусматриваются. В каждом конкретном случае суд вправе определить такие пределы с учетом обстоятельств дела, сложности и продолжительности судебного разбирательства (апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 10.03.2015 по делу N 33-1092/2015).

Как следует из изложенного выше, цена иска или присужденная сумма долга может быть лишь одним из критериев определения разумных пределов расходов истца на оплату услуг представителя. Суды отмечают, что расходы на представителя взыскиваются не в размере, пропорциональном размеру исковых требований, а исходя из принципа разумности (апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 22.07.2014 по делу N 33-2116/2014). Превышение суммы расходов на оплату услуг представителя над истребованной с ответчика суммой убытков действительно может повлиять на оценку судом обоснованности размера взыскиваемых судебных расходов (смотрите, например, апелляционное определение Московского городского суда от 16.05.2014 N 33-13776/14). Однако с учетом приведенных норм ГПК РФ и правовой позиции, которую занимают суды, полагаем, что оплата услуг представителя в большем размере по сравнению с суммой долга (ценой иска) сама по себе не является основанием для отказа истцу в возмещении таких затрат в качестве судебных расходов. Окончательный же вывод может быть сделан только судом с учетом всех имеющихся обстоятельств по делу в их совокупности.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ерин Павел

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

17 апреля 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.