Учет неотделимых улучшений объекта аренды (Л.А. Масленникова, "Упрощенка", N 8, август 2008 г.)

Учет неотделимых улучшений объекта аренды

Купить рабочее помещение довольно дорого, да и хлопот много. Легче найти подходящее и арендовать. Правда, иногда в целом все устраивает, но хочется что-то усовершенствовать. А как отражать результат в налоговом учете?

Данная тема является сложной даже для бухгалтеров, ведущих учет в организациях на общем режиме, хотя для них выпущены многочисленные разъяснения Минфина и различные публикации. Тем же, кто работает на упрощенной системе, приходится еще труднее: практических материалов не хватает, а как показывают письма читателей, потребность в них большая. Попытаемся сгладить проблему, разъяснив основные моменты учета у двух сторон договора аренды. Но сначала коснемся правовой стороны вопроса.

Юридические нормы

Отношения по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса. Об улучшениях арендованного имущества говорится в статье 623 ГК РФ. Прежде всего отмечено, что все отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, становятся его собственностью, если в договоре не указано иное. Улучшения (как отделимые, так и неотделимые), осуществленные за счет амортизационных отчислений по арендованному имуществу, - собственностью арендодателя.

При этом вопрос о том, в чьей собственности находятся неотделимые улучшения, произведенные арендатором, статьей 623 ГК РФ не урегулирован. Тем не менее неотделимые улучшения с момента их совершения не считаются обособленной вещью: они становятся частью сложной вещи (арендуемого имущества). Следовательно, право собственности на улучшения с момента их совершения возникает у арендодателя, так как согласно статье 134 ГК РФ сложная вещь рассматривается как одна вещь.

Неотделимым называется улучшение, которое невозможно рассматривать вне объекта и разъединить с ним, не ухудшив свойств, отвечающих его назначению, или не нарушив целостности. Если арендатор осуществляет неотделимое улучшение имущества за счет собственных средств и с разрешения арендодателя, последний обязан возместить расходы (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Если арендодатель на изменения не соглашался, ему не придется выплачивать компенсацию, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Разберемся, что же такое улучшение? Очевидно, улучшением будет являться изменение объекта (его эстетических, технических или каких-то других характеристик). Часто к улучшениям относят достройку, дооборудование, реконструкцию и модернизацию, однако улучшения возникают также при капитальном и текущем ремонте.

Уточним используемые понятия. Ремонт - это устранение неисправностей. Текущий ремонт проводят обычно для профилактики, чтобы предотвратить физический износ объекта. При капитальном ремонте изношенные или неисправные конструкции и детали меняются на новые. После проведения реконструкции, дооборудования или достройки улучшается качество объектов и увеличиваются их производственные мощности, а после модернизации меняется технологическое или служебное назначение объектов.

Правила налогового учета

Поговорим об учете неотделимых улучшений у арендатора и арендодателя в различных ситуациях.

Согласие на улучшения дано и расходы возмещены

Картина такова. Арендатор известил о своих планах, арендодатель одобрил их и даже согласился компенсировать расходы, подтвердив все документально.

Доходы. По окончании договора аренды неотделимые улучшения остаются у арендодателя. Нужно ли ему учитывать в доходах их стоимость?

Согласно статье 346.15 НК РФ при упрощенной системе отражают доходы от реализации и внереализационные доходы, перечисленные в статьях 249 и 250 НК РФ, и не учитывают доходы, указанные в статье 251 Налогового кодекса. В подпункте 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ указана стоимость капитальных вложений арендатора в виде неотделимых улучшений арендованного имущества. Следовательно, облагаемых доходов у арендодателя не будет.

Что же касается арендатора, то ему придется включить сумму, перечисленную арендодателем в качестве возмещения затрат, в облагаемые доходы. Объяснение простое. Дохода в виде компенсации, полученной от арендодателя, в статье 251 НК РФ не указано.

