Вопрос: Когда при увеличении размера арендной платы по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, размер арендной платы считается измененным, после подписания нового договора аренды, соглашения или после государственной регистрации размера арендной платы? ("Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях", N 20, октябрь 2008 г.)

Когда при увеличении размера арендной платы по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, размер арендной платы считается измененным, после подписания нового договора аренды, соглашения или после государственной регистрации размера арендной платы?

Ответ на данный вопрос содержится в письме Минфина России от 11.07.2008 N 03-03-05/77.

Правовые отношения сторон, возникающие при заключении договора аренды имущества (в том числе нежилых помещений), а также порядок и условия государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и основания отказа в ней регулируются Гражданским кодексом РФ (далее - ГК РФ) и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Размер арендных платежей и порядок их перечисления определяются договором, заключенным сторонами в порядке, установленном гражданским законодательством Российской Федерации.

В статье 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При этом договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Порядок изменения и расторжения договора установлен гл. 29 ГК РФ.

При этом соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; Информационное письмо ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Учитывая изложенное, при увеличении по соглашению сторон размера арендной платы по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, размер арендной платы считается измененным только после государственной регистрации такого изменения.

Г.М. Федина,

заведующая отделом методологии

Управления бухгалтерского учета и отчетности

Министерства финансов Московской области

15 октября 2008 г.

"Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях", N 20, октябрь 2008 г.