За кем право покупки земли (В. Глушаков, газета "Новая адвокатская газета", N 9, май 2017 г.)

За кем право покупки земли

В. Глушаков,

партнер АБ "Ковалев, Рязанцев и партнеры"

Газета "Новая адвокатская газета", N 9, май 2017 г., с. 14.

Новый подход в судебной практике по сделкам с землей сельскохозяйственного назначения.

Правовой статус земельных участков сельскохозяйственного назначения регламентируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Собственно, сделкам в нем посвящено лишь несколько статей, но наибольший интерес вызывает ст. 8, которая вводит дополнительные требования к купле-продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Рассмотрим, как изменился подход судов в применении данной статьи.

Диспозиция ч. 1 ст. 8 Закона N 101-ФЗ гласит: "При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд".

Порядок реализации преимущественного права покупки разъяснен в статье далее и, по сути, носит уведомительный характер.

Если органу власти не было предложено реализовать преимущественное право покупки земельного участка, то последующая сделка купли-продажи такого участка является ничтожной.

Толкование нормы до 2016 г.

Буквальное толкование означает, что в случае, если собственник земельного участка собирается продать его, то он обязан известить об этом соответствующий орган власти.

В статье речь идет именно о продаже, т.е. подразумевается, что отчуждение земельного участка будет производиться в формате сделки купли-продажи.

Разумно предположить, что в случае, если стороны заключают иные сделки - например, мену или соглашение об отступном в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, то уведомлять орган власти не требуется. Правоприменительная практика длительное время придерживалась аналогичного подхода, полагая, что если в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения заключается иная, отличная от купли-продажи сделка, то у органов власти отсутствует право преимущественной покупки земельного участка.

Яркий пример - постановление ФАС Московского округа от 26 июня 2013 г. по делу N А41-13193/11, в последующем проверенное Высшим Арбитражным Судом РФ - см. определение ВАС РФ от 15 августа 2013 г. N ВАС-11220/13*(1) (в судебном споре оценивалось соглашение об отступном. Суд сделал вывод о том, что положения ч. 1 ст. 8 Закона N 101-ФЗ не распространяются на сделки по отступному); определением оспаривалось соглашение об отступном, в рамках которого в счет исполнения обязательства передавались земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Новая тенденция

Определением суда первой инстанции от 17 мая 2016 г. по делу N А75-15718/2015 (апелляционная инстанция - постановление от 19 сентября 2016 г.)*(2) сторонам было отказано в удовлетворении мирового соглашения, в рамках которого сторона ответчика в качестве отступного передавала стороне истца земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Стороны спора полагали, что мировое соглашение не подпадает под регулирование Закона N 101-ФЗ, так как не является сделкой купли-продажи.

Суды первой и апелляционной инстанций сделали следующий вывод: "Передача спорного земельного участка по соглашению об отступном взамен прекращения денежного обязательства является случаем возмездного отчуждения (продажи), поскольку повлечет государственную регистрацию права собственности на него. Таким образом, условия представленного сторонами настоящего дела мирового соглашения не соответствуют требованиям статьи 8 Закона N 101-ФЗ и нарушают права и законные интересы других лиц".

В сущности, суды очень расширительно подошли к толкованию слова "продажа", трактуя его таким образом, что любая сделка, в результате которой земельный участок будет "возмездно отчужден", считается подпадающей под регулирование ст. 8 Закона N 101-ФЗ. Иначе говоря, все соглашения, предусматривающие встречное исполнение (например, мена, сделки об отступном), предполагают, что орган власти имеет право на преимущественное приобретение земельного участка.

Территориальные органы Росреестра по Челябинской области поддерживают такую тенденцию и приостанавливают регистрацию перехода права собственности на земли сельскохозяйственного назначения при отсутствии соответствующего уведомления органа власти.

В своей практике я также столкнулся с ситуацией, когда при заключении мирового соглашения, по которому в счет погашения исковых требований передавался земельный участок сельскохозяйственного назначения, возникла необходимость исполнять положения ст. 8 Закона N 101-ФЗ. К слову, это был корпоративный спор, и земля передавалась в счет исполнения требования о выплате действительной стоимости доли (определение Арбитражного суда Челябинской области от 8 декабря 2016 г. N А76-31248/2015)*(3).

Полагаю, что такой подход правоприменителя не верен и противоречит буквальному толкованию указанной статьи, однако во избежание лишних проблем следует соблюдать правила, которые диктуются практикой.

1. При наличии встречного исполнения по сделкам с землей сельскохозяйственного назначения лицу, осуществляющему отчуждение земельного участка, необходимо исполнять положения ст. 8 Закона N 101-ФЗ, направляя в орган власти соответствующее уведомление о продаже земельного участка с предложением реализовать преимущественное право покупки.

2. При совершении сделки по отчуждению земельного участка сельскохозяйственного назначения, предполагающей встречное исполнение, необходимо оценить стоимость передаваемого земельного участка.

Данное требование предусмотрено положением закона, запрещающим продажу земельного участка по цене ниже той, которая была предложена органу власти.

В сложившейся практике передаваемый земельный участок сельскохозяйственного назначения оценивается по рыночной цене, а стоимость встречного исполнения "подгоняется" под стоимость передаваемого участка.

Если речь идет о заключении мирового соглашения в суде, по которому земельный участок передается в счет погашения заявленных требований, цена сделки будет соответствовать размеру заявленных требований.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) http://kad.arbitr.ru/.

*(2) Там же.

*(3) Там же.