Однако есть одна деталь, которую стоит принять во внимание. Если деньги перечислены арендатору по платежному поручению, они, естественно, считаются доходом. Но часто арендодатель не делает отдельных перечислений, а уменьшает на стоимость неотделимых улучшений арендную плату. Как будет выглядеть доход в этом случае?

Все зависит от того, как составлен договор аренды. Ситуация первая: в договоре указана фиксированная арендная плата (например, 50 000 руб. в месяц) и никаких условий о ее снижении на сумму компенсации, причитающейся арендатору, нет. Тогда, если арендодатель не перечисляет деньги арендатору, а засчитывает их в счет арендной платы, происходит зачет взаимных требований. Одновременно погашается задолженность арендодателя (компенсация) и арендатора (стоимость аренды) по основному договору. Стороны договора должны оформить соглашение о взаимозачете. Напомним, что при упрощенной системе доходы учитывают не только в день получения денежных средств или имущества, но и в день погашения дебиторской задолженности иным способом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Поэтому на дату подписания соглашения арендодатель должен показать в Книге учета доходов и расходов доходы в размере погашенной задолженности по арендной плате. В тот же день арендатору следует учесть компенсацию в доходах.

Ситуация вторая. В договоре аренды предусмотрено снижение арендной платы за месяц на сумму затрат арендатора, связанных с выполненными улучшениями имущества. В данном случае налицо не взаимозачет, а условие об изменении цены договора. Поэтому арендодатель включит в доходы только фактически перечисленную арендную плату в уменьшенном размере. Арендатору доходы отражать не придется. Отметим, что данный вариант гораздо удобнее и выгоднее, особенно "упрощенцам" с объектом доходы.

Обратите внимание: при этом у арендодателя стоимость неотделимых улучшений не считается оплаченной, а арендатор может учитывать в расходах только фактически перечисленную сумму арендной платы

Пример 1

ЗАО "Круст", применяющее УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы, арендует металлорежущий станок. По договору арендная плата равна 23 600 руб. в месяц (в том числе НДС 3600 руб.). Общество с согласия арендодателя модернизировало станок. Расходы на модернизацию составили 8260 руб. (в том числе НДС 1260 руб.). Арендодатель дал согласие на возмещение расходов. 29 августа ЗАО "Круст" перечислило арендную плату за месяц, уменьшенную на стоимость модернизации станка, в сумме 15 340 руб. (в том числе НДС 2340 руб.).

Рассмотрим налоговый учет в двух случаях:

1) в договоре аренды содержится условие о снижении арендной платы за месяц на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором;

2) подобного условия в договоре аренды нет.

Вариант 1. Здесь все просто. 29 августа 2008 года - последний рабочий день месяца, поэтому ЗАО "Круст" вправе отразить в расходах (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ) перечисленную арендную плату (без НДС) в сумме 13 000 руб. и отдельной строкой расход в виде НДС со стоимости аренды (подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ) в сумме 2340 руб. (см. табл. 1).

Вариант 2. Если в договоре нет условия об изменении цены, то сторонам необходимо подписать соглашение о взаимозачете задолженностей по арендной плате и компенсации стоимости улучшений на сумму 8260 руб. На дату подписания соглашения (например, 28 августа) обществу необходимо учесть доходы в сумме 8260 руб. В тот же день оно также вправе учесть в расходах арендную плату в сумме 7000 руб. (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ) и НДС - 1260 руб. (подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Аналогичные расходы только на 13 000 руб. и 2340 руб. будут в день перечисления остатка арендной платы - 29 августа (см. табл. 2 на с. 16).

Таблица 1. Фрагмент заполнения Книги учета доходов и расходов ЗАО
"Круст" за III квартал 2008 года (вариант 1)

N п/п	Дата и номер первичного документа	Содержание операции	Доходы, учитываемые при исчислении налоговой базы	Расходы, учитываемые при исчислении налоговой базы
1	2	3	4	5
...	...	...	...	...
121	Платежное поручение N 112 от 29.08.2008, договор аренды N 304 от 10.01.2008	Перечислена арендная плата за станок за август 2008 года	-	13 000
122	Платежное поручение N 112 от 29.08.2008, договор аренды N 304 от 10.01.2008	Учтен НДС по арендной плате	-	2340
...	...	...	...	...

