О расчете платы за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества (Е.В. Емельянова, журнал "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 5, май 2017 г.)

О расчете платы за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества

Е.В. Емельянова,

редактор журнала "Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Журнал "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 5, май 2017 г., с. 16-27.

Расчет платы для потребителей за коммунальные ресурсы, потребленные в целях содержания общего имущества (КР на СОИ), за первые месяцы 2017 года обнаружил проблемы, ставшие причиной недовольства граждан слишком высокими суммами в счетах. Почему при расчете платы за электроэнергию, потребленную в целях содержания общего имущества, по нормативу потребления используется показатель площади с учетом подвалов и чердаков, если при установлении норматива эта площадь не принималась в расчет? Почему граждане обязаны оплачивать объем КР на СОИ исходя из норматива потребления, если он выше фактического объема, зафиксированного ОПУ? Выходит, нужно платить за неоказанные услуги? Как эти проблемы решаются на практике? Какова была реакция Минстроя?

Минстрой разъясняет: формула расчета объема ресурса в целях содержания общего имущества

В Письме от 11.04.2017 N 12368-АЧ/04, адресованном высшим должностным лицам субъектов РФ, представитель Минстроя разъяснил отдельные вопросы, возникающие при расчете размера платы за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества в МКД. Действительно, никакой формулы для указанного расчета подзаконные акты в редакции, действующей с 2017 года, не содержат. Поэтому во всех разъяснениях есть оговорка "по мнению Минстроя".

Итак, чиновники предлагают вести расчет по аналогии с расчетом, предусмотренным для исчисления платы за коммунальные услуги на ОДН. Иначе говоря, приходящийся на i-е жилое или нежилое помещение объем коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества (в случае отсутствия ОПУ или превышения его показаний над нормативами потребления коммунальных услуг на ОДН (КУ на ОДН), действующими на 01.11.2016) определяется по формуле:

, где:

- норматив потребления соответствующей коммунальной услуги на ОДН (в случае отсутствия установленного норматива потребления коммунального ресурса в целях содержания общего имущества) или норматив потребления ресурса в целях содержания общего имущества;

- общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в МКД;

- общая площадь i-го жилого или нежилого помещения в доме;

- общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД.

О площади помещений, входящих в состав общего имущества

При расчете платы за КР на СОИ у управляющих возник вопрос: какую именно площадь помещений, входящих в состав общего имущества, необходимо брать в расчет? В соответствии с п. 1, 2 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ в состав общего имущества входят:

- помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Комментируя состав показателя , представители Минстроя сообщили, что для расчета платы за разные КР на СОИ применяются различные показатели общей площади помещений, относящихся к общему имуществу.

Вид КР на СОИ	Общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества
Холодная и горячая вода	Суммарная площадь межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа)
Электроэнергия	Суммарная площадь помещений, указанных в п. 1, 2 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, в том числе площадь чердаков и подвалов

Еще раз повторим, что никакого порядка расчета платы за КР на СОИ действующие нормативные акты не содержат. Однако представленные рекомендации вполне логичны, поскольку сами нормативы потребления устанавливаются с использованием тех самых площадей. Так, при определении норматива холодной и горячей воды площадь чердаков и подвалов не учитывается (см. пояснения к формуле 26 из приложения 2 к Правилам установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в МКД). А в комментарии к формуле 34, по которой рассчитывается норматив потребления электроэнергии, нет никакого пояснения к рассматриваемому показателю. Отсюда Минстрой делает вывод, что здесь имеется в виду площадь всех без исключения помещений, названных в ст. 36 ЖК РФ (см. Письмо от 29.12.2015 N 42868-ОД/04). Суды разделили данное мнение (см. определения ВС РФ от 15.12.2016 N 38-АПГ16-8, от 17.03.2016 N 1-АПГ16-1). Невключение площади чердаков и подвалов в расчет норматива потребления электроэнергии на ОДН является одним из обстоятельств для отмены такого норматива.

Поскольку плата за КР на СОИ рассчитывается, по сути, по той же формуле, что и плата за КУ на ОДН, переход к новой структуре платы в рассматриваемом аспекте должен был пройти безболезненно, однако проблемы возникли, причем в связи с тем, что в некоторых регионах нормативы потребления электроэнергии на ОДН, действовавшие по состоянию на 01.11.2016, были утверждены без принятия в расчет площадей подвалов и чердаков.

