Как оформить переход права собственности (О. Шерстнева, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 40, 41, октябрь 2008 г.)

Как оформить переход права собственности

Переход права собственности осуществляется посредством совершения сделки. Сделка согласно ГК РФ - действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Она может быть многосторонней, например договор купли-продажи, и односторонней - заключается помимо воли третьих лиц (например, завещание). Сделки с жильем совершаются только в письменной форме и требуют государственной регистрации, а вот договор ренты требует также нотариального удостоверения. При несоблюдении требований законодательства сделка признается недействительной.

Купля-продажа

По договору купли-продажи жилого помещения продавец передает покупателю жилое помещение в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить его. Следовательно, продавцом является только собственник жилого помещения. Переход права собственности в обязательном порядке регистрируется.

Чтобы заключить договор купли-продажи, стороны подписывают единый документ - договор, который содержит все условия, в соответствии с которыми совершается сделка. В частности, в договоре купли-продажи жилого помещения должны быть указаны:

сведения о предмете договора, с помощью которых можно четко идентифицировать, какое жилое помещение продается. К таким сведениям относятся номер квартиры, номер дома, улица и город, в котором продается помещение, общая и жилая площадь жилого помещения и прилагается ее план, являющийся неотъемлемой частью договора;

цена договора. Стоимость продаваемого жилого помещения является существенным условием договора купли-продажи. Цена может быть установлена как твердая денежная сумма по договору, так и стоимость 1 м2;

сведения о лицах, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (например, по условиям договора коммерческого найма). Указанные сведения должны содержать перечень таких лиц и принадлежащие им права.

В случае если договор купли-продажи жилого помещения не содержит какого-либо из перечисленных условий, он признается ничтожным и соответственно не подлежащим исполнению.

В отличие от договора купли-продажи нежилых помещений, требующего регистрации только перехода права собственности, договор купли-продажи жилья должен быть зарегистрирован. Пока факт регистрации не состоялся, не состоялась и сама сделка.

Данное обстоятельство объясняется тем, что в некоторых случаях момент передачи права собственности по времени не совпадет с моментом заключения договора купли-продажи (например, если по договору, право собственности будет передано только после полной оплаты проданного жилья, а оплата производится равными долями в течение полугода).

Таким образом, если оплата по договору купли-продажи производится в течение какого-либо периода, т.е. не в момент передачи жилого помещения, то за регистрацией придется обратиться два раза: в первый раз регистрируется сам договор купли-продажи, а во второй - переход права собственности.

При передаче жилого помещения по договору купли-продажи необходимо составить приемно-передаточный акт. Законом установлено, что, пока не подписан акт приема-передачи жилого помещения, обязательства продавца не исполнены в полном объеме, даже если фактически покупатель уже поселился в продаваемом помещении. При уклонении одной из сторон подписать указанный акт такая сторона признается нарушающей договор.

Передача недвижимости покупателю до регистрации его права собственности, а также затягивание процесса регистрации вызывают большое количество судебных разбирательств.

Например, в постановлении ФАС Центрального округа от 25.10.05 г. N А64-1730/04-8 рассмотрена следующая ситуация. Покупатель, оплативший и получивший объект недвижимости по акту приемки-передачи, не зарегистрировал право собственности на него. Продавец, являясь собственником объекта, еще раз продал тот же объект другому покупателю. Поэтому первому покупателю пришлось отстаивать свои права на недвижимость в судебном порядке.

Другой случай: пока покупатель, оплативший и получивший объект недвижимости по акту приемки-передачи, обжаловал в суде отказ учреждения юстиции в государственной регистрации права собственности, продавец успел продать и даже зарегистрировать переход права собственности на этот же объект, но другому покупателю. Суд сделал вывод, что второй покупатель был неосмотрителен и участвовал в ничтожной сделке (постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.09.04 г. N Ф03-А73/04-1/2470).

Порядок перехода права собственности четко определен действующим законодательством. После того как стороны договора решили зарегистрировать переход права собственности, им необходимо представить в регистрирующий орган следующие документы:

заявление на государственную регистрацию перехода права собственности (оно выдается и заполняется при сдаче документов в регистрирующий орган);

свидетельство о собственности на объект недвижимости, передаваемый по договору;

при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности;

паспорта сторон договора, в случае если действует представитель стороны, то его паспорт и нотариально заверенная доверенность на совершение регистрации перехода права собственности. В такой доверенности лучше указать конкретно, на какой объект недвижимости будет зарегистрирован переход права собственности с указанием его идентифицирующих признаков;

договор купли-продажи жилого помещения в трех экземплярах (два экземпляра - сторонам и один остается в архиве регистрирующего органа). Все страницы договора должны быть прошиты и пронумерованы;

если оформляется переход права собственности на жилой дом или часть дома, то необходимо представить документы на земельный участок, на котором находится строение;

техническая документация объекта недвижимости (технический паспорт жилого помещения и выписка из реестра БТИ);

справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства;

подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (ст. 157 ГК РФ);

государственная пошлина за переход права собственности.

Все документы для перехода права собственности должны быть в подлинниках и копиях. Копии остаются в регистрирующем органе.

Договор мены

По договору мены жилого помещения каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение. При этом каждая из сторон данного договора является продавцом и покупателем одновременно. Исходя из этого на договоры мены распространяются также и правила, предусмотренные для договоров купли-продажи.

Существенные условия договоров мены отличаются от договоров купли-продажи. Так для договора мены цена не является существенным условием. Если договор мены не содержит сведений о цене продаваемых помещений, последние признаются равноценными. В случае когда по договору необходимо произвести доплату одной из сторон, данное условие должно быть в нем отражено. Порядок и сроки произведения доплаты стороны определяют самостоятельно.