Таблица 2. Фрагмент заполнения Книги учета доходов и расходов ЗАО
"Круст" за III квартал 2008 года (вариант 2)

N п/п	Дата и номер первичного документа	Содержание операции	Доходы, учитываемые при исчислении налоговой базы	Расходы, учитываемые при исчислении налоговой базы
1	2	3	4	5
...	...	...	...	...
118	Соглашение о взаимозачете N 1 от 28.08.2008	Учтена компенсация за неотделимые улучшения станка	8260	-
119	Соглашение о взаимозачете N 1 от 28.08.2008, договор аренды N 304 от 10.01.2008	Зачтена часть задолженности по арендной плате за станок за август	-	7000
120	Соглашение о взаимозачете N 1 от 28.08.2008, договор аренды N 304 от 10.01.2008	Учтен НДС по арендной плате	-	1260
121	Платежное поручение N 112 от 29.08.2008, договор аренды N 304 от 10.01.2008	Перечислена арендная плата за станок за август 2008 года	-	13 000
122	Платежное поручение N 112 от 29.08.2008, договор аренды N 304 от 10.01.2008	Учтен НДС по арендной плате	-	2340
...	...	...	...	...

Расходы. Вначале разберем более распространенный случай, когда неотделимое улучшение имущества производится в виде достройки, реконструкции, модернизации или дооборудования.

Чтобы разобраться, представим, что происходит. Имущество, входящее в состав основных средств, достраивается, реконструируется или модернизируется, но не собственником, а арендатором. Однако, как уже упоминалось, улучшения принадлежат арендодателю. С 2008 года "упрощенцы" с объектом налогообложения доходы минус расходы получили право учитывать затраты на реконструкцию (модернизацию, достройку, техническое перевооружение) основных средств согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ, а исходя из пункта 4 основными средствами является имущество, признаваемое амортизируемым в соответствии с положениями главы 25 НК РФ. Обратимся к ним. В пункте 1 статьи 256 НК РФ сказано, что неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором с согласия арендодателя, амортизируются. Причем, как следует из пункта 1 статьи 258 НК РФ, амортизируются именно арендодателем, если он компенсирует затраты арендатора. Стало быть, стоимость неотделимых улучшений арендодатель вправе отнести на расходы?

Перед тем как сделать окончательный вывод, вспомним, что при упрощенном режиме учитываются только оплаченные расходы (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Для расходов на приобретение и модернизацию основных средств есть дополнительные условия: объект необходимо ввести в эксплуатацию, а документы подать на государственную регистрацию, если она предусмотрена законом (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). С вводом в эксплуатацию все ясно, с подачей документов - тоже. А вот оплата? И здесь все просто: стоимость произведенных улучшений считается оплаченной на дату перечисления арендатору суммы компенсации. Расплатился ли с подрядчиками арендатор, для арендодателя не важно. Не забудьте: подобные расходы списывают не сразу, а равными долями по кварталам, оставшимся до конца налогового периода (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Пример 2

ООО "Свент", применяющее УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы, сдает в аренду помещение под склад. В июне 2008 года арендатор решил установить там вентиляционную систему для лучшей сохранности товаров. Арендодатель согласился и обязался компенсировать затраты. 24 июля установка системы была завершена, и склад стали использовать. Затраты арендатора составили 59 000 руб. ООО "Свент" перечислило компенсацию 29 июля. Каким будет налоговый учет у ООО "Свент"?

Система вентиляции расценивается как неотделимое улучшение (не повредив помещение, арендатор не сможет забрать оборудование после окончания договора) и переходит в собственность ООО "Свент". Поэтому расходы на выполненные работы можно отнести к реконструкции основного средства (склада).