В Письме Минстроя РФ N 12368-АЧ/04 указано: имеют место случаи установления уполномоченными органами нормативов потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды с нарушениями Правил N 306 в части неверного применения в расчетах площадей общего имущества в многоквартирном доме. В этом случае уполномоченному органу следует незамедлительно принять меры по устранению нарушений действующего законодательства, а органам государственного жилищного надзора в рамках исполнения возложенных на них полномочий обеспечить надлежащий контроль.

Заметим, что чиновники не дают никаких рекомендаций управляющим МКД, вынужденным вести расчеты с потребителями исходя из актуальных нормативов потребления, не соответствующих федеральному законодательству. Известно, что органы ГЖН на местах обращают на этот момент особое внимание, выдают предписания УК, которые включили в расчет площадь подвалов и (или) чердаков. В такой спорной ситуации логично воспользоваться практикой, наработанной в отношении расчета платы за КУ на ОДН.

Считаем необходимым привести в качестве примеров два судебных разбирательства.

Дело N А04-1066/2016

Это дело об оспаривании предписания органа ГЖН, выданного УК с требованием о перерасчете платы за электроэнергию на ОДН в соответствии с площадью мест общего пользования без учета подвального помещения. Суды отказали в удовлетворении требований компании. В Постановлении АС ДВО от 13.10.2016 N Ф03-4552/2016 отмечено: суд установил, что норматив потребления электроэнергии на ОДН был определен органом власти субъекта РФ из расчета общей площади помещений, входящих в состав общего имущества, состоящей из межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом доме, не принадлежащих отдельным собственникам, без дифференциации в зависимости от наличия либо отсутствия подвалов в МКД. Постановление об утверждении норматива потребления не признано недействующим в установленном законом порядке.

В свою очередь, при расчете платы УК определила общую площадь помещений, входящих в состав общего имущества, путем сложения площади лестниц, коридоров и мест общего пользования с площадью подвалов. Однако в технических паспортах на спорные МКД содержится графа "Площадь общих коридоров и мест общего пользования", в которую не включена площадь подвалов. Суды заключили, что УК, вопреки законодательству и принципу обеспечения единого подхода при расчете общей площади при утверждении нормативов и при проведении расчетов в отношении конкретных домов и конкретных потребителей ресурсов, осуществила расчет платы с учетом площадей чердаков и подвалов. Определением ВС РФ от 08.02.2017 N 303-КГ16-17972 в передаче кассационной жалобы УК на рассмотрение было отказано.

Дело N А68-10564/2013

Данное дело касается взыскания с УК в пользу РСО стоимости сверхнормативного объема электроэнергии на ОДН. В отсутствие заключенного договора ресурсоснабжения РСО выставляла собственникам и нанимателям помещений плату за электроэнергию и предъявляла к оплате УК стоимость сверхнормативного потребления, поскольку собственники помещений в доме не принимали решение о распределении данного объема электроэнергии между потребителями. Чтобы определить объем сверхнормативного потребления, следует вычислить нормативный объем.

Суд установил, что норматив потребления коммунальной услуги по электроснабжению на ОДН определен в расчете на 1 кв. м общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД (лестничные клетки и общие коридоры). Чердачные и подвальные помещения не учитываются при определении размера платы за коммунальную услугу по электроснабжению, предоставленную на ОДН. Суд пришел к выводу: норматив потребления коммунальной услуги по электроснабжению на общедомовые нужды многоквартирных жилых домов в составе общего имущества не учитывает площади чердаков и подвалов, а следовательно, не должны учитываться эти площади при расчете платы за предоставленную коммунальную услугу (Постановление АС ЦО от 21.04.2015 N Ф10-948/2015). Контррасчет УК, в котором нормативный объем электроэнергии на ОДН был увеличен за счет учета в формуле площади подвалов и чердаков дополнительно к площади помещений, принятых к расчету при определении норматива потребления, не был принят судом.

Таким образом, представляется обоснованной позиция органов ГЖН о единстве подхода к определению площади помещений, входящих в состав общего имущества, использованной при определении норматива потребления и подлежащей использованию при расчете платы для потребителей.

