Вопрос: Помещение приобретено организацией для сдачи в аренду. До ввода его в эксплуатацию проведен косметический ремонт, оплачены эксплуатационные расходы. Повышают ли эксплуатационные расходы помещения его первоначальную стоимость, если оно не введено в эксплуатацию? ("Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях", N 16, август 2008 г.)

Помещение приобретено организацией для сдачи в аренду. До ввода его в эксплуатацию проведен косметический ремонт, оплачены эксплуатационные расходы. Повышают ли эксплуатационные расходы помещения его первоначальную стоимость, если оно не введено в эксплуатацию?

По мнению УФНС России по г. Москве, изложенном в письме 18.04.2008 N 20-12/037669.2, все эти затраты единовременно не признаются и включаются в первоначальную стоимость приобретенного помещения. При этом налоговые органы ссылаются на п. 1 ст. 257 НК РФ, где дано определение первоначальной стоимости основного средства.

Пункт 1 ст. 257 НК РФ указывает, что к затратам, которые включаются в первоначальную стоимость, относятся расходы на приобретение основного средства, его сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, пригодного для использования. Исходя из этого положения, расходы на косметический ремонт помещения, которые произведены до его ввода в эксплуатацию, действительно включаются в первоначальную стоимость, поскольку они направлены на доведение помещения до состояния, пригодного для дальнейшего использования.

Встречаются случаи, когда здание (помещение) фактически эксплуатируется, но право собственности на него еще не зарегистрировано. В этой ситуации расходы на ремонт учитываются единовременно и в первоначальную стоимость основного средства не включаются - это признают и Минфин России (письмо от 17.01.2006 N 03-03-04/1/25), и суды (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.11.2007 N А58-1288/07-Ф02-8428/07, ФАС Северо-Западного округа от 17.12.2007 N А05-14073/2006).

В письме Минфина России не конкретизируется, какие именно затраты имеются в виду, но можно предположить, что речь идет в первую очередь о коммунальных платежах за отопление, водоснабжение, о плате за подключение к электрической сети и т.п. Поэтому в отношении эксплуатационных расходов возможен и иной вариант их списания - не путем включения в первоначальную стоимость основного средства, а единовременно. Поскольку перечень затрат, которые входят в первоначальную стоимость имущества, приведенный в п. 1 ст. 257 НК РФ, достаточно конкретный. Эксплуатационные расходы не относятся ни к затратам на приобретение основного средства, ни к затратам на его сооружение или изготовление, ни к затратам на доведение имущества до состояния, пригодного для использования. В то же время они экономически обоснованны, поскольку направлены на содержание здания, которое будет приносить доход в будущем. Поэтому организация вправе признать данные расходы единовременно как материальные (ст. 254 НК РФ).

15 августа 2008 г.

"Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях", N 16, август 2008 г.