Арендатор получил компенсацию, следовательно, расходы оплачены. Склад введен в эксплуатацию, государственной регистрации для вентиляционной системы не требуется, значит, к 29 июля 2008 года все условия для учета расходов соблюдены. В этот день обществу необходимо сделать запись в разделе 2 Книги учета доходов и расходов. До конца налогового периода 2008 года осталось два квартала. Таким образом, 30 сентября и 31 декабря ООО "Свент" сможет учесть в расходах по 29 500 руб. (59 000 руб. : 2 квартала).

Что будет в учете арендатора? Как уже упоминалось, в соответствии с пунктом 1 статьи 258 НК РФ капиталовложения, компенсированные арендодателем, он и амортизирует. Получается, что при возмещении расходов для арендатора неотделимые улучшения не являются амортизируемым имуществом и соответственно не относятся к основным средствам. Следовательно, он не вправе учесть их стоимость согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ. Другого же подпункта, который подходил бы к рассматриваемой ситуации, в перечне расходов "упрощенцев" нет.

Теперь поговорим об улучшениях, произведенных арендатором в процессе ремонта.

Как известно, налогоплательщики, применяющие "упрощенку", вправе учесть расходы на ремонт основных средств (в том числе арендованных) на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ. Заметим, что в указанном подпункте не уточняется, затраты на какой ремонт (текущий или капитальный) имеются в виду. Следовательно, разрешено учитывать расходы на любой ремонт.

Мы рассматриваем ситуацию, когда по условиям договора аренды ремонт производит арендатор, а расходы компенсирует арендодатель. Последний вправе учесть стоимость ремонта по его окончании и после выплаты компенсации арендатору. Напомним, что требования о порядке списания расходов при УСН содержатся в пункте 2 статьи 346.17 НК РФ.

Соответственно арендатор учесть стоимость улучшений, произведенных в процессе ремонта, если они компенсируются арендодателем, в налоговой базе не сможет.

Согласие на улучшения дано, на возмещение расходов - нет

Допустим, арендодатель не против, чтобы арендатор что-то менял или достраивал, но оплачивать расходы не хочет.

Доходы. Как мы уже выяснили, согласно подпункту 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ стоимость неотделимых улучшений, осуществленных арендатором, в доходы арендодателя не включается (независимо, компенсировал он затраты арендатора или нет).  Поскольку арендатор компенсаций не получил, облагаемых доходов у него также не образуется. Получается, доходов нет ни у того, ни у другого.

Расходы. Возникает вопрос: можно ли учесть стоимость неотделимых улучшений?

Здесь мы будем рассматривать случай, когда улучшения выполнены в виде реконструкции, модернизации, достройки или дооборудования. При улучшениях, произведенных в результате ремонта, ситуация, когда арендодатель дает согласие, но не выплачивает компенсации, невозможна. Поясним. Например, если по условиям договора (по закону - в случае с текущим ремонтом) арендатор осуществляет ремонт за свой счет, согласия арендодателя не требуется. Если за счет арендодателя, тогда его согласие означает и обязанность компенсировать затраты арендатора.

Вернемся к вопросу об учете стоимости улучшений в форме реконструкции, модернизации, достройки или дооборудования. Может ли арендодатель в рассматриваемой ситуации учесть расходы согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ? Нет, так как согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ если арендодатель не выплачивает компенсации, то неотделимые улучшения являются амортизируемым имуществом не у него, а у арендатора. Кроме того, упрощенная система позволяет учитывать только оплаченные расходы (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Следовательно, если арендодатель не выплачивает компенсации, стоимость неотделимых улучшений в его налоговом учете фигурировать не будет.

Напротив, арендатор, не получающий компенсации, имеет право включить стоимость неотделимых улучшений в состав основных средств (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Как уже указывалось, согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ, если арендодатель не возмещает расходов, капитальные вложения в переданное имущество амортизирует именно арендатор.