При регистрации перехода права собственности на жилое помещение в регистрирующий орган представляются такие же документы, как и для договора купли-продажи, за исключением того, что вместо договора купли-продажи представляется договор мены.

Договор дарения

По договору дарения жилого помещения одна сторона передает другой стороне безвозмездно данное помещение. Дарителем в данном случае может быть только физическое лицо, являющееся собственником данного имущества. Если имущество находится в совместной собственности, дарение возможно только с согласия всех собственников с применением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ.

Одной из отличительной особенности договора дарения от договоров мены, купли-продажи и ренты является его безвозмездный характер. Так, если договор предусматривает какое-либо вознаграждение за передаваемое имущество, он не может быть признан договором дарения и к нему будут применяться соответствующие установленные законодательством условия.

Еще одной особенностью договора дарения является момент передачи права собственности на передаваемое жилое помещение. Так, в отличие от завещания право собственности на имущество, передаваемое по договору дарения, возникает у одаряемого после регистрации договора, а наследнику по завещанию после смерти завещателя.

Законодательством установлены случаи, когда дарение жилых помещений запрещено:

от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

в отношениях между коммерческими организациями.

Даритель вправе отказаться от дарения и может его отменить.

Отказ от дарения и отмена дарения - два различных понятия. Отказ от дарения применяется, если заключен договор с обещанием дарения в будущем, но само дарение еще не было осуществлено. Отмена дарения применяется после заключения основного договора дарения. Ряд оснований для отмены дарения и отказа от дарения общий. Однако существует случай, в котором отказ от дарения допускается, а отмена нет. Данным случаем является такое изменение имущественного или семейного положения либо состояния здоровья дарителя после заключения договора с обещанием дарения, которое делает исполнение договора в новых условиях причиной существенного снижения уровня его жизни. При этом даритель вправе отказаться от обещания и не заключать договор дарения.

Отказ от дарения не дает одаряемому права требовать возмещения причиненных ему убытков.

Остальные основания отказа и отмены дарения одинаковы. Так, даритель вправе отменить дарение или отказаться от его совершения, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (при этом особого значения тяжесть таких повреждений не играет).

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Следует помнить, что для признания отказа от дарения правомочным необходимо, чтобы вина одаряемого во вменяемых ему действиях была доказана вступившим в законную силу решением суда.

Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Дарение может быть отменено и в случае, если даритель переживет одаряемого. Но для этого договор дарения должен в обязательном порядке содержать соответствующее условие.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (например, если подаренный ранее дом был снесен, то естественно, вернуть его в натуре будет невозможно).

Договор ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Как правило, договор ренты заключается старыми одинокими людьми, не имеющими родственников, способных за ними ухаживать за наследство, но имеющими жилые помещения. При этом бывший собственник получает периодические платежи, а плательщик ренты - недвижимость в собственность.

Договор ренты - единственный договор, который в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению. Помимо нотариального удостоверения договор ренты, по которому отчуждается недвижимость, следует зарегистрировать в установленном законодательством порядке.

Если договор ренты предусматривает оплату за передаваемое помещение, то его стоимость выплачивается помимо периодических платежей. При этом к такому договору применяются правила о договоре купли-продажи. Если договор предусматривает передачу имущества под выплату ренты бесплатно, действуют уже нормы, регулирующие договор дарения.

Рента обременяет недвижимость, передаваемую под ее выплату. Так, если в дальнейшем плательщик ренты продаст полученное по договору жилое помещение третьим лицам, то и обязательства по выплате ренты переходят на третьих лиц.

Права получателя ренты по договору гарантируются правом залога на переданное помещение. Если, например, плательщик ренты по каким-либо обстоятельствам перестанет исполнять свои обязательства, получатель ренты будет иметь возможность возместить свои убытки за счет стоимости переданного под выплату ренты имущества.

Существуют три основных вида договора ренты:

постоянная рента;

пожизненная рента;

пожизненное содержание с иждивением.

Правила перехода права собственности те же, что и для договора мены и купли-продажи.

Передача жилого помещения по наследству

Жилое помещение может быть передано по завещанию только собственником данного имущества. Наследование осуществляется двумя способами: по закону и по завещанию.

Наследование по закону

Порядок наследования по закону предусмотрен главой 63 ГК РФ. В настоящий момент существует восемь очередей наследования, призываемых к приему наследства в порядке очередности: если нет наследников предыдущей очереди, наследуют наследник из последующей. Внутри одной очереди наследство распределяется поровну.

Наследование по завещанию

Граждане, имеющие в собственности жилое помещение, имеют право в любое время распорядиться своим имуществом на случай смерти. Завещать свое жилое помещение можно как физическим (независимо от родства), так и юридическим (например, благотворительному обществу или фонду) лицам.

При этом завещатель вправе по собственному усмотрению распределять доли в наследстве, лишать одних наследников доли и передавать ее другим. Однако после смерти наследодателя воля, указанная в завещании, исполняется с учетом правил об обязательной доли в наследовании. Так, независимо от содержания завещания не могут быть лишены наследства следующие категории граждан:

несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя;

нетрудоспособный супруг наследодателя;

нетрудоспособные родители наследодателя;

нетрудоспособные иждивенцы наследодателя.

При наличии завещания не в их пользу указанные категории в обязательном порядке наследуют не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.

Для перехода права собственности на жилое помещение по наследству помимо основных документов, представляемых на регистрацию, необходимо представить свидетельство о праве на наследство.

О. Шерстнева,

юрист ООО "Априори"

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 40, 41, октябрь 2008 г.