Стоит ли оспаривать нормативы потребления?

Акт, которым утвержден норматив потребления электроэнергии на ОДН исходя из площади помещений, за исключением подвалов и чердаков, может быть признан недействительным именно по этому основанию. В данном случае УК не лишается права начислять плату за КР на СОИ. Рекомендации о порядке действий в подобной ситуации изложены в статье С.Н. Козыревой "Как начислять плату, если норматив потребления КУ на ОДН был отменен?" (N 3, 2017). Однако, прежде чем обращаться в суд с заявлением о признании норматива потребления недействительным, нужно оценить возможные последствия. Каких целей УК может достигнуть, добившись удовлетворения своего заявления? По какому нормативу она будет исчислять плату после отмены нормативного акта?

Об оплате КР на СОИ по показаниям ОПУ

Если фактический объем потребления больше нормативного

Введенный с 2017 года порядок оплаты КР на СОИ вполне соответствовал ожиданиям потребителей и профессионального сообщества в ситуациях, когда в доме, оснащенном ОПУ, фактическое потребление КР на СОИ оказалось больше нормативного. При непосредственном управлении РСО, являющаяся исполнителем коммунальных услуг, может рассчитывать на оплату полного объема ресурса, поставленного в дом, в случае принятия собственниками помещений решения о распределении сверхнормативного потребления на ОДН на потребителей (см. абз. 2 п. 44 Правил предоставления коммунальных услуг). При управлении домом УК или ТСЖ потребители не вносят плату за КУ на ОДН, на правоотношения не распространяется п. 44 Правил предоставления коммунальных услуг. Собственники помещений вносят плату за КР на СОИ, которая не может быть выше норматива потребления КУ на ОДН (до утверждения новых нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества) и равна нормативу потребления КР на СОИ после утверждения таковых. Возможность выставления к оплате потребителям КР на СОИ исходя из фактического объема потребления по показаниям ОПУ в настоящее время законом не предусмотрена.

Если фактический объем потребления меньше нормативного

Однако в большом количестве домов фактический объем потребления КР на СОИ оказался меньше нормативного. Чиновники видят причину не только и не столько в эффективной работе управляющего домом (по выявлению незарегистрированных потребителей, несанкционированных подключений и проведению мероприятий по энергосбережению), а, скорее, в завышенных нормативах потребления коммунальных услуг на ОДН.

Исходя из буквы закона (ч. 10 ст. 12 Закона N 176-ФЗ*(1)) управляющий с полным правом начислил плату за КР на СОИ исходя из норматива потребления. По нашему мнению, нарушение установленного законом порядка ценообразования могло заключаться лишь в выставлении платы с превышением норматива потребления КУ на ОДН.

Увидев в квитанции за январь суммы, превышающие суммы за декабрь, потребители возмутились и потребовали проведения перерасчета исходя из фактического объема потребления. Нам известно, что органы ГЖН, а также представители ОМСУ вынуждают УК проводить такой перерасчет. Хотя, судя по сообщениям в Интернете, территориальный орган ФАС в одном из субъектов РФ выдал ОМСУ предупреждение о необходимости прекращения незаконных действий, препятствующих осуществлению деятельности УК. Такие действия заключались в направлении требования о перерасчете платы исходя из показаний ОПУ.

Реакция Минстроя на данную ситуацию представлена в двух разъяснениях. В первом (Письмо от 14.02.2017 N 4275-АЧ/04) в достаточно мягких формулировках было сказано, что расходы на оплату КР на СОИ могут быть включены в плату за содержание жилого помещения в размере ниже норматива потребления КУ на ОДН (на 01.11.2016), а именно исходя из фактического объема потребления КУ на ОДН. Позднее, когда социальное напряжение существенно возросло, тон разъяснений стал безапелляционным (Письмо от 11.04.2017 N 12368-АЧ/04). Чиновники отметили, что размер расходов на оплату КР на СОИ надлежит определять исходя из фактического потребления КР на СОИ, определенного по показаниям ОПУ, в случае:

- если объем КР на СОИ, рассчитанный по показаниям ОПУ, предъявляемый к оплате собственникам помещений, будет ниже объема, рассчитанного по нормативу потребления КУ на ОДН;

- если собственники помещений на общем собрании приняли решение о распределении на всех собственников объема КР на СОИ, превышающего объем ресурсов, рассчитанный по нормативу потребления КУ на ОДН.