Условия списания расходов обычные. В соответствии с пунктом 3 статьи 346.16 и подпунктом 4 пункта 2 статьи 346.17 НК РФ нужно ввести объект в эксплуатацию, оплатить и подать документы на государственную регистрацию (если это необходимо). С учетом подобных расходов согласен и Минфин (см., в частности, письмо от 02.04.2008 N 03-11-04/3/168).

Пример 3

ООО "Мирта", применяющее УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы, арендует склад. В июле 2008 года с согласия арендодателя общество установило систему отопления. Расходы составили 67 000 руб. Арендодатель их не возместил. Система отопления была введена в эксплуатацию 4 августа, а задолженность перед подрядчиками погашена 11 августа. Каким будет налоговый учет ООО "Мирта"?

Система отопления относится к неотделимым улучшениям. Так как арендодатель затрат не возместил, ООО "Мирта" вправе учесть их как расходы на реконструкцию основных средств (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Государственная регистрация для системы отопления не нужна. Условия для учета полностью выполнены 11 августа, и в этот день понадобится сделать запись в разделе 2 Книги учета доходов и расходов. Стоимость установки общество сможет списать в течение двух кварталов, оставшихся до конца 2008 года, - по 33 500 руб. (67 000 руб. : 2 квартала) 30 сентября и 31 декабря.

Согласия не давалось

Если арендодатель с чем-то возражал или вообще был не в курсе предстоящих работ, ни на какие компенсации он, естественно, не пойдет. Следовательно, в его налоговом учете ни доходов, ни расходов не возникнет.

Доходов у арендатора также не возникнет, поскольку никакой экономической выгоды у него в данной ситуации не образуется.

А что с расходами? В случае, когда улучшения выполнены в виде модернизации, реконструкции, достройки или дооборудования, учесть в налоговой базе при УСН расходы у арендатора не получится. Дело в том, что согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ амортизируемым имуществом считаются только неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя. Поэтому, не заручившись поддержкой собственника, арендатор не сможет учесть свои затраты согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ, а как мы уже выяснили, других подпунктов для учета подобных расходов в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ нет.

И наконец, рассмотрим учет в случае, когда неотделимые улучшения без согласия арендодателя выполнены в форме ремонта. Тогда только если ремонт по закону или договору производится арендатором за свой счет, после осуществления и оплаты расходов он вправе учесть их в налоговой базе (подп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Бухгалтерский учет

Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 21.11.96 N 129-ФЗ организации, применяющие УСН, освобождены от бухгалтерского учета, формируемого в полном объеме. Однако учет основных средств и нематериальных активов остается обязательным. Неотделимые улучшения вносятся, как правило, в объекты основных средств. Кроме того, многие организации не пользуются льготой и ведут бухгалтерский учет в полном объеме. Поэтому обсудим в общих чертах, как отражать неотделимые улучшения при аренде имущества.

Учет основных средств регулируется ПБУ 6/01, утвержденным приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, и Методическими указаниями по учету основных средств, утвержденными приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н. Заметим, что наличие согласия арендодателя на внедрение неотделимых улучшений не сказывается на порядке их бухгалтерского учета.

У арендатора

Если арендатор произвел ремонт объекта, то его стоимость будет включена в бухгалтерском учете в состав расходов, проводка обычная:

Дебет 20 Кредит 60 (76, 70, 10...)

- учтены расходы на ремонт арендованного объекта.

Соответственно организациям, которые ведут учет только по объектам основных средств и нематериальных активов, ничего отражать не придется.

Если же осуществлены реконструкция, модернизация, достройка или дооборудование объекта, то капитальные вложения в арендованное имущество учитываются в составе основных средств арендатора. Но лишь в случае, когда согласно условиям договора в течение срока аренды неотделимые улучшения (как и сами объекты) учитываются на балансе арендатора. Определив срок полезного использования объекта, он в соответствии с этим сроком начисляет амортизацию до того, как передаст объект арендодателю или полностью его амортизирует.

