Влияние правового режима договора аренды недвижимого имущества на механизм правоприменения в исполнительном производстве (М.Н. Илюшина, "Законодательство", N 7, июль 2008 г.)

Влияние правового режима договора аренды недвижимого имущества на
механизм правоприменения в исполнительном производстве

Современному гражданскому праву России известны четыре вида субъективных имущественных прав: вещные, обязательственные, исключительные (интеллектуальные) и корпоративные, из которых лишь один вид - обязательственные права - был хорошо известен прежнему правопорядку. Гражданский кодекс РФ восстановил категорию вещных прав и ввел категорию интеллектуальных прав*(1).

В Федеральном законе от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (подп. 3 п. 1 ст. 75) предусмотрена возможность обратить взыскание на имущественное право - право долгосрочной аренды недвижимого имущества.

Надо отметить, что практики обращения взыскания на права, вытекающие из договоров аренды недвижимости, пока нет, если не считать нескольких случаев в г. Москве и Московской области. Соответственно не могло быть и речи о выработке единого подхода или общих правил применения указанных положений. Поэтому сразу возникло несколько вопросов, связанных с действием подп. 1 п. 1 ст. 75 Федерального закона "Об исполнительном производстве" и вытекающих из норм материального права: во-первых, какие договоры аренды недвижимости имеются в виду, во-вторых, какие из них относятся к долгосрочной аренде?

ГК РФ устанавливает следующие виды договоров аренды недвижимости: договор аренды здания и сооружения (§ 4 главы 34 ГК РФ), договор аренды предприятия (§ 5 главы 34 ГК РФ). Однако аренда недвижимости регулируется многими законодательными актами, а правовой режим недвижимости определяется нормами, относящимися к различным отраслям законодательства (ГК РФ, Жилищного кодекса (ЖК) РФ, Земельного кодекса (ЗК) РФ, Лесного кодекса РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и др.).

Таким образом, правовое регулирование аренды объектов недвижимого имущества, обеспеченное положениями ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от 30 декабря 2004 г.), осуществляется рядом специальных законодательных актов. Кроме того, ряд процедурных аспектов государственной регистрации договоров аренды определяется постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 218, утвердившим "Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", инструкцией "О порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса)", утвержденной приказом Минюста России от 23 января 2002 г. N 18, инструкцией "О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества", утвержденной приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. N 135.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:

- договоры аренды земельных участков (участков недр) или части его, зданий, сооружений, нежилых помещений или их части, заключенные на срок более года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);

- договоры аренды участков лесного фонда независимо от срока (ст. 609 ГК РФ, ст. 93 ЛК РФ);

- договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

С точки зрения применения правил о государственной регистрации особое значение в договорах аренды недвижимости имеет положение о сроке договора аренды. На наш взгляд, эти правила могут служить ориентиром для пристава-исполнителя при решении вопроса об определении объекта для взыскания имущественных прав по долгосрочным договорам аренды недвижимого имущества. На учении о сроке строится практически вся концепция применения процедуры государственной регистрации. Ведь договор аренды рассматривается в качестве обременения прав арендодателя как собственника. Это обременение подлежит регистрации в зависимости от его тяжести, критерием которой является срок договора. Для оценки договора аренды как обременения важен вовсе не срок, в течение которого стороны фактически будут находиться в арендных отношениях, а то, насколько быстро и легко арендодатель сможет при желании освободиться от этого обременения*(2).

В договорах аренды недвижимости различают определенные и неопределенные сроки, а также выделяют максимальные (предельные) сроки. Обычно договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В этом случае, на наш взгляд, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, нельзя подвергать взысканию, поскольку они могут быть прекращены в любой момент любой стороной без объяснения причин, т.е. эти права не имеют стабильности.

В том случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее одного года.

В договорах аренды недвижимости, в отношении которых законодательно установлены предельные сроки, действуют несколько иные правила регулирования.

1. Все правила о предельных сроках аренды отдельных объектов недвижимости содержатся в специальном законодательстве. Поэтому нормы о них применяются как специальные правила по отношению к ГК РФ. Такие сроки установлены:

а) в отношении договора аренды участка лесного фонда, находящегося в государственной или муниципальной собственности, - от 10 до 49 лет, а в случаях, предусмотренных ст. 43-45 ЛК РФ, - от 1 года до 49 лет (ст. 72 ЛК РФ);

б) в отношении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если на нем находится здание или сооружение, принадлежащее частному собственнику, - не более 49 лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования, если иное не установлено соглашением сторон (ч. 2 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" в редакции Федерального закона от 10 мая 2007 г. N 69-ФЗ*(3)).

2. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

3. Если срок в договоре аренды не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, то договор по истечении предельного срока прекращается (ч. 3 ст. 610 ГК РФ). Вместе с тем это положение совсем не исключает действия правила п. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Однако это правило не может быть полностью применено к указанным случаям. Договор аренды недвижимости с максимальным (предельным) сроком аренды может быть возобновлен только на предельный срок.

В связи с вступлением в силу с 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса РФ обнаружились проблемы, связанные с определением позиции государственной регистрационной службы и судебных органов при оформлении прав на объекты недвижимости при переходе их в аренду.

Как известно, ранее договор аренды жилых помещений предусматривался ст. 17 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в редакции от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ) (ныне утратил силу). Однако создатели ГК РФ при формировании системы гражданско-правовых договоров отказались от использования договора аренды как основания возникновения жилищных правоотношений. В настоящее время в ГК РФ предусмотрены два основных договорных вида возникновения жилищных правоотношений для граждан - социальный наем и коммерческий наем.

В части 2 ст. 671 ГК РФ также установлено, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного соглашения. При этом уточняется, что юридическое лицо вправе использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В ЖК РФ несколько уточнен общий подход, сформулированный ГК РФ. В пункте 2 ст. 30 ЖК РФ установлено, что "собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим кодексом". Таким образом, ЖК РФ допускает аренду жилых помещений по правилам гражданского законодательства, но с ограничениями, установленными жилищным законодательством. В частности, это касается прямого запрета, установленного п. 3 ст. 92 ЖК РФ, на передачу в аренду специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищного фондов (служебных помещений, общежитий, маневренного фонда и т.д.).

В силу этого к договору аренды жилых помещений юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями (необоснованно не названными ни в ГК РФ, ни в ЖК РФ возможными арендаторами жилых помещений) должны применяться общие правила об аренде зданий и сооружений, а именно правило о том, что договор аренды здания и сооружения или части его, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ)*(4).

В связи со сказанным следует упомянуть о позиции судебных органов, отраженной в письме ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53. В этом документе сказано, что "помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений"*(5).

Вместе с тем ни ГК РФ, ни ЖК РФ не содержат каких-либо правил, выделяющих этот вид договора аренды из общей массы договоров аренды зданий и сооружений, кроме прямых запретов, установленных ст. 92 ЖК РФ. На наш взгляд, на законодательном уровне требуют уточнения состав участников указанных сделок, правила о соблюдении режима имущества, предоставляемого в аренду, а также существенные условия такого договора.

На сегодняшний день ч. 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и п. 14 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества устанавливают, что договоры аренды помещения или части помещения регистрируются как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Государственная регистрация аренды производится посредством регистрации договора аренды (п. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Регистрационная запись об аренде включает номер регистрации, описание предмета аренды, срок, наименование (имя) арендодателя и арендатора, документ-основание (договор).

Произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на подлинном экземпляре договора (штампом по образцу, который утвержден "Правилами ведения Единого государственного реестра прав"*(6). Поэтому можно согласиться с Е.А. Киндеевой и М.Г. Пискуновой в том, что регистрационное действие - государственная регистрация договора аренды - влечет сразу три неразрывно связанных правовых последствия: договор считается заключенным, арендатор приобретает право аренды, а вещное право арендодателя обременяется*(7).

В силу всего изложенного представляется, что пристав-исполнитель при определении возможности обратить взыскание на имущественные права арендатора по договору аренды недвижимости должен учитывать прежде всего длительность срока аренды, а также рыночную ценность данного права.

М.Н. Илюшина,

кандидат юрид. наук, доцент,

зав. кафедрой предпринимательского

права, гражданского и арбитражного процесса

Российской правовой академии

Министерства юстиции РФ

"Законодательство", N 7, июль 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Суханов Е.Л. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестн. ВАС РФ. 2007. N 7. С. 17.

*(2) Эрделевский A.M. Комментарий к актам высших судебных органов Российской Федерации. М., 2002.

*(3) Российская газета. 2007. 18 мая.

*(4) Подробнее о дискуссии по этому поводу см.: Ширинская Е.Ю. Государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений: проблема срока договора // Бюл. Министерства юстиции Российской Федерации. 2005. N 4. С. 78-79.

*(5) Вестн. ВАС РФ. 2000. N 1.

*(6) СЗ РФ. 1998. Ст. 963; 2003. N 37. Ст. 3584; 2004. N 47. Ст. 4652.

*(7) Киндеева Е.Л., Пискунова М.П. Недвижимость, права и сделки. М., 2005. С. 195-196.