В отсутствие надлежащего правового регулирования управляющие на местах разработали несколько вариантов предъявления к оплате расходов на КР на СОИ:

- начислять ежемесячно в течение года исходя из среднемесячного расхода КР на ОДН за 2016 год, в этом случае размер платы будет неизменным, в конце года сделать корректировку;

- начислять ежемесячно исходя из фактического объема потребления КР на СОИ, но тогда размер платы за содержание жилого помещения будет меняться от месяца к месяцу.

Иначе говоря, при желании исполнить требования чиновников на местах и рекомендации Минстроя возник вопрос: может ли плата за содержание жилого помещения меняться от месяца к месяцу (за счет колебания объема потребления КР на СОИ)? Безусловно, в настоящее время это нонсенс.

Сегодня в нашем распоряжении отсутствуют какие-либо документы, которые можно считать истиной в последней инстанции, подтверждающие обязанность управляющего МКД начислять плату за КР на СОИ исходя из фактического объема потребления, если он меньше нормативного. Все, что есть, - это политические заявления местных властей о необходимости перерасчета, предписания органов ГЖН, которые могут быть оспорены. Хотя нельзя совсем исключать появление постановления КС РФ об оценке рассматриваемого правового регулирования, в котором будет зафиксировано неравное положение различных групп потребителей в зависимости от выбранного способа управления. В средствах массовой информации в Интернете нам удалось найти сообщение о том, что обращение в КС РФ по рассматриваемой проблеме уже инициировано. Напомним, что Конституционный суд оценивает как буквальный смысл оспариваемых законоположений, так и смысл, придаваемый им официальным и иным толкованием или сложившейся правоприменительной практикой.

Какие риски возникают у УК, если она начислила плату за КР на СОИ исходя из норматива потребления? Если этот расчет будет признан незаконным, придется провести перерасчет исходя из правильного размера платы. Также возможно применение административной ответственности. Обратите внимание, что на сегодняшний день УК штрафуют за нарушение порядка ценообразования, а именно за применение размера платы, не утвержденного в установленном порядке на общем собрании, по ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ (штраф для юридических лиц - 100 000 руб.)*(2), а также за нарушение правил осуществления деятельности по управлению МКД по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ (от 150 000 до 250 000 руб.)*(3). Вопрос о надлежащей квалификации правонарушения в известных автору судебных актах не обсуждался. Не исключено, что по аналогии с вопросом о конкуренции ст. 7.22 и 14.1.3 КоАП РФ данный вопрос также будет решен в пользу более тяжелого наказания для лицензиатов по ст. 7.23.3 КоАП РФ.

Решение общего собрания об оплате КР на СОИ по показаниям ОПУ

Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не создано ТСЖ, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Помня об этом правиле, управляющие МКД, чтобы обезопасить себя от возможных претензий контролеров, инициируют общие собрания собственников помещений с включением в повестку дня вопроса о размере платы за содержание жилого помещения, в том числе расходов на оплату КР на СОИ.

Не нарушены ли положения закона решением общего собрания о том, что расходы на оплату КР на СОИ рассчитываются исходя из фактического объема потребления ресурса по показаниям ОПУ?

В соответствии с ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату КР, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества услуг и работ, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в МКД, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ по установленным ими тарифам. Значит, приведенная выше формулировка в решении общего собрания противоречит процитированной норме. Между тем нужно помнить, что такое решение общего собрания, не соответствующее закону, является оспоримым, а не ничтожным (ст. 181.4, 181.5 ГК РФ). Поэтому до того, как суд признает данное решение недействительным, оно является основанием для возникновения прав и обязанностей.