Таким образом, при любом варианте бухгалтерского учета (в полном объеме или только по объектам основных средств и нематериальных активов) арендатор, на балансе которого учитываются арендованные основные средства, должен отражать и неотделимые улучшения (завести на них инвентарную карточку и т.д.). У организаций, в которых учет ведется в полном объеме, проводки будут такими:

Дебет 08 Кредит 60 (10, 76, 70, 69...)

- учтены расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества;

Дебет 01 Кредит 08

- учтены в составе основных средств капитальные вложения в арендованное имущество;

Дебет 20 (44) Кредит 02

- начислена амортизация (в течение срока аренды или до полной амортизации, если это наступит до его окончания).

Когда договор аренды завершен, неотделимые улучшения переходят к арендатору:

Дебет 02 Кредит 01

- списана сумма начисленной амортизации;

Дебет 91-2 Кредит 01

- списана остаточная стоимость объекта.

Если же по договору аренды все улучшения учитываются у арендодателя, то арендатор просто собирает расходы на счете 08 "Капитальные вложения" и после ввода в действие усовершенствованного объекта относит общую сумму на прочие расходы проводкой Дебет 91-2 Кредит 08.

Возмещение расходов арендаторы, ведущие бухучет в полном объеме, отражают проводками:

Дебет 76 Кредит 91-1

- отражена величина компенсации;

Дебет 51 Кредит 76

- получена компенсация от арендодателя.

У арендодателя

Вначале рассмотрим случай, когда улучшения выполнены в форме ремонта. Здесь все просто. Арендодатель будет отражать их в бухгалтерском учете, только если собирается выплачивать компенсацию. Проводки следующие:

Дебет 20 Кредит 76

- отражены затраты на ремонт объекта;

Дебет 76 Кредит 51

- выплачена компенсация арендатору.

Соответственно если арендодатель не ведет бухгалтерский учет в полном объеме, то ему нужно будет лишь внести сведения о ремонте в инвентарную карточку объекта.

В случае, когда объекты были улучшены в результате модернизации, реконструкции, достройки или дооборудования, арендодатель включает их в состав основных средств. Так как сроки полезного использования объекта, переданного в аренду, и неотделимых улучшений иногда не совпадают, последние допускается учитывать как отдельный объект (п. 6 ПБУ 6/01). Бухгалтерский учет у арендодателя зависит от того, будет ли он выплачивать компенсацию.

Если будет, то в учете последуют записи:

Дебет 08 Кредит 76

- отражена стоимость неотделимых улучшений (в сумме компенсации);

Дебет 01 Кредит 08

- приняты в состав основных средств неотделимые улучшения;

Дебет 76 Кредит 51

- выдана компенсация.

Амортизация на объект начисляется в обычном порядке.

Арендодатель, не возместивший затрат арендатору, получает улучшения безвозмездно и должен показать доход, равный рыночной стоимости неотделимых улучшений. Вся сумма включается в состав доходов будущих периодов, а начисляемая амортизация ежемесячно относится на прочие доходы. Бухгалтерские проводки следующие:

Дебет 08 Кредит 98-2

- учтены неотделимые улучшения в имущество, переданное в аренду (по рыночной стоимости);

Дебет 01 Кредит 08

- приняты в состав основных средств неотделимые улучшения.

Ежемесячные проводки, которые делаются до полной амортизации объекта, выглядят так:

Дебет 20 (44) Кредит 02

- начислена амортизация;

Дебет 98-2 Кредит 91-1

- признан прочий доход (в размере амортизации, относящейся к неотделимым улучшениям).

Если арендодатель ведет учет только по объектам основных средств и нематериальных активов, ему придется внести изменения в инвентарную карточку объекта, увеличив его первоначальную стоимость.

Если неотделимые улучшения оформили как самостоятельную единицу, заводится новая инвентарная карточка.

Л.А. Масленникова,

эксперт журнала "Упрощенка", кандидат

экономических наук

"Упрощенка", N 8, август 2008 г.