Кроме того, до утверждения нормативов потребления КР на СОИ (такое утверждение должно состояться не позднее 01.06.2017) ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ фактически не действует. В это время следует руководствоваться ч. 10 ст. 12 Закона N 176-ФЗ о том, что размер расходов на оплату КР на СОИ не может превышать норматив потребления КУ на ОДН, установленный по состоянию на 01.11.2016. Значит, отбросив то обстоятельство, что плата за содержание жилого помещения традиционно была фиксированной в течение года, при условии что фактический объем КР на СОИ меньше норматива потребления КУ на ОДН, собственники помещений своим решением могут закрепить порядок расчета платы за КР на СОИ по показаниям ОПУ. И в этом случае будет действовать ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, из которой следует, что УК в одностороннем порядке не вправе изменять размер платы, установленный решением общего собрания. Иначе говоря, УК должна подчиниться такому решению общего собрания. Причем в арсенале УК даже нет аргумента о нарушении ее законных интересов подобным решением, поскольку размер платы потребителей, исчисленный исходя из фактического объема потребления, не приводит к убыткам УК и неосновательному обогащению собственников помещений, а, напротив, является обоснованным.

Законопроект N 113667-7

14 апреля 2017 года Государственной Думой был принят в первом чтении законопроект о внесении изменений в ЖК РФ в части уточнения порядка определения расходов на оплату коммунальных услуг, потребляемых при содержании общего имущества в МКД. Установлено, что поправки к нему должны быть представлены в 30-дневный срок. Нередко законопроекты кардинально меняются после второго чтения, поэтому какие-либо выводы делать преждевременно. Тем не менее иметь представление о мысли законодателя все же полезно. Поэтому опишем новшества, вынесенные на рассмотрение в Государственную Думу.

Во-первых, в ч. 7 ст. 156 ЖК РФ предложено внести дополнение, согласно которому правило об утверждении размера платы за содержание жилого помещения по решению общего собрания не распространяется на размер расходов, определяемых в соответствии с ч. 9.2 этой же статьи (расходов на оплату КР на СОИ). Это значит, что общее собрание собственников помещений по-прежнему определяет размер всех составляющих платы за содержание жилого помещения, как и до 2017 года. Размер расходов на оплату КР на СОИ решением общего собрания не устанавливается. То есть при изменении нормативов потребления или тарифов голосовать на общем собрании за изменение размера платы не требуется. Специальное указание также может быть внесено в ч. 10 ст. 12 Закона N 176-ФЗ.

Во-вторых, ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ предлагается дополнить словами: за исключением случая принятия решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома об определении соответствующих расходов исходя из показаний общедомового (коллективного) прибора учета в порядке, установленном Правительством РФ. Иначе говоря, к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД может быть отнесено принятие решения об определении расходов на оплату КР на СОИ исходя из показаний ОПУ. Причем неважно соотношение фактического и нормативного объемов потребления. Такой порядок расчетов фактически легализует колебания общей суммы платы за содержание жилого помещения от месяца к месяцу. Подчеркнем, что порядок определения расходов исходя из показаний ОПУ должен быть установлен Правительством РФ. Логично предположить, что принятие поправок к ЖК РФ потребует изменения Правил содержания общего имущества.

В-третьих, аналогичное дополнение планируется внести в ч. 10 ст. 12 Закона N 176-ФЗ.

* * *

Если норматив потребления коммунальной услуги по электроснабжению был установлен из расчета площади помещений общего пользования, за исключением подвалов и чердаков, УК не вправе при расчете платы за КР на СОИ учитывать площадь подвалов и чердаков. Следует соблюдать единый подход к определению площади помещений при определении нормативов потребления и расчете платы за услуги для потребителей.

Предъявление к оплате расходов на КР на СОИ свыше норматива потребления в настоящее время незаконно. Вместе с тем, руководствуясь общей нормой ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, УК должна подчиниться решению общего собрания об определении расходов на КР на СОИ исходя из фактического объема потребления ресурса по показаниям ОПУ в ситуации, когда такой объем меньше нормативного. С учетом актуальной редакции ЖК РФ и Закона N 176-ФЗ это утверждение "работает" до определения и установления нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества. Следует иметь в виду, что на рассмотрении в Государственной Думе находится законопроект, разрешающий собственникам на общем собрании принимать решение об оплате КР на СОИ исходя из фактического объема потребления (как больше, так и меньше нормативного).

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 29.06.2015 N 176-ФЗ "О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ".

*(2) Постановление АС ВВО от 02.02.2017 N Ф01-6416/2016 по делу N А79-1506/2016.

*(3) Постановление Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 10.02.2017 N 4А-633/2016.